mieter zweifelt an nebenkostenabrechn ung und zahlt nicht. was tun?

[schnuppi]

liebe forengemeinde!
wir haben mieter, die zum februar 2012 ausziehen. seitdem sie gekündigt haben gehen sie nur noch auf konfrontation. nun hat sich die zustellung der nebenkostenabrechnung 2009 und 2010 mit der zustellung der kündigung der gegenseite überschnitten. das hat dafür gesorgt, das der mieter jetzt meint, die abrechnung sei aus frust über die kündigung entstanden und wir wöllten profit machen" O.O davon mal abgesehen, das wir direkt mitgeteilt haben das die abrechnung 09 aus formellen gründen erfolgt und wir auf die nachzahlung selbstverständlich verzichten (ja, ich WAR doof. ich hab aber auch nicht mit so hohen summen gerechnet ), ist die nachzahlung für 2010 tatsächlich hoch- aber nachvollziehbar wenn man die abrechnungen durch die örtlichen versorger (gas,wasser) liest. abgerechnet wird durch die brunata gas, wasser, kaminkehrer, hausstrom. der rest erfolgt über verteilerschlüssel qm2 durch uns.

so, nun zu den fragen:
zahlungsfrist für 2010 war unsererseits 4 wochen. zugestellt wurde die abrechnung per einschreiben am 2. bzw 3.12.
am 8.12. ging via einschreiben folgender brief ein:

"hiermit gehen wir gegen die von ihnen zugesandte betriebskotenabrechnung für das jahr 2010 in wiederspruch. wir machen von unserem recht der prüfung gebrauch, da uns der betrag zu hoch erscheint. die abrechnung für 2009 betrachten wir als hinfällig."

wie gesagt, 2009 haben wir nicht eingefordert, nun moniert der mieter aber auch daran O.O geht das überhaupt?
und wie lange muss ich jetzt auf 2010 warten? was tue ich als nächstes? die ziehen im februar aus, und mal davon abgesehen, das sich für 011 ganz sicher auch noch einmal eine solche nachforderung ergibt, habe ich angst ab dem zeitpunkt des auszuges dem geld hinterherwinken zu dürfen :-( gespräche fruchten nichts. ich war extra dort und habe freundlich angeboten noch einmal gemeinsam alle punkte durchzuarbeiten. dies wurde abgelehnt.

vielen dank schonmal fürs lesen!

[Heizer]

Auch wenn eine Nachzahlung für die Abrechnung 2009 nicht mehr gefordert werden kann, so muss diese natürlich richtig sein. Möglicherweise ergibt sich ja ein Guthaben, was natürlich ausbezahlt werden muss. Daher kann der Mieter natürlich auch gegen eine überfällige Abruch Einspruch einlegen, wenn sie fehlerhaft ist.

Ich liebe diese Einsprüche, die als Begründung die Höhe der Abrechnungssumme anführen. Also keine konkreten Fehler. Ohne Angaben von bemängelten Punkten ist eine Einspruchsbearbeitung aber nahezu unmöglich.

Ich liebe auch irgendwelche "Hochrechnungen" oder vergleiche die mehr hinken als ein dreibeiniger Esel. Auch wenn diese vom Mieterbund, der Verbraucherzentrale, Rechtsanmälten oder, wie ich gerade auf dem Tisch habe, von einem Dipl.Ing. stammen.


Ja was kannst Du tun?

Den Einspruch wegen fehlender Begründung ablehnen und einen Mahnbescheid beantragen. Gerne kannst Du auch eine Mahnung versenden. Kannst Du Dir aber auch sparen. Hat rechtlich keine Relevanz und Du vergeudest nur Zeit.

Ich hoffe Du hast ausreichend Kaution.

[Berny]

schnuppi:

"zahlungsfrist für 2010 war unsererseits 4 wochen. zugestellt wurde die abrechnung per einschreiben am 2. bzw 3.12.
am 8.12. ging via einschreiben folgender brief ein:
"hiermit gehen wir gegen die von ihnen zugesandte betriebskotenabrechnung für das jahr 2010 in wiederspruch. wir machen von unserem recht der prüfung gebrauch, da uns der betrag zu hoch erscheint. die abrechnung für 2009 betrachten wir als hinfällig.""
Ich würde am 03.01. einen Mahnbescheid beantragen - es sei denn, die Kaution ermöglicht eine Befriedigung Eurer Ansprüche.

"wie gesagt, 2009 haben wir nicht eingefordert, ..."
2009 ist kein Thema mehr.

