Jahresabrechnung 2010, Hausgeldabrechnung 2010 liegt noch immer nicht vor; was tun?

[katerchenbalu]

Hallo,
ich bin in einem 15 Parteien Haus, dass von einer HV betreut wird, Miteigentümer, meine Wohnung ist vermietet.

- Die HV hat bis heute die Jahresabrechnung (01.01.2010 bis 31.12.2010) noch nicht erstellt.
- ETV hat ebenfalls noch keine stattgefunden, Einladung liegt ebenfalls noch keine vor.
- Der Verwaltungsbeirat bittet ohne Ergebnis um Übergabe der Unterlagen, harte Maßnahmen werden nicht ergriffen.
- Ich selbst habe die HV gemahnt, Frist gesetzt und um Unterlageneinsicht gebeten alles ohne Reaktion der HV

Wenn dann mal eine Abrechnung vorliegt wird diese durch den Verwaltungsbeirat geprüft, dann in der Regel korrigiert, dann erfolgt die Einladung zur ETV, dann Verabschiedung in der Eigentümerversammlung, dann erst kann ich meinem Mieter die Nebenkostenabrechnung erstellen.
Es wird also knapp mit der gesetzlichen Jahresfrist bei der Abrechnung mit meinem Mieter!

Was kann ich tun ohne die Gemeinschaft zu schädigen?
Ein Einbehalt der Verwaltervergütung ist - wie ich denke - kritisch, da die HV sich das Geld von der WEG holen kann. Dies trifft die WEG und das möchte ich nicht.

Wer hat einen Rat zu einer möglichen Vorgehensweise?
Welchem Weg könnte ich als einzelner WE einschlagen, um die Hausverwaltung zu zwingen die Jahresabrechnung zu erstellen und zu übergeben?

Im Moment fühle ich mich recht hilflos.

Wer hat also einen guten Rat?
Danke im Voraus

Viele Grüße
Katerchenbalu

[DieVierWände]

Das klingt aber nicht gut. Was sagt denn die Verwaltung dazu? Haben die einen Grund genannt, dafür dass sie die Abrechnung nicht erstellen?

Ich würde da sonst schon mal sehr deutlich werden und darauf hinweisen, dass Sie die Frist gegenüber Ihrem Mieter nicht einhalten können; und Ihnen dadurch evtl. eiin Schaden entsteht.

[Unregistriert]

Die Verwaltung hat theoretisch bis zum 31.12.2011 Zeit, die ETV abzuhalten und die Abrechnung zu erstellen (wenn im Verwaltervertrag nichts gegenteiliges festgehalten ist).
Fristen setzen ist also vllt gut, um Druck zu machen, aber damit liegt kein Eigentümer im Recht.
Wieso ein Schaden entstehen soll, wenn die Wohnungen vermietet sind, ist mir nicht klar...
auch die Mieterabrechnung kann bis 31.12.2011 erfolgen.
Alle Unterlagen ans Finanzamt können ohne Probleme vom Jahr 2010 eingereicht werden (z.B. Wirtschaftsplan)

[cheesy]

Wenn die Verwaltung sich Zeit lässt bis zum 31.12.2011 kann der Vermieter keine pünktliche Abrechnung an seine Mieter mehr stellen, da er nach Ablauf von 12 Monaten keine Nachforderungen mehr von seinem Mieter verlangen darf. Je nachdem wie hoch die Nachforderung ausfällt, kann der Schaden schon recht heftig werden.

Liebe Grüße

[Berny]

Wenn die Verwaltung sich Zeit lässt bis zum 31.12.2011 kann der Vermieter keine pünktliche Abrechnung an seine Mieter mehr stellen, da er nach Ablauf von 12 Monaten keine Nachforderungen mehr von seinem Mieter verlangen darf.

... es sei denn, der VM hat die Verspätung nicht zu vertreten.

[Heizer]

... es sei denn, der VM hat die Verspätung nicht zu vertreten.

In dem Fall ist die Verwaltung aber nur der Erfüllungsgehilfe des jeweiligen Eigentümers. Möglichen Schaden durch verwirkte Nachzahlungsansprüche wird die Verwaltung aus eigener Tasche zahlen dürfen, wenn die Eigentümer dies verlangen.

[RMHV]

In dem Fall ist die Verwaltung aber nur der Erfüllungsgehilfe des jeweiligen Eigentümers.

Warum um alles in der Welt sollte der WEG-Verwalter Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers sein? Der Verwalter ist der gesetzliche Vertreter der Gemeinschaft und er handelt keineswegs für die einzelnen Wohnungseigentümer.

[Heizer]

Warum um alles in der Welt sollte der WEG-Verwalter Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers sein? Der Verwalter ist der gesetzliche Vertreter der Gemeinschaft und er handelt keineswegs für die einzelnen Wohnungseigentümer.

Ach nein? Die Verwaltung macht also die Abrechnung im eigenen Namen? Das ist ja mal was ganz neues.

Und dann gibt es auch keinen Verwaltervertrag mit der WEG? Oder? Warum auch? Die machen ja nix für die Eigentümer

[RMHV]

Ach nein? Die Verwaltung macht also die Abrechnung im eigenen Namen? Das ist ja mal was ganz neues.

Und dann gibt es auch keinen Verwaltervertrag mit der WEG? Oder? Warum auch? Die machen ja nix für die Eigentümer

Herr, lass es Hirn regnen... Ein einziger Satz kann nicht so schwer zu verstehen sein. Es sei denn, man kennt den Unterschied zwischen den einzelnen Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht. Der Verwalter handelt nun mal für die Gemeinschaft und nicht für die einzelnen Wohnungseigentümer.

