Darf das die Hausverwaltung?

[steuermausi23]

Hallo zusammen,

ich habe letztes Jahr eine Wohnung ersteigert (Zuschlagsbeschluss 06.05.2010).

Die Wohngelder wurden vom zuständigen Zwangsverwalter bis 30.06.2010 von der Hausverwaltung eingezogen.
Den Eigentümerwechsel will die Hausverwaltung erst zum 30.06 2010 bemerkt haben.
Darauf hin wurden die Hausgelder ab 01.07.2010 dann von meinem Konto abgebucht.

Der Zwangsverwalter hat mir natürlich die Hausgelder die er zuviel gezahlt hat, ab 06.05.2010 in Rechnung gestellt.

Letzte Woche kam dann endlich die erste Jahresabrechnung mit einer bösen Überaschung.
Laut der Hausverwaltung haben jetzt beide Parteien (Voreigentümer durch den Zwangsverwalter vertreten/meine Wenigkeit) in der Jahresabrechnung die Wohngelder für jeweils 6 Monate eingezahlt. (Was ja so nicht stimmt ).

Laut dieser Berechnung hat der Voreigentümer eine Nachzahlung in Höhe von 12,05€ und ich in Höhe von 324,95€ noch zu leisten. Was meiner Meinung nicht korrekt sein kann, da dem Voreingentümer ja noch ca. 2 Monate an Hausgeldern (für die ich beim Zwangsverwalter zahlen musste ) falsch angerechnet wurden.

Was mache ich hier am besten ?

Danke schonmal im voraus für eure Hilfe.

[peewee]

Der Hausverwaltung den Sachverhalt erklären und um Korrektur bitten.

[steuermausi23]

Der Sachverhalt wurde der Hausverwaltung unmittelbar nach Eingang der Jahresabrechnung vorgetragen.

Diese weigert sich jedoch vehement die Rechnung zu korrigieren, weil dadurch angeblich ein erheblicher Aufwand entstehen würde.

Um den Aufwand für die Hausverwaltung klein zu halten soll ich mich bitte jetzt mit dem ehemaligen Zwangsverwalter in Verbindung setzen und intern abrechnen.

Der Zwangsverwalter sagt aber dass, das nicht sein Problem ist, sondern das der Hausverwaltung, weil sie angeblich bei der Abrechnung nicht die Abrechnungsspitze beachtet haben.

Die Aussage mit der Abrechnungsspitze kann ich jetzt leider nicht nachvollziehen, da die Wohngelder immer pünktlich von Zwangsverwalter bezahlt wurden.

Danke für eure Hilfe.

[Martens]

Wenn die Verwaltung falsch abrechnet und uneinsichtig ist (soll ja vorkommen ) dann hilft nur eine Anfechtungsklage.

Sofern die vier Wochen ab Genehmigungsbeschluß schon vorbei sind (im vorliegenden Fall unwahrscheinlich, da die Abrechnung grade erst zugestellt wurde), ist die fehlerhafte Abrechnung jedoch wirksam geworden.

Zum Thema Abrechnung bei Eigentümerwechsel siehe hier. Es hätte nur eine Abrechnung geben dürfen...

Ach ja, der Zwangsverwalter hatte überhaupt kein Recht, von Dir die Wohngelder zu fordern, denn Du hast sie ja nicht von ihm erhalten... Schlampenladen, elendiger.

Christian Martens

[steuermausi23]

Ob Genehmigungsbeschluß schon 4 Wochen zurückliegt kann ich leider nicht sagen. Es hat aber noch keine Eigentümerversammlung stattgefunden, seit dem ich die Jahresabrechnung erhalten habe.

Zum Thema "Abrechnung bei Eigentümerwechsel", wenn ich das Urteil des BGH von 1988 richtig verstanden habe(wenn nicht bitte korrigieren), greift wohl der erste Abschnitt. -> "Käufer und Verkäufer haben alle Zahlungen laut Wirtschaftsplan geleistet. In der Jahresabrechnung wird eine Nachzahlung ermittelt. Für die sogenannte Abrechnungsspitze haftet allein der Erwerber". <-- Greift das auch bei einer Zwangsversteigerung?

Was wäre denn hier die sogenannte Abrechnungsspitze? Die Jahresabrechnung weist einen Betrag von 1897 € auf, die Wohngelder die eingezahlt wurden, liegen jedoch bei einem Betrag von 1560 € (130 € x 12 M).

Die Hausverwaltung versucht jetzt die Differenz von 1897 € - 1560 € = 337 € nur von mir als Eigentümer einzufordern . Dazu wurden 3 Abrechnugen erstellt. Eine Jahresabrechnug und 2 Abrechnungen die anteilig die Jahreskosten auf Voreigentümer und Eigentümer aufschlüsseln.


