Mieterhöhung mit Mietspiegel einer Nachbarstadt haltbar ?

[Kitzblitz]

Erstmals können wir nun in diesem Jahr die Miete erhöhen - die letzte Mieterhöhung erfolgte durch den Vorbesitzer der Wohnung zum 1.04.2007.

Doch nun haben wir ein "klitzekleines" Problem. Womit sollen wir die Mieterhöhung begründen ?

Die Mieterin zahlt momentan für 60 qm und Garage 360 EUR/Monat. Die Wohnung hatte zuvor durch die Finanzierungsform des Vorbesitzers eine 10-jährige Sozialbindung (zum 1.04.2007 ausgelaufen).

Garagen werden wohl für 40 EUR/Monat vermietet. Verbleiben also 320 EUR/Monat für 60 qm Wohnfläche. Das wäre dann ein Mietzins von 5,33 EUR/qm und Monat !

Das Haus befindet sich in allerbester Wohnlage des Ortes. Vermietete Vergleichswohnungen sind außerhalb des Gebäudes schwerlich zu finden, da das Umfeld mit großzügigen Privathäusern bebaut ist.

Im Haus selbst gibt es insgesamt noch 3 weitere vergleichbare Wohnungen (Maisonetten mit ungefähr gleicher Größe) - die Wohnflächen und Mieten von 2 Wohnungen habe ich - der dritte Eigentümer möchte sich nicht zur Miete äußern.

Kann ich als Vergleichsobjekte auch solche aus schlechteren Wohnlagen nehmen, solange deren Mietzins über der unsrigen Wohnung liegt ?

Andererseits habe ich bei einer Mieterhöhung mit Vergleichsmieten datenschützerisch so meine Bedenken - schließlich geht es unsere Mieterin doch gar nichts an, was ihre Nachbarn an Miete zahlen.

Eleganter fände ich eine Begründung mit dem Mietspiegel.

Unsere Stadt selbst gibt leider keinen eigenen Mietspiegel heraus. Statt dessen wird aus einem Nachbarort der Mietspiegel herangezogen - so wurde erst im letzten Monat die Satzung unserer Stadt über die Begrenzung der Miethöhe bei öffentlich geförderten Wohnungen nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz neu gefasst. Darin wurde der Mietspiegel des Nachbarortes zur Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Miete gemacht.

Kann ich mich nun für meine Zwecke auch darauf stützen ? - Die Sozialbindung für die Wohnung ist seit 2007 gefallen.

Gehe ich mit den Eckdaten unserer Wohnung nun in den Mietspiegel des Nachbarortes, komme ich für

beste Lage auf 8,05 bis 9,05 EUR/qm
gute Lage auf 7,50 bis 8,40 EUR/qm
mittlere Lage auf 7,30 bis 8,20 EUR/qm.

Die Qualität der Lage könnte ich anhand der Grundstückspreise belegen.

Da die Miete 3 Jahre lang nicht erhöht worden ist, kann ich die vollen 20 % ausschöpfen und käme dann auf eine Kaltmiete inkl. Garage von 432,00 EUR, was nach Herausrechnung der Garage (40 EUR) einem Mietzins von 6,53 EUR/qm und Monat entsprechen würde - also noch meilenweit von dem entfernt, was der Mietspiegel zulassen würde.

Würdet Ihr unter diesen Voraussetzungen einfach mit dem Mietspiegel des Nachbarortes argumentieren ?

Wir gehen davon aus, dass unsere Mieterin mit unserem Mieterhöhungsschreiben gleich zum Mieterverein rennt und unsere Mieterhöhungsbegründung prüfen lässt. Unsere Sorge ist nun, dass der Mieterverein den Mietspiegel des Nachbarortes aus formalen Gründen ablehnen könnte und sich unsere Mieterhöhung dadurch um 3 Monate verzögert.

Andererseits ist unserer Mieterin durchaus bewusst, dass sie momentan sehr sehr günstig wohnt.

Ich bin gespannt auf Eure Meinungen.

Gruß aus'm Ländle
Ulrich

[lostcontrol]

Original von Kitzblitz
Unsere Stadt selbst gibt leider keinen eigenen Mietspiegel heraus. Statt dessen wird aus einem Nachbarort der Mietspiegel herangezogen

ist bei uns auch so, hab's erst neulich wieder auf dem rathaus erfragt.
unsere kleinstadt (16.000 einwohner) hat keinen eigenen mietspiegel, es wird der von der nahegelegenen kreisstadt abzüglich 10% hergenommen.
steht bei uns aber auch ganz offiziell auf der website der stadt.
und auf meine nachfrage wurde mir vom rathaus gesagt, dass ich darüber auch ein offizielles schreiben haben kann.

ich würde dir also raten auf dem rathaus nachzufragen, ob du ein entsprechendes schreiben bekommen kannst. das sollte dann wohl ausreichen.

[Kitzblitz]

Meine Frau war heute im Rathaus - der für solche Angelegenheiten zuständige Kämmerer war sogar anwesend - erfolgreich in unserem Sinne war sie jedoch nicht.

