Eigenleistung als Hausmeister umlegbar?

[Gerry]

Hallo Leute,

ich vermiete ein 8-Familienhaus und verrichte die Hausmeistertätigkeiten selbst, sprich Mülltonnen raus und reinstellen, Grünschnitt, Laub beräumen und Winterdienst.
Nun hat mir ein Mieter über seinen Anwalt Widerspruch eingelegt ;-( dass diese Kosten nicht umlegbar seinen. Wie ist dafür die Rechtsgrundlage? Habe verschiedene Meinungen im Netz gefunden.
Ich habe ihm auch die einzelnen Tätigkeiten mit Arbeitszeitangaben und Verrechnungssatz vorgelegt. Allerdings habe ich mir dafür keine Rechnung oder Quittung geschrieben.
Wie sollte dies auch steuerrechtlich aussehen?

Danke für eure Hilfe!


Gerry

[Michael_62]

Original von Gerry
Wie sollte dies auch steuerrechtlich aussehen?

Gerry

Diese Einkünfte musst du ganz normal in deiner Steuerklärung angeben. Entweder stellst du dafür eine Einnahmenüberschussrechnung auf oder gibst sie formlos als Beilage zur Anlage V mit ab.

Du kannst aber alle Aufwendungen gegenrechnen. Also: Fahrtkosten zum Objekt, Anschaffung und Abschreibung von Mäher, Geräten, Werkzeugen, Vertretungskosten, Beratungskosten, den Anwalt den du jetzt für den Mieter brauchst, steuerliche Beratungskosten, das Darlahen für deinen Aufsitzmäher.

Warum lässt du dich von dem Anwalt ins Boxhorn jagen. Schau doch mal in den Mietvertrag:
Ist dort BetrKV vereinbart und Hausmeister aufgeführt? Dann kannst du die Aufwendungen geltend machen auch wenn du die Leistungen selbst erbringst. Diese muss dann nur angemessen und ortsüblich sein. Was dies heisst beurteilen LG´s im Zweifelsfalle.
Aber das teuerste von drei Angeboten, welches nicht mehr als 30% abweicht darf es schon sein, gemindert um die MwSt, ausser du musst MwSt abführen. Das hängt davon ab, ob du noch unter die Kleinunternehmerregelung mit deinem Hausmeisterservice fällst. Dies wird bei 8WE sicherlich anzunehmen sein, da wirst du nicht über die 40.000,- Einkünfte kommen.

[Gerry]

Danke für die schnelle Antwort.

Die steuerliche Seite sehe ich entspannt. Da den Einnahmen der NK-Vorauszahlungen nur die Ausgaben für Neben-oder Betriebskosten mit Belegen gegengerechnet werden. Somit sind die Einnahmen der selbsterbrachten Hausmeistertätigkeiten steuerlich als Einnahmen beachtet.

Nun zur rechtlichen Seite: In dem entsprechenden Mietvertrag wurde in der Auflistung der umlegbaren Nebenkosten u.a. folgendes aufgeführt:
...
(7) Die Kosten für den Hauswart
...
(9) Die Kosten für die Gartenpflege einschl. d. Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen
...
(13) Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr sowie des Winterdienstes
...

Sein Anwalt schreibt nun: " Dem Wortlaut der vertraglichen Vereinbarung entsprechend sind ausschließlich solche Kosten umlagefähig, die tatsächlich für den Hauswart, die Gartenpflege, den Winterdienst und die Müllabfuhr aufgewandt werden. Sach- und Arbeitsleistungen, die die Vermieter selbst als Hauswarttätigkeit aufbringen und dadurch die Betriebskosten erspart werden, können nach ständiger Rechtssprechung ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht auf die Mieter umgelegt werden."

ich meine dass er mich nur einschüchtern will und zweifle, dass seine Aussagen stimmig sind. Im Mietvertrag sind die Kosten des Hauswarts neutral vereinbart und nicht ob dies über eine Firma oder in EL erbracht wird.

Was meint ihr?