Ob der Zwangsverwalter das Recht dazu hatte oder nicht, konnte ich leider zum damaligen Zeitpunkt nicht beurteilen. Von ihm kam ein Schreiben mit der Rechnung, wo er die eingenommene Miete (zum Zuschlagsbeschluss von 06.05.2010) mit den Wohngeldern verrechnet hatte. Bevor ich das Geld von ihm damals bekommen habe, musste ich erst ein Schreiben unterzeichnen, in dem ich die Zwangsverwaltung entlaste.

Danke für eure Hilfe.

[Tisha]

Ja, die Regelung zu "Abrechnungsspitzen" trifft auch Erwerb im Wege der Zwangsvollstreckung. Sonst kann ich mich inhaltlich nur Martens anschließen. Ich würde dir empfehlen einen Anwalt einzuschalten, liest sich im Moment so, als wenn du allein nicht voran kommst. Grundsätzlich zahlt eine Rechtsschutzversicherung (die du hoffentlich auch hast) zumindest die Beratung.
Die Hausverwaltung ist hier in der Pflicht. Wenn du dem Zwangsverwalter zuviel gezahlt hast, bzw. fehlerhaft berechnet wurde hast du auch einen Anspruch gegen ihn (ungerechfertigte Bereicherung). Nimm dir jemanden an die Seite der die Zahlungen genau mit dir zusammen überprüft.

[RMHV]

Ob Genehmigungsbeschluß schon 4 Wochen zurückliegt kann ich leider nicht sagen. Es hat aber noch keine Eigentümerversammlung stattgefunden, seit dem ich die Jahresabrechnung erhalten habe.

Auch Wohnungseigentümern ist selbst denken erlaubt... Wie um alles in der Welt soll ein Genehmigungsbeschluss gefasst worden sein, wenn eine Eigentümerversammlung noch nicht stattgefunden hat?

Zum Thema "Abrechnung bei Eigentümerwechsel", wenn ich das Urteil des BGH von 1988 richtig verstanden habe(wenn nicht bitte korrigieren), greift wohl der erste Abschnitt. -> "Käufer und Verkäufer haben alle Zahlungen laut Wirtschaftsplan geleistet. In der Jahresabrechnung wird eine Nachzahlung ermittelt. Für die sogenannte Abrechnungsspitze haftet allein der Erwerber". <-- Greift das auch bei einer Zwangsversteigerung?

Warum sollte irgendeine Entscheidung bei einer Zwangsversteigerung nicht greifen? Das Urteil betrifft das Verhältnis zwischen dem Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft. Wie ein Eigentümer zu seinem Eigentum gekommen ist, ist für das Verhältnis zwischen Eigentümer und Gemeinschaft völlig irrelevant.

Was wäre denn hier die sogenannte Abrechnungsspitze? Die Jahresabrechnung weist einen Betrag von 1897 € auf, die Wohngelder die eingezahlt wurden, liegen jedoch bei einem Betrag von 1560 € (130 € x 12 M).

Anteilge Kosten abzügl. geschuldete Vorauszahlungen ist die Abrechnungsspitze.

Die Hausverwaltung versucht jetzt die Differenz von 1897 € - 1560 € = 337 € nur von mir als Eigentümer einzufordern . Dazu wurden 3 Abrechnugen erstellt. Eine Jahresabrechnug und 2 Abrechnungen die anteilig die Jahreskosten auf Voreigentümer und Eigentümer aufschlüsseln.

Von wem auch sonst, wenn nicht vom Wohnungseigentümer, soll die Gemeinschaft denn die Kostenanteile einfordern? Der Grundsatz ist einfach: es hat immer derjenige zu zahlen, der bei Fälligkeit Eigentümer ist. Das gilt für die monatlichen Zahlungen ebenso wie für die Abrechnungsspitzen.
Nach den inzwischen vorliegenden Informationen hat der Verwalter nichts falsch gemacht. Allenfalls hätte er schon mit der Abrechnung deutlicher machen müssen, dass er die Aufteilung lediglich als Service mitliefert und dass ausschließlich die Jahresabrechnung relevant ist.
Sollte die Gemeinschaft die Abrechnung beschließen, wird gibt es nach dem hier in Rede stehende Sachverhalt mit Sicherheit keinen erfolgversprechenden Anfechtungsgrund.

... musste ich erst ein Schreiben unterzeichnen, in dem ich die Zwangsverwaltung entlaste.

Dann wird das Thema schon deswegen zu Ende sein.