Wie hoch können Hausmeisterkosten sein?

[Caetano]

Hallo,
ich habe vor einem Jahr ein Anwesen mit 5 Mietparteien gekauft und dabei unvorsichtigerweise die Hausverwaltung plus Hausmeister vom Vorbesitzer übernommen. Bei der ersten von mir erstellten Betriebskostenabrechnung moniert nun ein neuer Mieter die Hausmeisterkosten als zu hoch und klagt die Wirtschaftlichkeit meines Handelns ein.
Gibt es klare Richtwerte für die mir möglichen Hausmeisterkosten ( München)?
Die jetzigen belaufen sich auf 6000 Euro im Jahr für Hausmeistertätigkeit, also auch Gartenpflege (Mähen des Rasens), Mülltonnen herausstellen, Winterdienst, Reinigung des Treppenhauses,etc .
Das Anwesenheit hat 500qm Wohnfläche und ca. 1000 qm Grünfläche.
Der Mann macht seine Sache mehr recht als schlecht, ist also keine große Kanone. Das ist mir schon klar. Aber das Geld ist halt schon mal weg, daher möchte ich schauen, daß ich mit erhobenen Haupt aus der Sache herausgehe.
Bin dankbar für einen Tipp.

Beste Grüße,
Caetano

[Unregistriert]

Also bei einem 5 Familienhaus, da finde ich Hausmeisterkosten von Euro 100.--Also Einhundert mtl als angebracht.

[RMHV]

Bin dankbar für einen Tipp.

Der Tipp kann nur lauten: selbst denken macht schlau.

Ein Jahresbetrag von 6000 € macht 500 € pro Monat. Das dürfte ein Minijob sein für 400 € plus 25% für pauschale Sozialabgaben und Lohnsteuer.

Wieviel Arbeitszeit kann man in München für eine Vergütung von 400 € im Monat bekommen? Wieviel Arbeitszeit mag z.B. im Winter für den Winterdienst erforderlich sein? Wieviel Zeit wird für die Treppenhausreinigung benötigt? Wieviel Arbeitszeit geht in die Gartenpflege? Alles Frage, die hier im Forum niemand beantworten kann.

[GSR600]

....

Ein Jahresbetrag von 6000 € macht 500 € pro Monat. Das dürfte ein Minijob sein für 400 € plus 25% für pauschale Sozialabgaben und Lohnsteuer.

.....

Der Prozentsatz der geringfügig Angestellten beträgt 30,74 %.

[Caetano]

Das mit dem selber Denken ist ein wirklich guter Tipp, danke!

Was ist aber zumutbar, gibt es da Richtlinien?

[Martens]

Das mit dem selber Denken ist ein wirklich guter Tipp, danke!

RMHV ist immer recht direkt, allerdings ist inhaltlich an seinen Beiträgen nur selten etwas auszusetzen.

Was ist aber zumutbar, gibt es da Richtlinien?

Aufgabe einer Betriebskostenabrechnung ist es, die angefallenen Betriebskosten gegenüber den Mietern abzurechnen.
Dabei ist "zumutbar" kein relevanter Parameter.
Der Mieter hat die Kosten zu tragen, die gemäß seinem Mietvertrag von ihm zu tragen sind.
Punkt. Fertig. Aus.

Sofern der Mieter meint, die Kosten seien zu hoch (Stichwort Wirtschaftlichkeit), hat er dies zu belegen. Meckern allein reicht nicht aus.

Man kann durch Einholung von Kostenangeboten übrigens ganz einfach die aktuelle Kostensituation einschätzen.

Christian Martens

[Caetano]

Muß ich als Vermieter Kostenangebote einholen und dann das günstigste, aber auch vertrauenserweckenste auswählen oder bin ich frei und kann einfach jemanden nehmen?

[Berny]

Muß ich als Vermieter Kostenangebote einholen und dann das günstigste, aber auch vertrauenserweckenste auswählen oder bin ich frei und kann einfach jemanden nehmen?

Zur Wirtschaftlichkeit bist Du verpflichtet. "Einfach jemanden nehmen" passt da nicht so richtig `rein.

[Martens]

Muß ich als Vermieter Kostenangebote einholen und dann das günstigste, aber auch vertrauenserweckenste auswählen oder bin ich frei und kann einfach jemanden nehmen?

Du hast doch nicht nur den Hausmeister sondern wohl auch die Hausverwaltung "mitgekauft". Die Klärung dieser Dinge ist klassisch die Aufgabe der Verwaltung, die sollten auch Deine Fragen beantworten können.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit, hier einmal deutlich aus Mietersicht dargestellt und nicht unbedingt meine Meinung (20 Jahre alte AG-Urteile...).