"die ziehen im februar aus, und mal davon abgesehen, das sich für 011 ganz sicher auch noch einmal eine solche nachforderung ergibt, ..."
Du kannst von der Kaution sowiel einbehalten, wie zur Abdeckung einer evtl. Nachzahlung erforderlich erscheint.

"ich war extra dort und habe freundlich angeboten noch einmal gemeinsam alle punkte durchzuarbeiten. dies wurde abgelehnt."
Auf Vermieterdeutsch: Angebotene Belegeinsicht wurde abgelehnt.

[schnuppi]

danke schonmal für die antworten! kaution habe ich nicht. leider.
aber diesen fehler hab ich bei den neuen mietern nicht nochmal gemacht!

09 ist selbstverständlich für uns erledigt, hab ich dafür lecker bei der steuer eingreicht^^
die höhe der nachforderungen für 2010 begründet sich ja auch nicht in irgendwelchen plötzlich höheren fixkosten. sondern durch einen um 900 euro gestiegenen wasserverbrauch O.O und enorme heizkostensteigerungen. die wiederrrum sind MIR durchaus klar. wenn plötzlich eine maisonettewohnung von 120 m2 ohne zimmertüren beheizt wird ist das nunmal so :-/ besagte türen sind verschollen.... der mieter hat mündlich erklärt das er nie soviel wasser verbraucht haben könne und auch nie soviel gas. nur: wasser wird über wasseruhren an jeder entnahmestelle und hauswasseruhr abgerechnet, gas über elektronische messtellen der brunata an jedem heizkörper. auf die bitte, mit uns zusammenzuarbeiten,sprach der mieter, der "prüfende" (der namen wird geheim gehalten vom mieter) würde sich schon uns wenden. und die zeit läuft...

da es sich um einen vierstelligen betrag handelt, den auch ich nicht aus der portokasse zahlen kann werde ich, wie ihr ratet, am 3.1 mahnbescheid via internet beantragen. danke!

[Berny]

Hallo schnuppi,
haste mal ein Gespräch mit dem neuen Vermieter geführt?

[schnuppi]

wie meinst du das? ich kenne doch dne neuen vermieter der familie nicht. und was soll ich den mit ihm besprechen?

[schnuppi]

nachdem ich anfang januar noch einmal eindringlich um die mitteilung, was genau moniert wird beim mieter gebeten hatte,und nach wie vor nichts da ist, bin ich nun heute so weit und will den mahnbescheid beantragen. ich bin gutmütig und bissl doof, aber irgendwann reichts selbst mir. fairerweise habe ich gerade noch einmal den mieter angerufen und ihm auch erklärt das ich das jetzt tun werde. darauf bekam ich zur antwort, er habe 12 monate zeit einspruch einzulegen. und ich hätte seinen einspruch so wie er ist anerkannt, weil 4 wochen rum seien, und müsse nun warten O.o ich kann mir nicht vorstellen das dies stimmt??? hilfäääääää
wie ist die rechtslage?

Noch eine frage: der -unerlaubt -gehaltene kampfhund hat böden und aussenbelag der terrasse (dieser grüne) zerfleischt, das war alles holzboden und neuer rasenteppich.... bleib ich auf dem schaden sitzen???

[Mieter1962]

"bleib ich auf dem schaden sitzen?"
-> Kommt drauf an, wie solvent deine Nochmieter sind. Grundsätzlich haften sie für Schäden, die durch sie (bzw. deren Tiere) entstanden sind. Somit kannst du natürlich Schadenersatz fordern.
Ob du letztendlich aber auf dem Schaden sitzen bliebst, oder diesen erfolgreich einklagen kannst, kommt auf das Gehalt deines Mieters an.

Zu den Nebenkosten: Gemäß §556 BGB hat der Mieter "Einwendungen gegen die Abrechnung (...) dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen."
Dies bedeutet aber nicht, dass er deshalb auch 12 Monate mit der Zahlung warten kann.

Wenn einzelne Punkte der Abbrechung unklar oder sogar strittig sind, so würde ich ihn bitten/auffordern zumindest die unstrittigen Posten bereits zu zahlen oder den Gesamtbetrag "unter Vorbehalt".
Aber wie bereits gesagt wurde: Wenn der Mieter nichtmal klar benennt, welcher Punkt oder was genau ihm unrichtig erscheint (und vorallem auch warum das der Fall ist), kann ich mir nicht vorstellen, dass er mit diesem Widerspruch erfolgreich sein wird. Dann könnte ja jeder einfach schreiben, dass er gegen die Abbrechung Widersprich einlegt - ohne weitere Begründung - und müsste dann erstmal nichts zahlen.

