Diskusionen mit dem Vermieter

[ThanatozZ]

Hallo,

Ich hoffe man kann mir hier helfen.

Ich habe folgendes Problem:
Ich bin am 01.01.09 in meine erste Wohnung gezogen. Nun habe ich am 6.07.10 meine erste Nebenkostenabrechnung für das Jahr 09 bekommen und mein Vermieter hat mir nun die Grundsteuer umgelegt was er, meiner Meinung nach, nicht darf. Ich habe mich im Internet und in diesem Forum informiert und habe folgenden Satz gefunden,
"Der Eigentümer einer Immobilie darf grundsätzlich die Grundsteuer vollständig als Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Miete umlegen, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Regelung getroffen wurde."
Ich habe gleich im Mietvertrag nchgeschaut und mir ist aufgefallen, dass die Grundsteuer laut Mietvertrag gar nicht vereinbart ist.

Dort fehlt nämlich ein Kreuz beim Feld Grundsteuer.

1) Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, insbesondere Grundsteuer
2) Kosten der Wasserversorgung
3) Kosten der Entwässerung
4) Kosten des Betriebs der Aufzugsanlagen
5) Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
6) Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
7) usw.
8) usw.
.
.
15) Sonstige Betriebskosten

Die Felder 2,3,5,6,7,8,9,10,12 wurden durch ein Kreuz vor der Nummer markiert.
Die Felder 1,4,11,13,14,15 wurden nicht mit einem Kreuz bei der Nummer versehen.

Mietvertrag

Ich habe nun 1 Monat mit dem Vermieter Diskutiert und gestern hat er mir folgendes geschrieben:
„In unserm Mietvertrag sind alle diese Mietnebenkosten mit einem Sternchen versehen, die über die Hausverwaltung als Betriebskostenvorschuss gelten.“
„Die Grundsteuer wird nicht über die Hausverwaltung festgelegt, sondern der Eigentümer bekommt über die Gemeinde die Rechnung. Lt herrschender rechtlicher Auffassung kann diese auf den Mieter umgelegt werden. Im übrigen ist der Passus Grundsteuer im Mietvertrag nicht gestrichen, d.h. nicht als ungültig deklariert.“
„In den Betriebskostenvorauszahlung ist die Grundsteuer nicht enthalten, deswegen kann die Grundsteuer separat umgelegt werden. Auch wenn es nicht im Mietvertrag vereinbart wurde.“

Ist das korrekt?

Mus ich die Grundsteuer bezahlen?

Danke im voraus


Gruß
ThanatozZ

[helaba]

Die Grundsteuer kann grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden. Dies muss aber im Mietvertrag vereinbart sein.

[ThanatozZ]

Hi,

Also ist das was der Vermieter da von sich gelassen hat reiner unfuck?

Ist die Aussage:

„In unserm Mietvertrag sind alle diese Mietnebenkosten mit einem Sternchen versehen, die über die Hausverwaltung als Betriebskostenvorschuss gelten“ und „In den Betriebskostenvorauszahlung ist die Grundsteuer nicht enthalten, deswegen kann die Grundsteuer separat umgelegt werden. Auch wenn es nicht im Mietvertrag vereinbart wurde.“
Frei erfunden?

Danke für die Antwort bräuchte es aber bisschen genauer.


Gruß
ThanatozZ

[Andy]

So wie ich es verstehe, musst Du die Grundsteuer bezahlen, denn sie steht ja im Mietvertrag.
Bei der Liste mit den Nebenkosten bedeutet ein Kreuz, dass dieser Kostenpunkt von der Verwaltung eingezogen wird. Kein Kreuz heißt aber nicht, dass der Punkt nicht gültig ist, sondern nur, dass das Geld nicht über die Verwaltung kassiert wird, sondern (z.B.) über den Vermieter.

Vor Abschluss eines Mietvertrags sind solche Sachen frei verhandelbar. Wenn man erstmal unterschrieben hat, wird der Vermieter sicher nicht für ihn ungünstigen Änderungen zustimmen.