Wichtig ist, man muß nicht den billigsten Anbieter nehmen.
Sofern es gute Argumente für einen aus dem Mittelfeld gibt, nehme ich den.

Christian Martens

[Caetano]

Vielen Dank, Martens!

Die Seite exisitiert aber leider nicht mehr. Könnten Sie bitte einen anderen link zu den Urteilen posten?

Besten Grüße, Caetano

[Berny]

Die Seite exisitiert aber leider nicht mehr.

Doch: Gebot der Wirtschaftlichkeit - Nebenkosten

[Papabär]

Zwar ist der Vermieter zum wirtschaftlichen Handeln verpflichtet ... die Beweislast liegt aber beim Mieter.
Der BGH hat dazu gerade ein aktuelle Enscheidung gefällt. VIII ZR 340/10

[Caetano]

Au Backe, habe ein Vergleichsangebot einer Firma eingeholt. Das liegt über 50% niedriger. Hole mir noch ein weiteres ein, aber mir schwant Übles.
Läßt sich eine solche Differenz denn vor dem Mieter erklären. Die Firma des Vergleichsangebots arbeitet sehr professionell. Das wird schwierig, oder?

Grüße,
Caetano

[Christian]

Hallo,

der Leistungsumfang wird mit Sicherheit nicht identisch sein. Vielleicht hat die teurere Firma irgendwelche Extras "mit drin"? Vielleicht ist die Telefonhotline rund um die Uhr erreichbar, und nicht nur während der normalen Arbeitszeiten, wie beim "Billiganbieter"? Entfernung -> Fahrtkosten?

Kannst du nicht offen auf die Mieter zugehen (besonders mit dem Hintergrund, daß der Hausmeister nicht sehr gut zu sein scheint), das denen auch mitteilen und mit den Mietern gemeinsam eine Lösung finden? Vielleicht kennt ja ein Mieter einen guten Hausmeister aus seiner vorherigen Wohnung. Vielleicht will ja der ein oder andere Mieter den Rasen für ein paar Euro mähen? Wenn du den Mietern offen und ehrlich erklärst, daß du das ja erst mal alles so übernommen hast (die Hausmeisterwahl also gar nicht deine Entscheidung war), du aber aktiv an einer Problemlösung mitwirkst, wird auf Dauer so das Beste rauszuholen sein.

Lade die Mieter auf 'ne Tasse Kaffee ein, und rede mit denen!

Gruß,
Christian

[Berny]

Hallo,

der Leistungsumfang wird mit Sicherheit nicht identisch sein. Vielleicht hat die teurere Firma irgendwelche Extras "mit drin"? Vielleicht ist die Telefonhotline rund um die Uhr erreichbar, und nicht nur während der normalen Arbeitszeiten, wie beim "Billiganbieter"? Entfernung -> Fahrtkosten?

Kannst du nicht offen auf die Mieter zugehen (besonders mit dem Hintergrund, daß der Hausmeister nicht sehr gut zu sein scheint), das denen auch mitteilen und mit den Mietern gemeinsam eine Lösung finden? Vielleicht kennt ja ein Mieter einen guten Hausmeister aus seiner vorherigen Wohnung. Vielleicht will ja der ein oder andere Mieter den Rasen für ein paar Euro mähen? Wenn du den Mietern offen und ehrlich erklärst, daß du das ja erst mal alles so übernommen hast (die Hausmeisterwahl also gar nicht deine Entscheidung war), du aber aktiv an einer Problemlösung mitwirkst, wird auf Dauer so das Beste rauszuholen sein.

Lade die Mieter auf 'ne Tasse Kaffee ein, und rede mit denen!

Gruß,
Christian

Da darf ich mich doch (noch nüchtern) voll anschliessen.
Ernsthaft: So würde ich es auch machen, denn mitdenkende Mieter soll es ja immer noch zur Genüge geben... ;-) (auch Vermieter)

[Caetano]

Ja, vielen Dank, das ist für die Zukunft sicher eine gute Idee, aber für das schon gelaufene Jahr werde ich wohl dann auf meinen Kosten zum Teil sitzen bleiben, ist
ja es etwas schwierig zu argumentieren, daß die Kosten berechtigt sind, wenn ich gleich vorschlage billigere Lösungen zu suchen.

[Papabär]

... ja es etwas schwierig zu argumentieren, daß die Kosten berechtigt sind, wenn ich gleich vorschlage billigere Lösungen zu suchen.

