Mietmängel - vorgehensweise

[J308]

Hallo Zusammen!
Bin neu hier und suche ein paar antworten, weil ich erst seit 3 Monate eine Wohnung besitze (geerbt), und jetzt ein paar Fragen sich auftürmen.

Angefangen hat es damit, das just zum Erbe ein neuer Mieter in die Wohnung eingezogen ist. Dieser wurde noch von meinem Vater persönlich ausgewählt.

Als er eingezogen ist, konnte er jedoch die Kaution nicht sofort zahlen. Obwohl dies anders Vertraglich geregelt war. Aber es gibt ja die Möglichkeit, die Kaution in Raten zu Zahlen. Also haben wir vereinbart, die Kaution in 3 Monatsschritten zu je 1/3 zu empfangen und die erste Rate wurde auch gleich Bar hinterlegt. Die zweite Rate wurde jedoch schon nicht mehr gezahlt und steht aus, sollte anfang Januar kommen.
Auf persönlicher Rückfrage keine Antwort hierzu.

Nach kurzer Zeit (ca. 3 Wochen) wurden Mietmängel in der Wohnung vom Mieter beansprucht, welche ich nicht nachvollziehen kann, da die Wohnung noch recht neu ist (10 Jahre) und vor dem Vermieten noch von mir und meinem Vater sowie z.T. Handwerker eigenhändig renoviert wurde.
u.a. wird bemägelt, das die Fenster und Balkontüren "ziehen". Wobei auch dies 10 Jahre alte Plastiktüren sind, nicht verzogen, leicht zu schließen, und doppeltverglast.
Ich kann mir nicht vorstellen, das es hier großartig zieht, eher im normalen Umfang.
Jetzt droht der Mieter damit die Miete zu kürzen.

Deshalb meine Fragen:

1. Wie soll ich mich mit der Kaution verhalten, schriftlich fordern?
2. Mängel: Kann der Mieter einfach die Miete kürzen?
In welchen Umfang?
Ab wann?
Muss vorher ein schriftverkehr erfolgen, oder kann der Mieter einfach die Zahlung kürzen?
Wie ist mein Vorgehen? Bzw. ist die Beiweislast bei mir, oder beim Mieter?

Ich sage schonmal im Vorfeld Danke für Antworten!
Da das Erbe recht überraschend kam, bin ich noch total unvorbereitet auf solche Fragen, ich versuche mich eh schon parallel zum Studium in das Thema einzulesen, aber diese recht aktuell und brisanten Fragen wollte ich hier einfach mal stellen.

Vielen Dank fürs helfen,
Johannes

[Pharao]

Deshalb meine Fragen:

1. Wie soll ich mich mit der Kaution verhalten, schriftlich fordern?
2. Mängel: Kann der Mieter einfach die Miete kürzen?
In welchen Umfang? Ab wann? Muss vorher ein schriftverkehr erfolgen, oder kann der Mieter einfach die Zahlung kürzen?

Hi,

meiner Meinung nach berechtigt dich die Nichtzahlung der Kautionsraten zu einer Abmahnung, wo du den Mieter aufforderst innerhalb einer Frist diese zu hinterlegen.

Normalerweise muss der Mieter erstmal dich auf die Mängel aufmerksam machen. Nur wenn du nicht reagierst in angemessener Zeit, nur dann berechtigt ihn das m.E. zu Mietminderung.

Wenn der Mieter hier aber zuunrecht Kürzungen vornimmt bzw auch zu hohe Kürzungen, dann kannst du ihm ggf Kündigen (hier käme zu dem Betrag ggf auch die ausstehende Kaution dazu). Hier empfehle ich aber anwaltliche Hilfe bzw ein Vermieterverein.

Schau dir also den angeblichen Schaden an und ggf. wiederspreche der Mietminderung !

[J308]

Hallo Pharao!

Danke für die schnelle Antwort!
Hat mir schon mal weitergeholfen um die Lage einfach mal einzuschätzen!

