Grundgebühren

[Nana]

Betriebskostenabrechnung:

bin gerade dabei, diese zu erstellen.

eine Wohnung war vermietet; eine stand leer.

Welche Kosten kann ich umlegen?

Die Grundsteuer sicher nur zur Hälfte. Wie sieht es mit Grundgebühr für Wasser und Kanal aus? - und ich musste für den Zähler der leerstehenden Wohnug Abschlaggebühren für Strom zahlen, da die Heizung, das Licht für Treppenhaus und Außenbeleuchtung auf diese Wohnung läuft.
Und der Strom war teuer, weil da die eon eine Art Gebühr für Mindeststrom berechnete.

[onkelfossi]

die angaben sind etwas dürftig.

du kannst alles nach betrkv, wenn vereinbart, umlegen.

leerstand bezahlt der vermieter.

[lostcontrol]

du hast als vermieter SÄMTLICHE laufenden betriebskosten für die leerstehende wohnung zu tragen.
das betrifft selbstverständlich grundsteuer, versicherungen, grundgebühren für wasser, selbstverständlich auch in der wohnung verbrauchtes wasser und abgeführtes abwasser, grundgebühren für stom sowie den verbrauchten strom usw. zu zahlen.
bei leerstand sollte man zusehen, dass man den stromvertrag für die wohnung entweder kündigt (falls nicht durch den ausziehenden mieter geschehen) oder bei renovierung während des leerstands auf sich selbst laufen lässt (da gibt's spezielle "baustellentarife").
heizkosten für die wohnung fallen selbstverständlich auch dir zur last: du musst die wohnung ja zwecks erhaltung der bausubstanz wenigstens einigermassen "überschlagen" - die rechnung hierfür ist natürlich dein bier.
allgemeinkosten im sinne von treppenhausbeleuchtung, winterdienst, kehrwoche usw: fallen auch dir zur last: der mieter kann nichts dafür, dass du 'ne wohnung leerstehen lässt. du hast schon laut grundgesetz die verpflichtung dich um den wohnraum zu kümmern ("eigentum verpflichtet").

mit anderen worten:
du kannst eigentlich GARNICHTS von den leerstandskosten umlegen.
wär auch ein bisserl unfair, stell dir vor du bist die letzte mieterin in einem 20-parteien-haus und sollst SÄMTLICHE betriebskosten fürs komplette gebäude tragen, nur weil der eigentümer/vermieter alles andere leerstehen lässt.

Original von Nana
...und ich musste für den Zähler der leerstehenden Wohnug Abschlaggebühren für Strom zahlen, da die Heizung, das Licht für Treppenhaus und Außenbeleuchtung auf diese Wohnung läuft.

dann sieh zu dass du da schnellst möglich 'n extra-zähler einbauen lässt, sonst ist deine betriebskostenabrechnung so oder so SEHR zweifelhaft.
es sei denn es handelt sich um ein zwei-parteien-haus in dem eine partei vom eigentümer selbst genutzt wird. aber da gelten dann eh ganz andere regeln (bzw. ausnahmen, die man nutzen kann oder auch nicht), egal ob einliegerwohnung oder "normale" wohnungen.

dass ausser den stromverträgen mit den mietern ein stromvertrag auf den eigentümer läuft bezüglich des "allgemeinstroms" dürfte wohl der status quo sein.
wenn dem nicht so ist, gibt's da auch nichts abzurechnen.

in deinem fall ist das technisch schlecht gelöst.
(und bevor onkelfossi jetzt schreit "das sagt die richtige": bei meinem aktuellen problem geht's um ein einfamilienhaus mit einliegerwohnung, und nicht um ein mietshaus - in den mietshäusern die ich betreue hat jede partei 'nen eigenen stromvertrag und wir haben einen stromvertrag für den allgemeinstrom, und genau die rechnung wird dann auch umgelegt).

leerstand ist definitiv VERMIETER-problem und darf nicht den mietern zur last fallen.
leerstandskosten können sehr teuer werden (abgesehen vom aufwand den man damit hat - zum einen um gewisse verträge wie strom, evtl. heizung, evtl. müll usw. auf den eigentümer umzustellen für diese zeit), darum trachtet man als eigentümer/vermieter ja auch möglichst danach, keine leerstände zu haben...

[Nana]

das mit dem Leerstand ist mir schon klar.

