Wert Steigern.

[raycomes]

Guten Tag,

ich fande es gab keinen richtigen Themenbereich wo dieser Thread reinpasst, deswegen Poste ich ihn mal hier, da ich glaube ,dass die hier anwesenden Makler es am besten wissen.

Beispiel:

Ich kaufe mir eine Immobilie [Rendite Objekt/Altersvorsorge.../Nicht selbst bewohnen] durch Zwangsversteigerung , Makler oder Zeitungsanzeigen.
Diese Immobilie z.B ETW kostet 35.000€.

Diese Immobilie finanziere ich zu 50% aus Eigenkapital und 50% über die Bank.
Jetzt kommt natürlich der schwerste Teil, der Mieter, der meine Schulden abbezahlen soll und wenn ich glück habe, habe ich einen kleinen Überschuss.

Hört sich ja ganz einfach an, aber wie wir wissen ist es schwer einen guten Mieter oder teilweise überhaupt einen Mieter zu finden, deswegen ja der "Makler" Beruf.
Wenn ich aber selber einen Mieter finde durch Persönliche Kontakte oder über die Zeitung, der für diese Wohnung eine Miete von sagen wir mal 250-350 € Monatlich zahlt, ist alles perfekt gelaufen.
Jetz müsste meine Immobilie doch bei verkauf Automatisch mehr Wert sein (z.B 40T€) oder? Da diese Immobilie bei verkauf (mit Mieter ) jetzt einen ROI von 5-8% hat.
Den der Wunsch jedes Käufers einer Rendite-Immobilie/Altersvorsorge usw. ist doch, einen Mieter zu haben, der die Schulden abbezahlt oder einen Gewinn erwirtschaftet.
Deswegen gibt es ja den Maklerberuf, die mit diesem Wunsch Geld verdienen meines wissen nach....
Stimmt das alles ? Oder habe ich einen Denkfehler?
Ist meine Immobilie am Ende 5T € teurer? ( 14-16 Monatsmieten )

MFG

Raycomes

[Christian]

Hallo,

m.E. ist die Zahl, die den "Wert" eines Gegenstandes beziffert, solange völlig schwachsinnig, solange kein tatsächlicher Kauf/Verkauf existiert.

Du wirst deine ETW zu dem Preis anbieten, der dem entspricht, was DIR die Wohnung wert ist. Ein pot. Käufer wird max. so viel zahlen wollen, wie IHM die ETW wert ist.
Wenn die Wohnung einem Gutachter 100t€ wert ist, du aber keinen Käufer findest, der das genau so wie der Gutachter sieht, bringt dich das überhaupt nicht weiter.

Ich persönlich würde als erstes versuchen, den Markt zu beobachten um ein gefühl zu bekommen, für welche Beträge vergleichbare Wohnungen den Besitzer wechseln. Dann kannst du einschätzen, ob eine Chance besteht, daß du deine Wohnung mit Mieter teurer verkaufen kannst.

Und bedenke bitte immer, daß das, was in den Anzeigen steht, Wunschvorstellungen sind - wenn ich mein altes Fahrrad bei ebay-Kleinanzeigen reinsetze, tippe ich "50" ein, weil ich genau weiß, daß das dann für 30 Euro den Besitzer wechseln wird.

Außerdem: Der Preis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Wenn bei dir in der Gegend nur nciht vermietete Wohnungen zum Kauf angeboten werden, aber eine hohe Nachfrage nach vermieteten Wohnungen existiert, könntest du Glück haben. Aber ob man sowas so global, wie die Frage gestellt ist, sehen kann und darf?

Gruß,
Christian

[Kitzblitz]

... Stimmt das alles ? Oder habe ich einen Denkfehler?
Ist meine Immobilie am Ende 5T € teurer? ( 14-16 Monatsmieten )

MFG

Raycomes

Hallo Raycomes,

dass eine Wohnung durch einen Mieter einen höheren Verkaufspreis erzielen soll, erfahre ich hier gerade das erste Mal.
Märchen fangen eigentlich immer so an: "Es war einmal ein ...".

Ob du einen Denkfehler hast, willst du wissen ? - Ja !

- Wo sind in deiner Überlegung die Gestehungskosten ?
- Welchen Mehrwert bietet denn ein Mieter für eine Wohnungskäufer, wenn er nur 3 Monate Kündigungsfrist einhalten muss ?
- Eine vermietete Wohnung ist in guten Wohnlagen i.d.R. eher verkaufshinderlich, da viele Eigennutzer davor zurückschrecken wenn sie erst einen Mieter loswerden müssen.
- In schlechten Wohnlagen (bei den von dir angedachten Kaufpreisen, kann das nur so sein) wirst du kaum gute Mieter finden.
- Du widersprichst dir selbst, wenn du dir die Wohnung zur Alterversorgung kaufen/ersteigern möchtest und einige Zeilen später die Wohnung mit einem imaginären Gewinn (der real sicher nicht da sein wird) verkaufen möchtest.
- Wenn's deine Strategie aufgehen sollte - rein hypothetisch - musst du noch das Finanzamt mit der Versteuerung deines Gewinns beglücken.

... und nun überdenke das alles am besten nochmals. Am besten ohne was dabei zu rauchen ...

Gruß aus'm Ländle
Ulrich

[Tisha]

Hi Raycomes
Kitzblitz hat es schon näher erläutert, aber wie gesagt man kann im "echten Leben" leider keine Planspiele vorab veranstalten. Hier sollte man bedenken, das ein Haus/Wohnung auch ein gewisses Alter hat. So können weitere Kosten entstehen, die man berücksichtigen muss. Bei deiner Ausgangsbasis, ich kaufe eine leere Wohnung suche Mieter, verkaufe dann wegen ROI und sacke mal fix eine Summe X ein, sind mehre Denkfehler. Auch die Lage des Hause/Wohnung ist hier von Bedeutung! Hier bei uns kannst du preiswerte Wohnungen kaufen, einen Mieter der solvent ist finden und dennoch nach ein paar Jahren feststellen, das der Kiez sich verändert hat und alles einen geringeren "Wert" erlangt hat. Das gleiche geht auch umgekehrt :-) Nicht immer sofort auf den Gewinn schauen, sondern vielmehr vorher viele Überlegungen anstellen, zumal es ja um eine Alterssicherung offenbar geht. Weshalb also nicht selbst nutzen? Nur auch ein Denkanstoß.