Eine weitere hätte ich allerdings noch:
Wer ist in der Nachweißpflicht, wenn der Mieter das "ziehen" durch Fenster + Türen nach wie vor beanstanden würde, muss ich mit Hilfe eines Handwerkers, Messdienst oder wie auch immer das Beweisen können, oder muss der Mieter dies Nachweisen können?
Das erschließt sich mir noch nicht wirklich. Wenn ich in der Verantwortung bin:
Wer kann mir dort eine Messung vornehmen? Die Firma die die Fenster eingebaut hat eventuell?

Danke,
Johannes

[RMHV]

Hallo Pharao!

Danke für die schnelle Antwort!
Hat mir schon mal weitergeholfen um die Lage einfach mal einzuschätzen!

Da habe ich doch beträchtliche Zweifel. Die Antwort war nämlich zum Teil unvollständig und zu Teil unzutreffend.

meiner Meinung nach berechtigt dich die Nichtzahlung der Kautionsraten zu einer Abmahnung, wo du den Mieter aufforderst innerhalb einer Frist diese zu hinterlegen.

Zu einer Abmahnung gehört, neben der Beschreibung des Fehlverhaltens und der Fristsetzung, auch noch die Beschreibung der drohnenden Konsequenzen bei weiterer Nichterfüllung der Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. M.a.W.: dem Mieter muss auch noch die Kündigung angedroht werden.

Normalerweise muss der Mieter erstmal dich auf die Mängel aufmerksam machen. Nur wenn du nicht reagierst in angemessener Zeit, nur dann berechtigt ihn das m.E. zu Mietminderung.

Völlig daneben...
Das Minderungsrecht ergibt sich aus § 536 Abs. 1 BGB unmittelbar dann, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit mehr als nur unerheblich herabsetzt. Dazu muss weder zwingend eine Mängelanzeige noch eine Fristsetzung erfolgen. Dieses Recht ist nach § 536c Abs. 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter durch die Unterlassung einer Mängelanzeige keine Kenntnis von dem Mangel hat und deswegen keine Abhilfe schaffen konnte.

Wenn der Mieter hier aber zuunrecht Kürzungen vornimmt bzw auch zu hohe Kürzungen, dann kannst du ihm ggf Kündigen (hier käme zu dem Betrag ggf auch die ausstehende Kaution dazu). Hier empfehle ich aber anwaltliche Hilfe bzw ein Vermieterverein.

Dass ungerechtfertigte Minderungen ein Grund für eine Kündigung wegen Zahlungsverzug sein können, ist zutreffend. Nicht zutreffend ist allerdings, dass eine ausstehende Kaution beim Zahlungsrückstand zu berücksichtigen wäre.

Eine weitere hätte ich allerdings noch:
Wer ist in der Nachweißpflicht, wenn der Mieter das "ziehen" durch Fenster + Türen nach wie vor beanstanden würde, muss ich mit Hilfe eines Handwerkers, Messdienst oder wie auch immer das Beweisen können, oder muss der Mieter dies Nachweisen können?
Das erschließt sich mir noch nicht wirklich. Wenn ich in der Verantwortung bin:
Wer kann mir dort eine Messung vornehmen? Die Firma die die Fenster eingebaut hat eventuell?

Im Streitfall wird der Vermieter auf Zahlung klagen. Der Mieter wird die Berechtigung einer Minderung zu beweisen haben. Man könnte also einfach abwarten, was der Mieter in einem Prozess liefert. Trotzdem wird es sinnvoll sein, den behaupteten Mangel unmittelbar nach der Anzeige des Mieters zu prüfen. Diese Prüfung sollte sinnvollerweise von einem Dritten und nicht vom Vermieter durchgeführt werden. Eine Besichtigung durch die Fensterbaufirma wäre schon mal gut. Noch besser wäre allerdings ein Fensterbauer, der die streitgegenständlichen Fenster nicht geliefert hat. Damit hätte man im Prozess einen - sogar fachkundigen - Zeugen.

[Pharao]

RMHV;

ich bedanke mich für deine Richtigstellung & Verbesserung. Durch nachlesen in entsprechenden §§ muss ich dir hier voll zustimmen.

