Vermieterwechsel/Mieterhöhung

[kathi]

So, also ich hab jetzt nochmal bisschen die allwissende Suchmaschine befragt und komme zu folgenden Erkenntnissen:
- bei einer Mieterhöhung scheint es sich tatsächlich um ein einseitiges Rechtsgeschäft zu handeln
- daher stimmt der Verweis auf den § 174
- hätte der Käufer also in Vertretung des Verkäufers gehandelt, und dies in seinem Erhöhungsbegehren kundgetan, dann hätte er eine Vollmacht beilegen müssen
- hätte er das unterlassen, dann hätte der Mieter die Mieterhöhung umgehend zurückweisen müssen, ansonsten wäre die Mieterhöhung wirksam, vor allem da der Mieter den Käufer ja schon als Vertretung des Verkäufers/neuen Vermieter anerkannt hat.

Wenn aber im Mieterhöhungsbegehren vom Mai gar nicht darauf verwiesen wurde, dass "in Vertretung" gehandelt wird, dann kann das Erhöhungsbegehren gar nicht aufgrund einer fehlenden Vollmacht zurückgewiesen werden.

[Nürnberg]

Ich muss jetzt mal ganz blöd fragen: Warum klagt man wegen vier Monate Mieterhöhung?

Das rechnet sich für keine der beiden Seiten weder finanziell noch nervlich und danach ist der Verhältnis eh so gestört dass sich der Mieter nicht mehr wirklich in der Wohnung wohlfühlt und der Vermieter Gründe sucht wie er den Mieter los wird.

Mich würde interessieren um was es eigentlich geht: Ums Geld oder ums Prinzip?

[HansI]

Vielen Dank für die Infos, Kathi

Wenn aber im Mieterhöhungsbegehren vom Mai gar nicht darauf verwiesen wurde, dass "in Vertretung" gehandelt wird, dann kann das Erhöhungsbegehren gar nicht aufgrund einer fehlenden Vollmacht zurückgewiesen werden.

RA vom KÄUFER hat nur die Vollmacht des KÄUFERS beigelegt. Von Vertretung war nicht die Rede.
RA hatte angenommen, Grundbucheintrag wäre schon erfolgt. VERKÄUFER wird also nicht erwähnt.

Mich würde interessieren um was es eigentlich geht: Ums Geld oder ums Prinzip?

Sowohl als auch. Welchen Weg sollte Verkäufer denn alternativ gehen. Wenn sonst keine Einigung erzielt werden kann?

[kathi]

RA vom KÄUFER hat nur die Vollmacht des KÄUFERS beigelegt. Von Vertretung war nicht die Rede.
RA hatte angenommen, Grundbucheintrag wäre schon erfolgt. VERKÄUFER wird also nicht erwähnt.

Einfach blöd gelaufen

Welchen Weg sollte Verkäufer denn alternativ gehen. Wenn sonst keine Einigung erzielt werden kann?

Neue Mieterhöhung raus und zwar diesen Monat noch. Dann bekommt man die höhere Miete eben ab Februar.

[Nürnberg]

Ich finde der Käufer als jetziger Eigentümer sollte sich eingestehen das er es falsch angegangen ist. Zum Einen weil ich persönlich es eh nicht so geschickt finde anzukommen und gleich mal mehr Geld zu wollen. So einen neuen Vermieter mag keiner und die Fronten sind gleich mal verhärtet. Logisch würde ja jedem Menschen so gehen und auch wenn es für den Käufer eine Investition ist hat er es mit Menschen zu tun, von denen er mehr Geld für die gleiche Leistung möchte.

Wenn man dann auch noch die Kleinigkeit vergisst seinem eigenen Anwalt zu sagen das man noch nicht im Grundbuch steht, dann ist man irgendwo selber schuld. (ich hoffe ich habe das richtig verstanden)

Jetzt seit ihr beide Vermieter und Mieter bei Anwälten, die mehr verdienen als die ganze Mieterhöhung wert ist, denke ich mal.

Ich würde als Vermieter, auf pragmatisch schalten und neben diesem Forum noch eine dritte absolut neutrale Stelle befragen. Ihr habt doch Vermieter-Verbünde ähnlich dem Mieterschutzbund. Die fragen und wenn die sagen Vermieter du wirst einen Prozess verlieren oder höchstens einen Vergleich rausschlagen dann hin setzen rechnen und nach dem handeln was die Zahlen sagen und dann auch vor sich um dem Miete zugeben wenn man sich in etwas verrannt hat. Denn wenn man nicht vernünftig handelt ist doch klar was kommt, ein Prozess, den man eher verliert oder eben einen Vergleich schließt, man ist weiterhin sauer auf einander usw usw verballtert Geld und Nerven, für nichts

[Berny]

Jetzt seit ihr beide Vermieter und Mieter bei Anwälten, die mehr verdienen als die ganze Mieterhöhung wert ist, denke ich mal.

Oh, wie schöön! *lachenderteufel*

[HansI]

Bei so einer Mieterhöhung muss man natürlich sehen von welchem Niveau man kommt, bzw. welche Preise an der untersten Toleranzgrenze akzeptabel sind.
Natürlich gab es Vorgespräche und ab einem gewissen Punkt muss man dann die nächsten Schritte gehen.

