Niederschlagwasserentgelt: versiegelte Fläche vs. Dachfläche

[Wired]

Nehmen wir an, auf dem Grundstück gibt es ein Mehrfamilienhaus, ein kleines Nebengebäude und den restlichen Hof mit Wegen. Im Mehrfamilienhaus sind verschiedene Gewerbe- und Wohnraummieter. Einer der Gewerbemieter hat ca. die hälfte des Innenhofs als Verkaufsfläche gemietet.

Bei der Abrechnung des Niederschlagwasserentgelts unterscheidet der Versorger zwischen versiegelter Fläche und Dachfläche. Beides hat einen Preis/m². Wobei das Nebengebäude laut Flächenerfassungsblatts des Versorgers zur versiegelten Fläche und nicht zur Dachfläche gezählt wird. Ausserdem wird Trinkwasserlieferung und Schmutzwasserentsorgung vom Versorger abgerechnet. Bisher hat der Vermieter alle Kosten addiert und nach gemieteter Fläche umgelegt. Nun bemängelt Gewerbemieter1, dass ein Teil des Gartens an Gewerbemieter2 vermietet ist und somit diese versiegelte Fläche nicht auf Gewerbemieter1 umgelegt werden darf. Stimmt das?

Ist es nicht vielmehr so, dass nach §2 Abs. 3 BetrKV alle Kosten der Entwässerung umzulegen sind? Die Kosten entstehen doch bei der Entsorgung durch die Kanalisation und ihr Anteil ist somit nicht von der Lage der gemieteten Fläche, ob im Haus oder im Hof, abhängig oder irre ich mich?

[Papabär]

Was ist denn in den Mietverträgen zur Umlage dieser Kosten vereinbart?

[Wired]

Im Vertrag von Gewerbemieter1, der die Abrechnung bemängelt, steht nur, dass die Betriebskosten gemäss Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung nicht in der Netto-Kaltmiete enthalten sind. Es handelt sich bei den Betriebskosten um die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, insbesondere [...] die Kosten der Entwässerung [...].

Die Frage ist, ob die teilweise Nutzung des Hofs durch Gewerbemieter2 den Gewerbemieter1 von der Zahlung seines Anteils an dem Niederschlagwasserentgelt nach gemieteter Fläche entbindet.

[Papabär]

Von meinem Gerechtigkeitsempfinden her würde ich Deinem Gewerbemieter1 ja recht geben - natürlich vorausgesetzt, daß eine Aufteilung und ein Vorwegabzug überhaupt möglich sind ... aber mit so ´ner gefühlten Gerechtigkeit muss man halt sehr vorsichtig sein.

Welcher Umlageschlüssel ist denn im Mietvertrag vereinbart?

[Wired]

Von meinem Gerechtigkeitsempfinden her würde ich Deinem Gewerbemieter1 ja recht geben - natürlich vorausgesetzt, daß eine Aufteilung und ein Vorwegabzug überhaupt möglich sind ... aber mit so ´ner gefühlten Gerechtigkeit muss man halt sehr vorsichtig sein.

Das war auch mein erster Gedanke aber wie gesagt, die Kosten entstehen doch durch den Regen und die Entsorgung im Abwasserkanal und an der Menge ändert sich doch nichts, ob der Hof vermietet ist oder nicht? Handelt es sich nicht in jedem Fall in seiner Gesamtheit um "öffentliche Lasten des Grundstücks"?

Welcher Umlageschlüssel ist denn im Mietvertrag vereinbart?

Es ist kein Umlageschlüssel vereinbart, deshalb wird nach Fläche abgerechnet, ausser beim Kaltwasser, dafür gibt es Wasserzähler. Hier argumentierte Gewerbemieter1 übrigens auch, dass er nur den in seinem Objekt installierten gemieteten Zähler und nicht seinen Anteil nach Fläche an den Mietkosten aller Wasserzähler zahlen wollte. Zum Glück hat er seinen Fehler inzwischen eingesehen.

Wie ich das sehe, sind die übrigen Betriebskosten (Strassenreinigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherungen, Dachrinnenreinigung) unkritisch, da hier eindeutig keine Kosten auf der von Gewerbemieter2 gemieteten Hoffläche entstehen (auch nicht Gartenpflege).

