Heizölverbrauch in ELW in 2-Familienhaus abrechnen

[kosimo]

Hallo lliebe Forumsmitglieder!

Ich bin neu hier und ab 01.05.2012 Vermieterin einer ELW mit 61 qm.

Wir selber werden in dieses Haus ebenfalls einziehen, jedoch erst am 01.11.2012.

Nach Angaben der aktuellen Eigentümer=Bewohner, wurde die ELW noch nie fremdvermietet und daher wurden auch keine gesonderten Zähler für Heizkostenverbrauch etc eingebaut.

Da wir die Kaufpreiszahlung in mehreren Schritten an die Eigentümer zahlen werden, dürfen wir die ELW bereits ab Mai vermieten und in unsere Tasche wirtschaften. Was mir jetzt aber Sorgen bereitet ist die Abrechnung des Heizölverbrauchs.

Gibt es eine pauschale (oder einer gängige und rechtlich vorschriftsmäßige Formel) die man dem Mieter geben kann? Diese würden wir dann an die Noch-Eigentümer weitergeben.

Die Maklerin meinte, dass man den Gesamtverbrauch bis zu unserem Einzug misst (Anfangsbestand + Betankung ./. Endbestand) und dann durch die im Haus leben Personen teilt. Finde das aber irgendwie ungerecht, da die Hauotwohung sich über 160 qm erstreckt und somit sicher einen höheren Verbrauch hat, als die ELW mit 61 qm.

In beiden Wohnungen würden je 2 Personen wohnen.

Zur Info: Wir werden ab dem 01.01.2013 auf jeden Fall Zähler aufstellen lassen bzw uns bis dahin beraten lassen, was für Möglichkeiten wir haben um korrekt abzurechnen...es geht als wirklich nur um die Zeit 01.05.-31.10. und dann 01.11.-31.12.

VIELEN DANK IM VORAUS!!!

kosimo

[Pharao]

Nach Angaben der aktuellen Eigentümer=Bewohner, wurde die ELW noch nie fremdvermietet und daher wurden auch keine gesonderten Zähler für Heizkostenverbrauch etc eingebaut.

Die Maklerin meinte, dass man den Gesamtverbrauch bis zu unserem Einzug misst (Anfangsbestand + Betankung ./. Endbestand) und dann durch die im Haus leben Personen teilt. Finde das aber irgendwie ungerecht, da die Hauotwohung sich über 160 qm erstreckt und somit sicher einen höheren Verbrauch hat, als die ELW mit 61 qm.

Hi,

also in der heutigen Zeit, sollten schon Messgeräte an die Heizkörper. Diese kann man ggf auch nur Mieten und muss sie nicht umbedingt Kaufen. Großer Vorteil: bei Streitigkeiten muss der Mieter nachweisen, das die Geräte falsch gemessen haben bzw als Vermieter ist das auch leichter zu belegen, das die Messgeräte korrekt gearbeitet haben.

Da aber zu Zeit keine Messgeräte an den Heizkörpern vorhanden sind, wie willst du hier was großartig messen bzw pauschal berechnen ?

Du kannst eigentlich nur den Öl-Stand messen. Allerdings sollte man das dann nicht auf Personen umrechnen oder auf m2, sondern auf die m3 (Kubikmeter) ! Ihr solltet aber im Mietvertrag darauf Hinweisen wie hier gerechnet wird und das eine Umstellung geplant ist und wie der neue Umlagesatz ggf. berechnet wird

Gibt es eine pauschale (oder einer gängige und rechtlich vorschriftsmäßige Formel) die man dem Mieter geben kann? Diese würden wir dann an die Noch-Eigentümer weitergeben.

Wie soll das funktionieren ? Ich nehme an der Mieter heizt hier für 20 C durchgehend und draußen ist es auch immer gleich kalt ?

Also ich würde die Messgeräte vorher anbringen lassen, bevor ich hier was vermiete. Warum also jetzt hier 1 Jahr warten bis 2013 ?

[RMHV]

Hallo lliebe Forumsmitglieder!

Ich bin neu hier und ab 01.05.2012 Vermieterin einer ELW mit 61 qm.

Wir selber werden in dieses Haus ebenfalls einziehen, jedoch erst am 01.11.2012.

Nach Angaben der aktuellen Eigentümer=Bewohner, wurde die ELW noch nie fremdvermietet und daher wurden auch keine gesonderten Zähler für Heizkostenverbrauch etc eingebaut.

Die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht. Sie geht nach § 2 vertraglichen Vereibnarungen vor. Ausnahme sind Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt.

Den fett hervorgehobenen Teil sollte man sorgfältig beachten...

