Vermieterwechsel/Mieterhöhung

[HansI]

Hallo zusammen,

folgende Sachlage

KÄUFER kauft eine bereits vermietete Eigentumswohnung.

Kaufvertrag und Auflassung im Grundbuch erfolgt im Februar, bezahlt wird im März, Übergabe laut Kaufvertrag zum 01. April.

Im Anfang März teilt dies VERKÄUFER dem Mieter mündlich mit.

Im März übergibt der VERKÄUFER in einem Gespräch die neue Bankverbindung.
Die Miete wird pünktlich überwiesen.

Seit April führt der MIETER Schriftwechsel mit KÄUFER.

Im Mai startet KÄUFER über einen Anwalt ein Mieterhöhungsbegehren.
Außer einer Bitte zur Fristverlängerung... keine Reaktion vom MIETER.

Klageerhebung im August.
Die Verteidigungsabsicht von MIETER Anwalt erfolgt innerhalb der Fist (zwei Wochen)
Der Klageabweisungsantrag erfolgt erst weit nach der vom Gericht gesetzten 3 Wochen Frist.
Zwei Wochen vor der Verhandlung begründet man die Klageabweisung mit Nichtwissen, wer der Eigentümer und damit Vermieter war (zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehren im Mai).

Der Grundbucheintrag erfolgte erst im Juni. Das wird wohl der Angriffspunkt sein.

Nach meinem Denken besteht das Verhältnis aber bereits seit April. (Schriftverkehr, Überweisung Miete) Dazu erfolgt dieser Einwand erst nach mehr als einem halben Jahr.
Ich bin gespannt.

[Syker]

Hallo HansI

...
Im Mai startet VERKÄUFER über einen Anwalt ein Mieterhöhungsbegehren.
Außer einer Bitte zur Fristverlängerung... keine Reaktion vom MIETER.
...

Wieso startet der VERKÄUFER nach Übergabe ein Mieterhöhungsbegehren?

VG Syker

[HansI]

Hallo HansI



Wieso startet der VERKÄUFER nach Übergabe ein Mieterhöhungsbegehren?

VG Syker

Sorry, das war ein Schreibfehler.
Ich habe es korrigiert. Gemeint is der KÄUFER.

[kathi]

Der Grundbucheintrag erfolgte erst im Juni. Das wird wohl der Angriffspunkt sein.

Genau das ist letztlich der Knackpunkt. Richtig erkannt.
Warum der Anwalt des Mieters unklare Eigentumsverhältnisse als Grund für die NIchtzustimmung zur Mieterhöhung angibt, kann genau an diesem fehlenden Grundbucheintrag liegen.
Warum zieht denn der Käufer diese Klage durch? Er hat im Mai eine unwirksame Mieterhöhung versendet. Damit wird er nicht durchkommen.

[HansI]

Warum zieht denn der Käufer diese Klage durch? Er hat im Mai eine unwirksame Mieterhöhung versendet. Damit wird er nicht durchkommen.

Genau das gilt es jetzt zu prüfen.
Warum wurde nicht zuvor bzgl. der Zahlungen Mieten widersprochen und mit dem neuen Besitzer Schriftverkehr geführt? Gibt es hier keine Fristen?
Gespräche gab es zuvor auch.

[kathi]

Warum wurde nicht zuvor bzgl. der Zahlungen Mieten widersprochen und mit dem neuen Besitzer Schriftverkehr geführt? Gibt es hier keine Fristen?

Es gibt doch keine Pflicht des Mieters den Käufer über seine Fehler aufzuklären.
Es wäre Sache des Anwalts gewesen, den Käufer darüber zu informieren, dass er ohne Grundbucheintrag und ohne entsprechende Vollmacht des Verkäufers die Miete noch gar nicht erhöhen darf. Wobei natürlich die Frage ist, ob der Anwalt über den fehlenden Grundbucheintrag überhaupt informiert wurde oder ob er selbstverständlich davon ausgehen durfte, dass der Eintrag existiert.

[Gruwo-NDS]

Zwei Wochen vor der Verhandlung begründet man die Klageabweisung mit Nichtwissen, wer der Eigentümer und damit Vermieter war (zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehren im Mai).

Hmm halte ich eher für einen vorgeschobenen Grund und den Versuch des Anwalts sein Mandat zu erfüllen.

Dem Mieter war der Eigentumsübergang schließlich nachweislich bekannt, denn warum hätte dieser die Miete sonst an 'Dritte' überwiesen? Hier wurde der Eigentumsübergang in keiner Form angezweifelt.

[kathi]

Hmm halte ich eher für einen vorgeschobenen Grund und den Versuch des Anwalts sein Mandat zu erfüllen.

Aber warum sollte man einen Grund vorschieben, wenn man einen viel besseren quasi frei haus geliefert bekommt?
Höchstens doch dann, wenn dem Mieter gar nicht bekannt ist, dass die Grundbucheintragung erst im Juni erfolgt ist.

[HansI]

Wenn nun dieser Fehler noch vor dem Prozess durch ein erneutes Mieterhöhungsbegehren geheilt wird?

• Die Miete wurde bereits vor dem Grundbucheintrag korrekt überwiesen.

• Der Mieter schreibt KÄUFER bereits als Vermieter an (vor dem Mieterhöhungsbegehren

Zur Absicherung wird ein erneutes Mieterhöhungsbehren versendet.

