Mieter zahlen seit 2 Jahren keine Heizkosten / Keine Mietverträge vorhanden

[sebbo]

Hallo zusammen,

habe mich soeben registriert da ich seit neustem Vermieter bin und eine riesige Fragen liste habe. Daher gleich vorab an die Admins, falls der Beitrag hier falsch ist, einfach verschieben und mir Bescheid geben bitte.

Habe von meiner Tante ein Mietshaus (6 Wohnungen, BJ 1960) geerbt. Alles schön und gut, nur war meine Tante sehr krank und hat sich seit 10 Jahren nicht mehr richtig um das Haus gekümmert, bzw war es ihr egal was damit passiert. Ich bin gerade dabei alles bischen zu ordnen und mich einzufuchsen. Ich liste einfach mal die meiner Meinung nach prioritären Fragen.

- Bis vor ca. 2 Jahren hatte jeder Mieter seine eigene Elektroheizung. in 4 Wohnungen wurde dann Gaszentralheizung eingebaut. ISTA ist angemeldet und wird abgelesen. Das witzige (oder unwitzige) ist das meine Tante seidem die Heizkosten nie abgeglichen und auf die Mieter umgewälzt hat (auch nicht als Warmmieten pauschale in die Mietverträge eingerechnet, da es keine gibt siehe weiter unten). Also auf gut deutsch die 4 Parteien haben seid ca. 2 Jahren free Heizung, monatlich gehen vom Konto aber 400 Euro an die Eon ab....da hat sogar das Finanzamt schon nachgefragt wie das sein kann....die Warheit ist, die Tante war zu krank und es war ihr egal auch wenns irre klingt...Wie gehe ich diesbezüglich am besten vor ? Die Anteile anhand der qm ausrechnen ist kein Problem aber ich muss das den Mietern auch irgendwie mitteilen...

- Es gib keine Mietverträge. Alles wurde mündlich ausgemacht. Kann ich einfach bei den Vermietern klopfen und einen Mietvertrag unterzeichnen lassen ? Darüber hinaus zahlen alle noch eine viel zu niedrige Miete von vor Euro Zeiten...irgendwie muss ich einen Konsenz finden auch gleichzeitig die Miete zu erhöhen und die Warmpauschale mit einbauen.

- In der Gegend gilt ein geschätzter Mietspiegel von ca. 4€/qm. Zudem ist es hier recht schwierig, es steht allgemein viel leer. Will mir auch die Mieter nicht verkraulen....

- Macht es für mich Sinn in einen Vermieterverein zu gehen ? Wenn ja welcher ?

Bin erstmal für jeden Tip super dankbar, da ich garnicht so recht weiß wie und wo ich anfangen soll bei dem Chaos.

Schönen Tag erstmal an alle die das lesen !
Sebbo

[Heidemarie]

Vor 2 Jahren bin ich auch fast aus heiterem Himmel in das Vermieterdasein geworfen worden. Damal bin ich gleich Mietglied im örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein geworden.
Ich würde es immer wieder tun.
Damals gab es zufallig auch ein ganztägiges Seminar " Was gibt es neues im Mietrecht? " Das habe ich auch besucht.
Nachmittags die kostenfreie Telefonsprechstunde bei H& G, 5 Min.
kostenfreie Beratung durch einen Rechtsanwalt bei H & G, 30 Min.
eine Mitgliedzeitung. Alles das ist hilfreich, vor allem, zu Beginn.
Aber auch in diesem Forum hier, findet man oft auch Hilfe für eine Fragestellung.

Persönlichen Kontakt zu den Mietern finde ich ganz wichtig. Wahrscheinlich ist mancher ganz froh, wenn er einen komkreten Ansprechpartner hat. Nicht jeder Mieter hat eine lückenhafte Zahlungsmoral. Die Mehrheit freut sich doch,wenn sie eine schöneWohnung haben.
Ich würde mich zunächst vorstellen. dann die Sachlage ( caotische Bewirtschaftung ) schildern und dann nach und nach die Sache in Ordnung bringen. Vielleicht must Du auf die Heizkosten nachzahlung der Vergangenheit verzichten? ich weiß nicht, ob das geht.

[RMHV]

Bin erstmal für jeden Tip super dankbar, da ich garnicht so recht weiß wie und wo ich anfangen soll bei dem Chaos.

Der Anfang muss eine anwaltliche Beratung sein...

Die Situation sieht schlimmer aus als sie letztlich ist. Man muss allerdings die Bereitschaft mitbringen, seine Position - notfalls auch streitig - durchzusetzen.