Leider finde ich kein passendes Urteil.

Ausserdem möchte ich anmerken, dass Gewerbemieter1 seit 2008 Mieter ist und bereits die Betriebskostenabrechnung 2009 nicht beanstandet hat, damals wurde genauso verfahren. Konkludentes Handeln?

[Heizer]

Ich glaube schon dass die Abrechnung anfechtbar ist, wenn Kosten einer vermieteten Fläche auf andere Mieter umgelegt werden.

Es ist dabei unerheblich ob es sich dabei um versiegelte Fläche oder beispielsweise Heizfläche handelt. Es ist auch egal ob es Abwasserkosten oder Heizkosten sind.

Angenommen der Hof wäre überdacht und beheizt. Würdest Du dann auch die Heizkosten mit auf die anderen Mieter verteilen?

[Wired]

OK, war, wie gesagt, auch mein erster Gedanke. Aber wenn das Niederschlagwasserentgelt für einen Mieter separat berechnet wird, muss eine neue Nutzergruppe bei der Abrechnung erstellt werden, das kostet Geld. Wer trägt die Kosten, der einzelne Mieter, der die separate Abrechnung will?

[Papabär]

... das kostet Geld. ...

Wieso das denn? Wenn auf dem Bescheid bereits eine Unterteilung in Dach- und sonstiger versiegelter Fläche vorgenommen ist, geht das auch mit ´nem simplen Dreisatz. Der kostet höchstens ein bissel Gehirnschmalz.

[Wired]

Jetzt, bei der Korrektur, ist das so aber die Abrechnung muss ja künftig geändert werden und dann müssen diese Nutzergruppen erstellt werden, die Abrechnung wird halt komplizierter.

Ich sehe es doch richtig, dass die übrigen Betriebskosten weiterhin nach (ummauerter und überdachter) gemieteter Fläche aufgeteilt werden, denn im Teil des Hofs entstehen ja keine Strassen- und Gebäudereinigungs-, Gartenpflege-, Beleuchtungs-, Schornsteinfeger- oder Dachrinnenreinigungskosten. Und für die Gebäude- und Haftpflichtversicherung ist der Hofanteil ja auch unerheblich.

Für mich stellt sich bei so etwas ja immer auch die Frage der Verhältnismässigkeit aber das ist ja keine juristische Kategorie.

[wilhelmine]

also straßenreinigungskosten zahlst du auch, wenn auf deinem grundstück nur ein parkplatz ist und kein gebäude steht.

[GSR600]

In unseren Wohngebäuden legen wir die Niederschlagswassergebühr seit Beginn nach Anzahl der Wohnungen um. Dies hat bisher niemand beanstandet auch der Mieterverein nicht. In allen Mietverträgen seit einführung dieser Gebühr steht auch drin, dass diese Gebühr und auch die Kosten der Reinigung nach Anzahl der Wohnungen umgelegt wird.

[Wired]

Wenn das Niederschlagswasser künftig nach der geänderten Fläche berechnet wird, vermindern sich die Kosten für die meisten Mieter ja leicht, da wird sich niemand beschweren aber für den Mieter, der die Hoffläche gemietet hat, wird das Niederschlagswasser deutlich teurer. Die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen werden sich um ca. 50% für ihn verteuern, das gibt sicher Ärger.

Bei Vertragsabschluss wurden die Betriebskosten und das Niederschlagswasser für den Mieter der Freifläche also falsch berechnet. Muss bei einer Änderung der Berechnung nun der Mietvertrag geändert werden, auch wenn die Berechnungsmethode der Betriebskosten im Vertrag nicht dargelegt wird? Hat der Mieter eine Chance, der Änderung erfolgreich zu widersprechen? Oder ist der Fehler der Berechnung bei Vertragsabschluss dem Vermieter zuzuschreiben, was bedeutet, das er künftig Teile der Niederschlagswasserkosten selber tragen muss?