Ich musste den Stromvertrag für diese Whg jedoch mit der Eon deswegen laufen lassen, weil die Heizung (hat natürlich nen separaten Zähler, ebenso das Treppenhaus) auf diese leere Whg läuft.

Und bei Mindestabnahme zahlt man trotzdem satte Gebühren (teuerer, als wenn ich eine Mindestabnahme von 3000 kwh habe)

[onkelfossi]

Original von Nana
Ich musste den Stromvertrag für diese Whg jedoch mit der Eon deswegen laufen lassen, weil die Heizung (hat natürlich nen separaten Zähler, ebenso das Treppenhaus) auf diese leere Whg läuft.

kapier ich nicht. alle allgemeinen sachen sind also an den hauptstromzähler der wohnung abgeschlossen und heizung etc. haben dann wieder einen zwischenzähler? wie wäre es mal mit einem zusätzlichen hauptzähler, der nur für die allgemeinen sachen ist? das wäre sicherlich sinnvoller. was ist das für ein abrechnungstüdel, wenn nun leerstand und vermietung in einen abrechnungszeitraum fallen? dann ist der zähler eine zeit auf den vermieter angemeldet und eine zeit auf den mieter und es gibt zwei rechnung. trifft man sich dann zum bier und fummelt das auseinander? und was ist wenn der mieter die rechnung erhält und dann ausgezogen ist? das is echt ne "unsaubere" lösung.

[lostcontrol]

Original von Nana
Ich musste den Stromvertrag für diese Whg jedoch mit der Eon deswegen laufen lassen, weil die Heizung (hat natürlich nen separaten Zähler, ebenso das Treppenhaus) auf diese leere Whg läuft.

wenn die heizung und das treppenhaus separate zähler haben, warum läuft das dann bitte auf diese wohnung?
übrigens wurde ich von der enbw darüber aufgeklärt, dass ich als vermieterin eigentlich sogar verpflichtet bin, sie auf dem laufenden zu halten, wer an welchem zähler strom abnimmt (also z.b. herr blubb og2 nord zählernummer).
heizung und treppenhaus, überhaupt der ganze allgemeinstrom (aussenbeleuchtung und ähnliches) sollten unbedingt GETRENNT von jeglichen parteien laufen - wie willst du das sonst abrechnen können?
wer macht denn den stromvertrag?
wenn die wohnung vermietet ist, geht dann der strom für heizung und treppenhaus einfach zu lasten des mieters der wohnung?
DAS ist nicht korrekt. und das kriegst du auch definitiv nicht sauber abgerechnet!

Original von Nana
Und bei Mindestabnahme zahlt man trotzdem satte Gebühren (teuerer, als wenn ich eine Mindestabnahme von 3000 kwh habe)

nicht wenn du als eigentümer ohnehin einen grundvertrag hast (z.b. für die allgemeinkosten) - dann bekommst du besagten "baustellenvertrag" nämlich ohne jegliche grundgebühr, die ist dann nämlich schon mit dem ersten vertrag erschlagen.
zumindest macht das die enbw so, ich weiss aber aus zuverlässiger quelle dass das andere stromnetzBESITZER (also diejenigen, denen der hausanschluss gehört) so machen. welchen stromverkäufer die mieter wählen ist davon völlig unabhängig - aber das leitungsnetz durch das dieser strom dann fliesst gehört ja jemand (hier bei mir ist das die enbw), und mit DENEN solltest du deinen allgemeinstromvertrag machen, wenn du nur einmal grundgebühr bezahlen möchtest als eigentümer.
würde ich bei eon oder yellow oder den schönauern einen "baustellenvertrag" machen wollen für 'ne leerstehende wohnung, müsste ich dort auch 'ne satte grundgebühr blechen.
aber ich halt mich verständlicherweise an die, denen die leitungen GEHÖREN und mit denen ich eh den eigentümer-vertrag hab.

[Nana]

bisher waren immer beide Wohnungen vermietet.

Die Kosten für Heizstrom und Treppenhaus wurden durch die zwei Mietparteien geteilt.

Tatsache ist: die Heizung, Treppenhaus und Aussenbeleuchtung laufen auf eine Wohnung und können durch Zwischenzähler ermittelt werden.

Dann hatte die andere Mietpartei die Hälfte zu erstatten.

Was ist hier ein Abrechnungstüdel??

Das wurde mal vom Elektriker so installiert.

