Betriebskosten an Mieter weiter geben

[xxmajorxx]

Hallo,

ich habe seit 4 Jahren eine Eigentumswohnung. Diese wird vermietet.
Seit dieser Zeit habe ich keine Mieterhöhung und Bertriebskostenabrechung an den Mieter übertragen.
Dieser Zahlt weiterhin den zum Mietvertragsunterschriftentermin festgehaltenen Betrag.
Da sich in der Zeit die Nebenkosten und Mietspiegel geändert haben, möchte ich diese beiden Kostendifferenzen meinem Mieter weiter
reichen. (Nebenkosten für 2011 ggf. nachzahlen lassen)
Ich habe einen Wirtschaftsplan von meinem Verwalter bekommen.
Meine Frage:
Welche kosten kann ich vom Wirtschaftsplan an meinen Mieter weiter reichen? (oder muss ich mich woanders dran orientieren?)
Wie kann ich die Miete ordnungsgemäß erhöhen?
Kann ich eine Nachzahlung der Betriebskosten für 2011 anfordern?
In welcher Frist kann ich die o.a. Kosten realisieren?

[Papabär]

Gegenfrage: Hast Du schon mal einen Blick in Deinen Mietvertrag geworfen?

[xxmajorxx]

Habe den Mietvertrag vorliegen.
Dort werden zum Datum des Mietvertrages ein Betrag X festgehalten.
Dort steht: Die BTK werden gemäß der Verordnung festgehalten...
Und kann ich die o.a. forderungen/kosten einreichen?

[Papabär]

Na, etwas genauer dürfte es schon sein ... die meisten Deiner Fragen sollten sich anhand des Mietvertrages beantworten lassen.

Allerdings kannst Du die Kosten lt. W-Plan mit Sicherheit nicht abrechnen. Wie der Name schon sagt, handelt es sich hierbei ja erst einmal nur um einen Plan und nicht um tatsächlich angefallene Kosten.

Die umlagefähigen Kosten der beschlossenen Haus- bzw. Wohngeldabrechnung kannst Du dem Mieter im Idealfall überhelfen.

[Unregistriert]

Ich meinte auch die Hausgeldabrechnung.
Leider weiss ich nicht wo ich drauf achten soll im mietvertrag. Habe ihn mir durch gelesen.
Ich muss doch die Nebenkosten Jährlich angleichen und dem Mieter in rechung stellen oder?
Zudem bitte ich dich noch miene anderen fragen zu beantworten.. 1000 Dank

[Berny]

xxmajorxx:
"Da sich in der Zeit die Nebenkosten und Mietspiegel geändert haben, möchte ich diese beiden Kostendifferenzen meinem Mieter weiter reichen. (Nebenkosten für 2011 ggf. nachzahlen lassen)"
Wie stellst Du Dir Letzteres vor?

"Welche kosten kann ich vom Wirtschaftsplan an meinen Mieter weiter reichen? (oder muss ich mich woanders dran orientieren?)"
Genau, nämlich am Mietvertrag und an der Betriebskostenverordnung.

"Wie kann ich die Miete ordnungsgemäß erhöhen?"
Mit einem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen.

[BarneyGumble2]

Bevor Du hier noch mehr Fragen stellst, rate Ich Dir doch einfach mal die Suchfunktion zu nutzen. Da werden/wurden einige Deiner Fragen bereits umfassend behandelt.

Ratsam wäre an Deiner Stelle natürlich auch mal eine umfassende Beratung bei Haus und Grund oder einem Anwalt für Mietrecht.

[xxmajorxx]

Hallo und Guten Abend zusammen,

@ Berny

zu1)
Ich würde gerne meinem Mieter die differecne zwischen dem alten(noch nie erhöhten) Nebenkosten und den neunen Nebenkosten 2011 (lt. Hausabrechung) in Rechnung stellen. Diese hat seit 2005 jeden Monat 50,- bezahlt und müsste neu nun 65,- bezahlen. Würde diesen Betrag nur Rückwirkend für 2011 also 12x15,- =180€ in Rechung stellen. Ist dies möglich?

zu2)
Ich meinte da natürlich die Hausabrechnung nicht den Wirtschaftsplan. Kann ich meiner Mieterin den neu errechneten betrag von 50,-+15,- also 65,- Nebenkosten einfach per Brief zu der künftigen Mieten verlangen?

zu3)
Das schriftliche Mietverlangen kann ich ebenfalls einfach formlos per Brief an meine Mieter schicken? und wenn ja mit welcher Frist?