[Rambo]

Hallo
Da ich neu bin im Forum,zunächst erst ein freundliches Hallo zu allen Forumsbetreibern.
Die HV ist tatsächlich kein Erfüllungsgehilfe des Einzeleigentümers.
Dieses ist aus nachfolgendem Urteil zu lesen.

Az.7 URWEG 48/03,AG Singen,24.02.2004,
In der verspäteten Erstellung der Jahresabrechnung kann zwar eine Pflichtverletzung des Verwalters liegen. Dem vermietenden
Wohnungseigentümer entsteht hierdurch jedoch kein Schaden. Hier hatte ein Vermieter seinen Verwalter verklagt, weil dieser
für 2001 erst im Januar 2003 die Abrechnung erstellt hatte. Obwohl der Vermieter die Abrechnung gleich an seinen Mieter
weiter geschickt hatte, verweigerte dieser unter Hinweis auf die Jahresfrist des § 556 Absatz 3 BGB zu recht die Zahlung. Das
Gericht verneinte jedoch einen Ursachenzusammenhang (Kausalität) zwischen der Pflichtverletzung des Verwalters und dem
Schaden, der durch die Nichtzahlung der Nachzahlung dem Vermieter entstanden ist. § 556 Absatz 3 spricht nämlich auch davon,
daß der Vermieter auch nach Ablauf der Frist gegenüber dem Mieter abrechnen darf, wenn er die verspätete Abrechnung nicht zu
vertreten hat. Zu vertreten hätte er es, wenn ihm das Verhalten des Verwalters zuzurechnen wäre. Das ist aber nicht so, da
der Verwalter kein sogenannter Erfüllungsgehilfe des Vermieters nach § 278 BGB ist, sondern nur in einem Rechtsverhältnis zur
Eigentümergemeinschaft steht.

[Heizer]

Hallo Leute! Jetzt frage ich mich aus was so eine WEG besteht. Also ich kenne nur eine die aus den jeweiligen Eigentümern besteht. Das kommt aber davon, wann man nicht in der lage ist mal über den Gesetzes- und BGH-Urteil-Tellerand hinauszublicken.

Dass es da rechliche Unterschiede gibt zwischen der WEG und den Einzeleigentümern ist klar.

Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass die Verwaltung letztendlich die Abrechnung nicht für sich selbst macht sondern für die enzelnen Eigentümer. Denn nach diversen Gesetzlichkeiten muss sie für jeden Eigentümer eine Einzelabrechnung erstellen.

Aber da hier offensichtlich gerne auf Gesetzestexten herumgeritten wird, gucken wir doch mal wieder in die HKVO:

"§1(2)
Dem Gebäudeeigentümer stehen gleich...
...beim Wohnungseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Wohnungseigentümer, bei Vermietung einer oder mehrerer Eigentumswohnungen der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter."

Heißt nix anderes als das es der HKVO gleich ist ob der Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt oder eine Vermietung stattfindet. Eine Vertragsstörung liegt immer dann vor, wenn der Wohnungsnutzer (egal ob Mieter oder Eigentümer) seine Ansprüche aus der HKVO auf eine Abrechnung nicht oder nicht rechtzeitig erfüllt bekommt. Daher spricht man im allgemeinen nicht von Mietern oder Eigentümern sondern von Nutzern.

Schwierig wird es mit dem Kürzungsrecht nach §9, wenn der Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt. Dies ist nur möglich wenn der Anspruchsgegner nicht die WEG ist. Also ein Contractor zum Beispiel. Ist die Wohnung hingegen vermietet, so können die Miter selbstverständlich kürzen. Damit entsteht dem Einzeleigentümer natürlich ein Schaden, den er an die WEG weiterreichen möchte. Und diese dann natürlich an die Verwaltung, wenn diese für den Schaden verantwortlich ist.

Und so schließt sich der Kreis vom Einzeleigentümer bis zur Verwaltung wieder.

Ich hoffe das war jetzt auch für Paragraphenverdreher verständlich.

[Rambo]

Hallo
Was hat denn nun wieder HKVO mit dem Urteil oder mit der Frage von katerchenbalu zu tun?
Es war doch die Untätigkeit der Verwaltung beschrieben und nicht die HKVO.
Dem zitierten Text nach muss man also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Regress nehmen und somit ist dann jeder Eigentümer sein eigener Erfüllungsgehilfe.
Das WEG hat seine eigene Bestimmung,muss sich aber bei der Ausübung an die gesetzlichen Richtlinien der einzelnen Bereiche halten.
Es wäre eine endlose Spirale wenn sich das WEG nur über andere Gesetze ausführen lassen könnte.
Dabei denke ich an das Gemeinderecht,Versicherungsrecht,Abwasserrecht u.s.w.
In § 27 WEG sind die Aufgaben der Verwaltung definiert und in dieser Richtung sollte auch die Antwort für katerchenbalu gefunden werden.

[Heizer]

Dem zitierten Text nach muss man also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Regress nehmen und somit ist dann jeder Eigentümer sein eigener Erfüllungsgehilfe.

Ja richtig. Und von daher kann er sich nicht dahinter verstecken, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten habe.

Dass dann die WEG gegebenenfalls Schadenersatzansprüche gegen die Verwaltung geltend machen könnte, steht auf einem anderem Blatt.