Schätzung Warmwasserzähler unverschämt hoch - mehr als 100,- € zuviel!

[globetrotter]

die Vorgeschichte:
wegen der von mir eingebauter Küche (weswegen der Zähler unzugänglich ist) hat der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung für 2009/2010 als geschätzter Messwert für den Warmwasserzähler in der Küche 0,00 M3 aufgeführt. Der Verbrauch für diesen Zähler für diesen Zeitraum wurde ebenso mit 0,00 M3 aufgeführt. In der Betriebskostenabrechnung für 2010/2011 (habe ich mitte Juni erhalten) ist für diesen Zähler als geschätzter Messwert und Verbrauch 25,360 M3 aufgeführt.

Wegen einem Termin für einen Zählertausch mitte Juni wurde ich gezwungen die Küchenzeile abzubauen, um einen Zugang zum Zähler zu gewärleisten. Dabei hat sich herausgestellt, dass die Schätzung für den Zeitraum 2010/2011, die mit mir als Mieter nicht abgestimmt war, viel zu hoch ist. Der Messwert für diesen Zähler ist 0.373 M3 (vgl. 25) M3. Bei der Übergabe der Wohnung habe ich einen Wert beim Warmwasserzähler Küche 0.272 M3 übernommen, also ist der tatsächliche Warmwasserverbrauch 0,1 M3.

Ich habe den Vermieter gebeten, mit Rücksicht auf den aktullen Zählerstand Warmwasser Küche 0.373 M3 die Betriebskostenabrechnung für 2010/2011 zu korrigieren, da wegen einer überhöhten Schätzung mir ein Warmwasserverbrauch in Rechnung gestellt wird, der um mehr als zehn (!) mal den tatsächlichen Wert überschreitet. Die Antwort des Vermieters ist: " Als Mieter haben Sie den Zugang zur ordnungsgemäßen Ablesung sicherzustellen. Bitte haben Sie Verständnis, dass für die Berichtigung der Berechnung besteht kein Handlungsbedarf. ... Ansonsten verweisen wir noch auf die allgemein gültige Heizkostenverordnung".

Ich habe jetzt in der Heizkostenverordnung (§ 9a Kostenverteilung in Sonderfällen) nachgeschlagen
> Zitatenanfang
1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen.
> Zitatende

Habe jetzt bei Vermieter angefragt, was er bei der Schätzung als Berechnungsgrundlage verwendet hat. Ich würde gern mir und dem Vermieter die Streitereien ersparen. Wenn ich sicher sein könnte, dass - sobald bei der nächsten Ablesung 2012 der tatsächliche Wert festgestellt ist, die zuviel abgerechnete M3 Warmwasser mir gutgeschrieben und das Geld zurückgezahlt wird. Mir ist aber bewusst, dass solche steitfreie Lösung für mich als Mieter mit einigen Unsicherheiten verbunden ist.

Deswegen meine Frage an die erfahrene Vermieter - ist es eine übliche Praxis mit der Gutshrift in solchen Fällen, wenn der Zählerwert - aus welchem Grund auch immer - in der Zwischenzeit geschätzt wird?

Unabhängig davon eine andere Frage - welchen Warmwasser-Zählerwert (M3) in der Küche bei einem zwei-Personen-Haushalt hätten Sie als Schätzwert veranschlagt, wenn bekannt ist, dass in diesem Haushalt eine Geschirrspülmaschine vorhanden ist und diese auch zum Einsatz kommt?

[Ingerose]

Ein Wasserzähler muss zugänglich sein. Das gleiche wäre wenn ich eine Fahrkarte kaufe und dann zum Schaffner sage, ich kann diese ihnen nicht zeigen da ich meine Tasche auf die Gleise unter den Zug geworfen habe.
Ein Wasserzähler ist dafür da, dass man den ablesen kann.

[Unregistriert]

du wirst dieses problem immer wieder haben, wenn du den zugang zum zähler nicht freigibst. dein vermieter hat völlig recht, du MUSST das ablesen ermöglichen!
wie kommt man eigentlich auf die irrwitzige idee einen zähler zuzubauen? ist doch klar dass dann mindestens ein mal jährlich aufgerissen werden muss!