Die Ansatzpunkte sind Mieterhöhung nach Modernisierung, Festsetzung von Heizkostenvorauszahlungen und Abrechnung von Heizkosten.
Der Einbau einer Zentralheizung an Stelle von Elektroheizungen ist eine Modernisierung. Die Jahresmiete kann um 11% der für die jeweilige Wohnung angefallenen Kosten erhöht werden. Diese Mieterhöhung kann auch nach längerer Zeit noch erfolgen.
Gleichzeitig können Vorauszahlungen für Heizkosten festgesetzt und die Heizkosten abgerechnet werden.

Alles in allem also nicht völlig aussichtslos, aber zu komplex für jemanden ohne ausreichende Sachkenntnis. Die fehlende Sachkenntnis lässt sich auch nicht durch den einen oder anderen Beitrag in einem Forum erwerben. Da hilft nur: ab zum Anwalt.

[Heidemarie]

Ganz klar brauchst du anwaltliche Beratung. Auch wenn das Forum hier Dir Entscheidungshilfe sein kann. Entscheiden musst am Ende immer Du alleine.

Du. zunächst einmal, musst wissen, was Du willst. Wie Du es erreichsen willst. Du solltest wissen, was für ein Verhältnis Du mit Deinen Mietern haben willst. Ich persönlich bevorzuge da ein sachliches Miteinander. Ich mag keine Konfrontation mit Mietern. Letztlich führt das zu Nichts. Ein Anwalt kann Dir da keine Entscheidung abnehmen. Was zu ändern ist, hat oben RMHV ja schon aufgezählt. In Welcher Geschwindigkeit, du diese Schritte umsetzen kannst / darfst weiß ich nicht. Das kann Dir ein Vermieterverein / Anwalt sagen, Ich rate dir aber -nach der Beratung - zum Dialog mit deinen Mietern, wenn Du weißt was du willst

Eine Modernisierung / Reparatur kostet Geld. Und an einem Haus ist immer etwas zu erneuert, zu reparieren. zu renovieren. Das geht nicht ohne Geld. Desshalb müssen die Mieten auch angemessen sein und auch angemessen steigen. Das solltest Du Deinen Mietern vermitteln. Sie werden das verstehen.
Heizen kann man schließlich auch nicht durch Zauberei. Wärmeenergie ist teue rund die zu liefer ist deine Aufgabe als Vermieter, aber nicht Dein kostspieliges Hobby.

Es stehen also Veränderungen an; und Veränderungen machen erstmal auch Angst.
Darum würde ich mich anwaltlich beraten lassen, wie ich diese Schritte gehen soll. Den Mietern aber nicht gleich mit einem Schreiben vom Anwalt Angst einjagen, sondern ihnen vielmehr aufzeigen, welche Vorteile es für sie haben wird, wenn das Haus von jemandem betreut wird, der etwas Zeit und Mühe investiert.

[sebbo]

1000x Dank erstmal für die Antworten. Habe mittlerweile schonmal mit dem Anwalt gesprochen und langsam aber sicher gehts voran. 2 Kurze Fragen noch.

1. Ich finde keinen Vermieterring bei uns in der Gegend (PLZ 96215), gibts da eine Art Register oder einen Ring der Deutschland weit agiert ?

2. Mein Anwalt meint ich bräuchte ne Rechtsschutzversicherung. Das Ganze bei uns ist ja eine Erbengemeinschaft. Warscheinlich muss der Rechtsschutz dann auf diese laufen, oder reicht es wenn ich mir eine private RS-Versicherung hole ? Falls jemand nen Tip für ne gute RS-Versicherung hat wäre ich dankbar. Habe auch gehört das man sich dann die Mitgliedschaft in derartigen Vermieterringen wie H&G sparen kann, da die RS-Versicherung auch Auskünfte zb am Telefon gewährt....stimmt das ?

Viele Grüsse,
Sebbo

[sebbo]

so habe über die website www.hausundgrund.de + Finden Sie Ihren Haus & Grund Verein vor Ort den nächsten H&G verein schon ausfindig machen können...

[Berny]

Hallo sebbo,

"Bis vor ca. 2 Jahren hatte jeder Mieter seine eigene Elektroheizung. in 4 Wohnungen wurde dann Gaszentralheizung eingebaut."
Das verstehe ich nicht. Eine Zentralheizung ist für das ganze Haus. Eine Wohnung hätte jedoch eine Gasetagenheizung (also die Dinger in Küche oder Bad, von Junkers, Vaillant o.ä.).
Was haben die vier Wohnungen denn nun?
Und die restlichen zwei?

"ISTA ist angemeldet und wird abgelesen."
Sowas ist nicht möglich. Du KANNST eine Firma weder anmelden noch ablesen. Ausserdem: Wenn die vier Wohnungen vier Heizungen haben, ist solch eine Heizkostenverteilfirma fehl am Platze. Also bitte kläre uns etwas genauer auf.

"Das witzige (oder unwitzige) ist das meine Tante seidem die Heizkosten nie abgeglichen und auf die Mieter umgewälzt hat (auch nicht als Warmmieten pauschale in die Mietverträge eingerechnet, da es keine gibt siehe weiter unten)."
Dann könnten die Mieter wohl von all-inclisiv-Mieten ausgehen? Wie schön für sie.