Da wir die Kaufpreiszahlung in mehreren Schritten an die Eigentümer zahlen werden, dürfen wir die ELW bereits ab Mai vermieten und in unsere Tasche wirtschaften.

Hier wird deutlich, warum der vorstehende Hinweis erfolgt ist. Damit die Ausnahme der HeizkV greifen kann, muss der Vermieter selbst eine Wohnung im Gebäude bewohnen.
Wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird ist derjenige Vermieter, der den Vertrag abschließt. Ob er Eigentümer ist oder nicht ist hier völlig irrelevant.
Mit dem Eigentumsübergang, das ist die Grundbucheintragung und nicht irgendeine Vereinbarung im Kaufvertrag, tritt der Erwerber in ein bestehendes Mietverhältnis ein.
Nach Lage der Dinge dürfte es bei der beschriebenen Konstellation sinnvoll sein, dass ein Mietvertrag vom Verkäufer, der lt. Sachverhalt noch im Haus wohnt, abgeschlossen wird.
In diesem Mietvertrag kann die Verteilung der Heizkosten nach Wohnfläche oder irgendeinem anderen Umlageschlüssel vereinbart werden. Eine Vereinbarung müsste allerdings auch erfolgen. Ohne entsprechende Vereinbarung wäre nach HeizkV verbrauchsabhängig abzurechnen. Da eine verbrauchsabhängige Abrechnung mangels Erfassungsgeräten nicht möglich wäre, hätte der Mieter nach § 12 HeizkV das Recht, die nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten um 15% zu kürzen.
Eine Vereinbarung über die Kostenverteilung nach einem festen Schlüssel steht der späteren Einführung einer Verbrauchserfassung nicht entgegen.

Aber noch mal: nur der Vermieter, der auch im Gebäude wohnt, kann eine von der HeizkV abweichende Abrechnung wirksam vereinbaren.

[Soontir]

Hi,

ich würde ehrlich gesagt gar keine HKV setzen lassen, sondern dauerhaft über die qm abrechnen.
Dies musst du allerdings so auch im Mietvertrag vereinbaren und geht auch nur solange ihr selbst mit in dem Haus wohnt.

Falls ihr Euch aber doch für HKV entscheidet bedenkt, dass diese dann auch in Eurem Teil montiert werden müssen.
UNd falls der Mieter mit dem Mieten der HKV nicht einverstanden ist, müsst ihr diese dann kaufen.

Empfehlenswert wäre es allerdings Wasseruhren in der Wohnung einbauen zu lassen.

[BarneyGumble2]

UNd falls der Mieter mit dem Mieten der HKV nicht einverstanden ist, müsst ihr diese dann kaufen.

Seit wann das denn? Wenn dies an Nebenkosten im Mietvertrag festgehalten ist bzw. auf die BetrKVO Bezug genommen wurde, sind Mieten der HKVs umlegbar!

[Soontir]

Seit wann das denn? Wenn dies an Nebenkosten im Mietvertrag festgehalten ist bzw. auf die BetrKVO Bezug genommen wurde, sind Mieten der HKVs umlegbar!

Fasch siehe hierzu § 4 Abs. 2 HzKV

[BarneyGumble2]

Wer hat wohl die Mehrheit (der Nutzer) in einem 2 Familienhaus?

[Soontir]

Wer hat wohl die Mehrheit (der Nutzer) in einem 2 Familienhaus?

Ahhhh Gott schmeiss mit Hirn, du hast recht. Bleibt aber immer noch die Frage ob es sich rechnet.

[Berny]

Ahhhh Gott schmeiss mit Hirn, du hast recht. Bleibt aber immer noch die Frage ob es sich rechnet.

Eben - ob es sich rechnet im 2-FH.
Kann man ja auch selbst mit gekauften HKVs machen, also ohne Provider. Würde jährlich rund 200€ einsparen.
Man müsste allerdings die Heizleistung der Körper berechnen können.

[kosimo]

Hallo Leute,

schon einmal danke für die Antworten!

Ich sehe schon, es ist nicht einfach. Wir werden uns wohl doch jetzt schon mit dem Haus&Grund-Verein bei uns in Verbindung setzen.

Mir sind die zu vielen Abweichungen vom "normalen" Weg zu undurchsichtig...d.h. z.B. dass wir eben noch nicht mit drin wohnen...

Noch eines: Die Eigentümerin meinte noch am MO zu mir "Ja, Wasseruhren sind da, aber die Heizung wurde nie gesondert abgerechnet!". Es lebte nämlich bis zu ihrem Tod, ihre SchwieMu drin...Geht das denn ohne Betrachtung der Heizölkosten?

Ihr seht - ich bin echt Laie....ich war zwar mal Vermieterin, aber wir hatten eine echt tolle Verwaltung und eben überall Röhrchen an den Heizkörpern und Wasseruhren....

