Wohnungskauf durch Mieteinnahmen finanzieren

[Christian]

Die Mietverträge sind befristet, Durchschnittsdauer bei Austauschstudenten ca. 6 Monate, Höchstdauer etwa 11 Monate. Damit bin ich Sie im schlimmsten Fall auch ohne Räumungsklage recht schnell los.

Ich weiß nicht, ob eine Befristung so ohne weiteres möglich ist. Nach dem, was ich hier im Forum am Rande mitbekommen habe, gibts da grundsätzlich schon Fallstricke, die dafür sorgen, daß die Befristung nicht gültig ist.

Und nur, weil der Vertrag beendet ist, heißt das noch lange nicht, daß der Mieter auszieht. Los bist du den sowoeso erst viel später - erst muss ja noch alles geregelt werden (z.B. Betriebskostenabrechnung). Du stehst vielleicht irgendwann mal zusammen mit einem Mieter, der schon seit 2 Jahren raus ist, vor einem Richter und musst dich mit blöden Sachen rumärgern.


Bedenke bitte, daß du erst mal Mieter finden musst. Selbst wenn es genug Interessenten gibt, wird der Kreis, der die Wohnung/das Zimmer wirklich nehmen würde, bestimmt kleiner sein. Die meisten Interessenten wollen eh direkt einziehen, weil die Wohnung ach so toll ist. Wenn du dich dann 2 Tage später für diesen Interessenten entscheidest, hat der schon was anderes gefunden.

Außerdem müssen die Mieter ja auch zusammenpassen - und je mehr Mieter du in der WG hast, um so höher ist die Wahrscheinlichkeit, daß ein Arschloch darunter ist und die anderen vergrault oder die anderen auf seine Seite zieht, um gegen dich, den bösen geldgierigen Vermieter, anzugehen.


Ob du mit der Gesamtsituation noch gut einschlafen kannst, musst du selbst entscheiden. Das kann dir keiner sagen. Für den einen ist ein kleines bisschen Sicherheit "ausreichend", für andere ists erst ab nahezu vollständiger Sicherheit "ausreichend". Hier kann keiner wissen, wie du tickst.

[einBerliner]

Du stehst vielleicht irgendwann mal zusammen mit einem Mieter, der schon seit 2 Jahren raus ist, vor einem Richter und musst dich mit blöden Sachen rumärgern.

Wie gesagt, ist bei diesem Klientel unwahrscheinlich. Die sind 6-12 Monate in Berlin und fahren dann in ihre jeweiligen Herkunftsländer zurück. Zu Gerichtsverfahren wird es da so gut wie nie kommen. Das wäre nutzlos und unpraktikabel.

Selbst wenn es genug Interessenten gibt, wird der Kreis, der die Wohnung/das Zimmer wirklich nehmen würde, bestimmt kleiner sein.

Ja. Aber nur unwesentlich. Ich weiß nicht ob du aus Berlin kommst und ob du eine Vorstellung hast, wie gefragt WG-Zimmer hier sind. Bei einem Freund von mir in einer 7er WG in Fhain ist neulich ein Zimmer frei geworden. Nachdem es drei Tage lang ausgeschrieben war hatten sie 100 Bewerbungen auf dem Tisch. 30 Leute wurden für den nächsten Tag zur "Besichtigung" (eher zum Casting) eingeladen. Am Abend war das Zimmer vergeben und bezogen.

[Kitzblitz]

Alle Phantastereien nutzen nichts - ohne Moos ist einfach nichts los.

Geh' zu deiner Bank (oder auch noch zu einigen anderen) und sprich mit denen über dein Vorhaben. Wenn dir tatsächlich einer Geld geben würde, kannst du dich weiter mit einem Projekt befassen. Alles andere sind Tagträumereien.

Gruß aus'm Ländle
Ulrich

[einBerliner]

ohne Moos ist einfach nichts los

Ok, sagen wir das Eigenkapital beträgt 10.000 Euro. Das wäre in gewisser Zeit machbar. Was würdet ihr denken ist dann die preisliche Obergrenze für ein Objekt? 50K? 100K? 150K? (entspräche 20%/10%/7% Eigenkapital)

[Berny]

Wer keine Sorgen hat, macht sich eben welche...

