II.Berechnungsverordnung und Kapitalkosten

[Gernot]

Hallo,

in einem anderen Beitrag habe ich von meinem Kumpel berichtet, der seine Wohnung vermieten möchte. Zu dem Thema bin ich ein völlig Unbedarfter, hab auch kein BWL oder sowas studiert. Aber mich hat es interessiert, wie man finanztechnisch die Kosten für eine solche Wohnung berechnet.

Dazu hätte ich eine Frage. Bei den Kapitalkosten wird unterschieden zwischen Eigen- und Fremdkapital. Beim Fremdkapital hat man Aufwendungen für das Abzahlen des Kredits. Soweit klar. Beim Eigenkapital sagt man, dieses wird in die Wohnung investiert und kann deshalb nicht über ein Sparbuch oder anders verzinst werden. Das ist plausibel, dass Geld steckt in der Immobilie, also bekommt man keine Zinsen. In vielen Rechnungen wird der Eigenkapitalkostensatz auf 4% gesetzt. Mit anderen Worten, wenn man eine Wohnung vollständig mit eigenem Geld bezahlt, so hat man trotzdem 4% Kosten (bzgl. Kaufpreis und weitere Aufwendungen wie Maklergebühren usw.). Wo bleibt in dieser Rechnung die Wertesteigerung der Immobilie? Eine Wohnung kann im Wert mit den Jahren steigen, aber trotzdem sagt man, der Vermieter hätte Kosten, die mind. 4-5% vom Gesamtwert betragen. Das verstehe ich nicht.

MfG
Gernot

[lostcontrol]

Original von Gernot
Wo bleibt in dieser Rechnung die Wertesteigerung der Immobilie? Eine Wohnung kann im Wert mit den Jahren steigen, aber trotzdem sagt man, der Vermieter hätte Kosten, die mind. 4-5% vom Gesamtwert betragen.

eine wohnung kann im wert mit den jahren auch gewaltig sinken.
vor allem dann, wenn man sich nicht anständig drum kümmert (instandhaltung), aber auch wenn z.b. eine schnellstraße davor gebaut wird oder einem ein neues haus nebenan die sicht nimmt etc.
man kann sich bei immobilien nicht auf eine wertsteigerung verlassen. derzeit ohnehin nicht.

[pragmatiker]

die kosten einer immobilie sind vor allem die instandhaltungskosten (reparaturen). ist die wohnung vermietet, kommen evt. leerstände hinzu, die die rendite mindern, anwaltskosten, uneintreibbare forderungen, räumungskosten etc. tut man nichts dran, wird die immobilie immer weniger wert.

was seinen wert behalten kann ist das reine grundstück. aber wie lost control schon so richtig bemerkte: selbst die lage ist nicht sicher, denn durch baumaßnahmen in der umgebung oder eine andere bewohnerstruktur kann aus einer teuren eine billige lage werden.

[Gernot]

Hallo lostcontrol und pragmatiker,

danke für eure Antworten. Wenn ich das richtig verstehe, dann wird die Entwicklung der Immobilie aus der Berechnungsvorschrift herausgehalten, weil diese nicht abzuschätzen ist. Das kann ich nachvollziehen. Allerdings scheint die Unbekannte "Wieviel wird die Wohnung in 30 Jahren wert sein" einen großen Einfluss zu haben, ob sich der Kauf nun gelohnt hat oder nicht. Und es gibt Wohngebiete, da ist es sogar recht wahrscheinlich, dass die Preise steigen werden.

Ich würde noch eine zweite Frage anfügen, wenn ich darf . Bei den Fremdkapitalkosten werden die Zinsen und Tilgungen zusammengefasst. Geht man dann von einer einheitlichen Laufzeit aus oder von der tatsächlichen Laufzeit, in der man den Kredit abzahlt. Ich frage deshalb, weil ich das etwas widersprüchlich ist. Man kann ja für einen Kredit eine kurze Laufzeit vereinbaren und hat deshalb eine höhere Tilgungsrate. In Summe ist das aber günstiger als eine lange Laufzeit, wo die monatliche Rate geringer ist, aber insgesamt mehr bezahlt hat.

MfG
Gernot

[lostcontrol]

Original von Gernot
Allerdings scheint die Unbekannte "Wieviel wird die Wohnung in 30 Jahren wert sein" einen großen Einfluss zu haben, ob sich der Kauf nun gelohnt hat oder nicht. Und es gibt Wohngebiete, da ist es sogar recht wahrscheinlich, dass die Preise steigen werden.

wahrscheinlich ist vieles. und kann doch ganz anders ausgehen.
bei der derzeitigen wirtschaftslage würde ich mich lieber auf garnix verlassen wollen.

gut möglich dass in ein paar jahren, eine nicht-vollwärmeschutzisolierte wohnung überhaupt nicht mehr an den mieter zu bringen ist.
möglich aber auch, dass in ein paar jahren sich wieder ganze familien in 2-zimmer-wohnungen quetschen werden, weil die mieten derartig angestiegen sind (z.b. wegen der hohen kosten z.b. für vollwärmeschutz) und die löhne gleichzeitig noch mehr in den keller gegangen sind. dafür braucht man dann natürlich auch andere grundrisse.
vielleicht will ja auch in ein paar jahren niemand mehr für 'ne unnötige garage bezahlen müssen, dafür rückt die nähe zu den öffis in den vordergrund?
und natürlich gibt's auch bei wohnungen mode-erscheinungen.

aber abgesehen davon:
ob ein preis steigt oder nicht, ist frühestens in dem moment interessant, in dem verkauft wird. ansonsten steht das noch nicht mal auf 'nem papier, und höchstens die bank wird sich gewisse gedanken darüber machen, falls man mal 'ne hypothek braucht. ok, die versicherungen wollen auch immer mal wieder gerne den wert überprüfen...

ich würde da an deiner stelle nicht weiter rumspekulieren. ob wertsteigerung oder nicht spielt ja für den alltag keine rolle - da ist weit wichtiger, welche modernisierungsmassnahmen in den nächsten jahren anstehen, wieviel miete man für die wohnung verlangen kann (und auch bekommt), wieviel ärger und unkosten man mit mietern hat (ungezahlte mieten, schäden an der wohnung, klagen usw.) und - bei eigentümergemeinschaften - wie man mit den anderen eigentümern klarkommt.