Hallo,

Mich beschäftigt gerade ein Thema mit folgenden Eckdaten:
- Eine vermietete Eigentumswohnug,
- die Miete ist z.Z. unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete (nach offiziellem Mietspiegel).
- die letzte Mieterhöhung in Richtung ortsüblicher Vergleichsmiete, unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze (also um 20%) erfolgte zum 01.03.2010. Die Miete ist immer noch unterhalb des ortsüblichen Niveau.
- Im Moment erfolgt eine Modernisierungsmaßnahme, nach deren Abschluss die Miete auf knapp über ortsübliches Niveau steigt. Die neue Miete gilt ab 01.01.2012
- Der Mietspiegel wird gerade neu aufgestellt und es ist sehr wahrscheinlich, dass das ortsübliche Niveau steigt -> damit könnte man die Miete in absehbarer Zeit wieder anheben.

Es geht es um den zuletzt aufgeführten Schritt. Vorrausgesetzt das Szenario tritt ein und die Vergleichsmiete laut Mietspiegel gibt eine Erhöhung um => 20% her. Nach §558, Abs 1 BGB muss die Miete 15 Monate konstant bleiben, bevor sie wieder auf ortsübliches Niveau angehoben werden kann, d.h. die nächste Erhöhung ist zum 01.06.2013 möglich.
Die große Frage ist jetzt: Wie wirkt sich die Kappungsgrenze in diesem Fall aus? Nach Abs 3, §558 darf die Miete in 3 Jahren höchstens um 20% steigen, wobei Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen sind. Was bedeuted das im diesem konkreten Fall... wo fangen die drei Jahre an und auf was beziehen sich die 20%?

Wenn ich es richtig verstehe, nämlich dass Modernisierung ausgeschlossen ist, gilt als Referenz hier die Miete, die VOR der Modernisierung und nach der letzten Mieterhöhung gezahlt wurde: die vom 01.03.2010. D.h., ich könnte zum 01.06.2013 die Miete um 20% dieser Referenzmiete anheben. Und ich könnte nicht (obwohl es vorteilhafter für mich wäre) die Miete am 01.06.2013 um 20% der NEUEN Miete nach der Modernisierung erhöhen. Ist das so richtig?

Vielen Dank schonmal