Ob eine Mieterhöhung in unserer Stadt durch Begründung mit dem Mietspiegel des Nachbarortes letztendlich vor Gericht Bestand hätte, hat der gute Mann einfach mal in Frage gestellt. Der Mieterbund würde hier wohl gleich auf Konfrontation gehen.

Eine Bescheinigung, dass der Mietspiegel des Nachbarortes auch in unserer Stadt Anwendung findet, wollte er auch nicht ausstellen.

Das dies so ist, lässt sich sogar in der Agenda 2004, die unsere Stadt herausgegeben hat, nachlesen. Nun bin ich etwas frustriert ...

[lostcontrol]

Original von Kitzblitz
Ob eine Mieterhöhung in unserer Stadt durch Begründung mit dem Mietspiegel des Nachbarortes letztendlich vor Gericht Bestand hätte, hat der gute Mann einfach mal in Frage gestellt.

klar, der darf ja auch keine rechtsauskünfte geben.

Original von Kitzblitz
Der Mieterbund würde hier wohl gleich auf Konfrontation gehen.

dann sei doch einfach mal so frech und frag beim mieterbund nach dem mietspiegel.
ich hab sowas auch schon mal gemacht - mir beim mieterbund auskünfte geholt, war kein problem. und - noch dreister - ich benutze regelmässig die zeitschrift des mieterbunds um mich über die neuesten tricks und kniffe zu informieren...

Original von Kitzblitz
Das dies so ist, lässt sich sogar in der Agenda 2004, die unsere Stadt herausgegeben hat, nachlesen.

2004 ist auch ein bisserl lang her, gell?
ich würd einfach mal bei jemand anderem nachfragen, z.b. beim stadtbauamt oder einfach bei der sekretärin in der zentrale...

[Kitzblitz]

@lostcontrol:

Deinen Hinweis einfach beim Mieterbund anzurufen finde ich gut - mache ich gleich am Donnerstag (morgen ist ja Feiertag im Ländle).

Bei uns im Rathaus werden grundsätzlich die Zuständigkeiten geprüft - dann landet man halt beim Kämmerer (gleichzeitig ist das auch der Leiter der Abteilung). Den Weg ist meine Frau heute bereits schon gegangen.

Die Agenda von 2004 müsste heute noch Gültigkeit haben, da es noch keine neuere gibt. Ich geh' am Donnerstag auch noch mal auf unseren Kämmerer los.

Wir haben ja noch ein paar Tage Zeit mit dem Mieterhöhungsschreiben.

An der dritten benachbarten Vergleichswohnung arbeite ich parallel auch noch - vielleicht bekomme ich die notwendigen Informationen doch noch vom Miteigentümer.

Gruß aus'm Ländle
Ulrich

Nachtrag: Ich habe gerade schon einmal mit dem Entwurf des Mieterhöhungsschreibens begonnen. Wie soll ich eigentlich damit umgehen, dass für die mitvermietete Garage gar keine Miete im Mietvertrag vereinbart worden ist ? - Dort steht bei Miete Garage: "-". Ist meine im Eröffungsbeitrag dargelegte Berechnungsweise richtig ?

[NicoMe]

Die Qualität der Lage könnte ich anhand der Grundstückspreise belegen.

Das kann man meiner Meinung nach nicht so ganz pauschal sagen. Grundstückspreise gehen von vielen Faktoren aus, und nicht alle sprechen die ganz persönlichen Faktoren des Interessenten an. Wenn ein Grundstück für ein Unternehmen eine gewisse Qualität darstellt tut es das nicht zwangsläufig auch für eine Privatperson. Ich zahle zum Beispiel wesentlich mehr für ein Grundstück auf dem ich schnellen Internetzugang habe um meine Uploads[ zu machen als für ein Grundstück auf dem ich nichtmal einen Telefonanschluss habe.

[Kitzblitz]

Das kann man meiner Meinung nach nicht so ganz pauschal sagen. Grundstückspreise gehen von vielen Faktoren aus, und nicht alle sprechen die ganz persönlichen Faktoren des Interessenten an. Wenn ein Grundstück für ein Unternehmen eine gewisse Qualität darstellt tut es das nicht zwangsläufig auch für eine Privatperson.

Es ging um die Vergleichswohnungen für eine konkrete, vermietete Wohnung - nicht um einen allgemeine Aussage. Bei Wohnimmobilien hängen Lage und Grundstückpreis direkt zusammen - zumindest im innerstädtischen Vergleich einer Kleinstadt.

Gruß aus'm Ländle
Ulrich

P.S.: Mein Problem mit der Vergleichswohnung hatte sich seinerzeit aber zerschlagen - ich habe nach Rücksprache mit dem Mieterverein den Mietspiegel einer Nachbargemeinde angewandt. Allein schon aus Gründen des Datenschutzes war es mir wichtig, meiner Mieterin nicht auch noch die Mieten ihrer direkten Nachbarn offen zu legen.