Wirtschaftsplan 2011 / Hausgeld aus div. Gründen falsch - Verwaltung reagiert nicht

[Triple-J]

Hallo,

ich habe am 03.08.2011 eine Wohnung mit 50m² in Aachen im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben, welche ich an die bisherige Mieterin weiter vermiete. Das Hausgeld, über das ich mich bereits vor der Versteigerung informiert hatte, beträgt zu diesem Zeitpunkt 189,00€.

Zu erwähnen ist, dass das Objekt (50 Einheiten) offenbar überwiegend im Rahmen eines Mietpools verwaltet wird. Ich selbst bin jedoch als Selbst-Verwalter aufgenommen worden, was ich auch so haben möchte.

Nach gerade einmal zwei Wochen, mit Schreiben vom 17.08.2011 lädt mich die Verwaltung zur Eigentümerversammlung am 13.09.2011 ein und teilt mir mit, dass mein Hausgeld gemäß beiliegendem Wirtschaftsplan für 2011 um 45,00€ (!), also auf 234,00€ steigen soll.

Bei der Prüfung des Wirtschaftsplans 2011 stoße ich auf folgende Ungereimtheiten:
1. Mein Einzelwirtschaftsplan wird auf Grundlage von 59m² berechnet, obwohl meine Wohnung wie oben beschrieben nur 50m² hat. Im Wirtschftschaftsplan 2010, also beim Voreigentümer, wurde noch mit 50m² abgerechnet. Mit meiner Email vom 19.08.2011 beanstande ich dies, woraufhin ich am 23.08.2011 per Email die positive Rückmeldung bekomme, dass es sich um einen Fehler handelt und ich in der kommenden Woche einen korrigierten Wirtschaftsplan erhalte. Dieser liegt mir jedoch bis heute nicht vor. Auf meine Email-Erinnerung vom 03.09.2011 ist weiterhin nichts passiert.
2. Die Instandhaltungsrücklage soll - sowohl im Einzelwirtschaftsplan als auch im Gesamtwirtschaftsplan 2011 - gegenüber dem Jahr 2010 um 668% (!) gestiegen sein. Im Wirtschaftsplan 2010 waren es noch 2.620,80€ im GWP und 48,71€ im EWP. Die Rücklage mag zunächst sehr niedrig erscheinen, allerdings werden viele Reparaturen (Dächer, Fenster, Flur, Aufzüge, Heizung, elektr. Anlagen etc.) extra abgerechnet, also nicht aus der Rücklage bezahlt. Im Wirtschaftsplan 2011 sollen es nun 20.117,63€ im GWP und - nach Bereinigung des m²-Fehlers - 373,93€ im EWP sein, so dass sich wie gesagt eine Erhöhung um 668% ergibt, was für mich absolut nicht nachvollziehbar ist. Laut dem mir vorliegenden Protokoll der Eigentümerversammlung 2010 wurde jedoch keine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage - schon gar nicht in dieser Höhe - beschlossen. Interessant ist auch, dass die gesonderte Rücklage für die Garagen unverändert geblieben ist. Mit meiner o. g. Email vom 19.08.2011 beanstande ich die nicht nachvollziehbare Anhebung der Rücklage. Mit der Email vom 23.08.2011 teilt man mir mit, dass sich der ausgewiesene Betrag aus der beschlossenen Rücklage (angeblich 11.620,80€) und aus der Antennenmiete, welche die Wohnungsgemeinschaft erzielt (8.496,83€), zusammensetzen würde. Nachvollziehbar ist dies für mich keineswegs, auch in 2010 hat es diese Antennenmiete bereits gegeben, welche meinen nicht umlagefähigen Kosten abschließend gutgeschrieben wird. Mit Email vom 25.08.2011 beanstande ich dies erneut. Da keine Reaktion erfolgte, erinnerte ich mit Email vom 03.09.2011 und bitte nochmals um Zusendung korrigierter Wirtschaftspläne, ebenfalls ohne Reaktion.
3. Erst später habe ich eine weitere Ungereimtheit festgestellt: Im Wirtschaftsplan 2011 wird mir die Grundsteuer für meine Wohnung in Rechnung gestellt. Dies ist erstaunlich, da ich die Grundsteuer bereits an die Stadt entrichte und diese mir somit doppelt belastet wird. Die Grundsteuer war auch im WP 2010 schon aufgeführt, da sich der Voreigentümer jedoch im Rahmen des Mietpools verwaltet ließ, kann ich die Situation nicht genau beurteilen. Fakt ist letztlich, dass mir der komplette Jahresbetrag der Grundsteuer (naja, die Anhebung des Hebesatzes zum 01.01.11 hatte man wohl nicht mitbekommen...) neben dem Bescheid der Stadt Aachen auch noch durch den Wirtschaftsplan belastet wird. Mit meiner Email vom 25.08.2011 beanstande ich auch dies, da keine Reaktion erfolgte, erinnere ich mit Email vom 03.09.2011. Erneut keine Reaktion.