Und umgebaut wird nix mehr, weil die Wohnungen nach insgesamt 25.000 € Schaden nie wieder vermietet werden. Das tu ich mir nie mehr an ))

[lostcontrol]

Original von Nana
bisher waren immer beide Wohnungen vermietet.
Die Kosten für Heizstrom und Treppenhaus wurden durch die zwei Mietparteien geteilt.
Tatsache ist: die Heizung, Treppenhaus und Aussenbeleuchtung laufen auf eine Wohnung und können durch Zwischenzähler ermittelt werden.
Dann hatte die andere Mietpartei die Hälfte zu erstatten.

jo, mag ja sein.
aber es sind nicht mehr beide wohnungen vermietet.
es kostet nicht viel die geschichte mit dem zwischenzähler zu ändern - das wär's mir an eurer stelle definitiv wert, damit ich klarheit und transparenz hab.
dann hat die leerstehende wohnung halt keinen strom - braucht sie ja auch nicht, wenn niemand drin wohnt. eher noch heizung (damit die bausubstanz nicht kaputt geht) - aber strom? nö.

Original von Nana
Das wurde mal vom Elektriker so installiert.

WANN? heute würde das kein elektriker mehr so machen.
bei mir wurden 1932 auch gewebeummantelte zweiadrige kabel installiert.
frag mal die versicherung, was sie davon hält...
manche sachen MÜSSEN eben der modernen zeit angeglichen werden.

Original von Nana
Und umgebaut wird nix mehr, weil die Wohnungen nach insgesamt 25.000 € Schaden nie wieder vermietet werden. Das tu ich mir nie mehr an ))

wie gesagt: leerstand kostet leider auch geld...
und: mit 25.000 € schaden erzeugst du hier nicht mal ein wimpernzucken - das fällt hier quasi noch unter "kommt halt vor".
das ärgert einen massiv, aber deswegen monatliche leerstandskosten bis in alle ewigkeit? nö. entweder den ganzen mist verkaufen, oder eben weitervermieten und künftig besser aufpassen an wen man vermietet...

[onkelfossi]

Original von Nana
Tatsache ist: die Heizung, Treppenhaus und Aussenbeleuchtung laufen auf eine Wohnung und können durch Zwischenzähler ermittelt werden.

Dann hatte die andere Mietpartei die Hälfte zu erstatten.

ach, die andere mietpartei hat das zu erstatten? das glaubst du vielleicht. ist mir neu, dass ein mieter mit dem anderen mieter betriebskostenabrechnen kann oder muss. mir ist auch neu, dass ein mieter anteilig abschlagszahlungen an den stromversorger für allgemeinstrom auf seinen namen zu zahlen hat.

[lostcontrol]

Original von onkelfossi
was ist das für ein abrechnungstüdel, wenn nun leerstand und vermietung in einen abrechnungszeitraum fallen?

@ nana:
onkelfossi meint mit abrechnungstüdel, dass üblicherweise die stromverträge für die wohnungen auf die jeweiligen mieter laufen (bei leerstand dann auf den eigentümer), und der HAUPTZÄHLER und dessen verbrauch auf den eigentümer.
wenn ein vermieter auszieht und seinen stromvertrag kündigt (egal ob bei yellow, schönau oder sonstwem), wird sich das lokale stromversorgungsunternehmen (bei mir hier also die enbw) sofort an den eigentümer wenden.

ihr solltet eure elektrik unbedingt den gängigen gegebenheiten anpassen - das kostet vielleicht € 100,00 wenn's hochkommt, erspart euch aber ärger, der locker das zehnfache kosten kann, wenn ihr das nicht vernünftig und transparent löst.
grundgebühren für die andere wohnung im haus muss KEIN mieter bezahlen.
grundgebühren für die versorgung des hauses mit strom und den allgemeinstrom (anteilig) dagegen schon.

[Nana]

Danke lostcontrol,

dann bleib ich also auf diesen Kosten auch sitzen.

Das heisst für mich:

ich hab denen nicht nur im Monat 200 € geschenkt, weil sie mich gelinkt haben (angeblich Alleinverdiener (stimmte nicht) und kann sich nicht mehr leisten - ich hab ihnen die 114 m² Whg. für 300 € kompett mit Garagen, Stellplätzen überlassen. Aber egal. Dummheit - bzw. Gutheit muss bestraft werden).