Sowas immer vorher aushandeln!

[Christian]

Bei der Liste mit den Nebenkosten bedeutet ein Kreuz, dass dieser Kostenpunkt von der Verwaltung eingezogen wird. Kein Kreuz heißt aber nicht, dass der Punkt nicht gültig ist, sondern nur, dass das Geld nicht über die Verwaltung kassiert wird, sondern (z.B.) über den Vermieter.

Hallo,

ich hätte das jetzt genau andersrum interpretiert: nur die Kostenarten, die angekreuzt sind, sind zu zahlen.

Was steht denn über der durchnummerierten Kostenliste? So ganz aus dem Zusammenhang gerisssen kann man das (vorhandene oder fehlende) Kreuzchen ja bestimmt so oder so deuten.

Unabhängig davon kann es dir aber egal sein, ob die Hausverwaltung oder der Vermieter abrechnet. Ob die Vorauszahlung auch für die Grundsteuer deklariert wurde, ist auch egal: Die Summe der Nebenkostenvorauszahlungen wird mit der Summe der nebenkosten verrechnet.
Beispiel:
100 Euro mtl. NK-Vorauszahlung = 1200€ Vorauszahlung.
Tatsächliche Nebenkosten: 1000€ Heizkosten, 200 Euro Grundsteuer.
Entweder bekommst du jetzt wegen den Heizkosten 200 Euro wieder und musst die Grundsteuer komplett zahlen, da dafür ja keine Vorauszahlungen geleistet wurden ... oder ... du bekommst nichts wieder, weil Heizkosten + Grundsteuer = Vorauszahlung.

[ThanatozZ]

Daran habe ich auch schon gedacht Andy. Nur finde ich es komisch das z.B. Punkt 14 bei dem „Die Kosten der Dachrinnenreinigung“ ebenfalls nicht mit einem Kreuz markiert sind obwohl er klar zu der Hausverwaltung gilt und nicht zum Vermieter oder zur Gemeinde.

Ich habe mal die eine Seite des Mietvertrags zur besseren einsicht Hochgeladen. Hier

Gruß
ThanatozZ

[Andy]

Das ist wirklich ein schlechtes Formular! Warum hat man für diese Nebenkostenliste nicht auch solche Ankreuzkästchen genommen wie einen Absatz oberhalb?

So ist unklar, was ein Kreuz vor dem Punkt denn nun genau bedeuten soll. Hast Du Zeugen dafür, dass ein Kreuz/kein Kreuz bedeutet: Ja/Nein? Dann trägt der Vermieter tatsächlich die Grundsteuer alleine... Aber auch vor Gericht wird man diese Kreuze wohl als ja/nein auslegen, schätze ich. Ohne Garantie. Eindeutiger wäre gewesen, man hätte die nichtzutreffenden Punkte gestrichen.

[helaba]

Wirklich schlechtes Formular. Ich würde es als nicht angekreuzt (und somit nicht umgelegt) interpretieren.

[lostcontrol]

also ich würde die forderung für rechtsgültig halten, denn in dem formular (ob nun gut oder schlecht) wird ganz klar auf die betriebskostenverordnung verwiesen, ich zitiere:
"3. Die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung..."
da die betriebskostenverordnung ganz klar die umlage der grundsteuer erlaubt (wird nicht umsonst als erstes genannt) wüsste ich nicht, was es da zu diskutieren gäbe.

allerdings find ich's auch ein wenig unglücklich vom vermieter, dort anzukreuzen was über die verwaltung läuft und was nicht - das hat er wohl hauptsächlich für sich selbst gemacht, oder nicht?

