Kapitalanlage in ETW, Finanzierungsfrage

[Unregistriert]

Hallo Forumsmitglieder.

Per Zufall bin ich gestern auf dieses Forum gestoßen, habe bereits viele Beiträge gelesen und schätze die Kommentare sehr.
Ich selbst habe eine bzw. zwei Fragen, zu der ich in der Literatur noch keine Antwort gefunden habe.

Vor ca. 3 Jahren habe ich meine erste ETW zur Kapitalanlage gekauft. Aus heutiger Sicht eine super Anlage. Kaufpreis: ca. 12x Jahresmiete und zwar nach Kaufnebenkosten und Renovierungsaufwand. D.h. die Miete reicht theoretisch für alle anfallenden (Finanzierungs-)Kosten und es verbleiben sogar noch steuertechnisch Überschüsse.
Die Mieter sind sehr zufrieden, die Miete kommt stets pünktlich und es gibt keinerlei Beanstandungen.

Nun bin ich seit geraumer Zeit auf der Suche nach einer weiteren Wohnung, konnte aber noch kein Schnäppchen finden. Die Wohnungen, die ich bis jetzt gesehen habe, werden meistens mit dem mind.(!) 16 fachen der Jahreskaltmiete angeboten. Dazu kommen dann noch die Kosten für Kaufnebenkosten und Renovierung.

Zu meiner Person:
Verheiratet, Jahresbrutto >100k, höchste Steuerprogression. Sicherheiten für 100%-Finanzierung sind ausreichend vorhanden, z.B. über Versicherungsguthaben, langfristige Sparguthaben (Zins>4%) und (inzwischen) schuldenfreies eigenes Wohnhaus. Eine prinzipielle 100%-Finanzierung wurde mir von der Hausbank bereits zugesagt.


Meine Fragen, zu der ich noch keine Antwort gefunden habe:
Wie hoch sollte mindestens die Mietrendite sein, damit ein Engagement unter Abwägung aller Risiken interessant ist? Bei einer 16-fachen Jahresmiete als Kaufpreis (einschl. Kaufnebenkosten und Renovierungskosten) wäre die Mietrendite bei ca. 6%. Mir persönlich erscheint das nicht besonders lukrativ.
Wenn die Restnutzungsdauer noch 50 Jahre beträgt, habe ich einen theoretischen Wertverlust von 2% p.a. Kann ich diesen von der Mietrendite abziehen und im Gegenzug auf den Ansatz von laufenden Instandhaltungskosten verzichten? Bzw. wie werden allgemein die Instandhaltungskosten veranschlagt und wie wird die Restnutzungsdauer nach z.B. 30 Jahren geschätzt?

In der Literatur wird empfohlen, möglichst viel Fremdkapital zu verwenden. Mir ist die steuerliche Seite klar, da die Zinsausgaben Werbungskosten sind.
Von der persönlichen Einkommensseite könnte ich ein benötigtes Darlehen in Höhe von z.B. 80 - 100k ohne finanzielle Einschränkungen problemlos mit 1000 EUR pro Monat bedienen, ohne dabei auf Mieteinkünfte angewiesen zu sein. Dies würde einer Anfangstilgung von ca. 8% entsprechen (Darl. 100k, nom. 4%, alles fiktiv).
Lt. Literatur wäre die hohe Tilgung schlecht. wie würdet ihr verfahren? Private Schulden sind keine vorhanden, Kreditaufnahmen für private Anschaffungen sind nicht geplant.
In der Literatur wird nicht gesagt, wie man bei geringer Tilgung seine freien Mittel anderweitig anlegen könnte. Insb. was dabei die besseren Alternativen wären.

An ein MFH und damit höhere Investitionssummen traue ich mich noch nicht ran, da ich als Vermieter erst noch Erfahrungen sammeln möchte. Prinzipiell betrachte ich diese Investments als Langfristanlage und zukünftigen Rentenbaustein.

Ich hoffe, meine Fragen sind nicht zu konfus.
Vielen Dank und viele Grüße
Arnold

[Unregistriert]

Hallo nochmals,

bislang gab es leider noch keine Antworten auf meinen Beitrag.
Ich habe nochmals über meine Fragen nachgedacht und möchte sie vielleicht anders formulieren. Da ich im Bereich der Immos absoluter Neuling bin, interessiere ich mich für Eure Einschätzungen sehr!!!!

Über Makler und per Inserat werden bei uns in der Region (Süddeutschland, stadtnah), ETW-Neubau für ca. 2 TEUR/qm angeboten, diese kann man dann für ca. ca. 8-9 EUR/qm vermieten. Mir persönlich erscheint das unter Anlageaspekten eher uninteressant.
Alternativ werden ETW aus dem 70er für ca. 1200 - 1400/qm angeboten. Diese sind aber i.d.R. unrenoviert mit altem Bad, alten Bodenbelägen, oft auch mit innemliegendem Bad.
Das Gemeinschaftseigentum (Fassade, Fenster, Heizung) ist oft schon renoviert/erneuert.
Als Miete lassen sich hier eher 6-7 EUR/qm erzielen (nach Renovierung). Auch dies erscheint mir eher ungünstig.
Hier meine Frage, ob solche Objekte "günstig" sind. Gefühlsmäßig finde ich dies nicht so.

Gibt es einen Richtwert zum Kaufpreis, ab dem ihr ETW's als Kapitalanlage kaufen würdet und falls ja, aus welcher Epoche?

Aus steuerlichen Überlegungen ist eine hohe Fremdkapitalquote empfehlenswert. Hier würde ich gerne wissen, wie das vorhandene Eigenkapital bzw. die regelmäßigen Mittelzuflüsse (z.B. aus Miete UND Einkommen) bespart werden könnten, wenn diese nicht ausschließlich zur Darlehenstilgung eingesetzt werden.
Mein primäres Ziel ist es, die Immobilie zum Renteneintritt (also in rund 20 Jahren) als zusätzlichen Altersvorsorgebaustein zu halten.

Für Ideen und Anregungen bin ich wirklich sehr dankbar!!!!!

VLG Arnold