Edit: Streiche Sorgen, setze Probleme.

[einBerliner]

Wer keine Sorgen hat, macht sich eben welche...

Hey Berny, könntest du kurz erläutern inwiefern dieser Kommentar sinnvoll oder relevant ist? Danke.

[Kitzblitz]

Ok, sagen wir das Eigenkapital beträgt 10.000 Euro. Das wäre in gewisser Zeit machbar. Was würdet ihr denken ist dann die preisliche Obergrenze für ein Objekt? 50K? 100K? 150K? (entspräche 20%/10%/7% Eigenkapital)

Es bringt dir gar nichts solche Beispiele in den Raum zu stellen. Ich kann mich nur wiederholen: Geh' zu einer Bank und lass dich beraten.


Wo sind die Gestehungskosten (ggf. Makler, Notar, Grunderwerbsteuer) in deinen Überlegungen ?

Glaubst du ernsthaft, dass du mit einem Invest von 50.000 EUR eine 4- bis 6-Zimmer-Wohnung kaufen kannst, die du ohne erheblichen Nachinvest vermieten kannst ?

- Falls ja, träum' oder rauch' was anderes.


Gruß aus'm Ländle
Ulrich

[Berny]

- Falls ja, träum' oder rauch' was anderes.

Danke für die Bestätigung.

[icke]

Grundsätzlich halte ich die Grundidee für nicht schlecht. Wenn alles stimmig ist ( Konzept, Einkommen, Schufa, Vermietbarkeit und Zustand der Immobilie ) dann kann man auch eine 100% Finanzierung durchkriegen. Kann...muß aber nicht. Probier es halt aus. Such dir 2-3 Immobilien raus, lass dir die Unterlagen dazu geben (Hausgeld, Höhe der Rücklagen, Schulden der Miteigentümer u.s.w ) und klopf bei deiner Bank an.
Berlin ist nicht gleich Berlin. Soll heißen, dass ein Objekt in Marzahn nicht so gut vermietbar ist wie in Mitte. 6 Etage ohne Aufzug wäre auch nicht so der Brüller, selbst in Prenzelberg nicht.
Gaaaanz wichtig !!! Lass dich vor dem Kauf von einem Fachanwalt beraten. Zeig ihm den Entwurf vom Kaufvertrag und sämtliche anderen Unterlagen.
Es gibt wahnsinnig viel zu bedenken BEVOR du unterschreibst. Ist z.B. ein Großinvestor Miteigentümer der Immobilie ( mehrere Wohnungen im Objekt ) ? Birgt das Risiko, wenn der Pleite geht, dass für euch das Hausgeld in ungeahnte Höhen schießen kann.
Rücklagen ( der Eigentümergemeinschaft ) in ausreichender Höhe vorhanden ? Kommen demnächst größere Sanierungen auf das Haus zu ? Akte beim Bauamt anschauen, alles korrekt eingetragen ? Hast du Ahnung von der Bausubstanz ? Flugrouten über Berlin ? Und, und, und...

Immobilien sind m.M.n. eine Hochrisikoanlage. Überleg dir gut, ob du das wirklich willst. Das Ding kann dir so um die Ohren fliegen, das glaubst du gar nicht. Und da sind die potenziellen Mieter noch das geringste Risiko.
Wenn du wirklich in diesem Bereich etwas unternehmen willst, dann fang doch lieber klein an. Preiswerte 2 Zimmer Wohnung im überschaubarem Rahmen. Hauptsächlich aus Eigenmitteln finanziert. Wenn dir das dann um die Ohren fliegt, kannst du es unter Lehrgeld verbuchen. Ist schlimm, aber nicht so ein Drama wie z.B. eine Insolvenz.
Bedenke, dass niemand eine Kuh schlachtet wenn sie gute Milch abliefert !
Wie gesagt, die Idee an sich ist nicht verkehrt. Bloß das Risiko ist bannig hoch.
Wie alt bist du ?

Liebe Grüße,
Icke

[Berny]

Da würde ich mich doch eher bei der Com...bank mal nach Anlage beim HausInvestFondEuropa erkundigen.