Das mit dem Grundbuch habe ich nicht "vergessen" sondern nicht gewusst.
Jetzt heißt es "Mund abputzen" und die nächste Runde wird eingeläutet.

[kathi]

Ich finde der Käufer als jetziger Eigentümer sollte sich eingestehen das er es falsch angegangen ist. Zum Einen weil ich persönlich es eh nicht so geschickt finde anzukommen und gleich mal mehr Geld zu wollen. So einen neuen Vermieter mag keiner und die Fronten sind gleich mal verhärtet. Logisch würde ja jedem Menschen so gehen und auch wenn es für den Käufer eine Investition ist hat er es mit Menschen zu tun, von denen er mehr Geld für die gleiche Leistung möchte.

Ich sach mal so und bitte versuch das Ganze mal von Vermieterseite zu sehn:
Es gibt Wohnungen oder Häuser und das in nicht zu unterschätzender Menge, bei denen die Mieten seit 20 oder mehr Jahren nicht mehr erhöht wurden. Das sind idR die Häuser in die in genau der Zeit nichts investiert wurde. Irgendwann (wahrscheinlich durch die Erben) wird dann verkauft. Und ein Käufer, der die Hütte nicht weiter verrotten lassen will, sieht sich dann mit dem Problem konfrontiert, dass er Investitionen tätigen muss, die er mit Mieten wie vor 20 oder 30 Jahren einfach nicht tätigen kann. Daraus resultiert die erste Amtshandlung, nämlich die Mieterhöhung.

Ich würde als Vermieter, auf pragmatisch schalten und neben diesem Forum noch eine dritte absolut neutrale Stelle befragen.

Es gibt keine neutralere Stelle als ein Forum. Naja...... bis auf den Richter am Schluss

[Nürnberg]

Ich sach mal so und bitte versuch das Ganze mal von Vermieterseite zu sehn:
Es gibt Wohnungen oder Häuser und das in nicht zu unterschätzender Menge, bei denen die Mieten seit 20 oder mehr Jahren nicht mehr erhöht wurden. Das sind idR die Häuser in die in genau der Zeit nichts investiert wurde. Irgendwann (wahrscheinlich durch die Erben) wird dann verkauft. Und ein Käufer, der die Hütte nicht weiter verrotten lassen will, sieht sich dann mit dem Problem konfrontiert, dass er Investitionen tätigen muss, die er mit Mieten wie vor 20 oder 30 Jahren einfach nicht tätigen kann. Daraus resultiert die erste Amtshandlung, nämlich die Mieterhöhung.

Das kann ich selbst als Mieter vollkommen nachvollziehen, ABER dann muss man das dem Mieter auch sagen und schon mal irgend etwas ändern oder irgend etwas machen, damit der Mieter sieht für was er mehr bezahlen soll. Es ist mir als Mieter vollkommen egal das ich 20 Jahr die gleiche Miete bezahlt habe, ich sehe nur der Neue kommt und will mehr Geld und das binnen einen Monat.
Geschickter wäre, hingehen Pläne vorlegen was geändert wird, Mieterhöhung erklären lang genug Zeit geben in dem Fall bis zum Grundbucheintrag, macht der Mieter dann immer noch auf blöd, okay dann ist der Vermieter im Recht, er hat alles getan und dann würde er auch sehr wahrscheinlich vor einem Gericht recht bekommen.

Es gibt keine neutralere Stelle als ein Forum. Naja...... bis auf den Richter am Schluss

Ja okay, ich dachte bei diesen Vermieter- was auch immer das für Verbünde sind, hocken vielleicht noch mal Anwälte die nichts schön reden und denen man dann auch glaubt auf Grund des Fachwissens, falls man sich nicht hier schon genug Rat geholt hat.

[kathi]

ABER dann muss man das dem Mieter auch sagen und schon mal irgend etwas ändern oder irgend etwas machen, damit der Mieter sieht für was er mehr bezahlen soll.

Der Mieter zahlt mit der Mieterhöhung keine VERBESSERUNG seiner Wohnung, sondern nur den Erhalt des Standards. Was du meinst ist eine Modernisierungserhöhung und das ist nochmal was ganz anderes.

Es ist mir als Mieter vollkommen egal das ich 20 Jahr die gleiche Miete bezahlt habe, ich sehe nur der Neue kommt und will mehr Geld und das binnen einen Monat.

Binnen einem Monat geht schonmal gar nicht und was ich dazu auch noch anmerken möchte und was aus deinem Beitrag spricht, ist die Tatsache dass man es einfach als normal hinnimmt, dass die Miete 20 Jahre nicht erhöht wird.
Sich dafür mal beim Vermieter zu bedanken....... auf die Idee kommt kein Mieter.

[Nürnberg]

Binnen einem Monat geht schonmal gar nicht und was ich dazu auch noch anmerken möchte und was aus deinem Beitrag spricht, ist die Tatsache dass man es einfach als normal hinnimmt, dass die Miete 20 Jahre nicht erhöht wird.
Sich dafür mal beim Vermieter zu bedanken....... auf die Idee kommt kein Mieter.

