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Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren

Diskutiere Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren im Eigentümerversammlung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, ich brauche bitte einmal Unterstützung bei zwei Fragen zu einer bevorstehenden ETV: 1. In der ETG wurde noch unter dem alten Verwalter im ...


  1. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #1

    Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren

    Hallo zusammen,

    ich brauche bitte einmal Unterstützung bei zwei Fragen zu einer
    bevorstehenden ETV:


    1. In der ETG wurde noch unter dem alten Verwalter im letzten Jahr die
    Heizung von Öl auf Gas umgestellt. Die Öltanks sind inzwischen
    ausgebaut, was dazu geführt hat, das es drei weitere Kellerräume gibt.
    Hieran haben auch drei Eigentümer Interesse, diese als zusätzlichen
    Keller zu nutzen. Mal das Einverständnis der anderen vorausgesetzt
    (insgesamt 6 Eigentümer im Haus), wie ist es am sinnvollsten dies
    rechtlich umzusetzen ? Ich hatte an ein Sondernutzungsrecht, mit
    Vereinbarung der Eigentümer und Eintragung im Grundbuch gedacht.
    Kosten z.L. Erwerber und einen Kaufpreis z.G. der
    Instandhaltungsrücklage. Soweit i.O. ? Dann müssen doch noch die
    Banken/Gläubiger die im Grundbuch stehen zustimmen, oder ?
    Haltet Ihr evtl. einen anderen Weg für sinnvoller ?


    2. Es gibt (im gleichen) Objekt zwei Gärten wozu je die Eigentümer im
    EG ein Sondernutzungrecht haben. Nun wünscht einer der beiden das die
    Kellerausgangstüren (je 1) die in die Gärten führen, erneuert werden
    sollen. Wie sieht es hier mit der Kostenverteilung aus ?
    Grundsätzlich sind die Türen ja GE, kann beschlossen werden, das die
    Türen durch die Eigentümer der Garteneinheit selbst bezahlt werden
    sollen ??


    Vielen Dank für die Unterstützung.


    Marc Flotho


    Immobilienverwaltung Flotho

  2. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #2
    Zitat Zitat von IV Flotho Beitrag anzeigen
    Hallo zusammen,

    ich brauche bitte einmal Unterstützung bei zwei Fragen zu einer
    bevorstehenden ETV:


    1. In der ETG wurde noch unter dem alten Verwalter im letzten Jahr die
    Heizung von Öl auf Gas umgestellt. Die Öltanks sind inzwischen
    ausgebaut, was dazu geführt hat, das es drei weitere Kellerräume gibt.
    Hieran haben auch drei Eigentümer Interesse, diese als zusätzlichen
    Keller zu nutzen. Mal das Einverständnis der anderen vorausgesetzt
    (insgesamt 6 Eigentümer im Haus), wie ist es am sinnvollsten dies
    rechtlich umzusetzen ? Ich hatte an ein Sondernutzungsrecht, mit
    Vereinbarung der Eigentümer und Eintragung im Grundbuch gedacht.
    Kosten z.L. Erwerber und einen Kaufpreis z.G. der
    Instandhaltungsrücklage. Soweit i.O. ? Dann müssen doch noch die
    Banken/Gläubiger die im Grundbuch stehen zustimmen, oder ?
    Haltet Ihr evtl. einen anderen Weg für sinnvoller ?


    2. Es gibt (im gleichen) Objekt zwei Gärten wozu je die Eigentümer im
    EG ein Sondernutzungrecht haben. Nun wünscht einer der beiden das die
    Kellerausgangstüren (je 1) die in die Gärten führen, erneuert werden
    sollen. Wie sieht es hier mit der Kostenverteilung aus ?
    Grundsätzlich sind die Türen ja GE, kann beschlossen werden, das die
    Türen durch die Eigentümer der Garteneinheit selbst bezahlt werden
    sollen ??


    Vielen Dank für die Unterstützung.


    Marc Flotho


    Immobilienverwaltung Flotho
    Zu 1:
    Warum so umständlich? Mach es doch über Mietverträge für diese Räume. Bei meinen WEG's mache ich das so, und es klappt prima. Keine unnötigen Kosten und jeder ist zufrieden.

