Hausgeld in Berlin extrem teuer - wieso?

[Artikulus]

Hallo,

habe eine ETW im Südwesten Berlins, wo ich für 124qm momentan 330 € Hausgeld bezahle. Ich dachte, das wäre viel, aber bei meiner aktuellen Suche nach einem weiteren Anlageobjekt, bekomme ich den Mund vor Staunen garnicht mehr zu:

Das Objekt ist ein Altbau (Baujahr 1890). Die Wohnung hat 88qm und das Hausgeld beträgt 401 € (50 € davon sind Instandhaltungsrücklage). Einen Blick in den Wirtschaftsplan kann ich nicht werfen, da es eine Zwangsversteigerung ist.

In meiner Heimat (Provinz Sachsen-Anhalt) kriegt man für 400 € (warm!) schon eine schöne 70-80qm-Wohnung. Wie macht der Vermieter das dort?

Kann man allgemein begründen, wieso die Berliner Hausgelder so unverschämt hoch sind? Irgendwo müssen die Preise ja herkommen.

Danke & Grüße

[Berny]

Hi Artikulus,

kennst Du die Preise in Manhattan...? Da ist Berlin ja garnichts gegen.

[icke]

Diese Frage hab ich mir auch schon bannig oft gestellt...
Antwort hab ich keine - leider.

Grüße,
Icke

[Ingerose]

Habe in der Nähe von Stuttgart das selbe Problem. Wir haben so vornehme Miteigentümer im Haus, die wollen ständig das Treppenhaus frisch gestrichen haben. Auch die Fassade wurde bei dem 20 Jahre alten Haus schon 3 mal gestrichen, Geld verdummt, da ohne Dämmung. Es wird ja nicht aufgepasst, Kletterpflanzen von den Balkonen an der frisch gestrichenen Fassade angebracht usw. Nun sollen neue Balkongeländer angebracht werden. Neue Haustüre, neue Briefkästen usw.

Zahle monatlich Euro 98, nur für die Instandhaltungsrtücklage

Dazu kommt natürlich auch noch Hausgeld-Heizung-Hausmeister-Versicherungen- usw dazu.

War bei Haus-u.Grund, habe mich befragt. Die Antwort war, wenn die Gemeinschaft einen derart hohen Betrag, für die Rücklagen pro m2 beschließt, so kann man als Einzelner nichts dagegen machen, denn der Beschluß ist rechtens. Auch wenn das Gebäude so oft renoviert bzw. gestrichen wird, dann ist dagegen nichts zu machen, da dies im Zuge der Abstimmung geschieht.
Eigentumswohnung wo angeblich so vornehme Leute wohnen, die alles kaputt machen und dann ständig erneuern lassen , nie wieder. Da zahlt man sich dumm
Meine vermietete Eigentumswohnung hat 85 m2. Dafür reine Instandhaltungsrücklage monatlich Euro 98.--.
Dies schmälert natürlich das Einkommen, wobei ja jeder weiß dass, dies nicht auf den Mieter umzulegen geht.
Zudem ist dies auch beim Finanzamt blöde, man zahlt jeden Monat Euro 98.--Rücklage und kann diese Bezahlung an die Hauskasse erst gar nicht absetzen. Absetzen kann man dies erst, wenn Renoviert wurde und der Verwalterr einem zukömmen lässt wie viel Euro auf dieses Wohnungsanteil geht.

[Berny]

Auch die Fassade wurde bei dem 20 Jahre alten Haus schon 3 mal gestrichen, Geld verdummt, da ohne Dämmung.

Wie wäre es mit einer ordentlichen Dämmung und dann Farbe mit Lotuseffekt druff?

[Martens]

Wie Ingerose schon beschrieben hat, unterliegt die Höhe des Wirtschaftsplanes und somit die Höhe der monatlich zu leistenden Vorauszahlung dem Willen der Eigentümergemeinschaft.

Wenn also z.B. ausgedehnte Außenanlagen gepflegt werden müssen, hoher Instandhaltungsbedarf besteht, teure Installationen vorhanden sind wie Aufzüge, Waschküche, Tiefgarage mit Doppelparkern oder sogar ein Schwimmbad, dann können die benötigten Mittel spürbar höher sein, als in anderen Objekten.

Christian Martens

[Artikulus]

Danke für eure Antworten! Es ist ja nicht so, dass mir in Berlin nur vereinzelt Wohnungen mit hohem Hausgeld vorkommen. Es ist wirklich flächendeckend so teuer im Vergleich zu meiner Heimatstadt. Dafür habe ich immernoch keine richtige Erklärung gefunden.

