Mietminderung bei defekter Silikonfuge

[Ingenieuse]

Hallo,

ich bin ein wenig ratlos und eigentlich fast ohnmächtig vor Wut:

Ich habe eine Eigentumswohnung, die ich seit 2004 vermietet habe. Diese Mieter haben immer mal wieder Ansprüche gestellt, die ich immer zeitnah befriedigt habe, wie Modernisierung der Elektrik oder Austausch aller Zimmertüren, sogar ohne die Miete zu erhöhen.
Die Mieter haben ein innenliegendes Bad mit einer Dusche. Neben der Duschtasse befindet sich in einer Fliesenbreite eine Fläche, die leicht abgeschrägt ist, damit das Wasser besser ablaufen kann. Die Fläche entsteht, weil die Nische nicht ganz rechteckig ist. Die Nische wird von den Mietern seit Jahren zugestellt mit Shampooflaschen und diversen Duschschwämmen.
Immer wieder haben sie in den letzten Jahren das Problem gehabt, dass die Silikonfugen schimmeln. Vor ca. 4 Jahren habe ich das erste mal durch einen Fachbetrieb die Fugen erneuern lassen.
Das ganze hat bei diesen Mietern gerade mal 2 Jahre gehalten und dann waren sie wieder schimmelig. Ich habe ihnen gesagt, leider nur mündlich, dass sie die Shampooflaschen entfernen sollen und die Fugen nach dem Duschen abspülen sollen und ggf. trocken wischen sollen, damit es nicht noch einmal passiert.

Ich habe dann zum zweiten Mal die Fugen durch einen Fachbetrieb erneuern lassen.

Nun sprachen mich die Mieter im Sommer 2011 erneut an, es sei wieder alles schimmelig. Ich habe mir das Bad angesehen und wieder standen alle Flaschen auf den Fliesen und das Bad war ungepflegt. Ich habe den Mietern dann bei meinem Besuch mitgeteilt, dass ich nicht mehr die Fugen erneuere sondern dass es ein Mieterschaden ist, da sie wieder nicht ordnungsgemäß gereinigt worden sind und dass ein Silikonfuge länger als ein Jahr halten soll.

Sorry, liebe Mieter, meine Fugen im Bad sind 11 Jahre alt und ich wohne direkt unter Euch! Ich habe keinen Schimmel!

Jetzt kam am 20. Dezember ein Schreiben vom Mieterschutzbund mit der Aufforderun bis zum 31.12.2011 die Fugen instand zu setzen, ansonsten wird die Miete um 15 % gemindert.

Ich war schockiert.

Da ich keinen Formfehler machen wollte habe ich mir einen Termin bei meinem Anwalt besorgt, doch der hatte, wie so viele, zwischen den Tagen Betriebsferien. Ich bekam erst am 5. Januar einen Termin. Ich habe dies dem Mieterschutzbund mitgeteilt.

Selbst wenn ich einen Fachbetrieb beauftragt hätte, wären alle im Urlaub gewesen.

Ich war also beim Anwalt und er schrieb dem Mieterschutzbund zurück, dass es sich um einen Mieterschaden handelt und hat es direkt per Fax an den Mieterschutzbund gefaxt und das die Frist unverhältnismäßig kurz ist und in Anbetracht der üblichen Handwerkerferien zwischen den Tagen.

Heute bekam ich die Anwort vom Mieterschutzbund über den Anwalt mitgeteilt:

Miete wird rückwirkend zum 1. Januar um 50 Euro pro Monat gemindert.

Ich bin fassungslos. Ich werde natürlich morgen einen neuen Termin mit meinem Anwalt machen.

Ich habe im Internet nichts darüber gefunden. Das Duschen ist nicht beeinträchtigt, die Fuge ist dicht, denn schließlich würde ich es als erstes merken, da ich direkt unter meinen Mietern wohne.
Da ich in den letzten 4 Jahren die Fugen 2 Mal erneuert habe, sehe ich nicht ein jedes Jahr für das Fehlverhalten meiner Mieter zu bluten.

Was kann ich machen? Ist das gerechtfertigt?

Der Schimmel ist lediglich in der Silikonfuge, weder Fliesen noch Mörtelfugen sind betroffen. Man sieht dem Bad schon die Ungepflegtheit an. Die Mieter haben auch gesagt, dass sie nicht einsehen, nach jedem Duschen die Fugen mit klarem Wasser zu spülen geschweige denn zu trocknen, hätten sie schließlich noch nie gemacht.

Na toll.

Ich freue mich auf Ihre Hilfe.

Danke.

Mit freundlichen Grüßen

Inge

[Papabär]

Hehe, Klasse ... der Feind jeglicher Verbesserung:

... hätten sie schließlich noch nie gemacht.

Mit dem gleichen Argument kann man doch auch der Minderung widersprechen ... oder?


Nee, mal ganz im Ernst. Bei einem innenliegenden Bad ist die Wahrscheinlichkeit eindringender Feuchtigkeit ja verschwindend gering. Gut, Schimmel ist ein Minderungsgrund und solange der Mangel nicht beseitigt worden ist, kann der Mieter die Minderung auch rückwirkend geltend machen ... der Vermieter kann den ihm entstandenen Schaden beim Verursacher geltend machen.