[ThanatozZ]

Also ich sehe schon das die Meinungen auseinander gehen.
Also ich vermute das mein Vermieter den Mietvertrag irgendwo aus dem Internet geladen hat und versucht hat ihn auf unsere Situation anzupassen (deswegen ist viel gestrichen oder angekreuzt). Ob er nun beim ankreuzen einen Fehler gemacht hat oder er es einfach vergessen hat die Grundsteuer anzukreuzen finde ich, das es nicht mein Problem ist und das mein Vermieter die Grundsteuer nicht umlegen darf. Seiner Meinung nach hat der Makler den Fehler gemacht und laut dem Makler, mit dem Vertrag alles i.O. ist und ich vorm Gericht keine Chance habe.
Aus diesem Grund habe ich diesen Beitrag geschrieben um zu klären ob ich Rechtliche Schritte in die Wege leiten soll oder ob ich es mir Sparen kann weil ich sowieso Verliere.

Hat vielleicht noch jemand eine Meinung oder eine Idee?

Gruß
ThanatozZ

[lostcontrol]

Original von ThanatozZ
... finde ich, das es nicht mein Problem ist und das mein Vermieter die Grundsteuer nicht umlegen darf.

ich meine dass du das mit wehenden fahnen verlieren wirst.
der mietvertrag bezieht sich ganz klar auf die betriebskostenverordnung, und die besagt nun mal, dass die grundsteuer umgelegt werden darf.
der vermieter hätte streichen müssen, was ungültig ist, ein fehlendes kreuzchen besagt nicht viel, wenn gleichzeitig auf geltendes recht verwiesen wird.
schau, wenn mietverträge aus irgendwelchen gründen ungültig sind (weil z.b. falsch ausgefüllt), dann tritt das geltende recht in kraft. und das ist an dieser stelle zu 100% gegen dich.

[ThanatozZ]

Habe folgendes in der betriebskostenverordnung gefunden:
Zum besseren Verständnis ein Beispiel: Nach der BetriebskostenVO 2004 darf (muß aber nicht) die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr 1 BetriebKoVo). Die Kosten für die Grundsteuer sind also umlagefähig. Ist die Grundsteuer jedoch im Mietvertrag des Mieters nicht als Kostenposition aufgeführt, dann muss der Mieter die anteilige Grundsteuer auch nicht entrichten. Man muss daher immer den Mietvertrag genau prüfen. Vermieter müssen genau auf jede einzelne Kostenposition, die in dem jeweiligen Gebäude anfällt, achten und diese in den Vertrag aufnehmen, dabei können aber nur die in der BetriebsKoVo genannten Kosten umgelegt werden.

Eingentlich ist mir die Sache vollkommen klar die einziege frage ist eigentlich, ob das fehlende Kreuz jetzt besagt ob ich die Grundsteuer bezahlen mus oder nicht.
Meiner Meinung nach ist die Argumentation vom Vermieter und Makler vollkommen dämlich („In unserm Mietvertrag sind alle diese Mietnebenkosten mit einem Sternchen versehen, die über die Hausverwaltung als Betriebskostenvorschuss gelten.“) den dann müsste Punkt 14 („Die Kosten der Dachrinnenreinigung“) auf jedenfall ein Kreuz haben.

Gruß
ThanatozZ

[lostcontrol]

Original von ThanatozZ
Ist die Grundsteuer jedoch im Mietvertrag des Mieters nicht als Kostenposition aufgeführt, dann muss der Mieter die anteilige Grundsteuer auch nicht entrichten. Man muss daher immer den Mietvertrag genau prüfen. Vermieter müssen genau auf jede einzelne Kostenposition, die in dem jeweiligen Gebäude anfällt, achten und diese in den Vertrag aufnehmen, dabei können aber nur die in der BetriebsKoVo genannten Kosten umgelegt werden.

1.) wo hast du das denn her?
2.) im mietvertrag steht ausdrücklich, dass die betriebskosten nach betriebskostenverordnung umgelegt werden - somit ist die umlage der grundsteuer möglich.

Original von ThanatozZ
Eingentlich ist mir die Sache vollkommen klar die einziege frage ist eigentlich, ob das fehlende Kreuz jetzt besagt ob ich die Grundsteuer bezahlen mus oder nicht.

das mit der grundsteuer müsste DURCHGESTRICHEN sein, damit es nicht gilt.
irgendwelche niedlichen verzierungen wie kreuzchen, blümchen, herzchen oder sonstwas die einfach so im freien raum stehen spielen da keine rolle (was anderes wärs, wenn da ein kästchen zum ankreuzen gewesen wäre).