[77Carina]

@ein Berliner: normalerweise sollte man mindestens 30% Eigenkapital besitzen, alles andere sehen die Banken nicht so gerne, eine Vollfinanzierung wird der Bank nicht gerade gefallen.....

Ansonsten sind ja auch die anderen Bedenken, die ich übrigens zu dem Thema auch habe von meinen Vorgängern schon genannt worden.

Gruß aus dem Schwarzwald
77Carina

[Thomasmmm]

Hallo Berliner,

ich habe meine erste Wohnung vor etwa 6 Jahren voll fremdfinanziert und hatte keine Sicherheiten in Form einer Immobilie.
Allerdings hat die WOhnung nur 58 qm und war mit 78k überschaubar.

Ein Haus mit drei Wohnungen habe ich mir vor zwei Jahren gekauft und bisher alles erfolgreich vermietet. ABER, trotz mittlerweile angesammelten Sicherheiten und 50 % Eigenkapital war es ein elendiger Bankenspiessrutenlauf. Du wirst nach der ganzen Bankenkrise gefilst von oben bis unten. Eine WG taugliche Wohnung würde ich mal vorsichtig schätzen liegt bei etwa 200k, dazu kommen nochmal die ganzen Nebenerwerbskosten.
Mit 10k Eigenkapital wirst Du bei den Banken höchstens belächelt......

Trotzdem viel Erfolg

Thomas

[Papabär]

Hallo Berliner,

woher nimmst Du die Sicherheit, daß Studenten aus dem Ausland monatlich 300,- € für die Miete aufbringen können? Die meisten sind doch froh, wenn sie 300,- € für den gesamten Monat haben.

Ich habe - auf die schnelle - mal ein gar nicht fiktives Objekt im Internet rausgesucht ... Gründerzeitobjekt mit 5 Zimmern/107m² in Prenzl´berg/Wedding.
KP 119T€ -> Makler 6%, Nebenkosten 6% ... bei 10T€ EK bleiben aufgerundet 124T€ zu finanzieren.

Gesetzt den Fall Du findest tatsächlich eine Bank die da mitspielt - der (optimistische) Finanzierungsrechner jener I-net-Plattform kommt auf 506 € mtl. Rate bei 10 Jahren Festlaufzeit.
Hinzu kommen 303,- € Wohngeld, biste also bei rund 810,- € mtl. Fixkosten.

Ach nein, da fehlt ja noch ´ne Kleinigkeit. Da Du die Betriebskosten der einzelnen Zimmer nicht getrennt abrechnen kannst (schon alleine wegen Wasserverbrauch ect.) wirst Du wohl Bruttomieten nehmen müssen (d.h. vollen Risiko bei Veränderungen). Hier wirst Du auch um die Stromkosten nicht herumkommen ... bei 4 Personen (4 Zimmer + 1 Gemeinschaftsraum) nehme ich mal vorsichtige 100,- €/Monat an ... macht 910,- € Fixkosten, d.h. pro Zimmer rund 230,- €.

Ich glaube kaum, daß Du mehr als 250,- € im Schnitt kriegen wirst ... nicht zu vergessen, daß es für Deine Mieter durch die Bruttomiete keinen Anreiz gibt, die Verbrauchskosten niedrig zu halten ... für anstehende Reparaturen, Sonderumlagen o. ä. blieben Dir mtl. noch 80,- €.

Das ist ein Witz
... und das bei allgemein günstigen Vorgaben (Der Finanzierungsrechner geht von nom. 3,9%; eff. 3,97% & 1% Tilgung aus)


Deine Grundidee finde ich dabei gar nicht so schlecht ... hast Du mal überlegt, eine solche Wohnung anzumieten und (natürlich mit Zustimmung des Eigentümers) unterzuvermieten? Solch große Wohnungen sind - insbesondere in Randlagen - hier derzeit nicht so sonderlich gefragt (... wenn man mal von Grunewald und Zehlendorf absieht). Ich könnte mir vorstellen, daß der eine oder andere Eigentümer der Untervermietung zustimmt nur um Leerstand zu vermeiden.

Das Risiko wäre überschaubarer, Du könntest Erfahrungen sammeln und Dein Startkapital sollte ausreichen.