[Martens]

globe,

unverschämt? Ja nee, is klar.

Es kann doch nicht sein, daß der Mieter eigenmächtig den Zähler verbaut und sich dann über die durch sein Verhalten erzwungene Schätzung aufregt?! Das Risiko, daß zu hoch geschätzt wurde, liegt bei Dir.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Abrechnung neu zu erstellen (das betrifft ja die gesamte Abrechnung des Hauses, nicht nur Deine), nur weil der Mieter dann doch noch irgendwann mal den Zähler ablesen läßt.

Sofern Du künftig zeitnah die Ablesung (und den Austausch) des Zählers ermöglichst, wirst Du diese Probleme nicht haben.

Ein Warmwasserverbrauch in der Küche von zehn Liter p.a. (0,01m³) erscheint mir übrigens unglaubwürdig. Bildet man zwischen den von Dir genannten Zählerständen die richtige Differenz, kommen 100 Liter heraus, ebenfalls sehr merkwürdig.

Christian Martens

[globetrotter]

Es kann doch nicht sein, daß der Mieter eigenmächtig den Zähler verbaut und sich dann über die durch sein Verhalten erzwungene Schätzung aufregt?! Das Risiko, daß zu hoch geschätzt wurde, liegt bei Dir..

ich habe einenen Fehler gemacht, dagegen habe ich nichts einzuwenden. Kein Fehler ist aber ein Freibrief für den Vermieter, um den Zählerwert um 250-fache zu verfälschen.

> Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
§ 138 BGB;

Ein Warmwasserverbrauch in der Küche von zehn Liter p.a. (0,01m³) erscheint mir übrigens unglaubwürdig. Bildet man zwischen den von Dir genannten Zählerständen die richtige Differenz, kommen 100 Liter heraus, ebenfalls sehr merkwürdig.

Mit 0,01 m³ habe ich mich vertippt. Habe jetzt berichtigt 0,373 - 0,272 = 0,1 m³.

Kann ich nichts dafür, wenn es so ist. Wundert mich auch nicht - es wird kaum Warmwasser in der Küche verbraucht.

[Berny]

Denen, die hier Stellung gegen den TO beziehen, gebe ich zu bedenken, dass dem VM doch wohl aufgefallen sein muss, dass die Summe der Zwischenzähler im Vergleich zum Gesamtverbrauch nicht passen kann. 23m³ können doch nicht einfach so verschwinden, oder?

[RMHV]

Denen, die hier Stellung gegen den TO beziehen, gebe ich zu bedenken, dass dem VM doch wohl aufgefallen sein muss, dass die Summe der Zwischenzähler im Vergleich zum Gesamtverbrauch nicht passen kann. 23m³ können doch nicht einfach so verschwinden, oder?

Wie kommt man nur auf sowas?
Die Summe der an der Wohnungszählern ermittelten Verbrauchsmengen stimmt praktisch nie mit der Gesamtmenge überein. Da es keine Angabe zur Gesamtmenge gibt, kann auch niemand abschätzen, ob 23 m³ eine große oder eine verschwindend kleine Differenz sind.

[globetrotter]

ich habe versäumt, mitzuteilen, dass der Zähler in der Küche beim Zählertausch im Juni 2011 nicht getauscht ist und man kann nach wie vor am geeichten Zähler ablesen, wieviel Warmwasser seit Mietanfang in der Küche verbraucht wurde. Und der Gesamtverbrauch - wenn dafür tatsächlich keine verwertbare Werte existieren - hat unter diesen Umständen wenig Bedeutung.

Da bei der Ankündigung nicht mitgeteilt wurde, dass nur die Kaltwasserzähler getauscht werden, habe ich die Küchenzeile umsonst abgebaut - abgesehen davon, dass ich jetzt im Bilde bin, dass mir 100,- Euro zuviel für Warmwasser in Rechnung gestellt sind.