[Heizer]

"bleib ich auf dem schaden sitzen?"
-> Kommt drauf an, wie solvent deine Nochmieter sind. Grundsätzlich haften sie für Schäden, die durch sie (bzw. deren Tiere) entstanden sind. Somit kannst du natürlich Schadenersatz fordern.
Ob du letztendlich aber auf dem Schaden sitzen bliebst, oder diesen erfolgreich einklagen kannst, kommt auf das Gehalt deines Mieters an.

Zu den Nebenkosten: Gemäß §556 BGB hat der Mieter "Einwendungen gegen die Abrechnung (...) dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen."
Dies bedeutet aber nicht, dass er deshalb auch 12 Monate mit der Zahlung warten kann.

Wenn einzelne Punkte der Abbrechung unklar oder sogar strittig sind, so würde ich ihn bitten/auffordern zumindest die unstrittigen Posten bereits zu zahlen oder den Gesamtbetrag "unter Vorbehalt".
Aber wie bereits gesagt wurde: Wenn der Mieter nichtmal klar benennt, welcher Punkt oder was genau ihm unrichtig erscheint (und vorallem auch warum das der Fall ist), kann ich mir nicht vorstellen, dass er mit diesem Widerspruch erfolgreich sein wird. Dann könnte ja jeder einfach schreiben, dass er gegen die Abbrechung Widersprich einlegt - ohne weitere Begründung - und müsste dann erstmal nichts zahlen.

Wenn der Mieter keine konkreten Fehler in der Abrechnung benennen kann, ist dieser als unbegründet zurückzuweisen. Punkt.

Die Argumentation kann nicht sein weil zu hoch, ist mit verlaub Blödsinn.

Aber solche Argumentationen lese ich sogar von Verbraucherverbänden. Gepaart mit irgendwelchen Milchmädchenrechnungen. Wird alles ohne wenn und aber abgelehnt. Basta.


Und damit der Schaden nicht noch größer wird oder man womöglich mit der Verjährungsfrist Gefahr läuft, würde ich schnellstens Mahnbescheid beantragen. Was der Mieter mündlich oder schriftlich einwendet ist unerheblich. Auch wenn dieser einen Anwalt einschaltet nicht beirren lassen!!! Der würde erstmal nur einen bösen Brief schreiben mit irgendwelchen unhaltbaren Behauptungen die irrrelevant sind und versuchen auf Zeit zu spielen.

Nicht beirren lassen sondern das Mahnverfahren durchziehen ohne weiteren Zeitverzug. Sonst wird es so oder so nur noch teurer für Dich.

[Pharao]

Wenn der Mieter keine konkreten Fehler in der Abrechnung benennen kann, ist dieser als unbegründet zurückzuweisen. Punkt.

Hi,

ganz so stimmt das aber nicht. Man kann Widersprechen um die Fristen ggf zu waren und den strittigen Punkt dann nachreichen innerhalb einer angemessener Frist. Ganz Pfiffige kritiseren einfach kurz vor ablauf der Frist dann irgendwas, denn damit schindet man wiederum Zeit. Dann wiederlegt die Gegenseite das und muss hierzu wieder eine neue angemessene Frist ansetzen, worauf man dann einfach einen neuen Punkt der angeblich nun falsch wäre einbring, usw. Das kann sich Jahre hinziehen bis es mal vor Gericht dann endlich landet.

[Heizer]

Hi,

ganz so stimmt das aber nicht. Man kann Widersprechen um die Fristen ggf zu waren und den strittigen Punkt dann nachreichen innerhalb einer angemessener Frist. Ganz Pfiffige kritiseren einfach kurz vor ablauf der Frist dann irgendwas, denn damit schindet man wiederum Zeit. Dann wiederlegt die Gegenseite das und muss hierzu wieder eine neue angemessene Frist ansetzen, worauf man dann einfach einen neuen Punkt der angeblich nun falsch wäre einbring, usw. Das kann sich Jahre hinziehen bis es mal vor Gericht dann endlich landet.

Ein unbegründeter Einspruch ist wie kein Einspruch.

Was würdest Do wohl sagen wenn Dich die Polizei anhält und ein Bußgeld kassieren will und nicht sagt was Du falsch gemacht hast.