@BarneyGumble2

Ich habe die suchfuntion benutzt, leider ist es manchmal schwer an Hand der Überschrift das passende Thema zu mienem Anliegen zu finden. Solltest du einen Interesanten Link dazu finden oder weisst wo einer ist poste Ihn doch bitte.

Mit einem Anwalt für Mietrecht zu sprechen ist bestimmt die eine lösung für alle Probleme ( Anfragen ) die ich habe, aber ich wollte mich erstmal mit Erfahrenen Vermieter-Kollegen wie Ihr ier dazu beraten lassen.

[Papabär]

1.) Nein
2.) Je nachdem. ob Betriebskostenvorauszahlungen (über die eine Abrechnung erstellt werden muss) oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Der §560 BGB sollte hier Aufschluss geben.
3.) schriftlich ja - formlos nein. Die Vorgaben der §§557 ff. sollten schon berücksichtigt werden.

Mit der erweiterten Suchfunktion muss man nicht nach Überschriften suchen - man kann auch Schlagwörter eingeben.

[Berny]

Bevor Du hier noch mehr Fragen stellst, rate Ich Dir doch einfach mal die Suchfunktion zu nutzen. Da werden/wurden einige Deiner Fragen bereits umfassend behandelt.

Ratsam wäre an Deiner Stelle natürlich auch mal eine umfassende Beratung bei Haus und Grund oder einem Anwalt für Mietrecht.

Da kann ich mich nur anschliessen, denn - mit Verlaub - ich habe das Gefühl, dass unser Fragesteller fast keine Ahnung hat.
Als es bei uns ähnlich ear, hatten wir bei HuG mal eine Beratungsstunde vereinbart, welche wir dann auch erfolgreich ausnutzten. Unsere Fragen hatten wir vorher schriftlich 2-fach notiert, sodass wir gut vorankamen. Hier der Fragebogen, teilweise mit Antworten, von vor zehn Jahren:

>>>Gewerberaum-MV:
Ist es sinnvoll, einen neuen abzuschliessen, oder den alten zu verlängern?
Stillschw.Verl. gem. §568 BGB, Kdg. 6 Mon. zum nächsten Quartalsende, Sonderkündigungsrecht bis 31. nächsten Monats, Änderungskündigung mit Angebot neuer Vertrag.

Welcher qm-Preis kann verlangt werden, letzte Erhöhung auf 13,89 DM/qm war zum 1.1.93?
Wieviel man bekommen kann.

Kann sich ein Mieter von Gewerberäumen (Änderungsschneiderei), welcher seinen Müll zuhause, also woanders in MG, entsorgt, von der Müllabfuhr ausgrenzen?
Nur auf eigenen Antrag.bei der Stadtverwaltung

Hat in MG jede Familie eine eigene Mülltonne zu haben, zB 25 oder 35 l für 2 Personen? Welche Vorschrift?
Lt. Abfallsatzung der Stadt MG 35L/Haushalt, Ausnahmereglung kleinere Menge auf Antrag.

Überprüfung BK-Abrechnung 1998.
Wer kann beurteilen, welchem Baujahr ein Haus nach (Teil)modernisierung entspricht?

Wirksamkeit der Mieterhöhung?
Ab 1. des übernächsten Monats, Zustimmung zur Erhöhung der Miete vom Mieter einfordern.

Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter zugestellt sein?
Bis 12 Monate nach Beendigung des Abrechnungszeitraums

Bei wv. % Abweichung nach oben kann die mtl. Betriebskostenvorauszahlung angepasst werden?

Wirksamkeit der Betriebskostenvorauszahlungserhöhung?
Erhöhung der mtl. Vorauszahlung nach vorgeschriebenem Muster zum 1. des nächsten Monats, wenn vor dem 15. des lfd. Monats dem Mieter zugegangen.