Denen, die hier Stellung gegen den TO beziehen, ...

Was bedeutet hier die Abkürzung TO - Threadoeffner?

[Ingerose]

Es ist doch wohl auch so, dass der Vermieter nicht zu wenig bei einer Schätzung ansetzen darf.
Setzt der Vermieter bei einer Schätzung zu wenig an, dann kommt bei der Ablesung das große Erwachen und der große Aufschrei. Dann gibt es Ärger mit dem Mieterbund. MAN HABE HIERDURCH DIE WARMMIETE GESCHÖNT.
Schon aus diesem Grund muss die Schätzung lieber höher als zu nieder sein.

[Papabär]

... wegen der von mir eingebauter Küche (weswegen der Zähler unzugänglich ist) ...

... wurde ich gezwungen die Küchenzeile abzubauen, ...

Armes Hascherl

... die mit mir als Mieter nicht abgestimmt war, ...

Also nein ... WIRKLICH?


Ist das der einzige Warmwasserzähler in der Wohnung, oder gibt´s für das Badezimmer einen separaten Zähler?

Ich finde, 25m³ sind für einen Zeitraum von 2 Jahren ein durchaus realistischer Verbrauch - aber in den meisten Wohnungen, die ich verwalte, gibt es auch nur einen gemeinschaftlichen Zähler für Küche & Bad.

Woher soll der Vermieter eigentlich wissen, ob Ihr eine Geschirrspülmaschine habt, geschweige denn ob Ihr diese regelmäßig benutzt? Meinst Du denn, nur weil Du Ihm das irgendwann einmal mitgeteilt hast, daß er sich alle Eure Gerätschaften notiert? ... oder wohnst Du in der einzigen Wohnung die er zu betreuen hat?

, die Welt dreht sich um ihre eigene Achse!!

Ach ja, wo ich grad´ schon bei (eigentlich) überflüssigen Lebensweisheiten bin: Wartungsklappen sind zum Öffnen da und sollten ebenfalls zugänglich bleiben! (nur mal so nebenbei ... rein vorsichtshalber )

Diffenrenzen zwischen Hauptzählern (Nassläufer) und der Summe der Wohnungszähler (Trockenläufer) sind völlig normal ... spielen hier aber vermutlich keine Rolle, da Warmwasserhauptzähler ja doch eher die Seltenheit sind.

Auf eine Abrechnung mit ´nem negativen Warmwasserverbrauch wirst Du m.E. lange warten können ... eher werden die kommenden Abrechnungen so lange keinen Verbrauch ausweisen, bis der geschätzte Zählerstand auch in der Realität erreicht ist, oder - was bei dem genannten Verbrauch wahrscheinlich eher passiert - ein neuer Warmwasserzähler eingebaut wird. Tja, ... Schuld eigene - würd´ ich mal sagen.

Das ist natürlich schon aus dem Grund ärgerlich, weil die hier preisbeeinflussenden Komponenten, wie Wasser kosten und Heiz-/Brennstoffkosten, jedes Jahr günstiger werden (wissen wir ja alle aus Funk und Fernsehen) und Du für die 25m³ jetzt einen viel zu überteuerten Preis bezahlt hast.

[Berny]

Ich weiss nicht, Papabär, wem Deine Ironie nutzen soll.
Dass Zähler, welche zur Kostenberechnung herangezogen werden, geeicht sein müssen, haste wohlweislich unerwähnt gelassen; das Thema wäre Dir wohl zu trivial... *andenkopfklopf*

[Martens]

globe,

man kann nach wie vor am geeichten Zähler ablesen, wieviel Warmwasser seit Mietanfang in der Küche verbraucht wurde.

nochmal: zum Ablesetermin war der Zähler nicht zugänglich und damit ist das Thema beendet. Punkt. Fertig. Aus.

dass mir 100,- Euro zuviel für Warmwasser in Rechnung gestellt sind.

Irrtum.
Der Verbrauch ist geschätzt worden. Argumente, weshalb die Schätzung nicht greift, wurden nicht gebracht.
Somit ist die Kostenbelastung mit der Schätzung rechtens.