[Unregistriert]

Hey Berliner,

ich bin auch Berliner, ich hab mal ein paar Monate in einer ERASMUS-WG gewohnt, dein Plan kann sehr gut funktionieren. Ich hab viele Fluktuationen in der WG gesehen, aber vermietet war immer alles (was eine 4er WG mit zwei kleinen Bädern udn einem Gemeinschaftsraum mit Küche). Der Punkt den viele hier vergessen, da kommen hochmotivierte junge Menschen aus dem Ausland, die haben keinen Plan vom deutschen Rechtssystem, die wissen nicht wie man Lücken ausnutzt oder ähnliches. Die Ausländer, die es zum Studium nach Deutschland schaffen, haben zuhause meistens einen guten finanziellen Hintergrund, sonst hätten die nicht mal den Flieger bezahlen können.

Natürlich muss bei so einer Fluktuation auch mal die Möblierung getauscht werden. Aber dafür gibt es billig Möbelmärkte. Da muss ja keiner zum Schreiner und sich ne maßgefertigte Luxusküche reinstellen. Ich meien, da muss man sich auch drüber im klaren sein, da wird jede Nacht die Party steigen!

Ich würde bei dem Ding mit Banken sprechen, schauen, was wäre deren Obergrenze was die Finanzieren würden. Dann nach Zwangsversteigerungen schauen

Justizportal - Verfahren

bis ein passendes Objekt dabei ist. Ich war in einigen Zwangsversteigerungen, da macht man nicht immer ein Schnäppchen, aber wenn alle Grenzen gefallen sind, und man hat ein Limit, dann bietet man bis da mit und wenn es klappt gut, wenn nicht geht man eben ohne was nach Hause. Ich wurde nach einer Versteigerung, in der ich leer ausging direkt danach von dem Bankvertreter kontaktiert, der mir einige sehr interessante Angebote machen konnte, die kurz davor waren in eine Versteigerung zu kommen. Man muss nur entsprechend auftreten oder vielleicht sogar auf Banken zugehen. Die sidn nicht abgeneigt Objekte abzustoßen, bevor der ganze Verwaltungsakt mit dem Versteigern anfängt.
Aber: Man wird in das gesteigerte Objekt sicherlich Arbeit reinstecken müssen. Das Tip-Top tolle Superschnäppchen halte ich auch für ein Märchen. Wenn man handwerklich versiert ist oder zumindest entsprechende Freudne/Verwandtschaft hat, dann kann man eher schon bei was akzeptablen landen.

Was Mietverträge angeht, da sollte man in der Vermieterschutzbund eintreten udn dort mit den Fachanwälten einen guten Mietvertrag aufsetzen. Ich hatte auch mal nen befristeten Vertrag, weil ich für ein Praktikum woanders gearbeitet habe, habe da möbliert und Brutto gewohnt. Geht alles. Und kommt den Ausländern auch entgegen, weil die nicht mehr da sein werden, wenn man ne Nebenkostenabrechnung macht. Natürlich muss man da in seine Warmmiete einrechnen, dass die nicht sparsam leben werden. Aber es gibt für alles auch günstige Tarife, Internet und Telefonflat sollte kein Ding sein. Auslands- oder Handygespräche muss man dann halt mit den Leuten eben monatlich abrechnen. Und alle sechs Monate kann man die wamrmiete den Gegenebenheiten wieder anpassen.

Was man da an Miete rausholen kann, soltle man auch nicht unterschätzen, denn keine Abrechnungen, keine Kündigungsfristen, das möblierte Wohnen, das sind Pluspunkte für Leute, die nur kurz irgendwo hinkommen und bei vielen anderne Angeboten abglehnt werden. Man kann auch aggressiver Werben und sich mit dem DAAD oder dem akademischen Auslandsamt der Uni direkt in verbindung setzen und Wohnraum anbieten. Ich weiß, dass die TU Darmstadt bei einigen Fachbereichen gezielte Kooperationen für ihre ausländischen Gastwissenschaftler, Post-Docs usw. aufbaut. Dann hat man die Uni, die für ihre Gäste zahlt, das ist noch besser.