Ich hatte heute wieder einen Einspruch vom MB, diesmal aus Sachsen, auf dem Tisch. Hier wurde die Wirtschaftlichkeit der Heizanlage bemängelt. Gestützt wurde die Aussage auf das Verhälnis der HKV Einheiten im Vergleich zum Hauptwärmemengenzähler.

Ich frage mich wie die ihre Leute aussuchen. Keine Ahnung was die in den Kaffee tun, aber das kann auf Dauer nicht gesund sein.

Ein Einspruch dieser Art schreit natürlich von mir entsprechend beantwortet zu werden. Er begründet jedoch keine Fristverlängerung, da kein wirklicher Abrechnungsfehler begründet wird.

[RMHV]

Hi,

ganz so stimmt das aber nicht. Man kann Widersprechen um die Fristen ggf zu waren und den strittigen Punkt dann nachreichen innerhalb einer angemessener Frist. Ganz Pfiffige kritiseren einfach kurz vor ablauf der Frist dann irgendwas, denn damit schindet man wiederum Zeit. Dann wiederlegt die Gegenseite das und muss hierzu wieder eine neue angemessene Frist ansetzen, worauf man dann einfach einen neuen Punkt der angeblich nun falsch wäre einbring, usw. Das kann sich Jahre hinziehen bis es mal vor Gericht dann endlich landet.

Ich wiederhole mich sicher zum 397sten Mal, aber ein Blick ins Gesetz verbessert nach wie vor die Rechtskenntnis.

In § 556 Abs. 3 ist nicht nur der Nachforderungsausschluss des Vermieters geregelt, sondern auch der Einwendungsausschluss für den Mieter.

Nur am Rande sei darauf hingewiesen, dass ich nicht den Ausdruck "Widerspruch" verwendet habe. Das ist kein Zufall, sondern Vorsatz und steht genau so im Gesetz.

Der Mieter hat nach der genannten Vorschrift im Grundsatz ein Jahr ab Zugang der Abrechnung Zeit um seine Einwendungen vorzubringen. Diese Einwendungen hat er zu bergründen.

Die Abrechnung wird allerdings trotzdem bereits mit Zugang zur Zahlung fällig. Das bedeutet, dass der oberschlaue Mieter, der nur zur Fristwahrung "Widerspruch" einlegt, vom Gericht schon weit vor Ablauf der Einwendungsfrist zur Zahlung zu verurteilen wäre. Erst wenn er begründet, was an einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung falsch sein soll, wird sich das Gericht überhaupt in der Sache damit auseinandersetzen können.

[Berny]

Ich hatte heute wieder einen Einspruch vom MB, diesmal aus Sachsen, auf dem Tisch. Hier wurde die Wirtschaftlichkeit der Heizanlage bemängelt. Gestützt wurde die Aussage auf das Verhälnis der HKV Einheiten im Vergleich zum Hauptwärmemengenzähler.

Die meinten wohl, besonders clever zu sein. Wie wär's mal wieder mit den Seriennummern...? ;-)

[Pharao]

Ein unbegründeter Einspruch ist wie kein Einspruch.

Ich kann dir nur aus eigener leidvoller Erfahrung sagen, das es bei uns seit nun fast 2 Jahren so abläuft und wir hoffendlich bald den Gerichtstermin haben.

Unser Gegner bzw ehmaliger Mieter: er ist Richter für Strafrecht, seine Frau ist Rechtsanwalt für Erbrecht (glaube ich). Natürlich geht jeglicher Schriftverkehr nur noch über die Anwälte.

Für unseren Anwalt ist die Sache eindeutig, da die bisher jedes mal unbegründeten Einwende warum unsere Betriebskostenabrechnung fehlerhaft sein, immer wiederlegt werden. Und andauernt konnt dann ein neuer Einwand, der dann auch wieder Wiederlegt von uns wird. Ungelogen das Spiel geht jetzt seit 2 Jahren so und alle Fristen werden von der gegnerischen Seite bis auf den fast den letzten Tag ausgenutzt, was die Sache natürlich auch sehr in die Länge zieht.

Nun ist endlich ein Gerichtstermin nach fast 2 Jahren wohl in aussicht. Warten wir mal ab ......

Im übrigen heißt es im genannten §556 BGB Abs3 lediglich

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

Sorry, ich lese hier nicht raus, das die Einwende hier sofort eingebracht werden müssen, aber nagut, ein Einwand ist immer schnell vorgeschoben bzw reingeschrieben.

