Fragen zur Erwerben einer Immobilie

[Neuling5000]

Hallo zusammen,

ich bin neu in diesem Forum, da ich mich seit geraumer Zeit für den Kauf einer Immobilie interessiere.

Ich bin mir aber nicht richtig im klaren wie ich die Rentabilitat einer Immobilie rechenen soll/kann.

Ich interessiere mich hauptsächlich für eine Immobilie da ich ich etwas EK habe und das ist ja in der heutigen Zeit nicht mehr so sicher Invlation Steuern usw.


Die Kosten einer Immobilie rechne ich im Groben so.

Rechenbeispiel

Kaufpreis 370000EUR mal 12% Nebenkosten =414400,00EUR Makler usw.

Mieteinnahmen 370qm zu 5,50 Euro/qm(ist eher der mindest werd in meinem Gebiet) = 2035Euro pro Monat davon 80% für Mietausfall reperaturen usw also 1628EUR sind im jahr 19536Euro

Bei der Finanzieren würde ich sagen 165000Euro EK einbringung 300000FK zu mom 4% ist eine monatliche Belastung von 2300Euro. Bei den 16500EK habe ich dann noch eine Rücklage aber ich den lieber mehr FK und dann noch eineSicherheitspolster oder was meint ihr. Ich klann im Monat ca 800-1000 Euro in das Haus Investieren zum Schnelleren abzahlen Mein Brutte einkommen liegt bei etwa 45000Euro Wie kann ich dann diese Immobilie dann noch steuerlich geltend machen also ind ie Rentabilietät reinrechenen? Wie kann ich zum Bsp die Abschreibung hineinrechnen.

Ich will die Immobile ausschließlich vermieten.


Ich entschuldie mich schon mal im Vorraus für meine vielleicht etwas grundlegenden Fragen im Immobilien Bereich Aber nur wer fragt kommt weiter

gruß

[tokape]

ich würde erst mal mit den 12% Erwerbsnebenkosten anfangen. Normalerweise sind das incl. Makler max 10,5%.
Was die Abschreibung betrifft: da würde ich mal ein längeres Gespräch mit dem Steuerberater führen. Teilweise kannst du ja auch Erwerbskosten steuerlch geltend machen.

[Battie]

machen wir mal einen Anfang:

Deine Rechnung scheint nicht zu stimmen.

4% von 300.000 EUR = 12.000 EUR -> also 1000 im Monat.
Dazu kommt dann noch Tilgung von x%

Wenn du Steuern sparen willst, dann funktioniert das grob gesagt nur, wenn du einen Verlust mit deiner Immobilie machst.
Das bedeutet nicht zwingend, dass du Cash verlierst, du kannst den Wert deiner Immobilie abschreiben.
Bei einem Baujahr nach 1924 sind das z.B. 2% pa. auf den Wert der Immobilie (ohne Grundstück) Nehmen wir an, das wären 300.000 EUR, 70.000 kostet das Grundstück.

Du hast also mindestens die 12.000 EUR Miete zgl. der 6.000 EUR Abschreibung, die du gegen deine Mieteinnahmen rechnen kannst. Dazu kommen dann noch Reparaturen etc.
Ist die Miete höher, mußt du den Gewinn versteuern.
Aber Achtung: Mit einer direkten Kredittilgung verringern sich deine Verluste aus Zinsen und dein Gewinn erhöht sich.

Maximaler Spareffekt aus Zinsen: Endfällige Tilgung mit diszipliniertem Besparen eines separaten Kontos.

Zur Finanzierung: 45.000 EUR Brutto bedeuten in etwa 2.300 EUR netto. Du hast ein recht hohes EK, in sofern dürften die Banken das finanzieren.

Bei der EK-Verwendung kommt es darauf an, ob du schnell schuldenfrei sein möchtest oder Steuern sparen willst. (Deine Immobilie macht aber schon Gewinn, das sieht also schlecht aus bzw. nur wenig Steuern sparen)

Mein Rat wäre daher:

Behalte genügend EK, um 1 Jahr alle Kosten zu decken, den Rest in die Finanzierung stecken. (also keine Mieteinnahmen, kein Gehalt -> etwa 50.000 EUR)

Mein zweiter Rat:
Sprich mit einem Steuerberater.

[JuniorVermieter]

Guten Morgen,
danke erstmal für die Antworten.

Das mit der finanzierung ist von der Bank aus ist kein Problem Sicherheiten wären da.

Sorry noch für meinen Rechenfehler.

