mahnbescheid oder direkt anwalt aufsuchen?

[schumick]

guten morgen zusammen,

ich habe als vermieter streit mit einer mieterin über die nbkabr 2004; dieser streit zieht sich nun unter mitwirkung des mietervereins bereits seit august 2005 hin; es geht dabei um die anfechtung der höhe eines nachzahlungsbetrags; ich möchte gar nicht inhaltlich auf die sache eingehen, sondern wünsche mir einen grundsätzlichen rat: da inzwischen keine aussicht auf eine gütliche einigung mehr besteht, möchte ich nun rechtliche schritte einleiten; hier fehlt mir aber noch die erfahrung; würdet ihr mir zunächst zu einem mahnbescheid raten? das prozedere kenne ich recht gut, da ich schon zweimal mahnbescheide erlassen habe (ebay!!), oder lieber direkt einen anwalt aufsuchen? und wie funktioniert die einschätzung der erfolgsaussicht durch einen anwalt? gibt es "unverbindliche" akteneinsicht, bevor man sich mit einem anwalt einlässt? ich habe keine rechtsschutzversicherung …

bin für jeden hinweis oder link dankbar!

hg

schumick

[DiplomHM]

Es stellt sich die Frage, ob deine Forderungen gegen die Mieterin gerechtfertigt sind und du korrekt (nach der Betriebs- und Heizkostenverordnung) abgerechnet hast.

Der Mieterschutzverein prüft eine Abrechnung auf rechnerische und sachliche Richtigkeit und bemängelt - sofern er was gefunden hat - die Fehler. Und wenn sich das so lange hinzieht, könnte der Gedanke aufkommen, dass der Mieterschutzverein recht hat und der Mieterin rät, die Nachzahlung nicht zu begleichen.

Wird die Abrechnung deinerseits geändert und die entsprechenden Punkte, die ggf. der MVerein bemängelt hat, korrigiert und die Abrechnung ist dann im Sinne der Betriebskostenverordnung korrekt, dann steht einer Zahlung auch nichts im Wege.

Hast du aber deiner Meinung nach nichts falsch gemacht und korrekt abgerechnet, dann würde ich erstmal zu einem Mahnbescheid raten. Dagegen kann dann die Mieterin erstmal Widerspruch einlegen.

Hast du mal mit dem MVerein gesprochen was sie denn bemängeln und warum nicht gezahlt wird? Meistens hilft es schon, wenn man sich mit allen Unterlagen an einen Tisch setzt und jeden Punkt einzeln durchgeht.

[schumick]

danke diplomhm für deine schnelle antwort!

im laufe des briefverkehrs mit dem mv habe ich immer wieder versucht, die in den jewleigen schreiben angeforderten infos nachzureichen, oder zu erklären; ich habe kopien erstellt und versandt, die nicht akzeptiert wurden, daraufhin erteilte ich akteneinsicht bei der hausverwaltung, etc: interessant war, dass im laufe dieses prozesses immer wieder neue und zt wirklch absurde argumente "erfunden" wurden, um die nachzahlung abzulehnen; die eigentliche anfangsargumentation wurde dann mit keinem wort mehr erwähnt; es schlich sich so bei mir der eindruck ein, dass hier einfach auf zeit gesetzt wird, da meine mieterin pleite ist; (was ich inoffiziell erfahren habe) allerdings kommt die miete bis jetzt noch pünktlich; nach dem letzten schreiben des mv fühle ich mich regelrecht gegängelt und bin nicht mehr bereit, auf diesem niveau weiter zu verhandeln; haus und grund hat mich teilweise bei meiner korrespondenz beraten, aber richtige strategien konnten sie leider auch nicht aufzeigen; es geht hier übrigens um 1.300 euro … und die nächste abrechnung für 2005 steht ins haus …

hg

schumick

[DiplomHM]

Bei einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.300,00 € für eine Wohnung (Größe ist ja unbekannt) ist ungewöhnlich. Ein Mieter zahlt auf die Betriebs- und Heizkosten einen monatlichen Betrag, der solch Hohe NZ-Beträge verhindern soll. Wurde diese denn verrechnet?

Um einen Abschluss zu erzielen, würde ich einen Termin beim Mieterschutzverein machen und mit allen Unterlagen dort erscheinen. Hast du die Abrechnung erstellt oder die Hausverwaltung?

Wird die Abrechnung anerkannt (egal ob sie ggf. geändert wurde oder nicht), dann 4-6 Wochen warten und danach schriftlich mahnen. Der Mieter hat die Abrechnung noch nicht anerkannt. Sobald dies geschehen ist, den regulären Weg gehen. 3x schriftlich mahnen (mit Fristsetzung) und danach einen Mahnbescheid beantragen.

[schumick]

Original von DiplomHMWird die Abrechnung anerkannt (egal ob sie ggf. geändert wurde oder nicht), dann 4-6 Wochen warten und danach schriftlich mahnen. Der Mieter hat die Abrechnung noch nicht anerkannt. Sobald dies geschehen ist, den regulären Weg gehen. 3x schriftlich mahnen (mit Fristsetzung) und danach einen Mahnbescheid beantragen.

nochmal zur klärung und zum verständnis für mich: ich verstehe den begriff "anerkannt" nicht; sie hat ja bis heute nicht gezahlt, also die abrechnung wohl eher nicht anerannt? ich habe meiner mieterin via mv mindestens drei zahlungsziele gesetzt, die nie eingehalten wurden; ich muss doch jetzt nicht die mieterin persönlich nochmals dreimal mahnen, oder? dieser punkt ist wichtig, damit keine formfehler passieren!

im übrigen ist die wohnung nur ca. 50 qm groß, besagte mieterin hatte aber von anfang des mietverhältnisses an überdurchnschnittlich hohe verbräuche, im vergleich zu anderen ähnlichen objekten im haus.

hg

schumick

[DiplomHM]

Also, es wurde Widerspruch gegen die Abrechnung eingelegt. Das geht ja schon daraus hervor, dass der Mieterschutzverein eingeschaltet wurde. Demnach wurde die Abrechnung nicht "anerkannt".