@soontir: Meinst Du, dass man einfach das verbrauchte Heizöl auf qm umlegt? Habe irgendwo im Netz gelesen, dass man auch nen Wert von 0,8 €/qm/Monat pauschal nehmen kann...wäre wohl ein "gängiger" Wert...natürlich nur im Hinblick darauf, dass die jetzigen Eigentümer auch den Mietvertrag unterschreiben und wir nicht genau abrechnen MÜSSEN...

@Pharao: Ich will einfach alle Möglichkeiten kennenlernen um dann gewissenhaft in diesen Mietvertrag gehen zu können. Eine Entscheidung ist natürlich noch nicht gefallen - wir wissen erst seit gestern, dass das mit der ELW so laufen wird...

Grüße
kosimo

[RMHV]

... Meinst Du, dass man einfach das verbrauchte Heizöl auf qm umlegt?

Gewiss nicht... umgelegt werden Kosten, nicht Heizöl. Das sind so die Kleinigkeiten, die den gesamten Fall völlig verwirrend machen oder relativ einfach nachvollziehbar.

Habe irgendwo im Netz gelesen, dass man auch nen Wert von 0,8 €/qm/Monat pauschal nehmen kann...wäre wohl ein "gängiger" Wert...natürlich nur im Hinblick darauf, dass die jetzigen Eigentümer auch den Mietvertrag unterschreiben und wir nicht genau abrechnen MÜSSEN...

Selbstverständlich kann bei einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, auch eine Pauschale für die Heizkosten - genau wie für jede andere Betriebskostenart - vereinbart werden. Es müsste aber auch vereinbart werden. Einfach nur irgeneinen Wert nehmen geht keinesfalls.

Pauschalen haben Vor- und Nachteile. Vorteile ist ganz klar, dass nicht abgerechnet werden muss. Nachteil ist, dass der Mieter auch dann nicht für seinen Verbrauch in Anspruch genommen werden kann, wenn er viel verbraucht... und er wird viel verbrauchen, es kostet schließlich nichts extra.

Im Grundsatz können Pauschalen auch erhöht werden. Dazu muss allerdings ein Erhöhungsvorbehalt vereinbart sein und die Erhöhung der Betriebskosten muss begründet werden. Der Begründungszwang führt dann dazu, dass auch bei einer vereinbarten Pauschale eine Abrechnung erstellt werden muss. Ohne Abrechnung wird jeder Versuch einer Erhöhung scheitern müssen.

Berücksichtigt man dies bei der Abägung von Vor- und Nachteilen einer Pauschale, wird man vermutlich feststellen, dass eine Abrechnung nach Wohnfläche nicht wirklich schwierig ist und möglicherweise einer Pauschale vorzuziehen wäre.

[Heizer]

Ich möchte nur die Aussage von RHMV nochmal hervorheben:

Es müsste aber auch vereinbart werden.

Es ist ganz wichtig, dass diese Vereinbarung getroffen wird, sonst muss nach HKVO verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Auch ich bin der Meinung, dass es sich im ZFH nicht lohnt Zähler einzubauen. Du mußt etwa mit 200-300€ Zähler- und Abrechnungskosten im Jahr rechnen. Bei zentraler Warmwasserbereitung eher Richtung 300€.

Dafür kann man ne ganze Menge Öl zusätzlich kaufen.

[kosimo]

...ein großes Dankeschön!

Haben mich gestern bei unserem Verein Haus&Grund über deren Service informiert und werden gleich mal nächste Woche dort "anklopfen" :-)

Grüße und ich hoffe, dass ich auch daran denke euch die Entscheidung mitzuteilen!

kosimo

[Dr. Hetmeier Immobilien]

Die Maklerkollegin, die Ihnen empfohlen hat, die Heizkostenabrechnung nachdem Personenschlüssel zu erstellen, liegt wohl nicht richtig. Grundsätzlich müssen Heizkostenabrechnungen nach der Heizkostenverordnung erstellt werden. Danach werden die Kosten zu 70 v.H. Nach Verbrauch und zu 30 v.H. Nach Grundfläche...

[Heizer]

Die Maklerkollegin, die Ihnen empfohlen hat, die Heizkostenabrechnung nachdem Personenschlüssel zu erstellen, liegt wohl nicht richtig. Grundsätzlich müssen Heizkostenabrechnungen nach der Heizkostenverordnung erstellt werden. Danach werden die Kosten zu 70 v.H. Nach Verbrauch und zu 30 v.H. Nach Grundfläche...

Wer lesen kann...

Was steht doch gleich im §2 HKVO über ZFH drin?