Und dazu kommt dann noch die hohe Grundsteuer, die zwar auf den Mieter umgelegt wird, letztendlich doch die Rendite schmälert. Scheint aber Teil des dunkelroten Mieterschutzprogramms zu sein. Mal sehen, ob sich nach der Landtagswahl etwas ändert - Achtung Ironie. ;-)

Grüße

[Ingerose]

Es hängt ja u.a.auch mit dem Verbrauch von Wasser-Abwasser und Heizung zusammen.
Die Hauskassenvorauszahlungen müssen ja aufgegliedert sein.
Es gibt vielleicht auch Mieter, die viel Heizung verbrauchen, da diese das sowieso nicht bezahlen, wenn bei diesen nichts zu holen ist. Ebenso mit Wasser. Hatte mal eine Mieterin, die hat nie den Wasserhahn ordentlich geschlossen und wenn die WC Spühlung ständig geronnen hatte, so war es der auch ganz egal. Die hat mir diesen Schaden nicht gemeldet, die Nebenkostenabrechnung zahlt man einfach nicht.
Die hatte mich ausgelacht und gesagt hi hi, ich habe nichts, da kann man nichts holen.

Was ich damit sagen möchte : Also wenn zuvor viel Energie verbraucht wurde, so werden dann auch hohe Hauskassenvorauszahlungen fällig. Es richtet sich immer auch, nach den vorigen Verbrauchszahlen.


Dazu noch die Instandhaltungsrücklagen, die der Verrmieter zu tragen hat.

[Soontir]

Es hängt ja u.a.auch mit dem Verbrauch von Wasser-Abwasser und Heizung zusammen.
Die Hauskassenvorauszahlungen müssen ja aufgegliedert sein.
Es gibt vielleicht auch Mieter, die viel Heizung verbrauchen, da diese das sowieso nicht bezahlen, wenn bei diesen nichts zu holen ist. Ebenso mit Wasser. Hatte mal eine Mieterin, die hat nie den Wasserhahn ordentlich geschlossen und wenn die WC Spühlung ständig geronnen hatte, so war es der auch ganz egal. Die hat mir diesen Schaden nicht gemeldet, die Nebenkostenabrechnung zahlt man einfach nicht.
Die hatte mich ausgelacht und gesagt hi hi, ich habe nichts, da kann man nichts holen.

Was ich damit sagen möchte : Also wenn zuvor viel Energie verbraucht wurde, so werden dann auch hohe Hauskassenvorauszahlungen fällig. Es richtet sich immer auch, nach den vorigen Verbrauchszahlen.


Dazu noch die Instandhaltungsrücklagen, die der Verrmieter zu tragen hat.

Und was hat das jetzt mit der Aussage, dass in Berlin flächendeckend die Hausgelder so hoch sind, zu tun?

@ Artikulus

Naja Berlin ist als Wohnort gefragt, was man ja auch bei den Mieten sieht.
Natürlich wollen dann auch hier die Versorger ein Stück vom Kuchen haben.
Vergleich doch mal die Kosten für Wasser, Strom, Müll und Versicheurngen. Wahrscheinlich wirst du feststellen dass das Ganze in Berlin nen Stück teurer ist, als in der "Provinz".

[DieVierWände]

Leider sind in Berlin wahrscheinlich wegen der großen Nachfrage und der oft weit weg sitzenden Eigentümer viele Häuser nicht gerade im besten Zustand.
Fehlende Wärmedämmung verursacht hohe Heizkosten, genauso wie eine veraltete Heizung.
Und wenn jahrelang nichts gemacht wurde, und dies nun auf Grund der steigenden Preise - und damit der Anprüche der Bewohner - nachgeholt werden soll, wirds teuer.
Dazu kommt, dass in vielen Immobilien alles durch Unternehmen erledigt wird - Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst usw. - und die Nutzer gar nichts machen. Das treibt ebenfalls die Kosten.

Wie schon erwähnt wurde, haben wir in Berlin einen sehr hohen Grundsteuerhebesatz; und zwar den höchsten der Republik: ich meine es sind derzeit 810 %.
In vielen Städten liegt dieser bei nur ca. 400 %.

Viele Grüße

[Artikulus]

@DieVierWände: Danke für die Ausführungen.

Im Gutachten steht:

Heizung zentrale Gas-Heizung (Einbau 2000)
Ein Energieausweis ist vorhanden. Der Energiebedarfskennwert beträgt 154,4 kWh(m²*a)
Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis:
-Dämmung der Außenwand mit mindestens 20 cm
-Einbau neuer Fenster mit U-Wert kleiner, gleich 1,1
-Dämmung der Kellerdecke
-Einbau einer Heizungsanlage in Brennwerttechnik
-Prüfung der Nutzung von Solarenergie

Die hohen Heizkosten werden wohl die 400 € Hausgeld bei dem Objekt ausmachen. Würdet ihr generell Abstand von solchen Objekten nehmen, auch wenn alles andere inkl. Preis perfekt passen?