    Zu 2:
    Natürlich kann das beschlossen werden, wenn der entsprechende Eigentümer dem zustimmt.
    Aber ist denn der Austausch der Kellertüren erforderlich? Denn grundsätzlich handelt es sich hier bei nötigen Reparaturen ja um Gemeinschaftskosten.

  3. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #3
    Zitat Zitat von Tobias F Beitrag anzeigen
    Zu 1:
    Warum so umständlich? Mach es doch über Mietverträge für diese Räume. Bei meinen WEG's mache ich das so, und es klappt prima. Keine unnötigen Kosten und jeder ist zufrieden.
    Wenn jeder damit zufrieden ist, ist ohnehin alles gut. Allerdings ist bei einem Mietvertrag keineswegs gewiss, dass es sich einige Eigentümer nicht anders überlegen und den Vertrag wieder kündigen. Dieses wäre bei der Begründung von Sondernutzungsrechten ausgeschlossen.

    Zitat Zitat von Tobias F Beitrag anzeigen
    Zu 2:
    Natürlich kann das beschlossen werden, wenn der entsprechende Eigentümer dem zustimmt.
    Aber ist denn der Austausch der Kellertüren erforderlich? Denn grundsätzlich handelt es sich hier bei nötigen Reparaturen ja um Gemeinschaftskosten.
    Wenn etwas beschlossen werden kann, ist die Zustimmung des entsprechenden Eigentümers nun keinesfalls erforderlich. Ein Beschluss wirkt grundsätzlich gegen sämtliche Eigentümer und nicht nur gegen die Eigentümer, die zugestimmt haben.

    Im konkreten Fall wäre ein Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit nach § 16 Abs. 4 WEG denkbar. Ob ein solcher Beschluss auch in einem Anfechtungsverfahren Bestand hätte, soll hier offen bleiben.

  4. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #4
    Zitat Zitat von RMHV Beitrag anzeigen
    Wenn etwas beschlossen werden kann, ist die Zustimmung des entsprechenden Eigentümers nun keinesfalls erforderlich. Ein Beschluss wirkt grundsätzlich gegen sämtliche Eigentümer und nicht nur gegen die Eigentümer, die zugestimmt haben.
    Meine Antwort bezog sich darauf das:
    "Nun wünscht einer der beiden das die Kellerausgangstüren (je 1) die in die Gärten führen, erneuert werden sollen."

    Hier ist in meinen Augen von einem Wunsch die Rede.
    Unklar ist natürlich ob eine Reparatur/Austausch nötig ist, was dann eine andere Geschichte wäre.

  5. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #5
    @ Tobias F: zu 1 Daran habe ich auch schon gedacht, der "Verkaufserlös" wird nur eigentlich dringend für die Balkonsanierung benötigt. Ich bezweifel aber eh grad das eine allstimmige Vereinbarung zustande kommt. - Die Vermietung kann doch über einfachen Mehrheitsbeschluss erfolgen, oder ?

    zu 2: Zumindest die eine Tür ist schon etwas baufällich, sie schleift und da es eine Holztür ist, fault Sie von unten weiter weg. - Ich denke ein Beschluss wie von RMHV vorgeschlagen sollte passen.

    Vielen Dank schonmal

  6. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #6
    Zitat Zitat von IV Flotho
    Nun wünscht einer der beiden das die
    Kellerausgangstüren (je 1) die in die Gärten führen, erneuert werden
    sollen.
    Zitat Zitat von IV Flotho
    Zumindest die eine Tür ist schon etwas baufällich, sie schleift und da es eine Holztür ist, fault Sie von unten weiter weg.
    IV Flotho,

    mal unabhängig von der Rechtslage oder wer die Kosten tragen darf, aber muss deswegen die Türe gleich erneuert werden ? Reicht nicht ggf eine Reparatur aus, also kürzen der Türe & neu Anstreichen lassen ?

  7. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #7
    Nachfrage:

    Kann ein neuer Eigentümer, der mit einer Vollmacht des bisherigen Eigentümer auf der Versammlung vertreten ist, wirksam einen allstimmigen Beschluss fassen, oder ist in dieser Konstellation (Vollmacht) garkein allstimmiger Beschluss (Vereinbarung) möglich?

