grundsätzliche Vorgehensweise beim Verkauf einer vermieteten Immobilie

[Poldi42]

Guten Tag, verehrte Experten.

Ich schlage mich seit Jahren mit einem 6-Familienhaus in einer strukturschwachen Region Niedersachsens herum. Mittlerweile bin ich zu der Überzeugung gekommen, dass sich die Sache für mich nicht lohnt. Der persönliche Aufwand und das (gefühlte?) potentielle Risiko sind den finanziellen Gewinn für mich nicht mehr Wert.

Die ursprüngliche Idee war mal (vor 10 Jahren), zeitnah mindestens 3 ähnliche Objekte zu besitzen und zu bewirtschaften, was entsprechend Synergien bei der Verwaltung erzeugt hätte und eine günstigere zeitliche Verteilung von Investitionskosten und Einnahmen. Komischerweise klappte die Sache mit dem Kauf neuer Immobilien nicht mehr, seit wir Kinder haben - das Geld wird und wird einfach nicht mehr...

Ich habe sicher viele kleine Fehler in der Verwaltung der Immobilie gemacht und tue mich auch schwer damit, den Mietern gegenüber mit der gebotenen Proffessionalität und ggf. Härte aufzutreten - kurz: ich bin wohl doch kein geborener Vermieter.

Wie gehe ich jetzt vor, um das Haus loszuwerden? Ich starte wirklich bei 0.
- wen spreche ich zuerst an? Hausbank? Makler?
- sollte ich das Objekt in diverse Online-Portale einstellen?
- gibt es überhaupt Interesse an vermieteten Objekten in 20.000-Einwohner Städten? wird man die vielleicht gar nicht los, oder ist es nur eine Frage des Preises?
- was gibt es für mich für Pflichten? was für Risiken?
- gehen die bestehenden Mietverträge automatisch auf den neuen Eigentümer über oder macht der neue Verträge mit den Mietern?
- gibt es überregionale Organisationen, die "alles" erstmal kaufen? zum entsprechenden Preis?
- [wie] muss der Verkaufserlös versteuert werden?
- viele weitere Fragen

ich möchte nicht, dass meine Verkauf-Absicht hier vor Ort publik wird, bevor die Sache "unter Dach und Fach ist", d.h. einerseits will ich das Objekt gegenüber potentiellen Käufern bewerben, andererseits soll das ganze vor den Mietern geheimgehalten werden - ein Widerspruch!

Das Haus ist gar nicht so schlecht; ich hoffe die folgenden Angaben geben einen Eindruck und lassen noch genug Anonymität:

- Baujahr 1967, Bäder etc. renoviert und Haus gedämmt Anfang der 90er.
- 6 Wohnungen von 45 - 120qm (2 kleine, 2 mittlere, 2 große) 4 davon mit Balkon
- derzeit komplett vermietet (5*privat, eine Praxis)
- in einer Kleinstadt im Landkreis Goslar
- in dieser Stadt in ausgezeichneter Lage; d.h. im 200m Umkreis 2 Kindergärten, ein Schulzentrum, 2 große Einkaufsmärkte, etc. nicht weit zur "City"
- 4 kleine Garagen und 2 Große (Wohnwagen-geeignete) Garagen
- nicht belastet

Ich habe eigentlich keinen Druck, d.h. ich brauche kein Geld - ich muss nichts anderes mit Kostenaufwand xyz finanzieren. nur war die Erkenntnis, dass mich die Vermietung entgegen aller früheren Planung eher belastet, wie ein Geistesblitz und ich möchte jetzt gerne weiterkommen mit dem Verkauf.

Bisher habe ich noch gar nichts unternommen.

Ich bin für jeden, wirklich jeden Rat dankbar.

Gruß und Dank,
Carsten

[peewee]

Guten Tag, verehrte Experten.

Ich schlage mich seit Jahren mit einem 6-Familienhaus in einer strukturschwachen Region Niedersachsens herum. Mittlerweile bin ich zu der Überzeugung gekommen, dass sich die Sache für mich nicht lohnt. Der persönliche Aufwand und das (gefühlte?) potentielle Risiko sind den finanziellen Gewinn für mich nicht mehr Wert.

