Schaden am Kachelofen - Wer zahlt?

[Ostwind]

Wir sind seit neuestem Eigentümer eines kleinen Hauses, welches seit Jahren durch den gleichen Mieter bewohnt ist. Nun hat sich leider gezeigt, dass es einen Schaden am Brenneinsatz des Heißluftkachelofens gibt, welcher die Wohnung beheizt. Dieser Schaden wurde laut Ofenbauer im wesentlichen durch das falsche Brennmaterial verursacht, da der Mieter statt Kohle oder Brennholz hauptsächlich Spanplatten oder "Schadholz" (lackiert) verheizt hat. Trotz des Schadens kann der Mieter normal heizen. Es besteht allerdings die Gefahr, dass der Ofen komplett kaputt geht oder schädliche Gase austreten. Der Mieter hat nun, obwohl wir noch nicht einmal Miete von ihm erhalten haben, angekündigt, dass er die Miete um 25% mindern will.
Wie sollen wir denn nun verfahren? Der Schaden beläuft sich auf ca. 1000€. Müssen wir als Vermieter den komplett selbst tragen? Ist die Mietminderung rechtens? Wie können wir denn aber verhindern, dass der Mieter weiterhin falsch heizt und damit den Ofen nach kurzer Zeit wieder zerstört?

Ich bin über jeden Ratschlag dankbar!

[BarneyGumble2]

Wird denn die Wohnung allein durch den Ofen beheizt oder gibt es noch eine andere Heizung?

Wenn ein Mangel durch falsche Benutzung einer Mietsache zustande gekommen ist, kann der Mieter dafür natürlich nicht die Miete mindern.

Falls er es doch macht, könnt Ihr das Geld einklagen.

Die Frage wird dann allerdings sein, ob Ihr die falsche Benutzung auch im Zweifel durch ein gerichtliches Gutachten beweisen könnt!

[Ostwind]

Danke für die schnelle Antwort. Es gibt nur den einen Ofen.
Wir haben zwar kein richtiges Gutachten, aber zumindest ein schriftliches Statement des Ofenbauers. Wir würden den Schaden natürlich beheben, aber können wir dann vielleicht Schadensersatzansprüche geltend machen? Wir hätten das Problem ja gern auf die "nette Tour" geklärt, aber wenn der uns gleich so kommt...

[clline]

Nach meinem Empfinden kann der Mieter nur zum Schadenersatz herangezogen werden, wenn er eine entsprechende (schriftliche) Anweisung bekommen hat, wie der Ofen zu bedienen und zu beheizen ist. Unwissenheit schützt zwar vor Strafe nicht, aber ohne etwas schriftliches in der Hand, ist es immer schwierig eine wissentlich falsche Bedienung nachzuweisen. Welche Brennstoffe verwendet werden dürfen, regelt die BImSch eindeutig. Die sollte man sich wirklich zu Gemüte führen, denn Verstöße können empfindlich teuer werden.

Solange das Risiko besteht, dass schädliche Gase austreten, darf und sollte der Ofen nicht betrieben werden. Im schlimmsten Fall kann das tödlich enden, wenn z.B. in der Nacht Gase austreten. Erst vor kurzer Zeit war so ein Fall in der Presse. Die Bewohner wurden nur gerettet, weil der Hund sich die Seele aus dem Leib gebellt hat - die Leute waren bereits bewusstlos. Da wäre es mir im Moment auch erstmal wurscht, wer letztlich die Kosten tragen muss.

[BarneyGumble2]

Für einen Schadenersatzanspruch muss der Mieter meines Erachtens einen Schaden nicht wissentlich verursacht haben, dass wäre nur dann wichtig, wenn man ihn anzeigen wollte.

Fahrlässigkeit reicht bei Schadenersatzansprüchen in der Regel aus. Stell Dir vor, Du transportierst mit Deinem gemieteten Wagen einen Kanister Öl, der nicht richtig verschlossen wurde und in der ersten Kurve umfällt... Meinst Du, der Vermieter würde in die Röhre gucken, weil er Dir kein Merkblatt zum richtigen Transport von Ölkanistern ausgehändigt hat?

Dass man nur trockenes, unbehandeltes Holz im Kamin verbrennen darf, weiß eigentlich jedes Kind. Ausserdem wird es mit Sicherheit einen Ordnungswidrigkeitentatbestand geben, der ein Verbrennen von Lackiertem Holz unter Strafe stellt.

[clline]

Der Vergleich hinkt meiner Meinung nach, da es ja nicht grundsätzlich verboten ist lackiertes Holz oder Spanplatten zu verfeuern. Es dürfen nur keine Holzschutzmittel aufgetragen/enthalten sein, bzw. die Beschichtung darf eben nicht aus so genannten halogenorganischen Verbindungen bestehen ... nur wird das kein Durchschnittsbürger mit bloßem Auge feststellen können.

Dass Flüssigkeit austreten kann (um hier das Beispiel mit dem Ölkarnister aufzugreifen), wenn ich einen Behälter nicht richtig schließe, weiß hingegen wirklich fast jedes Kind. Einen Kachelofen, Kaminofen oder was auch immer richtig zu bedienen ist sicher nicht jedem Kind geläufig.

Mir wäre es als Vermieter schon wichtig den Mieter entsprechend einzuweisen ... allein schon weil ich sonst Not hätte, er würde mir die Bude abfackeln. Vielleicht sehe ich das aber auch zu spezifisch, weil ich wir Ofenbauer in der Familie haben und ich Dinge wie Funktionsweise, Wirkungsgrad, etc. eines Ofens detailierter betrachte. Ein falsch beheizter Ofen kann unter Umständen mehr Schaden als Nutzen.