Auch gibt es noch sowas wie Hemmung, sodass Firsten nicht ablaufen.

[Heizer]

Verlassen wir doch mal den §§ Dschungel.

Wenn ich einen Einspruch oder Widerspruch zur Heizkostenabrechnung vorgelegt bekomme in dem lediglich die Höhe der Nachzahlungssumme als über dem Durchschnitt liegend moniert wird, was bitte soll ich da prüfen?

Anmerkungen wie "kommt mir zu hoch vor" oder "die Abrechnung kann nur falsch sein", die als Begründung angeführt werden, enthalten keine Substanz und müssen umgehend abgelehnt werden.

Lustig wird es immer dann, wenn der Mieterbund oder die Verbraucherzentrale irgendwelche dubiose Vergleichsrechnungen als Beweis anführt, die aus technischer Sicht blödsinnig und oft auch physikalisch und mathematisch falsch sind.

Besonders peinlich wird es dann, wenn Anwälte diese Schreiben der Verbände vor Gericht als Beweis anführen. So einen Fall haben wir auch gerade in der Rechtsabteilung liegen. Hier hat ein Mieter die Zahlung bis heute verweigert, weil er deutlich über dem Durchschnitt liegt und angeblich normal geheizt hat. Dieser war vor 2 Jahren ausgezogen und jetzt wird die Zahlungsklage von uns vorbereitet. Dumm nur, dass der Nachmieter an den beanstandeten Heizkörpern in 2010 und 2011 nur knapp die Hälfte verbraucht hat. Der Fehler liegt also weder in der Abrechnung noch an den Messgeräten sondern eindeutig am Heizverhalten. Wie übrigens in 90% der Fälle.

Werden hingegen echte Fehler beanstandet kommt es in den seltensten Fällen zu Rechtsstreitigkeiten. Wurde beispielsweise falsch abgelesen wird die Abrechnung korrigiert und gut ist. Aber auch andere echte Fehler, die nicht passieren sollten aber leider immer mal wieder vorkommen, werden anstandlos eingeräumt und Korrigiert.

Aber die Aussage der Verbände, dass jede zweite Abrechnung falsch ist, soll nur deren Mitgliederzahl erhöhen. Ich halte diese Zahl für stark übertrieben.

[Pharao]

@ Heizer,

ich kann dir nur von meinen Erfahrungen berichten und dir sagen, das die Einwände bei unserem Mietstreit zum Teil lächerlich sind. Trotzdem geht es nur sehr sehr schleppend voran und Gerichtstermin lässt warten ......

Im übrigen habe ich jetzt noch mal nachgelesen und bin hier ziehmlich sicher wie es im Sozialrecht ist. Ich schreibe das extra, weil wir uns hier ja nicht im Sozialrecht befinden.

Dort darf ein Widerspruch gegen einen Verwaltungsakt durchaus ungegründet eingelegt werden. Im normalfall kann bzw wird dieser Abgelehnt werden, da unbegründet (zu den Ausnahmen komme ich gleich). Der Widerspruch muss aber nicht sofort begründet werden, sondern wenn im Widerspruch steht "reiche ich nach", dann ist das ausreichent um Fristen zu wahren. Allerdings gibt es eine Ausnahme, wo auch ein unbegründeter Widerspruch zulässig ist bzw ansonsten als rechtswirdig anzusehen ist, wenn zum Zeitpunkt der Sach- & Rechtslage es eindeutig ist für den Widerspruchsführer (seltener Fall, aber druchaus möglich).

Ich weis das das Sozialrecht was anders ist, aber wenn das dort gilt, dann würde ich auch davon ausgehen, das dies im BGB auch anwendbar ist. Allerdings gibt es für mich Widersprüche nur gegen Verwaltungsakte und das wäre jetzt im §556 BGB für mich nicht der Fall. Dort steht aber ja auch nur was von Einwände und nicht Widersprüche. Aber das wäre wohl nebensächlich. Da in deinem genannten §556 BGB auch nichts dazu steht, das die Einwände sofort Begründet eingelegt werden muss, würde ich in meiner laienhaften Meinung nun dieses Vergleichen mit dem SGB wie es dort gehandhabt wird.

Zudem würde das auch sehr gut zu meinem Mietstreitfall passen, auch wenn ich jetzt nicht extra nachgucken werde, ob damals die Einwände gleich begründet worden sind. Ich meine das die auch nachgreicht worden sind und das dies zulässig ist.