Ich hätte ja den Zähler in der leeren Whg. nicht gebraucht. Den hätte ich ausbauen lassen können. Dann hätte die Heizung aber nicht mehr funktioniert. - (wär wohl besser so gewesen - denn jetzt ist ihnen der Heizölverbrauch zu hoch, nachdem sie immer stundenlang - selbst bei starken Minusgraden die Fenster sperrangelweit zum Lüften offen hatten )

[onkelfossi]

Original von Nana
dann bleib ich also auf diesen Kosten auch sitzen.

nö, du musst das nur alles auseinandertüddeln. stand denn die wohnung während des ganzen abrechnungszeitraum leer? wenn ja, kann das ja quasi wie ein allgemeinstromzäjler betrachtet werden, da in der wohnung ja nichts verbraucht wurde. schwerer wird es nur, wenn im abrechnungszeitraum noch ein mieter gewohnt hat und mit der rechnung auf seinen namen auf und davon ist. dass du gar nicht mehr vermieten willst, war nicht bekannt. dann kannste dir das umstellen auf einen sep. hauptstromzähler auch schenken. deswegen habe ich ja gesagt: deine angaben sind etwas dürftig.

[Nana]

Hallo Onkelfossi,

bisher war das ja einfach: in dem Haus wohnten bis Herbst 2006 zwei Parteien: Tochter mit Fam. und in der anderen Whg. Mutter mit Lebensgefährten.

Da war es kein Problem, dass sie sich das mit dem Strom für Heizung und Treppenhaus selbst ausmachten (nachdem ich ihnen den Verbrauch berechnet hatte).

Aber nach deren gemeinsamen Auszug (sie hinterließen einen enormen Schaden), vermieteten wir nur noch die OG - Wohnung zu dem Spottpreis an die Tochter einer Freundin.

Und die sträubt sich nun gegen alles, was sie verbraucht hat. Das Mädel meinte, so kostengünstig wie sie gewohnt hat, sind die NK auch. Aber Verbrauch ist eben Verbrauch. Besonders was die Heizkosten angeht. Kurzärmelig sind sie selbst im Winter in der Wohnung rumgelaufen. Und die NK-Pauschale von 80 € / mtl. bei der Wohnungsgröße decken die tatsächlich verbrauchten Heizkosten niemals ab. Das wurde aber auch Anfangs gesagt. Und das Mädchen hatte kein Problem damit. Sie meinte, sie könne alles mit Holz heizen..... - und lüftete fleissig; vor allem das Schlafzimmer - unsachgemäß. selbst bei - 7 Grad Kälte. Da müssen die Heizkörper mordio gelaufen sein ))

[onkelfossi]

also ich nehme jetzt mal an, dass im betreffenden abrechnungszeitraum in der einen wohnung kein mieter gewohnt hat, also das die kosten nur kosten für heizung und treppenhaus sind. normalerweise wird der betriebssstrom für die heizung noch mal aus den allgemeinstromkosten heruasgerechnet, aber das lassen wir mal weg jetzt. dann verteilt doch die kosten nach m² oder welcher schlüssel ist im mietvertrag vereinbart? wie wird eigentlich heizung abgerechnet?

[lostcontrol]

Original von Nana
dann bleib ich also auf diesen Kosten auch sitzen.

jein.

wie onkelfossi schon sagte: wenn in der wohnung niemand gewohnt hat und dort definitiv und nachweisbar kein strom verbraucht wurde (was du wohl über den zwischenzähler belegen kannst) ist es schon möglich das "auseinanderzutüdeln". nur kann dir natürlich der andere mieter da ziemlichen ärger machen, weil der ja keine einsicht hat, ob in der wohnung tatsächlich kein strom verbraucht wurde, denn: du wirst probleme bekommen das zu beweisen...

ABER: du bleibst nicht auf kosten sitzen, das ist die falsche sichtweise.
leerstehende wohnungen kosten geld. sie kosten anteilig grundsteuer, anteilig versicherungen, anteilig hausmeisterkosten, anteilig aufzugskosten, anteilig allgemeinstrom usw., auch anteilig HEIZUNG (denn "überschlagen" musst du die wohnung ja, damit die bausubstanz nicht leidet) - das sind DEINE kosten, denn dir gehört die wohnung.
wenn man vermietet, sind das die kosten des mieters.
wenn man die wohnung leerstehen lässt, sind das die kosten des eigentümers.
du bleibst also nicht "darauf sitzen" sondern du bezahlst DEINEN anteil.

leerstand kostet geld, an diesen fakt solltest du dich gewöhnen, wenn du die wohnung tatsächlich dauerhaft leerstehen lassen willst.