Na, warum machsten sowat ooch.

Eigentlich könntest Du Dich doch ganz bequem zurücklehnen und den Mieter auffordern, eine angebliche Unwirschaftlichkeit erst einmal zu belegen.

[Caetano]

So einfach ist es ja nicht. Es hat sich ja ein Mieter beschwert und will gegen den Bescheid angehen. Da muß ich schon irgendwie gewappnet sein. Wenn der nun ein paar Kostenvoranschläge anbringt, die niedriger sind und das ist zu befürchten, sitze ich da und darf die Differenz begleichen.

Beste Grüße, Caetano

[Papabär]

... Wenn der nun ein paar Kostenvoranschläge anbringt, die niedriger sind und das ist zu befürchten, sitze ich da und darf die Differenz begleichen.

Vergiss das mit dem Kaffee - Du scheinst eh´ schon viel zu aufgedreht ... nimm lieber ´ne heiße Milch mit Honig oder ein Glas Rotwein.

Als erstes schaust Du einfach mal in den Arbeitsvertrag Deines Hausmeisters, welche Tätigkeiten dort beschrieben sind. Und da Du ja schon ein Gegenangebot eines Hausmeisterservices hast, probierst Du das Gleiche noch mal mit den Einzelgewerken ... also Hausreinigung, Gartenpflege und Winterdienst jeweils von separaten Anbietern.

Und bleib´ mal ganz locker ... wenn der Mieter ein günstigeres Angebot vorlegt, dann bedankst Du Dich und versicherst ihm, den Sachverhalt zu prüfen (ohne jedoch etwas zu sagen, das darauf hindeutet, daß Du von den überhöhten HM-Kosten überzeugt bist).

Dann fühlst Du diesem konkreten Angebot auf den Zahn ... sowohl bezüglich der Art der Leistungen, als auch bezüglich der Leistungsintervalle ... ich bin mir sicher, daß so ein Hausmeisterservice den störungsfreien Betrieb der Heizanlage eben nicht täglich überwacht.

Ein Angebot ... wäre völlig sinnlos. Der Mieter hätte nachzuweisen, dass der Vertragsabschluss des Vermieters zum damaligen Zeitpunkt unwirtschaftlich war. Unwirtschaftlich ist ein Vertragsabschluss, wenn der Leistungsumfang völlig unsinnig oder der Preis für eine Leistung völlig überzogen wäre.
Mit einem einzelnen Angebot kann niemals ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nachgewiesen werden. Der Anspruch des Vermeiters auf Zahlung der Betriebskosten hängt nicht davon ab, dass der Vermieter allwissend ist und damit zu jedem beliebigen Zeitpunkt immer den allerniedrigsten Preis findet.

[Christian]

Wenn der nun ein paar Kostenvoranschläge anbringt, die niedriger sind und das ist zu befürchten, sitze ich da und darf die Differenz begleichen.

Ruuuhig, Brauner!

Wie Papabär schon schrieb: Es wird mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keine günstigeren Kostenvoranschläge mit dem EXAKT GLEICHEN Leistungsumfang geben. Und selbst wenn ... niemand kann von dir (oder deinem Vorgänger) erwarten, daß er erst mal ne Weltreise macht, nur um die Angebote am anderen Ende der Welt persönlich zu prüfen. Solange du die Gründe rekonstruieren kannst, warum sich dein Vorgänger für das Angebot entschieden hat, ist alles gut :-)

Die Mieter wollden dir persönlich nichts, die wollen (verständlicherweise!) nur nicht zu viel für zu wenig Leistung zahlen. Und wenn du mal mit denen als "der Caetano von nebenan" statt als "sehr geehrter Herr Vermieter" sprichst und denen klarmachst, daß du deren Anliegen verstehst und gewillt bist, was zu ändern, dann kommt man mit ganz normalem gesunden Menschenverstand meist viel weiter, als mit irgendwelchem Vermieter-Spezialwissen.

Viel Erfolg :-)

PS:

So einfach ist es ja nicht. Es hat sich ja ein Mieter beschwert und will gegen den Bescheid angehen. Da muß ich schon irgendwie gewappnet sein.

Nun warte doch erst mal ab, was der Mieter zu sagen hat, bevor du dich mit der Flinte im Anschlag auf die Lauer legst!
Lass ihn doch erst mal dagegen angehen. Dann kannst du dir immer noch Gedanken machen. Die Ankündigung, daß er dagegen angehen wird, ist m.E. hohles Geschwätz. Dagegen kann man am besten angehen, in dem man gar nicht drauf eingeht.