Gerry

[malloy]

Original von Gerry
ich meine dass er mich nur einschüchtern will

richtig.

alleinig die formulierung "nach ständiger rechtsprechung" ist schon insich lächerlich, um nicht zu sagen falsch. erstens hieße es, wenn überhaupt, "nach herrschender meinung", was ja aber nicht stimmt, wie wir wissen, zweitens sollte er diese aussage dir als laie nachprüfbar anhand von höheren entscheidungen belegen, wenn er sich schon darauf bezieht. und drittens ist die betrkv ja gültig, und da du punkte darauf im mietvertrag aufzählst, frage ich mich, ob er neuerdings mit seiner meinung über dem deutschen gesetz steht?!
somit nutzt er seinen briefkopf, sein berufsmandat und seine professionelle bildung aus, dich vorsätzlich zu täuschen.

um es mal konkret nachzlesen: http://dejure.org/gesetze/BetrKV/1.html

Betriebskostenverordnung
§ 1
Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:

1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

[RMHV]

Original von malloy

Original von Gerry
ich meine dass er mich nur einschüchtern will

richtig.

alleinig die formulierung "nach ständiger rechtsprechung" ist schon insich lächerlich, um nicht zu sagen falsch. erstens hieße es, wenn überhaupt, "nach herrschender meinung", was ja aber nicht stimmt, wie wir wissen, zweitens sollte er diese aussage dir als laie nachprüfbar anhand von höheren entscheidungen belegen, wenn er sich schon darauf bezieht. und drittens ist die betrkv ja gültig, und da du punkte darauf im mietvertrag aufzählst, frage ich mich, ob er neuerdings mit seiner meinung über dem deutschen gesetz steht?!
somit nutzt er seinen briefkopf, sein berufsmandat und seine professionelle bildung aus, dich vorsätzlich zu täuschen.

Lächerlich ist allenfalls die Begründung für die im Ergebnis vermutlich sogar zutreffende Bewertung.

Ob jemand den Begriff herrschende Meinung verwendet oder ständige Rechtsprechung ist nun wirklich kein Punkt, über den man lachen kann und ob nun irgendwelche Entscheidungen explizit zitiert werden oder nicht ändert nichts an der Rechtslage.
Dass die BetrKV gültig ist bedeutet allerdings noch lange nicht, dass die Umlage von Betriebskosten nach den Regeln der Betriebskostenvereinbarung auch tatsächlich vereinbart ist. Dieser Punkt bedürfte noch weit vor dem ersten Gelächter einer Prüfung.

[Gerry]

Danke für eure Antworten...

Meinst du (RMHV) nun dass die Hausmeisterkosten umgelegt werden können, oder siehst du das eher als Fallentscheidung nach der jeweiligen Formulierung der Mietverträge?

[Michael_62]

Da in deinem Vertrag die Kosten des Hauswarts einzelvertraglich aufgeführt sind, bdarf es wahrscheinlich des Hinweises auf dei Betrkv nicht zusätzlich.

Wenn sich dein Mieter weigert, dann weise den netten Anwalt darauf hin, dass er sich dann im Prozess ggf ungerechtfertigte Bereicherungsansprüche entgegenhalten lassen muss.

Seine Auffassung, dass du hier nicht umlegen kannst, teile ich nicht.

Aber vor einem AG mit geringen Streitwert stehst du - Anwalt oder nicht - wie in einem Lotterieverfahren. Da geht es nach Person des Richters und Tagesform. Die meisten lesen - wenn überhaupt - due Schriftsätze nur kurz zum Beginn der Sitzun gquer und drängen dann auf eine Einigung zwischen 30-70 und 70-30.
Deswegen lass dich nicht von Anwälten mit ...siehe Urteil des AG ... oder Urteil des LG.. vom.... ins Boxhorn jagen. Rechtsmeinungsbildende Urteile fangen mit OLG und BGH sowie BFH an.

Klare Urteile gibt es erstinstanzlich ohne Berufung selten. Meist wird der Streit aus wirtschaftlichen Gründen abgetötet.