  8. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #8
    Zitat Zitat von IV Flotho Beitrag anzeigen
    Nachfrage:

    Kann ein neuer Eigentümer, der mit einer Vollmacht des bisherigen Eigentümer auf der Versammlung vertreten ist, wirksam einen allstimmigen Beschluss fassen, oder ist in dieser Konstellation (Vollmacht) garkein allstimmiger Beschluss (Vereinbarung) möglich?
    Was meinst Du genau mit "Vollmacht des bisherigen Eigentümers"?
    Ein "bisheriger Eigentümer", also einer der kein Eigentümer mehr ist, hat mit der WEG nichts mehr zu tun, kann also auch niemandem eine Vollmacht ausstellen.

  9. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #9
    Die Situation ist Folgende:

    Die Immobiliengesellschaft die die Aufteilung vorgenommen hat, hat nun die letzte Wohnung verkauft, die Versammlung ist heute, der Übergang Kosten, Lasten, Nutzen aber erst morgen, also zum 1.6.. Ich gehe nicht davon aus das noch jemand on der Immogesellschaft zur Versammlung kommt, sondern die direkt dem neuen Eigentümer eine Vollmacht gegeben haben.

    Da sowohl eine Vereinbarung getroffen werden soll, aber auch andere Abstimmung mit Allstimmigkeit dabei sind, stellt sich mir die Frage ob eine solche Vollmacht den Grundsätzen der Allstimmigkeit genügt. Ich denke schon, denn es sind dann ja alle Stimmen vertreten, wenn auch nicht persönlich anwesend. Oder ??

  10. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #10
    Zitat Zitat von IV Flotho Beitrag anzeigen
    Die Situation ist Folgende:

    Die Immobiliengesellschaft die die Aufteilung vorgenommen hat, hat nun die letzte Wohnung verkauft, die Versammlung ist heute, der Übergang Kosten, Lasten, Nutzen aber erst morgen, also zum 1.6.. Ich gehe nicht davon aus das noch jemand on der Immogesellschaft zur Versammlung kommt, sondern die direkt dem neuen Eigentümer eine Vollmacht gegeben haben.

    Da sowohl eine Vereinbarung getroffen werden soll, aber auch andere Abstimmung mit Allstimmigkeit dabei sind, stellt sich mir die Frage ob eine solche Vollmacht den Grundsätzen der Allstimmigkeit genügt. Ich denke schon, denn es sind dann ja alle Stimmen vertreten, wenn auch nicht persönlich anwesend. Oder ??
    O.K. die Situation ist jetzt verständlich.
    Allstimmigkeit bedeutet ja lediglich das ALLE Teileigentümer zustimmen. Wie sie das tun, also ob sie persönlich die Hand heben, oder eben durch jemand anderes heben lassen wird meines Wissens nicht im Gesetz vorgeschrieben.

  11. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #11

    Vollmacht für nicht eingetragenen Eigentümer (Eigentums-Anwärter)

    Ist doch egal was hier stand

  12. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #12

    Sondernutzungsrecht Keller und Garten

    Zu 1) Keller werden oft durch den Verwalter zugeteilt (oftmals in Teilungserklärungen geregelt). Es würde jedenfalls so ausreichen (zuweisen und mit Kellernummern beschriften so dass diese Nummern der jeweiligen Wohnung zugeordnet werden können). Ein Sondernutzungsrecht an einem Keller kann mit Vereinbarung aller Eigentümer entstehen. Diese sollte dann auch im Grundbuch eingetragen werden.

    Zu 2) Die Kostenverteilung kann zu Lasten dieser zwei Eigentümer nur mit qualifizierter Mehrheit geregelt werden. Beide üben das Sondernutzungsrecht unter Ausschluss der übrigen Eigentümer aus. Normalerweise trägt die Gemeinschaft diese Kosten. Da es wieder so ein Sonderfall ist, kann es sein, dass es ein Richter anders sehen will. Einzelfall ist näher zu prüfen.

    Wir haben letztens die Kostenverteilung für die Instandhaltung zu einer Schrankenanlage auf die Nutzungsberechtigten für die KFZ-Stellplätze zur Beschlussfassung gebracht. Und die gilt.