PS: Die Grundsteuer ist ja nie im Hausgeld enthalten - also daran kann es nicht liegen.

Grüße

[Berny]

Artikulus:

"Im Gutachten steht:
Heizung zentrale Gas-Heizung (Einbau 2000)"
Das ist doch schon mal ganz gut. Die Anlage sollte jedoch mal gewartet und korrekt eingestellt werden.

"Ein Energieausweis ist vorhanden. Der Energiebedarfskennwert beträgt 154,4 kWh(m²*a)"
i.O.

"Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis:
-Dämmung der Außenwand mit mindestens 20 cm"
Üblich sind 10cm, in Extremlagen 12cm.

"-Einbau neuer Fenster mit U-Wert kleiner, gleich 1,1"
Könnte sinnvoll sein, falls die alten Fenster nicht mehr so toll sind. Ausserdem wären zusätzliche Rolläden sehr sinnvoll.

"-Dämmung der Kellerdecke"
i.O.

"-Einbau einer Heizungsanlage in Brennwerttechnik"
... gegen eine relativ neue 11 Jahre junge Anlage...? Da sollte der Kosten-/Nutzen-Effekt einmal überdacht werden.

"-Prüfung der Nutzung von Solarenergie"
steht wahrscheinlich in jedem Energieausweis.

"Die hohen Heizkosten ..."
incl. Warmwasserbereitung, also eine sog. Verbundene Anlage?
In meinem MFH (Bj. 1906, zw. zwei Nachbarhäusern) betrugen die Kosten incl. WW-Bereitung in den vergangenen 2 Jahren durchschnittlich 11,20€/m² und Jahr - oder aufgerundet: ein Euro pro QM monatlich.

[DieVierWände]

haben Sie versucht an einen Wirtschaftsplan oder eine Hausgeldabrechnung zu kommen? Manchmal sind die dem Gutachten beigelegt oder der Zwangsverwalter hat eine...
Ohne eine Einsicht in diese Unterlagen, wäre ich persönlich vorsichtig mit einem Wohnungskauf.
Wie gesagt, das ist meine Meinung; andere Leute sehen das vielleicht anders oder sind risikofreudiger.

Zur Dicke der Dämmung: wie Berny schreibt 12 cm in "Extremlagen"

12 cm Außendämmung stellen mittlerweile schon fast das Mindestmass dar. Die Dämmstoffstärken und die Erfahrungen damit haben sich in den letzten Jahren rasant rentwickelt.
Dämmsysteme gibt es seit über 30 Jahren und wenn sie gut ausgeführt sind, halten sie fast unbegrenzt. Eine fehlende Dämmung ist aber sicher kein Grund von einem Kauf Abstand zu nehmen.

Eine Entscheidung für oder gegen eine Immobilie ist nach meiner Erfahrung immer im Einzelfall zu prüfen und nicht einfach ( wie Sie ja auch merken ). Ein Außenstehender kann leider kaum einen sicheren Rat für oder gegen einie Immobilie geben ohne alle Details zu kennen. Und dann ist ja immer auch Geschmackssache...
Viele Grüße

[dieohnelogin]

Ich bin nun mehrfach Eigentümerin in Berlin und kann nur sagen:
es kommt ganz darauf an.
Normalerweise bekommt der Verwalter vielleicht 3,5€/Schnitt. Hier nehmen manche auch schon 5€.
NKAbrechnung: manchmal sind auch die PROZESSKOSTEN mit den Abrechnungen, da wird dann vom Hausgeld der Anwalt der WEG mitbezahlt weil ein EIgentümer mit verklagt wird. Deswegen immer die Abrechnungen einsehen und wenn es wirklich ein Haus ist, was erhöhte NK hat wegen Prozsesskosten, dann muss es schon in einer Seitenstrasse vom Kurfürstendamm sein, damit es sich lohnt, diese trotz der Streitigkeiten zu kaufen!
-heizung: Dampfheizung? Zentral? Gasetagen? -> große Unterschiede
-Instandhaltung pro m² hoch: nicht das Problem.
-Heißer Tipp: Posten "Sonstiges" in Jahresabschlussrechnung beachten.
Wenn dort mal 10.000€ aufgeführt werden, die nicht genauer beziffert werden und für die die Hausverwaltugn auch keine Abrechnungen vorlegen kann und will (bei einer Zwangsversteigerun kann man auch Kontakt mit der Hausverwaltung aufnehmen und sollte dies auch unbedingt versuchen!) und wenn es keinen Beirat in der WEG gibt, dann ist Vorsicht geboten. -> Korrupter Hausverwalter.
Das möchte hier niemand hören, aber ich kenne viele Hausverwltungen in Berlin, die bei Auftragsvergaben an Handwerker offizielle Rechnungen für die WEG ausstellen über z.B. 12.000€ und dann bekommt der Handwerker 10.000€ und die Hausverwaltung steckt sich 2.000€ für interne "Vermittlung" in die Tasche. Alles ganz legal, denn die Rechnungen sind ja "ordentlich." und es kann eben keiner beweisen... Das ist natürliche Praxis.
Und das alles zahlt die WEG ja immer mit. Deswegen -> Beirat. Und auch sogar der kann noch kurrupt sein!
Also der eigene Nachbar, der Geld einsteckt.