Kann ein Mieter eigenmächtig anstelle seiner weggezogenen aber noch nicht aus dem Mietvertrag entlassenen Frau seinen Bruder dauerhaft bei sich aufnehmen und das Meldeformular beim Einwohnermeldeamt als Vermieter unterschreiben?
Lebensgefährte ja, Bruder bzw. Verwandte nein. Unterschrift leistet der Wohnungsgeber.

Wv. % teurer als Wohnraum ist Gewerberaum erfahrungsgemäss?

Verjährungsfristen für Miet- und Betriebskosten lt. § 197 BGB 4 ganze Kalenderjahre?
Nach Rechnungsstellung, also: Rechnung vom 31.10.00, Verjährung ab 31.12.04.

Falls Geruchsbelästigung bei Aufstellung von Mülltonnen im Treppenhaus zu befürchten ist: Ist es den Mietern zuzumuten, zur Müllabfuhr die 35 l-Tonnen eine 15-20 Stufen-Kellertreppe hochzuholen, dann 10 m Flur, dann 2 Treppenstufen zum Gehweg runter?
Grundsätzlich ja entsprechend der individuellen körperlichen Verfassung, Hausgemeinschaft!

Welcher RA kennt sich besonders gut aus?

Fristlose Kdg., wenn 2 aufeinander folgende Monate nicht gezahlt wurde (§545 BGB), bei Gewerberaum >1 Monatsmiete, bei Wohnraum in der Summe 2 MM.

Heizung: Strom aufteilen nach Verteilerschlüssel, Reinigung Heizungsraum angemessener Betrag nach Heizkostenverordnung.
Verzugszinsen: 5% über Basiszins der Dt. Bundesbank, ab 01.09.00 4,26%.

Können Schornsteinfegerkosten / Wartungskosten der Heizungsanlage auf die Betriebskostenabrechnung umgelegt werden?
Ja.

Wie lange muss letzte Mieterhöhung bei Wohn-/Gewerbeobjekten zurückliegen?
Mindestens 1 Jahr.

Gehwegreinigung: werktags 7-20, So-+Feiertage 9-20, Gehweg 1 m breit gemäss § 3 örtl. Strassenreinigungssatzung.

Aushändigen lassen: Infos über umlegbare Betriebskosten und Aufteilungsschlüssel (Anzahl Personen, qm), Mietspiegel, Musterschreiben für Miet- und Betriebskostenerhöhungen.<<<

[Berny]

xxmajorxx:
"Ich würde gerne meinem Mieter die differecne zwischen dem alten(noch nie erhöhten) Nebenkosten und den neunen Nebenkosten 2011 (lt. Hausabrechung) in Rechnung stellen."
Du meinst hier nicht die Nebenkosten, sondern die mtl. NK-Voraus-(Abschlags-)zahlungen. Diese kannste sinnvollerweise neu festlegen mit einer NK-Jahresabrechnung. Beispiel: Die NK-Abrechnung 2011 erhält Deine Mieterin am 2.5.2012. Anhand des Gesamtbetrags geteilt durch 12 ermittelst Du den Monatsbetrag. Der rundest Du auf volle 5€ auf und forderst schriftlich ab dem 1.7.2012 den erhöhten Betrag. Zw. Forderung und Wirksamkeit müssen mindestens 1 1/2 Monate liegen.

"Diese hat seit 2005 jeden Monat 50,- bezahlt und müsste neu nun 65,- bezahlen. Würde diesen Betrag nur Rückwirkend für 2011 also 12x15,- =180€ in Rechung stellen. Ist dies möglich?"
Njet, rückwirkend ist nicht..