Die ursprüngliche Idee war mal (vor 10 Jahren), zeitnah mindestens 3 ähnliche Objekte zu besitzen und zu bewirtschaften, was entsprechend Synergien bei der Verwaltung erzeugt hätte und eine günstigere zeitliche Verteilung von Investitionskosten und Einnahmen. Komischerweise klappte die Sache mit dem Kauf neuer Immobilien nicht mehr, seit wir Kinder haben - das Geld wird und wird einfach nicht mehr...

Ich habe sicher viele kleine Fehler in der Verwaltung der Immobilie gemacht und tue mich auch schwer damit, den Mietern gegenüber mit der gebotenen Proffessionalität und ggf. Härte aufzutreten - kurz: ich bin wohl doch kein geborener Vermieter.

Wie gehe ich jetzt vor, um das Haus loszuwerden? Ich starte wirklich bei 0.
- wen spreche ich zuerst an? Hausbank? Makler?
- sollte ich das Objekt in diverse Online-Portale einstellen?
- gibt es überhaupt Interesse an vermieteten Objekten in 20.000-Einwohner Städten? wird man die vielleicht gar nicht los, oder ist es nur eine Frage des Preises?
- was gibt es für mich für Pflichten? was für Risiken?
- gehen die bestehenden Mietverträge automatisch auf den neuen Eigentümer über oder macht der neue Verträge mit den Mietern?
- gibt es überregionale Organisationen, die "alles" erstmal kaufen? zum entsprechenden Preis?
- [wie] muss der Verkaufserlös versteuert werden?
- viele weitere Fragen

ich möchte nicht, dass meine Verkauf-Absicht hier vor Ort publik wird, bevor die Sache "unter Dach und Fach ist", d.h. einerseits will ich das Objekt gegenüber potentiellen Käufern bewerben, andererseits soll das ganze vor den Mietern geheimgehalten werden - ein Widerspruch!

Das Haus ist gar nicht so schlecht; ich hoffe die folgenden Angaben geben einen Eindruck und lassen noch genug Anonymität:

- Baujahr 1967, Bäder etc. renoviert und Haus gedämmt Anfang der 90er.
- 6 Wohnungen von 45 - 120qm (2 kleine, 2 mittlere, 2 große) 4 davon mit Balkon
- derzeit komplett vermietet (5*privat, eine Praxis)
- in einer Kleinstadt im Landkreis Goslar
- in dieser Stadt in ausgezeichneter Lage; d.h. im 200m Umkreis 2 Kindergärten, ein Schulzentrum, 2 große Einkaufsmärkte, etc. nicht weit zur "City"
- 4 kleine Garagen und 2 Große (Wohnwagen-geeignete) Garagen
- nicht belastet

Ich habe eigentlich keinen Druck, d.h. ich brauche kein Geld - ich muss nichts anderes mit Kostenaufwand xyz finanzieren. nur war die Erkenntnis, dass mich die Vermietung entgegen aller früheren Planung eher belastet, wie ein Geistesblitz und ich möchte jetzt gerne weiterkommen mit dem Verkauf.

Bisher habe ich noch gar nichts unternommen.

Ich bin für jeden, wirklich jeden Rat dankbar.

Gruß und Dank,
Carsten

Da ich Banken für schlechte Makler halte, wurde ich persönlich einen richtigen Immobilienmakler aufsuchen - der dann auch das Objekt im Internet präsentiert.

Interesse gibt es immer, es ist nur die Frage des Preises und ob genau jetzt jemand sowas sucht.....

Pflicht: nichts verschweigen, besonders keine Mängel
Risiken: du bekommst nicht den gewünschten Preis oder es findet sich in absehbarer Zeit kein Käufer.
Der Käufer kann nach Beurkundung des Kaufvertrages - aus welchen Gründen auch immer - das Objekt nicht finanzieren.

Kauf bricht nicht Miete ! - der neue Eigentümer übernimmt (muss!) die bestehenden Mietverträge. Eine Änderung oder neuer Mietvertrag kann nur mit Zustimmung des Mieters erfolgen.

Bzgl. Steuer: den Steuerberater mal anrufen, aber bei Privatpersonen sind Immobilienverkäufe nach 10 Jahren Bestand i.d.R. steuerfrei. Aber wie schon geschrieben: Fachmann anrufen.