Also mein Fazit ist positiv. Eine Gute Idee wird einem schnell von den Leuten ausgeredet. Ich würde aber zusätzlich noch einen kleinen Trick vorschlagen. Gründe eine GmbH, also eine Englische "Limited", das kostet ein Pfund oder so, ist dann ein englsiches Unternehmen, darf aber, EU sei Dank auch in deutschland operieren. Mit der kaufst du udn über die rechnest du ab, bist dann Unternehmer. Hat den Vorteil, wenn das Ding nach hinten losgeht, kann nur das Vermögen des Unternehmens, aber nicht dein Privatvermögen gepfändet werden. Natürlich zahlst du dir selbst als Geschäftsführer ein Gehalt aus.

[Soontir]

Ich würde aber zusätzlich noch einen kleinen Trick vorschlagen. Gründe eine GmbH, also eine Englische "Limited", das kostet ein Pfund oder so, ist dann ein englsiches Unternehmen, darf aber, EU sei Dank auch in deutschland operieren. Mit der kaufst du udn über die rechnest du ab, bist dann Unternehmer. Hat den Vorteil, wenn das Ding nach hinten losgeht, kann nur das Vermögen des Unternehmens, aber nicht dein Privatvermögen gepfändet werden. Natürlich zahlst du dir selbst als Geschäftsführer ein Gehalt aus.

Genau, nur wird man fast keine Bank finden, die das dann finanziert. Oder aber mit beträchtlichen Risikoaufschlägen.

[GSR600]

Genau, nur wird man fast keine Bank finden, die das dann finanziert. Oder aber mit beträchtlichen Risikoaufschlägen.

Ja genau das, Bekannte von mir haben auch ne Ltd. gegründet hatten Probleme überhaupt hier ein Konto zu bekommen und Leasing vom Auto war garnicht möglich. Da wird der Kauf einer Immobilie erst recht nicht gehen.

[dieohnelogin]

Ich habe gerade in BESTER Berliner Lage gekauft. Das Haus ist sonst aufgeteilt - und die Wohnungen sind vermietet. z.T. an Altmieter... - Wer sind die Eigentümer?Alles "Investoren" und "Kapitalanleger" die auf Steuersparmodelle hereingefallen sind. Alle haben die Wohnungen Kreditfinanziert.
Wird die Miete gemindert von den Mietern - und glaube mir, Berliner Mieter (besonders die Altmieter) sind echte Spezis im Mietemindern... - dann stimmt die Rendite nicht mehr.
Eventuell kann man dann auch seinen kredit nicht einmal mehr mit den Mieteinnahmen tragen.

Nun steht eine sehr teure dringende Sanierung plötzlich in dem Haus an.
Notfall.
Es müssen 200.000€ besorgt werden in der WEG.

Aber da es alles arme Schlucker ohne Eigenkapital waren...

..landen jetzt einige Wohnungen in der Zwangsversteigerung oder die Leute müssen weitere private Kredite aufnehmen zusätzlich zur Hypothek um die Sonderumlage tragen zu können. Plötzlich.


Mein Lieblingsbankberater hat mir nur gesagt: Wenn Sie kein Kapital haben, müssen Sie welches ausleihen.
Dann sind Sie kein Kapitalanleger sondern ein Kapitalausleier, der auch noch wackelig ist! gerade daran, dass die Bank nicht die volle Miethöhe einsetzt für die Berechnung der Beleihungshöhe, kannst Du erkennen, dass es eben ein hoch risikoreiches Geschäft ist.

Und ehrlich: mittlerweile werden die Wohnungen zur Kapitalanlage auch nicht mehr für 1000€ /m² angeboten in Besten Berliner Lagen sondern häufig für 2000€/m².
Das ist schlichte verar***.

Alles gute! Sorry für die harten Worte aber es gibt so viele Leute, die darauf hineinfallen!!! Und sich vom Makler bequatschen lassen oder an Steuervorteile glauben oder daran, dass die Preise steigenr werden was auch immer..

[ChrisBosch]

Ich war für die Informationen im Zusammenhang mit Haus kaufen und meine Suche endet hier nach dem Lesen dieser Post sucht .. Ich bin froh, dass ich diese Website besucht und kommen darüber zu wissen ..
__________________________________________________ ____________________
Suche nach Villen ferienhaus spanien | ferienhäuser costa brava