Wie bereits gesagt wurde, lassen sich solche Differenzen von 25m³ nicht ersehen, schon gar nicht beim warmen Wasser, das praktisch nie einen Hauptzähler hat.
Geschätzt wird nach dem Verbrauch vergleichbarer Wohnungen. Hierzu wurden ebenfalls keine Fakten genannt, mit denen man die Schätzung bewerten kann.

Papa, Berny, bitte kein Gekloppe hier.
Danke.

Christian Martens

[Papabär]

Autsch!! ... Bitte keine Kopfnüsse mehr Berny,

Ich weiss nicht, Papabär, wem Deine Ironie nutzen soll. ...

Dem, der´se versteht. Ich wollte damit doch nur zum Ausdruck bringen, daß eine Schätzung, die über dem tatsächlichen Zählerstand liegt, nicht unbedingt negative Auswirkungen für den Fragesteller haben muss.
Zugegeben, beim 250-fachen des gemessenen Verbrauchs kommt der nächste Zählerwechsel wohl deutlich vor dem Erreichen des Zählerstandes - da dürften dann immer noch einige m³ "verschenkt" sein - bei normalen WW-Verbrauch und entsprechender Restlaufzeit der Eichung, könnte der TE aber sogar noch die eine oder andere Eurone sparen.

... Dass Zähler, welche zur Kostenberechnung herangezogen werden, geeicht sein müssen, haste wohlweislich unerwähnt gelassen ...

Nö, ... hatte ich nicht erwähnt, daß der Warmwasserzähler auch irgendwann mal getauscht werden muss? Ich finde das nicht trivial, sondern selbstverständlich ...

[Berny]

OK, Papabär, dann will ich mir noch einmal verzeihen... ;-)

[RMHV]

... daß eine Schätzung, die über dem tatsächlichen Zählerstand liegt, nicht unbedingt negative Auswirkungen für den Fragesteller haben muss.
Zugegeben, beim 250-fachen des gemessenen Verbrauchs kommt der nächste Zählerwechsel wohl deutlich vor dem Erreichen des Zählerstandes - da dürften dann immer noch einige m³ "verschenkt" sein - bei normalen WW-Verbrauch und entsprechender Restlaufzeit der Eichung, könnte der TE aber sogar noch die eine oder andere Eurone sparen.

Es ist sicher eine Möglichkeit, mit dem bei einer Schätzung abgerechneten Zählerstand in die nächste Abrechnung zu gehen. Zwingend ist dies allerdings nicht.
Ich halte das sogar für falsch. Man wird eine Wohnung nicht mit einer negativen Umlagemenge bei der nächsten Abrechnung anrechnen können. Das wäre für jeden anderen Mieter ein Grund für eine - berechtigte - Beanstandung. Um den vorhersehbaren Einwand gleich abzuhandeln: bei Anrechnung einer Menge von Null in den Folgejahren gilt das Gleiche.

Es ist die zwangsläufige Folge einer Schätzung, dass mangels verwertbarem Anfangswert auch im Folgejahr geschätz werden muss.

[globetrotter]

Ist das der einzige Warmwasserzähler in der Wohnung, oder gibt´s für das Badezimmer einen separaten Zähler?

Ganz schön munter geht's hier im Forum zu ;-)

Das Bad hat einen eigenen Zähler, dieser wurde auch mit dem Wert Warmwasser-Bad (WWB) abgelesen und bei der Ermittlung des Schätzwertes vom Vermieter miteinbezogen. Das heisst der Verbrauch Bad wurde von der Gesamtmenge Verbrauch Warmwasser (GMWW) in der Wohnanlage (6 Parteien insgesamt) abgezogen, also GMWW - WWB. Und dann wurde als Warmwasser-Schätzung (WWS) ein Anteil entsprechend meinem Wohnfläche-Anteil berechnet

WWS = (mein Anteil Fläche)/(Gesamtfläche 6 Parteien)*(GMWW - WWB) = 25 M3.