Es wurde ja nichts vorgetäuscht, ebenso hat Mieter erst nach Fristverstreichung der Verteidigungsabsicht (um mehrere Wochen) auf Nichtwissen wer Eigentümer und damit Vermieter begründet -> Klage ohne weiteres abzuweisen.

[kathi]

Wenn nun dieser Fehler noch vor dem Prozess durch ein erneutes Mieterhöhungsbegehren geheilt wird?

Was soll denn da geheilt werden? Ein erneutes Mieterhöhungsbegehren wird sicher durchgehen, wenn es denn korrekt ist, aber Prozesskosten, Anwalt etc. für das alte, unwirksame Begehren, bleiben trotzdem am Kläger hängen.

* Die Miete wurde bereits vor dem Grundbucheintrag korrekt überwiesen.
* Der Mieter schreibt KÄUFER bereits als Vermieter an (vor dem Mieterhöhungsbegehren

Es geht nicht darum, dass ein Mieter anerkennt, dass es einen neuen Vermieter gibt. Es geht darum, dass der neue Vermieter zum Zeitpunkt der Mieterhöhung rechtlich noch gar nicht ähm berechtigt war eine Mieterhöhung durchzuführen.
Zur Absicherung wird ein erneutes Mieterhöhungsbehren versendet.[/quote]
Und wann ist das passiert?

Es wurde ja nichts vorgetäuscht, ebenso hat Mieter erst nach Fristverstreichung der Verteidigungsabsicht (um mehrere Wochen) auf Nichtwissen wer Eigentümer und damit Vermieter begründet -> Klage ohne weiteres abzuweisen.

Wenn der Mieter weiss, dass er im Recht ist..............

[HansI]

Das erneute Begehren soll hilfsweise vor dem Prozess rausgehen.

Zusätzlich würde ich "Wissen des Vermieters" unterstellen, wenn Mieter den KÄUFER als Vermieter anschreibt und Miete direkt an den KÄUFER zahlt.

[Soontir]

Wissen und Nichtwissen sind hier unerheblich.

Solange der Käufer der Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen ist oder eine Vollmacht des Verkäufers hat, kann er keine Mieterhöhung verlangen.

[Syker]

Hallo zusammen,

ich frag mich grad ob man nicht einfach eine Vollmacht des Verkäufers nachreichen könnte.????


VG Syker

[HansI]

Das ist wohl leider nicht so einfach.
Da ansonsten die Sachlage ziemlich eindeutig ist, gibt es jetzt ein Vergleichsangebot. Wird dies abgelehnt, wird das Begehren erneuert.

Die Zeit vom ersten begehren bis jetzt ist sowieso verschenkt.

[kathi]

ich frag mich grad ob man nicht einfach eine Vollmacht des Verkäufers nachreichen könnte.????

Das geht im nachhinein nicht mehr, die Vollmacht hätte beiliegen müssen.

Da ansonsten die Sachlage ziemlich eindeutig ist, gibt es jetzt ein Vergleichsangebot. Wird dies abgelehnt, wird das Begehren erneuert.

Aber warum sollte sich der Mieter darauf einlassen? Würde sich für ihn doch nur dann lohnen, wenn z.B. 5% Erhöhung gefordert waren, aber 20% machbar wären.

[HansI]

Es lohnt sich für ihn dahingehend, dass er zusätzlich einen Monat länger die alte Miete zahlen kann und keine weiteren Kosten tragen muss.

Ansonsten wird das nächste, korrekte Erhöhungsbegehren durchgezogen. Was dann wasserdicht sein sollte.

[RMHV]

ich frag mich grad ob man nicht einfach eine Vollmacht des Verkäufers nachreichen könnte.????

Das geht im nachhinein nicht mehr, die Vollmacht hätte beiliegen müssen.

Das ist so nicht zutreffend...
Ein einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten "ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist" (§ 174 Satz 1 BGB).

Die Unwirksamkeit tritt also nur bei Erfüllung beider Bedingungen ein. Unmittelbar heißt, dass die Zurückweisung in einem Zeitraum von 1 oder vielleicht 2 Wochen erfolgen erfolgen muss. Monate später in einem Prozess kann sich niemand mehr auf die fehlende Vollmacht berufen.

[kathi]

Es lohnt sich für ihn dahingehend, dass er zusätzlich einen Monat länger die alte Miete zahlen kann und keine weiteren Kosten tragen muss.

Versteh ich jetzt nicht. Ihr wollt dem Mieter anbieten, dass er bis März 2012 die alte Miete zahlen kann?

Das ist so nicht zutreffend...
Ein einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten "ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist" (§ 174 Satz 1 BGB).

Und was genau bringt dich jetzt auf den Gedanken, dass ein Mieterhöhungsbegehren ein EINSEITIGES Rechtsgeschäft ist?

[RMHV]

Und was genau bringt dich jetzt auf den Gedanken, dass ein Mieterhöhungsbegehren ein EINSEITIGES Rechtsgeschäft ist?

Falls es sich nicht um ein einseitiges Rechtsgeschäft handeln sollte drängt sich unmittelbar die Frage auf, aus welcher Vorschrift sich eine Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens wegen einer fehlenden schriftlichen Vollmacht ergeben sollte. Die Antwort lautete: es gibt keine. § 174 BGB ist die einzige Vorschrift, die zur Unwirksamkeit der Erklärung eines Bevollmächtigten wegen einer fehlenden schriftlichen Vollmacht führen könnte.

[HansI]

Tja, da steht KÄUFER da, mit seinem Latein am Ende und hat es jetzt von zwei Anwälten, einmal so, einmal so gehört.