Steuerrückzahlung nach Verkauf??

[Gabi]

Hallo,

ich habe vor 4 Jahren das Haus meiner Eltern gekauft und dann vermietet. Der Kaufpreis war geringer als der Wert des Hauses. Die Zinsen der Hypothek und sonstige Aufwendungen wie Renovierung, etc. und Afa habe ich steuerlich abgesetzt und bisher kam immer ein steuerlicher Verlust dabei raus.
Nun wollen die derzeitigen Mieter ausziehen, weil ein Nachbar andauernd Ärger macht und vermutlich auch deren Hund vergiftet hat.

Fragen:

1.) Wenn ich das Haus jetzt verkaufe (vermutlich mit Verlust), fällt da Spekulationsgewinn an? Ich habe mal gehört, dass man ein Haus nicht innerhalb von 10 Jahren verkaufen sollte, wenn man vermietet, da sonst irgendwelche Steuern anfallen.
2.) Muß ich steuerlich irgendwas zurückzahlen für die letzten Jahre?
3.) Kann ich den Nachbarn verklagen, da er mir die Mieter vergrault hat?

Ich würde mich freuen, wenn mir jemand eine Auskunft geben könnte.

Vielen Dank.

Gabi

[Jerry]

Moin,

das ist ein komplexes Thema, pauschal lässt sich aber sagen:

Bei Wiederverkauf einer Immobilie innerhalb von 10 Jahren ist ein etwaiger Veräußerungsgewinn steuerpflichtig (Spekulationssteuer).

Wenn - was Du ja gemacht hast - innerhalb der Vermietungszeit das Gebäude steuerlich abgeschrieben und sonstige Kosten abgesetzt wurden, kann das dazu führen, dass diese Absetzungen den zu versteuernden Gewinn erhöhen. Genaues dazu kann Dir aber nur ein qualifizierter Steuerberater oder im Zweifel Dein freundlicher Finanzbeamter sagen. Ohne fachliche Auskunft wäre ich da extrem vorsichtig.

Ganz spannend kann noch die Sache mit dem geringen Kaufpreis werden - normalerweise wird für die Grunderwerbssteuer nämlich bei Hinweisen auf einen zu gering angesetzten Kaufpreis der tatsächliche Wert festgestellt und versteuert - die können m.E. da auch noch nachfordern. Also Vorsicht bei Äußerungen über den Kaufpreis. Im Zweifel lieber hoffen, dass ein kerniger Gewinn übrigbleibt und dann mit den zu zahlenden Spekulationssteuern leben.

Ärgerlich ist's allemal - man entwickelt schon eine gewisse Beziehung zu einer Immobilie... und gleich grad wenn's das Elternhaus ist.

Was die Handhabe gegen den Nachbarn angeht: Dazu müssten die vergraulten Mieter das schlüssig belegen können und Dich unterstützen - das ist ein unerfreuliches Verfahren und kann auch nach hinten losgehen. Derartige Vergrauler verfügen gern auch über qualifizierten Rechtsschutz... das alte Thema mit Recht haben und Recht bekommen...

Gruß

Jerry

[Gabi]

Hallo Jerry,

vielen Dank für deine schnelle Antwort.

Grunderwerbssteuern habe ich damals, glaube ich, gar nicht gezahlt. Zumindest finde ich keine Rechnung darüber. Ich glaube weil das aus Familienbesitz übernommen wurde, fiel das wohl weg. Ups, da sollte ich mich da wohl nochmal schlau machen.

Einen Gewinn gibt es wohl nicht. Die Preise sind leider gesunken in der Gegend wo das Haus steht.
Naja, ich denke mal positiv und versuche es wohl nochmal mit vermieten.
Ich habe keine Lust nur wegen einem grantigen Nachbarn mein Geld zu verlieren.

Vielen Dank nochmal.

Gruß
Gabi

[Jerry]

Ups, das mit dem Wegfall der Grunderwerbsteuerpflicht kann sein - ich konnte noch nie was Immobiles aus der Verwandtschaft erwerben (wo nichts ist...) drum war mir das entgangen.

Ehe Du's wirklich mit Verlust abgibst, kann ein erneuter Vermietungsversuch Sinn machen. Nur nebenbei: Zu Nachbarschaftskonflikten gehören - außer in ganz besonderen Fällen - immer zwei... vielleicht haben die nächsten Mieter mit besagtem Nachbarn überhaupt kein Problem, wer weiß das schon?

Andererseits - wenn Ihr's unter Wert gekauft habt, wieviel müssen denn dann die Preise fallen damit es ein Verlustgeschäft bleibt? Da wird einem ja ganz anders...

Gruß

Jerry