Wenn man ein paar Wohnungen durchgenudelt hat, kennt man das Spiel.

Viel Glück für die Zwangsversteigerung.
gerade letztes Mal bei einer WHg in Mitte waren ca. 120 Leute anwesend, die Hälfte wollte die Wohnung haben. Sie ist dann zu einem Wahnsinnspreis weggegangen. - Der Verkäufer hat sich gefreut wie Timmchen an Weihnachten. "So wenig Arbeit mit dem Verkauf! Ich musste nicht einmal das Telefon abnehmen und keine einzige Beischitgung durchführen!" - Glaube mir, zwangsversteigerungen sind gerade in Berlin ein Mittel der einfachen und schnellen Verwertung ohne viel Arbeit. Nur in den seltensten Fällen steckt heute noch Armut dahinter.
Häufig sind's auch Ladenhüter in miesen Lagen.

Denke mal drüber nach, bevor Du Dich damit verrückt machst.

Alles Gute!!!!

[immobilienmakler_berlin]

Hallo Artikolus,

im Rahmen der Zwangsverwaltung wird in der Regel ein Anwalt mit der Verwaltung beauftragt. Bei diesem kann Einsicht in alle Unterlagen verlangt werden. Eine pauschale Antwort auf die hohen Nebenkosten kann man pauschalisiert nicht geben. Hierzu muss eine detailierte Postenprüfung erfolgen. 3,50€ halte ich aber in Berlin trotz hoher Grundsteuern für überteuert. 2,50€ pro m² von denen 2€ auf den Mieter umlegbar sind ist eher der Standard bei einer Renditeorientierten Verwaltung.

[Martens]

im Rahmen der Zwangsverwaltung ...

Wo steht hier etwas von Zwangsverwaltung?

... bei einer Renditeorientierten Verwaltung.

Was bitte ist eine renditeorientierte Verwaltung?
Eine, die nichts macht, was Kosten verursacht, egal wie der Zustand des Objektes ist?

Die Kosten eines Objektes ergeben sich meist aus den Notwendigkeiten vor Ort und nicht den Vorlieben der Hausverwaltung.

So hat man in Dahlem leicht Gartenpflegekosten im fünfstelligen Bereich p.a., weil eben große und schöne Außenanlagen gepflegt werden sollen.
Bei der Blockbebauung in Moabit sieht das schon wieder anders aus, da sind vielleicht im zweiten Hof mal ein Baum und ab und an die Rabatten zu beschneiden...

kopfschüttelnd,
Christian Martens

[Unregistriert]

Hallo Herr Martens,

gerne helfe ich Ihnen auf die Sprünge. In 80% der Zwangsversteigerungen wird von der Rechtspflege des zuständigen Amtsgeriches bei vermieteten Objekten eine Zwangsverwaltung beauftragt. Dies können Sie sich gern von z. Bsp. dem AG Charlottenburg bestätigen lassen, wenn Sie mit Ihrem Kopf schütteln fertig sind.

Grundlagen einer renditeorientierten Hausverwaltung Verwaltung sind zum Beispiel Vergabe von Aufträgen per Ausschreibung, Wärmecontracting und eigener Hausmeisterservice der Hausverwaltung um Ihnen einige Stichworte zu liefern.

Etwas als Unfug abzutun ohne entsprechendes Fachwissen und ohne das "meaning" zu hinterfragen ist sehr bezeichnend. Eine moderne Hausverwaltung verfolgt auch immer mit die finanziellen Interesse des/ der Eigentümer/s.

Gerne stehe ich Ihnen für einen weiteren Austausch per PM zur Verfügung.

[Papabär]

Was bitte ist eine renditeorientierte Verwaltung?
...
kopfschüttelnd, ...

... die renditeorientierte Verwaltung schickt den Eigentümer wahrscheinlich persönlich zum Schneeschippen ...

You made my day