Am kommenden Dienstag ist nun bereits die Versammlung. Die Punkte 1 und 3 betreffen wahrscheinlich nur mich persönlich, Punkt 2 jedoch sollte alle Eigentümer betreffen. Sollten mir bis dahin keine neuen Wirtschaftspläne vorliegen, habe ich vor - unabhängig davon, was mir der Verwalter Positives versprechen könnte -, gegen den WP zu stimmen, da die mir vorliegenden Pläne falsch sind.

Ich gehe allerdings fest davon aus, dass die Pläne - so falsch sie auch sein mögen - mehrheitlich beschlossen werden. Hierzu ist zu erwähnen, dass die Verwaltungs GmbH ihren Sitz in Bielefeld hat, so dass die Eigentümerversammlung clevererweise auch in Bielefeld stattfindet (Bielefeld <> Aachen = ca. 250 km). Ergo waren bei der Versammlung 2010 nur 2 (!) der 50 Eigentümer anwesend, wobei 17 den Verwalter bevollmächtigt hatten. Gemäß Teilungserklärung ist die Versammlung aber unabhängig von der Anzahl der Anwesenden beschlussfähig. Bei der Versammlung 2010 gab es dann zum Thema Wirtschaftsplan 11 Ja-Stimmen und 8 Enthaltungen. Das wird dieses Jahr dann nicht anders sein...

Sollten mir bis zur Versammlung keine neuen Pläne vorliegen und die Aussagen des Verwalter-Vertreters mir auch nicht befriedigend erscheinen, so werde ich nicht nur dagegen stimmen, sondern ich würde im Anschluss eine Email an den Geschäftsführer schreiben. Hierin die Aufforderung, neue WPs zu erstellen mit Fristsetzung von zwei Wochen, anderenfalls Amtsgericht.

Ich hoffe, das war jetzt nicht zuviel Text auf einmal und bitte um Eure Meinungen, da ich noch nicht so viel Erfahrung auf diesem Gebiet habe...

Danke.

Jens

[Papabär]

Hallo Triple-J,

Deine Tapete ist wirklich schwierig zu lesen - insbesondere der Mittelteil. Ein paar mehr Absätze wären hier sicherlich hilfreich.

Warum schickst Du eigentlich immer nur e-Mails? Versuch´s doch zur Abwechslung mal mit der Schriftform (e-Mails sind nur "Textform"). Im Rechtsverkehr ist die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben ... auf e-Mails muss der Verwalter demzufolge auch nicht reagieren.

Ich selbst bin jedoch als Selbst-Verwalter aufgenommen worden, was ich auch so haben möchte.

Wenn Du bereits an solch banalen Vorgaben scheiterst, solltest Du Dir die paar Euronen für ´nen professionellen Verwalter lieber leisten.


Das die Versammlung 250 km vom Objekt entfernt stattfindet finde ich ungewöhnlich ... aber ich habe im WEG hierzu keine Vorgaben gefunden.

Das AG Neuss z.B. hat ausgesprochen, dass Versammlungsort zwar nicht zwingend die Gemeinde des Objekts sein müsse, die Versammlung ab zumindest im betreffenden Amtsgerichtsbezirk stattzufinden habe

Quelle

[pragmatiker]

handelt es sich um Kerres ?

[Triple-J]

Hallo Papabär,

Deine Tapete ist wirklich schwierig zu lesen - insbesondere der Mittelteil. Ein paar mehr Absätze wären hier sicherlich hilfreich.

Vor Kurzem hat man mir noch vorgehalten, ich würde zuviele Absätze machen. Ist eben Ansichtssache.

Warum schickst Du eigentlich immer nur e-Mails? Versuch´s doch zur Abwechslung mal mit der Schriftform (e-Mails sind nur "Textform"). Im Rechtsverkehr ist die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben ... auf e-Mails muss der Verwalter demzufolge auch nicht reagieren..

Der Unterschied zwischen Text- und Schriftform ist mir bekannt. In der heutigen Zeit, für den schnelleren Ablauf, so dass die neuen Wirtschaftspläne mir noch vor der Versammlung hätten zur Verfügung gestellt werden können, halte ich Emails grundsätzlich für ein effektiveres Kommunikationsmittel. Eine seriöse Verwaltung sollte auf Mails auch antworten. Bisher hatte ich hiermit auch selten schlechte Erfahrungen. Sollte ich mich noch an den Geschäftsführer wenden müssen, kann ich dies immer noch in Schriftform tun.

Wenn Du bereits an solch banalen Vorgaben scheiterst, solltest Du Dir die paar Euronen für ´nen professionellen Verwalter lieber leisten...