Und dies ist ist m.E. nicht korrekt und ein Grund der aktuellen Betriebskostenabrechnung zu widersprechen und den Schätzwert mindestens zu halbieren, weil der Wert WWB nicht berücksichtigt bzw. doppelt abgerechnet wurde -einmal als Ablesewert und dann als Fläche bei der Ermittlung von Anteilen. Ein anderer Grund könnte m.E. sein, dass ist hier gar nicht zulässig ist, die Wohnfläche für die Schätzung heranzuziehen.

Der Vermieter sagt, dass die Schätzung des fehlenden Ablesewerts für den Zähler nach Grundanteilen gemacht wurde. Laut der Heizkostenverordnung (HKV), §9a (2) ist so eine Schätzung nur für Räume zulässig, deren Fläche 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche überschreitet. Abgesehen davon, dass der Warmwasserverbrauch in der Küche keinesfalls von der Wohnfläche abhängt, hat die Küche, in der der fragliche Zähler installiert ist, unter 10% der Gesamtwohnfläche. Für solche Fälle sieht m.E. die HKV vor:

der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum ...
auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen.

Martens sieht es scheinbar auch so:

Geschätzt wird nach dem Verbrauch vergleichbarer Wohnungen. Hierzu wurden ebenfalls keine Fakten genannt, mit denen man die Schätzung bewerten kann.

Bei 6 Parteien wäre kein großer Aufwand gewesen, einen Mittelwert für die Küche zu ermitteln.

Woher soll der Vermieter eigentlich wissen, ob Ihr eine Geschirrspülmaschine habt ...

Die Verbrauchswerte werden von einer externen Fa abgelesen und gerade die Geschirrspülmaschine versperrt den Zugang zum Zähler. Wir alle machen Fehler - Sie etwa nicht Papabär? Mein Fehler ist aber kein Grund für den Vermieter noch mehr Fehler hinzu anzuhäufen - meine Meinung.

[Papabär]

WWS = (mein Anteil Fläche)/(Gesamtfläche 6 Parteien)*(GMWW - VWWB) = 25 M3.

Wofür steht bitte VWWB?

Wie bereits geschrieben, ist ein zentraler WW-Zähler recht selten ... m. E. wird ja sogar bei Fern-WW das eigentliche Brauchwasser mittels Wärmetauscher im Objekt erwärmt ... oder? Lass Dir doch mal die Rechnung zeigen ... da müsste dieser Zähler doch dann drauf stehen.
Sollte es sich nur um einen - nach der Heizanlage - installierten Zähler im Eigentum des Vermieters handeln, würde ich das Eichdatum mal vorsichtig anzweifeln.

So gesehen halte ich eine Schätzung auf Basis eines solchen Gemeinschaftszählers tatsächlich für falsch ... ob sie deswegen gleich unzulässig ist kann ich auch nicht sagen - ich hatte so einen Fall bisher noch nicht.

... Die Verbrauchswerte werden von einer externen Fa abgelesen und gerade die Geschirrspülmaschine versperrt den Zugang zum Zähler. Wir alle machen Fehler - Sie etwa nicht Papabär? Mein Fehler ist aber kein Grund für den Vermieter noch mehr Fehler hinzu anzuhäufen - meine Meinung.

Die externe Firma ist aber nicht der Vermieter ... und für gewöhnlich teilen diese Firmen dem Vermieter auch nicht mit, was für ein Gerät genau denn nun vor dem Zähler steht ... die schreiben meist nur "Zähler war nicht zugänglich" ... bestenfalls vlt. noch so etwas wie "Zähler durch EBK verbaut". Mehr Info´s dürfte auch Dein Vermieter kaum gehabt haben.

Übrigens, - ich mache auch Fehler, keine Frage ... aber ich beschwere mich dann nicht auch noch darüber, daß andere Leute wegen meines Fehlers ihre Arbeit nicht ordentlich machen können.