Trotzdem ist ein Baumangel nicht gänzlich auszuschließen, wie ich kürzlich in einem ähnlichen Fall erfahren musste. Obwohl die Badlüftung eigentlich gut zog, wollte die Luftfeuchtigkeit nach dem Duschen einfach nicht sinken. Ein Türen-/Fensterbauer hat mich dann darauf gebracht, daß die relativ neue Badezimmertür dicht war und kein eingebautes Lüftungsgitter hatte. Da bei geschlossener Tür also keine trockene Luft in´s Badezimmer rein kam, konnte die Lüftung auch keine feuchte Luft herausbringen. Die Folge war Schimmel. Ein nachträglich eingebautes Lüftungsgitter (ca. 20,- € netto) hat das Problem dann endgültig beseitigt.

Da die Erneuerung von Silikonfugen ebenfalls nicht viel teurer ist, würde ich hier ein schweres Missverhältnis zwischen Wohnwert- und Mietminderung erkennen.

Für meinen Widerspruch zur Mietminderung würde ich auf eine Begründung jedoch erst einmal verzichten, sollte ich später doch einen Anwalt hinzuziehen wollen/müssen, will ich dem nicht von vorneherein die Argumente vermiesen.

Die Ablagerung von Shampoos & Schwämmen dürfte allerdings zum vertragsmäßigen Gebrauch der Dusche gehören.

Neu sind mir Handwerkerferien ... wenn meine Haus- Hof- und Wiesenhandwerker ohne Vertretung Ferien machen, dann haben die den letzten Auftrag von mir erhalten.

Ach ja, ... schau doch mal in den Mietvertrag rein ... enthält dieser ggf. eine Bagatellschadensklausel?

[Berny]

Hallo Inge,
Du hast bereits einen Anwalt mit der Vertretung Deiner Interessen beauftragt.
Was erwartest Du nun hier?
Hast Du von der fraglichen Stelle mal Fotos gemacht? Oder mindestens eine Skizze? Die würde Dir womöglich die kommende prozessuale Auseinandersetzung erleichtern.
Die Handwerkerrechnungen hast Du noch?

[Ingenieuse]

Hehe, Klasse ... der Feind jeglicher Verbesserung:

Mit dem gleichen Argument kann man doch auch der Minderung widersprechen ... oder?


Nee, mal ganz im Ernst. Bei einem innenliegenden Bad ist die Wahrscheinlichkeit eindringender Feuchtigkeit ja verschwindend gering. Gut, Schimmel ist ein Minderungsgrund und solange der Mangel nicht beseitigt worden ist, kann der Mieter die Minderung auch rückwirkend geltend machen ... der Vermieter kann den ihm entstandenen Schaden beim Verursacher geltend machen.

Trotzdem ist ein Baumangel nicht gänzlich auszuschließen, wie ich kürzlich in einem ähnlichen Fall erfahren musste. Obwohl die Badlüftung eigentlich gut zog, wollte die Luftfeuchtigkeit nach dem Duschen einfach nicht sinken. Ein Türen-/Fensterbauer hat mich dann darauf gebracht, daß die relativ neue Badezimmertür dicht war und kein eingebautes Lüftungsgitter hatte. Da bei geschlossener Tür also keine trockene Luft in´s Badezimmer rein kam, konnte die Lüftung auch keine feuchte Luft herausbringen. Die Folge war Schimmel. Ein nachträglich eingebautes Lüftungsgitter (ca. 20,- € netto) hat das Problem dann endgültig beseitigt.

Da die Erneuerung von Silikonfugen ebenfalls nicht viel teurer ist, würde ich hier ein schweres Missverhältnis zwischen Wohnwert- und Mietminderung erkennen.

Für meinen Widerspruch zur Mietminderung würde ich auf eine Begründung jedoch erst einmal verzichten, sollte ich später doch einen Anwalt hinzuziehen wollen/müssen, will ich dem nicht von vorneherein die Argumente vermiesen.

Die Ablagerung von Shampoos & Schwämmen dürfte allerdings zum vertragsmäßigen Gebrauch der Dusche gehören.

Neu sind mir Handwerkerferien ... wenn meine Haus- Hof- und Wiesenhandwerker ohne Vertretung Ferien machen, dann haben die den letzten Auftrag von mir erhalten.

Ach ja, ... schau doch mal in den Mietvertrag rein ... enthält dieser ggf. eine Bagatellschadensklausel?

Zwischen den Tagen haben unsere Handwerker nur Notdienst und nutzen die Zeit für Betriebsferien, was eigentlich auch dem Bau auch allgemein bekannt ist. Als Notdiensteinsatz sehe ich das nicht.

Ebenso habe ich einen elektrischen Lüfter im Bad. Die Fugen sind jedoch versifft mit Shampooresten und sonstigen Zeug. Die werden kaum sauber gemacht. Ich sehe nicht ein fast jedes Jahr Fugen zu erneuern!

[Ingenieuse]

Hallo Inge,
Du hast bereits einen Anwalt mit der Vertretung Deiner Interessen beauftragt.
Was erwartest Du nun hier?
Hast Du von der fraglichen Stelle mal Fotos gemacht? Oder mindestens eine Skizze? Die würde Dir womöglich die kommende prozessuale Auseinandersetzung erleichtern.
Die Handwerkerrechnungen hast Du noch?

Ich will mein Gewissen beruhigen, da ich erst nächste Woche einen Termin beim Anwalt bekomme. Ich habe Fotos gemacht und die liegen dem Anwalt vor sowie die Handwerkerrechnungen.