Original von ThanatozZ
... den dann müsste Punkt 14 („Die Kosten der Dachrinnenreinigung“) auf jedenfall ein Kreuz haben.

wieso das denn?
das ist doch für deine abrechnung völlig irrelevant, was davon die hausverwaltung betrifft oder nicht. der knackpunkt ist doch der, dass die abrechnung der hausverwaltung mit dem vermieter/eigentümer mit DEINER abrechnung überhaupt nichts zu tun hat. der vermieter/eigentümer muss das doch nicht übernehmen, er kann mit dir völlig anders abrechnen, dir ganze posten schenken oder auch nicht.
deswegen meinte ich ja: die kreuzchen hat der vermieter/eigentümer wohl eher für sich selbst als für dich gemacht.
mal angenommen der vermieter/eigentümer hätte eine spezielle (umlagefähige) extra-versicherung für die wohnung abgeschlossen, z.b. eine glasbruchversicherung, die nicht über die hausverwaltung läuft, dann könnte er die ja auch mit dir abrechnen.

dachrinnenreinigung fällt übrigens im normalfall ohnehin nicht jedes jahr an - bei manchen häusern garnicht (das hängt halt ganz davon ab ob in der nähe entsprechende bäume stehen, die die dachrinnen verstopfen oder nicht). entsprechend kann es sein, dass 3 jahre lang keine dachrinnenreinigung umgelegt wird, dafür dann aber im vierten jahr.
ähnlich ist es mit diversen anderen posten wie z.b. kanalreinigung oder ungezieferbekämpfung.
natürlich ist es sinnvoll die dann trotzdem in der betriebskostenabrechnung mit betrag 0,00 euro aufzuführen, aber müssen tut man das nicht.

aber wenn du so überzeugt bist, dann geh halt vor gericht.
ob sich das lohnt steht auf einem anderen blatt - die grundsteuer ist (im vergleich zu heizkosten, wasser etc.) meist ein vergleichsweise lächerlicher betrag...

[tokape]

Ich habe in manchen der alten Mietvertägen auch Kreuzchen. 2x war ich vor Gericht. In einem Fall bekam ich Recht und die Grundsteuer muss bezahlt werden, obwohl kein Kreuz davor ist. In einem anderen Fall (Mietvertrag ist 33 Jahre alt) darf nur die Erhöhung umgelegt werden. Da bleibe ich auf 60 Euro sitzen. Es kann also mal so und so ausgehen!

Am besten ist es gar keine Kreuzchen zu machen!!

[lostcontrol]

Original von tokape
Am besten ist es gar keine Kreuzchen zu machen!!

neeee - ankreuzeln musste schon, aber eben da, wo entsprechende kästchen sind.
auf allen mietverträgen die ich so kenne steht das auch nochmal extra drauf, dass kreuzchen zu machen sind bzw. leerstellen auszufüllen sind und nichtzutreffendes zu streichen ist.

steht in deinem mietvertrag auch so 'ne "bedienungsanleitung", thanatozz?

[tokape]

hm....
in den Mietverträgen, die ich z.Zt. einsetze, kann man gar nichts ankreuzen. Das ist der Einheitsmietvertrag 2873 der Fa. Z.... , Ausgabe 07/09. Da steht auch nichts von streichen, oder ähnlichem. Es wird auf die letzte Seite der Anlage verwiesen und dort sind alle gängigen Betriebskosten aufgeführt. Angefangen von Grundsteuer bis Sonstige Betriebskosten.
Im Mietvertrag wird auf diese Anlage mit folgenden Worten hingewiesen:
"Neben der Miete werden Betriebskosten gemäss §2 Betriebskostenverordung umgelegt und in Form von monatlichen Vorauszahlungen....... Die von dieser Vorauszahlung erfassten Betriebskosten sind in der Anlage "Betriebskostenaufstellung" enthalten, welche wesentlicher Vertragsbestandteil ist.