[Ingerose]

Viele schließen dien Geschirrspüler an das Warmwasser an, das erspart Stromverbrauch wegen des damit verbundenen niederigen Aufheizens.
Schlecht ist wenn der Geschirrspüler an die Warmwasserleitung angeschlossen ist und dann die Wasseruhr nicht ablesbar ist.

[globetrotter]

Wofür steht bitte VWWB?.

VWWB war ein Tippfehler - richtig ist WWB (Warmwasser-Bad).

m. E. wird ja sogar bei Fern-WW das eigentliche Brauchwasser mittels Wärmetauscher im Objekt erwärmt ... oder? Lass Dir doch mal die Rechnung zeigen ... da müsste dieser Zähler doch dann drauf stehen.

Bei uns haben wir im Keller eine Gasheizung, ich gehe davon aus, dass damit auch das Warmwasser zubereitet wird. Die Rechnung meinst du jetzt in dem Fall, wenn es eine Fernheizung ist?

Sollte es sich nur um einen - nach der Heizanlage - installierten Zähler im Eigentum des Vermieters handeln, würde ich das Eichdatum mal vorsichtig anzweifeln.

Wo kann ich dies eigentlich sehen, wem der Zähler gehört?

Die externe Firma ist aber nicht der Vermieter.

Ich habe - um die Beschreibung hier im Forum nicht unnötig zu verkomplizieren, bei der Ablesegeschichte immer Vermieter geschrieben, obwohl es um die Ablesefirma ging. Die gleiche Fa erstellt und druckt für den Vermieter die Heiz- Warmwasserkosten-Abrechnung (HWKA), die dann als Anlage der Betriebskostenabrechnung beigelegt ist. Es ist aber so geregelt und steht auch als Hinweis auf der HWKA, dass alle (An)Fragen zu der HWKA grundsätzlich über den Vermieter laufen. Deswegen habe ich einfachheitshalber in meiner Beschreibung die Ablesefirma durch Vermieter ersetzt.

Nicht unwichtig!
Als ich ganz am Anfang den Schätzwert beim Vermieter beanstandet habe, hat er die Sache an die Ablesefirma weitergeleitet. Die Fa hat in der Antwort an den Vermieter - eine Kopie der Schreibens liegt mir vor - sich ausführlich darüber ausgelassen, dass ich den Zugang zu dem Zähler versperrt habe. Dann aber hat die Ablesefirma bei Vermieter angefragt, ob sie (die Fa) die HWKA mit dem Wert 0.10 M3 statt 25.00 M3 neu berechnen muss. Was danach passiert ist, habe ich im Startbeitrag beschrieben. Für mich ist eigentlich diese Frage der Ablesefirma an den Vermieter ein indirektes Eingeständnis, dass die HWKA mit dem Wert 25.00 M3 den Anforderungen der Heizkostenverordnung nicht entspricht - meine Überlegungen dazu, was falsch sein könnte, habe ich oben beschrieben.

Frage:
ist es nicht so, dass formell die Ablesefirma für die Richtigkeit der Daten in der HWKA selbst verantwortlich ist und eigentlich müsste die Fa selbst die Entscheidung treffen, ob die erste Abrechnung mit 25.00 M3 richtig oder falsch ist? Ich kann nachvollziehen, dass mein Vermieter der Auftrag- und Geldgeber für die Fa ist, aber eigentlich bezahle auch auch ich mit meiner Miete die Ablesefirma dafür, dass die Daten korrekt erfasst und entsprechend dem Verteilungsschlüssel bzw. der Heizkostenverordnung abgerechnet werden? Ich hoffe ich habe meine Fragen verständlich formuliert.

[Unregistriert]

"... eigentlich bezahle auch auch ich mit meiner Miete die Ablesefirma dafür, dass die Daten korrekt erfasst und entsprechend dem Verteilungsschlüssel bzw. der Heizkostenverordnung abgerechnet werden?"

1.) bezahlst du die ablesefirma nicht mit der miete, sondern mit den betriebskosten und
2.) hast du selbst verhindert, dass die daten korrekt erfasst werden konnten...