[armeFrau]

Also, dass man nur unbehandeltes Holz verbrennen darf, weiß jedes Kind. Lackiertes Holz ist meiner Meinung nach nicht unbehandelt. Wenn man es verbrennt, stinkt es tierisch. Schon alleine das kann nicht gesund sein.
Es gibt Öfen, da darf man noch nicht mal Kohle verbrennen weil sie keine Dauerbrenner sind und dafür nicht ausgelegt.(so einen habe ich in meiner ELW)
Dann gibt es Öfen, da darf man keine Holzbriketts benutzen. Und wenn man einen Ofen hat, bei dem man dies darf, wird darauf hingewiesen, dass man nicht zuviele auf einmal verbrennt, da diese eine enorme Hitze entwickeln, im Gegensatz zu Kaminholz.
Die Möglichkeiten mit Öfen und Brennmaterial sind vielfältig..

Ich bin der Meinung, dass der Mieter den Schaden verursacht hat, würde mir aber noch das Urteil eines 2.Ofenbauers einholen, zur Sicherheit.
Auch würde ich den Schornsteinfeger bitten, sich das anzuschauen und ebenso den Kamin.

[BarneyGumble2]

Original von clline
Der Vergleich hinkt meiner Meinung nach, da es ja nicht grundsätzlich verboten ist lackiertes Holz oder Spanplatten zu verfeuern...

Das mag wohl stimmen, allerdings müsste der Betreiber dann wohl Filteranlagen von der Qualität eines Müllheizkraftwerkes benutzen...

§ 5 Bundesimmisionsschutzgesetz:
(1) Genehmigungsbedürftige Anlagen sind so zu errichten und zu betreiben, dass zur Gewährleistung eines hohen Schutzniveaus für die Umwelt insgesamt
1. schädliche Umwelteinwirkungen und sonstige Gefahren, erhebliche Nachteile und erhebliche Belästigungen für die Allgemeinheit und die Nachbarschaft nicht hervorgerufen werden können;

Wenn Du mir jetzt erzählen möchtest, dass der Lack auf Holz oder Spanplatten beim verbrennen keine schädlichen Umwelteinwirkungen haben, dann bin ich mal auf die Erklärung gespannt!

Ob einem Kind oder Mieter geläufig ist, dass Öl auslaufen kann oder man nur unlackiertes Holz verbrennen ist auch im Grunde egal. Unwissenheit schützt vor Strafe nicht. Wenn jemand mit solchen Dingen hantiert, muss er sich halt über die Gefahren informieren, wenn ihm schon seine Eltern das nicht beigebracht haben oder eben die Konsequenzen tragen...

[clline]

Nein ... Geschichten möchte ich keine erzählen :-)

Ich bin davon ausgegangen, dass es sich bei dem beschädigten Kachelofen um eine genehmigungsfreie Anlage (gem. 1. BImSchV für kleine und mittlere Feuerungsanlagen) handelt. Diese dürfen grundsätzlich mit lackiertem Holz oder Spanplatten befeuert werden, sofern (wie bereits geschrieben, aber nicht zitiert) keine Holzschutzmittel aufgetragen/enthalten sind, bzw. die Beschichtung nicht aus halogenorganischen Verbindungen besteht (s. 1. BImSchV § 3 (1) 6. + 7.). Doch wie ich geschrieben habe, kann das nach meinem Empfinden kein Laie feststellen ... also stopft man das Zeug vorsichtshalber besser nicht in den Ofen. Ich schreibe "grundsätzlich", weil es natürlich von der Nennwärmeleistung (über oder unter 15 kW) abhängt, was man verfeuern darf. Diese ist mir im vorliegenden Fall nicht bekannt und meine Glaskugel schweigt dazu.

[Christian]

Wie wärs denn, wenn man den Mieter (durch einen Fachmann?) aufklären lässt, und sich den Schaden in Hähe von 1000 Euro teilt?

Ein kleiner Hinweis darauf, daß ein Gutachter weitaus teurer werden könnte, kann ja bestimmt nicht schaden ;-)

[Ostwind]

Wir haben uns vom Mieter nun erstmal eine Stellungnahme erbeten und ihn darauf hingewiesen, dass er bei einer Mietminderung im Streitfall nachweisen muss, dass er den Schaden nicht verschuldet hat.
Mal schauen, was passiert.
Wir werden den Schaden aber so schnell wie möglich beheben lassen, nicht dass wirklich noch schlimmeres passiert und wir dafür haftbar gemacht werden...und versuchen ihm 50% in Rechnung zu stellen.

Danke für die Tips!

[Max_Headroom]

Ich weiß schon warum ich diese Sch... nach und nach rausreißen lasse. Das ist ein klassischer Mist, wie ich ihn immer wieder erlebt habe. Die Leute sparen und schmeissen alles mögliche rein; der Schorni darf dauernd kommen und putzen, das macht im Eigenheim Sinn aber nicht im Mietobjekt.
Sehe das auch als ganz schwierig an zu beweisen...hatte mal den Fall wo ein Mieter auch auf die Idee kam, einfach mal wieder den Kachelofen anzuschmeissen obwohl der keine Ahnung hatte. Fragte auch niemanden. Stattdessen kam es zum Zurückdrücken des Rauchs in den Keller, es qualmte, man dachte es brenne und die Feuerwehr kam und zerschlug alle Kellertüren auf der Suche nach dem Brandherd.
Die Türen dürfte ich dann reparieren lassen; der Mieter kam schadlos davon...

MH