[Berny]

Muss bei einer Änderung der Berechnung nun der Mietvertrag geändert werden,

Njet, den MV wirst Du nicht so einfach ÄNDERN können. Bestenfalls kann der VM dem M 1/4 Jahr VOR Beginn des nächsten BK-Abrechnungszeitraums die Änderung mitteilen.

[Wired]

Njet, den MV wirst Du nicht so einfach ÄNDERN können.

OK, ich habe mich schlecht ausgedrück: muss der Vertrag im Einvernehmen mit dem Mieter geändert werden oder reicht die Mitteilung, dass die Berechnung geändert werden muss?

Bestenfalls kann der VM dem M 1/4 Jahr VOR Beginn des nächsten BK-Abrechnungszeitraums die Änderung mitteilen.

Woher kommt die "1/4 Jahr vor Beginn des Abrechnungszeitraums"-Frist? § 560 BGB kann ich sie nicht entnehmen, ausserdem handelt es hier um Gewerberäume.

[Heizer]

das kostet Geld.

Ach was?

Wer trägt die Kosten, der einzelne Mieter, der die separate Abrechnung will?

Na wer trägt denn sonst die Kosten der Betriebskostenabrechnung?

[Papabär]

Wenn das Niederschlagswasser künftig nach der geänderten Fläche berechnet wird, vermindern sich die Kosten für die meisten Mieter ja leicht, ...

Bis hierhin gehe ich mit.

... aber für den Mieter, der die Hoffläche gemietet hat, wird das Niederschlagswasser deutlich teurer. ...

Na, wieso denn? Das würde doch bedeuten, daß die Umlage des Niederschlagswassers dort bereits mietvertraglich vereinbart wurde. Falls nicht, fällt dieser Anteil zu den Eigentümerkosten.

[Berny]

Woher kommt die "1/4 Jahr vor Beginn des Abrechnungszeitraums"-Frist? § 560 BGB kann ich sie nicht entnehmen, ausserdem handelt es hier um Gewerberäume.

Ich weiss nicht, wo man das nachlesen kann, aber denk' nach: alle möglichen Änderungen muss oder soll man (gibt auch sowas wie Anstand, und auch DU könntest mal selbst betroffen sein) vorher schriftlich ankündigen.

[Wired]

Na, wieso denn? Das würde doch bedeuten, daß die Umlage des Niederschlagswassers dort bereits mietvertraglich vereinbart wurde. Falls nicht, fällt dieser Anteil zu den Eigentümerkosten.

Das heisst, wenn nicht explizit im Mietvertrag steht, dass für die Freifläche Niederschlagswasserentgelt fällig wird, dann muss das der Vermieter tragen? Immerhin steht in keinem der Verträge, in denen Betriebskosten vereinbart wurden, bei den einzelnen Kostenstellen die genaue Bemessungsgrundlage, also die Fläche.

Ich weiss nicht, wo man das nachlesen kann, aber denk' nach: alle möglichen Änderungen muss oder soll man (gibt auch sowas wie Anstand, und auch DU könntest mal selbst betroffen sein) vorher schriftlich ankündigen.

Über Anstand brauchen wir hier nicht zu streiten, hier geht es (mir) um gesetzliche Regeln.

Ich persönlich finde den Wirbel, den der Mieter wegen +/- 50 Euro im Jahr macht auch nicht anständig, schon gar nicht im Verhältnis zur Miete, aber es ist nun mal sein gutes Recht.

[Papabär]

... Immerhin steht in keinem der Verträge, in denen Betriebskosten vereinbart wurden, bei den einzelnen Kostenstellen die genaue Bemessungsgrundlage, also die Fläche.

Und damit ergibt sich der Umlageschlüssel aus dem Gesetz. Hier dem § 556a BGB.

Oh, Nachtrag: §556a BGB scheint nur für Wohnraum zu gelten - ich kann jetzt auch nichts finden, wonach der § bei reinen Grundstücken entsprechend gilt - hierzu solltest Du dann vlt. doch mal einen Rechtsanwalt konsultieren.

[Berny]

Und damit ergibt sich der Umlageschlüssel aus dem Gesetz. Hier dem § 556a BGB.

Soo einfach isses... ;-)