Was ist denn damit gemeint, wenn du schreibst "via MV drei Zahlungsziele vereinbart"? Hat sie nun Vorauszahlung geleistet für die Nebenkosten und wurden die auch verrechnet?

Du hast eine berechtigte Forderung gegenüber deiner Mieterin. Die schrifltich anmahnen, mit Fristsetzung - erfolgt keine Reaktion: Mahnbescheid!

Wobei mir das auch sehr hoch erscheint mit der Nachzahlung, sollte sie Vorauszahlungen geleistet haben.

[schumick]

Original von DiplomHM
Was ist denn damit gemeint, wenn du schreibst "via MV drei Zahlungsziele vereinbart"? Hat sie nun Vorauszahlung geleistet für die Nebenkosten und wurden die auch verrechnet?

also, nochmal zur klärung:
mieterin zahlte miete inkl. eines àkto abschlages auf die nebenkosten; verwalter rechnet ab, ich bekomme die abrechnung und aus ihr geht dann ein nachzahlungsbetrag von xy hervor; (natürlich rechne ich nur die umlagefähigen konten ab); abrechnung an mieterin mit freundlichem anschreiben vonwegen sehr hohe nachzahlung, wie kommt denn das, angebot zur ratenzahlung; mieterin entsetzt über hohen betrag, aber zu mir kein wort über zahlungsverweigerung; dann geht der briefverkehr mit dem mv los, in dessen verlauf ich immer wieder zahlungsfristen setze, da ich meine pflichten der informationsnachreichung für erfüllt halte; das ganze zieht sich dann, immer wieder neue briefe des mv, ich antworte so gut es geht und setze neue fristen zur zahlung, die nie eingehalten werden! nochmal meine frage: hat meine mieterin noch einmal anspruch auf an sie direkt adressierte mahnungen, auch wenn sie sich durch den mv vertreten lässt, der ja bereits zur genüge von mir fristen gesetzt bekam?wenn nein, kann ich nämlich jetzt einen mahnbescheid erstellen!

hg

schumick

[RMHV]

Original von schumick
... dann geht der briefverkehr mit dem mv los, in dessen verlauf ich immer wieder zahlungsfristen setze, da ich meine pflichten der informationsnachreichung für erfüllt halte; das ganze zieht sich dann, immer wieder neue briefe des mv, ich antworte so gut es geht und setze neue fristen zur zahlung, die nie eingehalten werden! nochmal meine frage: hat meine mieterin noch einmal anspruch auf an sie direkt adressierte mahnungen, auch wenn sie sich durch den mv vertreten lässt, der ja bereits zur genüge von mir fristen gesetzt bekam?wenn nein, kann ich nämlich jetzt einen mahnbescheid erstellen!

Das sieht doch wieder einemal nach der weit verbreiteten Strategie der Mietervereine aus. Ohe Rücksicht auf eigene Lächerlichkeit werden immer neue Einwände vorgebracht. Schließlich muss doch der Beweis erbracht werden, dass 50% aller Nebenkostenabrechnungen falsch sind
Wenn bereits mehrfach Zahlungsaufforderungen erfolgt sind, sollte der Verzugseintritt gegeben sein. Andererseits wäre es auch kein großer Auwand, eine Mahnung mit einer Zahlungsfrist von wenigen Tagen direkt an die Mieterin zu schicken.
Es gibt nur eine wirksame Strategie gegen die Erbsenzählereien der Mietervereine: Kosten produzieren. Wenn ich durch einen Mieterverein mit irgendwelchen Albernheiten belästigt werde, wird sofort ein Anwalt beauftragt. Ziel ist, dass der Mieter auch bei einem Teilerfolg am Ende draufgezahlt haben sollte.

[DiplomHM]

Original von RMHV
Das sieht doch wieder einemal nach der weit verbreiteten Strategie der Mietervereine aus. Ohe Rücksicht auf eigene Lächerlichkeit werden immer neue Einwände vorgebracht. .... . Ziel ist, dass der Mieter auch bei einem Teilerfolg am Ende draufgezahlt haben sollte.

Da muss ich dir leider recht geben. Die Erfahrung hab ich auch schon gemacht. Aber bei einer so hohen Nachzahlung sollte durchaus mal geprüft werden ob alles korrekt ist. Wobei auch ich nicht den Mieterschutzverein empfehlen kann. Aber das ist meine Meinung.

[schumick]

vielen dank für alle bisherigen antworten!

heute erhielt ich als neue überraschung einen brief vom jugendamt der stadt xxx,
in dem die kopie einer bestellungsurkunde zu finden war und - recht unhöflich formuliert -
eine aufforderung, sämtlichen schriftwechsel in der streitsache ab sofort mit der dort
unterzeichnenden person zu führen! meine mieterin ist jahrgang 1954 und wird vom jugendamt
betreut? was bedeutet diese situation jetzt für mich? einen mahnbescheid an ein amt zu schicken,
ist vermutlich völlig witzlos; was könnte ich tuen, um zumindest an einen teil meines geldes zu kommen? zur info: die miete geht immer noch pünktlich ein, die nachzahlung auf wohngeld für 2005
beläuft sich zum glück "nur" auf ca 150,00 euro

wieder danke!

schumick