  13. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #13
    Zitat Zitat von AREAL SERVICE GmbH Beitrag anzeigen
    Zu 1) Keller werden oft durch den Verwalter zugeteilt
    So ein Unsinn. Der Bauträger teilt die Keller zu, auch die Gemeinschaftkeller.
    Sondernutzungsrechte werden dann i.d.R. in der Teilungserklärung (zu diesem Zeitpunkt gibt es noch keinen Verwalter) aufgeführt und beim Verkauf/kauf der Einheiten im Kaufvertrag ebenfalls aufgeführt.
    Dies alles geschieht oft lange bevor das Haus gebaut ist, oder während der Bauphase - aber immer lange bevor es einen Verwalter gibt. Der zudem hier auch nichts zu verteilen, sondern sich an die TE zu halten hat.
    Ein Verwalter kann Gemeinschaftsräume niemandem zur alleinigen Verfügung stellen, aber ein so kompetenter Verwalter wie Du sollte das eigentlich wissen!

    Hier hilft lediglich ein entsprechender Top auf der nächsten Eigentümerversammlung.


    Davon das es auch hier um eine schon 6 Monate alte Frage ging, die Eigentümerversammlung längst stattgefunden hat, solltest Du dir wirklich ein mal überlegen, ob das frühmorgendliche Einhämmern irgendwelcher "Beiträge" zu längst überholten Fragen wirklich die richtige Werbung für Dich ist.

  14. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #14
    So ein Unsinn,
    in der Teilungserklärung wird i.d.R. durch den Aufteiler festgelegt (es muss kein Bauträger sein) wie die Kellerzuordnung aussieht bzw. wer diese festlegt. Der Einfachheit halber überlässt der Aufteiler dies oft dem Verwalter mit einer entsprechenden Bestimmung in der Teilungserklärung. Uns liegen diverse solcher Teilungserklärungen vor. Natürlich kann man dies bei Bauvorhaben von vornherein auch genau festlegen, doch bei Altbauten welche erst aufgeteilt werden und zu welchen noch Dachgeschosse aufzustocken sind, empfiehlt sich eben genau diese Bestimmung, dass der Verwalter die Keller jeder Wohnung zuteilt. Er erstellt einen Kellerplan und handelt nach diesen. Das ist zulässig und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung wenn die Teilungserklärung dies so vorsieht.

  15. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #15
    Zitat Zitat von AREAL SERVICE GmbH Beitrag anzeigen
    So ein Unsinn,
    in der Teilungserklärung wird i.d.R. durch den Aufteiler festgelegt (es muss kein Bauträger sein) wie die Kellerzuordnung aussieht bzw. wer diese festlegt. Der Einfachheit halber überlässt der Aufteiler dies oft dem Verwalter mit einer entsprechenden Bestimmung in der Teilungserklärung. Uns liegen diverse solcher Teilungserklärungen vor. Natürlich kann man dies bei Bauvorhaben von vornherein auch genau festlegen, doch bei Altbauten welche erst aufgeteilt werden und zu welchen noch Dachgeschosse aufzustocken sind, empfiehlt sich eben genau diese Bestimmung, dass der Verwalter die Keller jeder Wohnung zuteilt. Er erstellt einen Kellerplan und handelt nach diesen. Das ist zulässig und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung wenn die Teilungserklärung dies so vorsieht.
    Wir reden hier von Eigentumwohnung, und da legt nicht der Verwalter (der ja wohl in den seltenstenFällen auch der Verkäufer ist) fest welcher Keller zu welcher Wohnung gehört, sondern der Verkäufer/Bauträger/.... .
    Oder hast Du schon ein mal eine Wohnung verkauft mit dem Hinweis, fragen Sie den Verwalter welcher Keller der ihrige sein wird? Den Verkäufer, und vor allem den Käufer, möchte ich sehen.

  16. Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren #16
    Herrschaften,

    wird das hier besser, wenn jeder Beitrag mit "so ein Unsinn" beginnt? Doch wohl nicht.
    Also bitte ich die Damen und Herren Kollegen, sich hier sachlich zu äußern.
    Danke.

    Zur Sache:
    Ich kenne Teilungserklärungen, in denen
    - die Kellerräume als Teil des Sondereigentumes eingetragen sind,
    - die Kellerräume als Sondernutzungsrecht dem Wohn-/Teileigentum zugewiesen sind,
    - die Kellerräume Gemeinschaftseigentum sind und der Verwalter die Räume zur Nutzung zuzuweisen hat,
    - überhaupt nichts geregelt ist.

    Es gibt also diverse Varianten, die alle rechtlich Bestand haben.

    Christian Martens


Begründung von Sondernutzungsrecht an Kellerraum & Austausch Kellertüren

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