"Also auf gut deutsch die 4 Parteien haben seid ca. 2 Jahren free Heizung, monatlich gehen vom Konto aber 400 Euro an die Eon ab"
Vom VM-Konto also?

"....da hat sogar das Finanzamt schon nachgefragt wie das sein kann...."
Kannst Du das präzisieren?

"Wie gehe ich diesbezüglich am besten vor ? Die Anteile anhand der qm ausrechnen ist kein Problem aber ich muss das den Mietern auch irgendwie mitteilen..."
Falls die M nicht auf all-inclusiv-Mieten plädieren...

"Es gib keine Mietverträge. Alles wurde mündlich ausgemacht. Kann ich einfach bei den Vermietern klopfen und einen Mietvertrag unterzeichnen lassen ?"
Letzteres nein. Ich würde auf jeden Fall mit Begleitperson die Mieter besuchen um vorsichtig Details zu erfragen.

"Darüber hinaus zahlen alle noch eine viel zu niedrige Miete von vor Euro Zeiten...irgendwie muss ich einen Konsenz finden auch gleichzeitig die Miete zu erhöhen und die Warmpauschale mit einbauen."
Damit würde ich mir noch Zeit lassen. Wäre taktisch unklug.

"- Macht es für mich Sinn in einen Vermieterverein zu gehen ? Wenn ja welcher ?"
Haus und Grund.

"Habe mittlerweile schonmal mit dem Anwalt gesprochen und langsam aber sicher gehts voran.
2. Mein Anwalt meint ich bräuchte ne Rechtsschutzversicherung."
Richtig, die würde ich sofort abschliessen. HuG würde Dir auch eine empfehlen können.

"Das Ganze bei uns ist ja eine Erbengemeinschaft. Warscheinlich muss der Rechtsschutz dann auf diese laufen,"
Frage die RS-Vers.

"oder reicht es wenn ich mir eine private RS-Versicherung hole ?"
Ähem, geholt wird nichts, ein Versicherungsvertrag wird abgeschlossen. Du brauchst einen für Haus- und Grundeigentümer, und die Prämie wird nach den Mieteinnahmen berechnet.

"Habe auch gehört das man sich dann die Mitgliedschaft in derartigen Vermieterringen wie H&G sparen kann, da die RS-Versicherung auch Auskünfte zb am Telefon gewährt....stimmt das ?"
Völlig falsch. Eine RSV ist keine Auskunftei, und Rechtsberatung durfen nur Angehörige der rechtsberatenden Berufe machen (Hier werden ausschliesslich Meinungen und Vorschäge geäussert).

[sebbo]

nabend Benny,

danke für die Antworten. Hier noch genauere Beschreibungen, sorry für das leicht schlampige Beschreiben, bin langsam dabei mehr in der Materie durchzusteigen.

Also es handelt sich um Zentralheizung, welche von Öl auf Gas vor 2 Jahren umgestellt wurde. 2 Wohnungen (Erdgeschoss) hatten die Heizkörper von Anfang drinnen. Die beiden Wohnungen im 1. Stock haben im Zuge der Gasmodernisierung auch Heizkörper und somit Anschluss an die ZH bekommen. Die Wohnungen im 2.Stock haben noch Nachtspeicheröfen.

Die Mieter im ersten Stock zahlen seit über 10 Jahren die gleiche all inclusive Miete, welche aber nicht mehr realistisch ist und auf die Mieter im 1. Stock wurde nie die Warmmiete umgewälzt, d.h. sie zahlen noch das was sie an Kaltmiete zu Elektroheizungszeiten zahlten.

Die Ista liest immer schön ab, aber die Anteile an den Heizkosten wurden noch nie auf die Mieter umgewälzt. Daher hat auch schon das Finanzamt nachgefragt wieso so wenig Miete eingenommen wird, bei den entsprechenden Ausgaben für Heizkosten (400 euro EON welche vom Vermieter Konto abgehen).

Wie dem auch sei, da ja keiner einen Vertrag hat, und das mündliche damals angeblich mit Heizkosten war, muss jetzt ein neuer Vertrag mit Heizkosten Pauschale her. Zur not falls die Mieter sich wegen der Heizkosten querstellen könnte man ja einfach die Kaltmiete um 20% erhöhen, oder ? Die Kaltmieten sind ja noch aus D-Mark Zeiten und wurden nie erhöht...Das wäre aber finde ich keine saubere Lösung, dann könnte man sich ja auch die ISTA sparen...

Habe mich auch schon bei H&G informiert und werde da den nächstmöglichen Termin warnehmen.

Bin trotzdem für jeden Tip dankbar.

Gut Nacht,
Sebbo