Ich gebe dir absolut recht, es ist die Natur des Menschen nur bei negativen Dingen hinzuschauen oder sich zu beschweren und gutes als selbstverständlich hinzunehmen.

Das wollte ich auch nur zum Ausdruck bringen ohne den Mieter (was ich ja auch bin) als den Lieben und den Vermieter als Bösen darzustellen.

Für diesen Mieter hier ist der neue Eigentümer quasi zum Feind geworden weil er mehr Geld will, das muss man verstehen und das wir Mieter sehr schlecht nachvollziehen können warum wir für etwas das genau das Gleiche geblieben ist wie vorher mehr bezahlen sollen "nur" weil es jetzt jemanden anderes gehört ist auch nachvollziehbar.

Daher denke ich das man das psychologisch Geschickt anfangen sollte als Vermieter und erklären sollte wofür die Mieterhöhung ist. Aber nicht nach dem Motto also ich habe jetzt in diese Wohnung investiert und sie müssen das jetzt zahlen. Netter verpackt halt, dann denke ich gibt es weniger Probleme. Eine humane Erhöhung und das mit entsprechendem Vorlauf, dann sollte es bei vernünftig denkenden Menschen auch hinhauen.

Ich verstehe Vermieter auch erst besser seit ich hier mitlese, vorher war mir nicht klar welche Risiken sie eingehen und mit welchen rechtlichen Zeug sie sich abgeben müsse (ob das Warmewasser nun in 2,4 oder 2,5 Minuten ankommt usw)

[Berny]

Daher denke ich das man das psychologisch Geschickt anfangen sollte als Vermieter und erklären sollte wofür die Mieterhöhung ist.
Netter verpackt halt, dann denke ich gibt es weniger Probleme.
Eine humane Erhöhung und das mit entsprechendem Vorlauf, dann sollte es bei vernünftig denkenden Menschen auch hinhauen.

Ich muss feststellen, dass wir mal wieder meinungskondom sind... ;-))

[kathi]

Daher denke ich das man das psychologisch Geschickt anfangen sollte als Vermieter und erklären sollte wofür die Mieterhöhung ist.

Ein Vermieter MUSS vom Gesetz her schon immer erklären, warum er die Miete erhöht. Zur Begründung stehen ihm da rechtlich gesehen nur 4 Möglichkeiten zur Verfügung:
Mietspiegel, Vergleichswohnung, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten.
Die Wohnung muss sich dazu nicht verbessert haben.
Man zahlt doch auch heute für eine Banane oder einen Liter Milch mehr als vor 20 Jahren. Sind die Bananen oder die Milch besser geworden?

Aber nicht nach dem Motto also ich habe jetzt in diese Wohnung investiert und sie müssen das jetzt zahlen.

So wird das auch niemand begründen.

Netter verpackt halt, dann denke ich gibt es weniger Probleme. Eine humane Erhöhung und das mit entsprechendem Vorlauf, dann sollte es bei vernünftig denkenden Menschen auch hinhauen.

Auch der entsprechende Vorlauf ist rechtlich vorgegeben. Ein im November 2011 geschriebenes Mieterhöhungsbegehren kann erst im Februar 2012 wirksam werden. Das reicht doch!
Und humane Erhöhungen schön und gut, aber in Anbetracht der Tatsache, dass Mieten permanent steigen (bei uns lt. Mietspiegel immer ca. um 4-5% in 2 Jahren) muss man sich als Mieter mal durchrechnen, was denn billiger kommt:
Nach 20 Jahren mal um 20%, wenn der Alteigentümer Mieterhöhungen "vergessen" hat, oder alle 2 Jahre um 5%.

[Nürnberg]

Ein Vermieter MUSS vom Gesetz her schon immer erklären, warum er die Miete erhöht. Zur Begründung stehen ihm da rechtlich gesehen nur 4 Möglichkeiten zur Verfügung:
Mietspiegel, Vergleichswohnung, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten.
Die Wohnung muss sich dazu nicht verbessert haben.
Man zahlt doch auch heute für eine Banane oder einen Liter Milch mehr als vor 20 Jahren. Sind die Bananen oder die Milch besser geworden?



So wird das auch niemand begründen.

Auch der entsprechende Vorlauf ist rechtlich vorgegeben. Ein im November 2011 geschriebenes Mieterhöhungsbegehren kann erst im Februar 2012 wirksam werden. Das reicht doch!
Und humane Erhöhungen schön und gut, aber in Anbetracht der Tatsache, dass Mieten permanent steigen (bei uns lt. Mietspiegel immer ca. um 4-5% in 2 Jahren) muss man sich als Mieter mal durchrechnen, was denn billiger kommt:
Nach 20 Jahren mal um 20%, wenn der Alteigentümer Mieterhöhungen "vergessen" hat, oder alle 2 Jahre um 5%.

danke schön für die ausführliche Erläuterung das kann ich nachvollziehen