"Das schriftliche Mietverlangen kann ich ebenfalls einfach formlos per Brief an meine Mieter schicken? und wenn ja mit welcher Frist?"
Nein, mal so eben nach Gutsherrenart ist überhaupt nicht. Du musst es nachvollziehbar begründen. Hier hilft Dir Dein Freund aus Oregon: Google

"Ich habe die suchfuntion benutzt, leider ist es manchmal schwer an Hand der Überschrift das passende Thema zu mienem Anliegen zu finden. Solltest du einen Interesanten Link dazu finden oder weisst wo einer ist poste Ihn doch bitte."
Siehe vorherige Antwort... ;-)

[Gruwo-NDS]

ich habe seit 4 Jahren eine Eigentumswohnung

Ich würde gerne meinem Mieter die differecne zwischen dem alten(noch nie erhöhten) Nebenkosten und den neunen Nebenkosten 2011 (lt. Hausabrechung) in Rechnung stellen. Diese hat seit 2005 jeden Monat 50,- bezahlt und müsste neu nun 65,- bezahlen.

Ich werde irgendwie das Gefühl nicht los, dass Sie Ihrem Mieter hier einfach das von Ihnen an den WEG-Verwalter zu entrichtende monatliche Hausgeld in Rechnung stellen möchten. Und das ist definitiv nicht korrekt.

Als Eigentümer zahlen Sie an den WEG-Verwalter ein sogenannte Hausgeld, über das die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums finanziert werden. Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, dieses Hausgeld jährlich mit den Eigentümern abzurechnen. Aber: In dieser Abrechnung befinden sich auch Positionen, die den Mietern Ihrer Wohnung nicht in Rechnung gestellt werden dürfen, da es sich um Eigentümerkosten handelt. Zum Beispiel: Verwaltungskosten, Reparaturen, Zuführung zur Instandhaltungsrücklage etc.

[Heizer]

Ist doch eigentlich ganz einfach. Ein Blick in die entsprechenden Verordnungen werfen, eine Betriebkostenabrechnung erstellen und dem Mieter fristgerecht übergeben und dann den neuen Vorauszahlungsbetrag festlegen und hoffen, dass der Mieter nicht rückwirkend auch noch die Abrechnungen verlangt, die ihm Zustehen.

Mögliche Nachzahlungen für bis einschließlich 31.12.2009 sind eh ausgeschlossen. Wenn Du Dich beilst schaffst Du noch die 2010er Abrechnung, wenn diese bis spätestens 31.12.2011 bei Deinem Mieter im Briefkasten ist. Ansonsten wäre auch hier eine mögliche Nachzahlung verfristet.

[Unregistriert]

@ Heizer:

Wie genau muss ich dies den formulieren, da wie du evl mit bekommen hast, habe ich damit noch kaum erfahrung. Gibt es dort Vorgedruckte Briefe? Welche Punkte der Hausgeldabrechnung kann ich da aufführen?
Wenn du möchtest schreibe ich dir die vorhandenen Punkte der Hausabrechnung 2010 auf.
Zum Thema Mieterhöhung würde ich dich bitten mir auch ein paar infos zu geben.

[xxmajorxx]

@ Heizer:

Wie genau muss ich dies den formulieren, da wie du evl mit bekommen hast, habe ich damit noch kaum erfahrung. Gibt es dort Vorgedruckte Briefe? Welche Punkte der Hausgeldabrechnung kann ich da aufführen?
Wenn du möchtest schreibe ich dir die vorhandenen Punkte der Hausabrechnung 2010 auf.
Zum Thema Mieterhöhung würde ich dich bitten mir auch ein paar infos zu geben.

[Syker]

Hallo xxmajorxx

Also Betriebskostenverordnung sind ja nur 3 Seiten.
Das sollte jeder Vermieter kennen.

Ok Juristendeutsch ist nicht einfach zu verstehen.
Du kannst ja mal die Posten deiner Hausgeldabrechnung posten, dann wird dir sicher jemand helfen.

Bei der Hausgeldabrechnung wird die Grundsteuer nicht aufgeführt sein,
da in der Regel der Eigentümer direkt mit der Gemeinde abrechnet und nicht die Hausverwaltung. Jedenfalls gehört die Grundsteuer zu den Betriebskosten.

VG Syker

[Heizer]

@xxmajorxx

Ein Blick in die entsprechenden Verordnungen werfen, ...

Betriebskostenverordnung ist ein Klax. Heizkostenverordnung nur 12$$ von denen für Dich nur die $$3-9 von Bedeutung sind.

Wenn Du die durchgelesen hast, sind 90% Deiner Fragen bereits beantwortet. Den Rest können wir hier klären.