Was denn für banale Vorgaben? Unabhängig davon, wird die "professionelle" Verwaltungs GmbH für mich nicht günstiger, nur weil ich nicht Teil des Mietpools sein möchte. Die Verwaltungsgebühren sind für mich die Gleichen. Und wenn ich mir den Wirtschaftsplan 2011 anschaue, dann ist das mit der "Professionaliät" des Verwalters noch etwas verbesserungswürdig.

Das die Versammlung 250 km vom Objekt entfernt stattfindet finde ich ungewöhnlich ... aber ich habe im WEG hierzu keine Vorgaben gefunden.

Mich begeistert das auch nicht. Auch ist die Verwaltung nicht günstiger als hier in Aachen ansässige Verwaltungs-Firmen, so dass ich die irgendwann getroffene Entscheidung für diese Verwaltung ohnehin nicht ganz verstehe. Der Link bezüglich dem AG Neuss ist interessant, wenn das Allgemeingültigkeit haben sollte, dann wäre die Vorgehensweise ja rechtswidrig...

[Triple-J]

handelt es sich um Kerres ?

Hallo Pragmatiker,

nein, die Gestrim mit Niederlassung in Bielefeld.

Gruß, Jens

[Papabär]

Mit der Empfehlung, Dich an einen professionellen Verwalter zu wenden meinte ich alles Andere, aber nicht den bestehenden Mietpool.

Sorry, war vlt. ungeschickt formuliert.

[Gruwo-NDS]

Auch ein falscher Wirtschaftsplan hat, wenn er durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde, zunächst Gültigkeit. Da es sich bei den beschlossenen Hausgeldern aber "nur" um Vorauszahlungen handelt, ist abzuwägen ob eine Anfechtung des Beschlusses tatsächlich die Mühe und den Aufwand wert ist.

Wichtiger ist hier sicherlich auf die Abrechnung zu warten und dortige Fehler mit allen zur Verfügung stehenden Mitteln berichtigen zu lassen.

Die G....m ist mir allerdings auch schon leicht negativ aufgefallen....

[Martens]

moin Jens,

wir verwalten u.a. ein Objekt, das ca. 300km von unserem Geschäftssitz entfernt ist und die Versammlungen finden in unseren Räumen statt.
Es gibt auch Eigentümer, die mehrere 100km von der Immobilie entfernt wohnen und dann entweder anreisen oder eben nicht.

Urteile eines Amtsgerichtes haben nie allgemeine Gültigkeit, dafür gibt es den BGH.

Sofern der genemigte(!) Wirtschaftsplan Dich mit Vorauszahlungen belastet, die Dir nicht zuzuordnen sind (Grundsteuer ist ein wirklich "schönes" Beispiel), würde ich die Entscheidung anfechten. Der Aufwand ist gering und das Verfahren findet am Ort der Immobilie statt.

Bei der Erhöhung der Rücklage würde ich mir die Argumente anhören wollen, es gibt gute Gründe, eine Rücklage zu bilden.

Niemand kann übrigens davon ausgehen, daß die Hausgelder oder Wohngelder konstant bleiben...

Christian Martens

[Triple-J]

Hallo Leute,

es ist immer das Gleiche: Am einen Tag beschwert man sich hier im Forum darüber, dass die Verwaltung nicht reagiert und plötzlich liegt schon am nächsten Tag, also heute, der korrigierte Wirtschaftsplan im Briefkasten.

Laut Schreiben wurden nur die m² korrigiert (wohl Standard an alle Eigentümer). Im Wirtschaftsplan wurde aber auch die Grundsteuer abgeändert und auch die Instandhaltungsrücklage wurde angepasst (naja, den Weg zum Glück verstehe ich bei der Rücklage zwar nicht so ganz, aber das Ergebnis passt...). Jedenfalls muss ich jetzt anstatt der ursprünglich geforderten 234,00€ nur noch 172,00€ zahlen. Das sind mal eben 62,00€ weniger im Monat... (...und 17,00€ weniger im Vergleich zum bisherigen Hausgeld.)

wir verwalten u.a. ein Objekt, das ca. 300km von unserem Geschäftssitz entfernt ist und die Versammlungen finden in unseren Räumen statt.

Also ich persönlich finde so etwas nicht glücklich. Dass dann kaum jemand kommt, ist natürlich klar. Letztlich verwaltet man das Objekt dann auch nur aus der Ferne. Ursprünglich bin ich davon ausgegangen, dass man diese weit entfernte Verwaltung aus Kostengründen ausgewählt hat, aber wie schon gesagt, hier in Aachen gibt es Günstigere...

Niemand kann übrigens davon ausgehen, daß die Hausgelder oder Wohngelder konstant bleiben...

Das ist klar, aber bei einer Erhöhung des Hausgeldes um 45€ im Monat (= 24%) werde ich misstrauisch.

Jens