Bei dem Mietvertrag den ThanatozZ hochgeladen hat, sind die Kreuzchen auch wild davorgemacht. Da gibt es auch keine Kästchen.

[lostcontrol]

Original von tokape
Bei dem Mietvertrag den ThanatozZ hochgeladen hat, sind die Kreuzchen auch wild davorgemacht. Da gibt es auch keine Kästchen.

eben drum mein ich ja, dass diese kreuzchen vor gericht ähnlich wie blümchen, herzchen oder marienkäferchen behandelt werden könnten. sie haben keinen bezug zu irgendwelchen kästchen oder leerstellen, die auszufüllen wären.
ansonsten ist das ja bei thanatozz auch ganz klar geregelt durch den verweis auf die betriebkostenverordnung (der übrigens völlig ausreichend ist, die muss nicht als anlage beigefügt werden), sinniger ist's natürlich da auf die "jeweils geltende version" zu verweisen.

[nobrett]

Ihr schweift ab.

Die Grundsteuer ist im Vertrag bei den Nebenkosten aufgeführt, es wird zusätzlich Bezug auf die Berechnungsverordnung genommen, damit ist für mich klar, das zu zahlen ist.

Das sind ja schliesslich tatsächliche Kosten die der Vermieter die der Vermieter vorgelegt hat. Ein Vermieter bereichert sich daran ja nicht.

Ein Mieter der mir so kommen würde und versuchen würde, mir aus einem (untauglichen und dummen) Versuch, die Herkunft der einzelnen Nebenkosten für den Mieter durch Kreuzchen transparenter zu machen einen Strick zu drehen, dem würde ich sofort die Freundschaft kündigen, um das mal freundlich auszudrücken. Hier geht es doch wirklich nur darum, völlig als umlegbar anerkannte Nebenkosten zu Lasten des Vermieters nicht zahlen zu müssen. Was soll das? Ist das ein partnerschaftlicher und fairer Umgang zwischen Mieter und Vermieter? Sicher nicht.

Natürlich: Vor Gericht und auf hoher See... Ja nach dem vor welchem Richter die Angelegenheit landet wird dieser entscheiden, das Prozessrisiko ist für beide Seiten gegeben.

Aber nochmal: Das ist kein guter Umgang miteinander und wird nur das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter beeinträchtigen. Und gerade wenn man neu irgendwo lebt, sollte man sich meiner Meinung nach nicht gleich unbeliebt machen. Vermieten ist ebenso wie mieten ein gegenseitiges Geben und Nehmen.
Aber manche Leute scheine das anders zu sehen.
So Leute will ich dann aber nicht bei mir wohnen haben.

[lostcontrol]

Original von nobrett
Die Grundsteuer ist im Vertrag bei den Nebenkosten aufgeführt, es wird zusätzlich Bezug auf die Berechnungsverordnung genommen, damit ist für mich klar, das zu zahlen ist.

EXAKT.

und das lächerlichste dabei ist, dass die grundsteuer im normalfall in einem mehrfamilienhaus ein vergleichsweise lächerlicher betrag ist.
wieviel macht's denn aus, thanatozz? 30 euro jährlich? oder weniger?

[ThanatozZ]

So zur erster Frage:
Ich habe nochmal im Bezug auf "Bedienungsanleitung" geschaut und habe folgendes gefunden!
„Punkte am Rand weisen darauf hin, dass eine zusätzliche Eintrag oder eine Streichung vorzunehmen ist. Alle im Vertrag genannten Personen haben den Mietvertrag eigenhändig zu unterschreiben. Nichtzutreffende Teile des Mietvertrages sind durchzustreichen, Zutreffendes anzukreuzen, freie Stellen sind auszufüllen oder durchzustreichen.“
So steht es auf der ersten Seite des Mietvertrages im Briefkopf.

Und es sind immerhin 185€ jährlich über die wir reden.

Gruß
ThanatozZ