Das bedeutet also z.b. bei der Abschreibung kann ich von der Mieteinnahme die 6000 abziehen wo ich Steuern dafür bezahlen muss und dann die Zinsen noch.

Bei den aktuell relativ tiefen Zinsen sollte man dann eher lange zinsen zahlen so wie ich es verstanden habe oder.


mfg

[Battie]

grundsätzlich ist es kein schlechter Ansatz, sich langfristig niedrige Zinsen zu sichern. So kannst du über einen langen Zeitraum einen erheblichen Anteil der Kosten deiner Immobilie planen.
Lass dir doch einfach mal Angebote für 10-15-20 Jahre geben. Dann kannst du gleich sehen, was dich längere Laufzeiten kosten.

Bitte bedenke noch einmal: Du kannst Steuern sparen, wenn du Verluste machst.
Aber es wäre doch besser, Steuern zu zahlen, weil man dann Gewinne gemacht hat, oder?
Was die Steuer anbelangt (ohne das ich vom Fach bin)

+Miete
-Abschreibung
-Zinsen
-Abschreibungen für Reparaturen etc.
- ...
Was danach übrig bleibt, mußt du versteuern.

Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

Wenn du nach Erwerb innerhalb von 3 Jahren mehr als 15% des Kaufpreises in die Immobilie investierst (neues Dach, Fassade, etc) dann kannst du das nur mit 2% abschreiben. Nennt sich anschaffungsnahe Aufwendung.

So wie du es beschrieben hast, scheint die Immobilie die Finanzierung zu tragen. Also würde ich an deiner Stelle nichts von meinem Gehalt in der Finanzierung binden.

Vereinbare Sondertilgungen und packe das übrige Geld auf ein Tagesgeldkonto. Wenn alles gut geht, läuft deine Immobilie und bezahlt alles. Wenn es nicht läuft, kannst du immer noch aus deinem Gehalt Rechnungen bezahlen.

[JuniorVermieter]

Hallo,

danke für die schnelle Antwort,

Also wäre dies Immobilie eine gute Geldanlage wenn alles Gut geht oder wie ist deine Meinung? (also nur den Geldwerten her)

Gibt es auch gutes Infomaterial zu diesen Thema z.b. ein Buch oder sowas in der Art wo empfehlenswert wäre?



mfg

[Battie]

ich versuche gerade selbst herauszufinden, was sich lohnt und was nicht.
Ich habe hier ja in diesem Forum vor ein paar Tagen ebenfalls eine solche Frage gestellt.

Grundsätzlich finde ich eine solche Investition nicht verkehrt, aber:

Rechne dir die Rendite aufs eingesetzte EK aus, vergleiche es mit einer alternativen Investition.

Das Haus kostet dich 20 Jahresmieten. Das ist schon recht teuer.
Ziehen bald Mieter aus? Was kannst du dann an Miete erzielen? Wie groß ist die Stadt? Gute/mittlere/schlechte Lage? Gibt es einige wenige große Arbeitgeber (z.B. nur ein großer Konzern für viele Angestellte?)

Es stellt sich eventuell die Frage, ob du dein EK nicht in zB. Immobilienbeteiligungen, Industriebeteiligungen und Tagesgeld splitten solltest. -> Weniger Arbeit, Risikostreuung und eine gute Mischung aus Rendite und Liquidität.


Wenn du nur eine Immobilie als Inflationsschutz haben möchtest... würde ich es persönlich lassen.

[JuniorVermieter]

Hallo

Kla vielleicht ist es nicht gerade die beste Lage (Großstadt usw) aber ich wohne in der Nähe wenn was wäre.

Ich denke nur wenn ich mit dem Geld nichts mache fressen es die Steuern oder Inflation auch.

Aber das ist halt keine einfache Entscheidung


mfg

[Battie]

aber wenn deine Mieter nicht ausziehen, dann kannst du nur schwer durch Mieterhöhungen die Inflation ausgleichen. Und ne Wertsteigerung kommt auch nicht zwingend.
Steuern zahlst du ja nur auf die Erträge deines EKs.


Anlageschutz: Wie Aktien vor Inflation schützen - Börse + Märkte - Finanzen - Handelsblatt


du brauchst das Geld ja nicht zwingend jederzeit, oder? Wenn man Kursschwankungen aussitzen kann, dann ist das nicht verkehrt. Ne Faustregel war übrigens: 100-Alter = Aktienanteil. Würde hier aber nur 50% des Vermögens als basis nehmen.