Allerdings ist die nicht Zahlung der Kautionsrate als Vertragsverstoß anzusehen und m.E. dadurch dann durchaus als Rückstand zu betrachten. Ob man das nun dazu zählen darf zu anderen Rückständen, kann ich nicht sicher sagen. Ich meine aber hier "ja".

Trotz alledem ergibt sich aber aus dem § 551 BGB und §569 BGB Abs. 3 Nr. 1, das eine Kündigung durchaus möglich ist, wenn der Mieter bei der Kaution sich im Rückstand mit mehr als einer Monatsmiete befindet.

[Berny]

Pharao:

"Allerdings ist die nicht Zahlung der Kautionsrate als Vertragsverstoß anzusehen"
Jawoll.

"m.E. dadurch dann durchaus als Rückstand zu betrachten. Ob man das nun dazu zählen darf zu anderen Rückständen, kann ich nicht sicher sagen. Ich meine aber hier "ja"."
Ich meine Nein. Begründung folgt.

"Trotz alledem ergibt sich aber aus dem § 551 BGB"
lediglich, wie die Mietsicherheit zu leisten und ob sie zu verzinsen ist.

"und §569 BGB Abs. 3 Nr. 1, das eine Kündigung durchaus möglich ist, wenn der Mieter bei der Kaution sich im Rückstand mit mehr als einer Monatsmiete befindet."
Nöö, sondern von lfd. Mietzahlungen ist die Rede.

Der VM kann also auf die fehlende Kaution klagen.
Bei den lfd. Mietzahlungen wird sich dann herausstellen, auf welches Früchtchen er hereingefallen ist... Bei 2 Brutto-MM Rückstand empfehle ich fristlose Kündigung.

[Pharao]

Nöö, sondern von lfd. Mietzahlungen ist die Rede.

Hmm ?

Berny,

Aber was wäre mit dem §543 BGB Abs3, wo es heißt:

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Und wenn bei Mietschulden hier ein wichtiger Grund für die Kündigung gegeben ist (was ja unstrittig seinen dürfte), dann müsste das doch auch vergleichbar sein, wenn in dem §543 BGB Abs3 auch von "wichtigen Gründen" die Rede ist. Oder nicht ?

[Berny]

Aber was wäre mit dem §543 BGB Abs3, wo es heißt:
Und wenn bei Mietschulden hier ein wichtiger Grund für die Kündigung gegeben ist (was ja unstrittig seinen dürfte), dann müsste das doch auch vergleichbar sein, wenn in dem §543 BGB Abs3 auch von "wichtigen Gründen" die Rede ist. Oder nicht ?

Mein Kenntnisstand ist der, dass Du zwar mit Kündigung drohen kannst, aber ob das "durchgeht", ist eine andere Sache.
jedenfalls kannste einen Mahnbescheid beantragen, wenn der Mieter mit Betriebskostennachzahlungen, Kautionsrestzahlungen oder anderen berechtigten Forderungen im Rückstand ist.

[RMHV]

... Durch nachlesen in entsprechenden §§ muss ich dir hier voll zustimmen.

Nachlesen war schon mal eine gute Idee...

Allerdings ist die nicht Zahlung der Kautionsrate als Vertragsverstoß anzusehen und m.E. dadurch dann durchaus als Rückstand zu betrachten. Ob man das nun dazu zählen darf zu anderen Rückständen, kann ich nicht sicher sagen. Ich meine aber hier "ja".
Trotz alledem ergibt sich aber aus dem § 551 BGB und §569 BGB Abs. 3 Nr. 1, das eine Kündigung durchaus möglich ist, wenn der Mieter bei der Kaution sich im Rückstand mit mehr als einer Monatsmiete befindet.

Und wie kann man zu so einer Meinung kommen? Ausgewürfelt?

§ 551 BGB gibt für eine Kündigung überhaupt nichts her. § 569 BGB konkretisiert die Vorschriften des § 543 BGB.

In beiden Vorschriften ist nur von Verzug mit Mietzahlungen die Rede und keineswegs von der Summe sämtlicher Ansprüche des Vermieters. Zahlungsverzug als Kündigungsgrund kann daher nur bei einem entsprechenden Rückstand mit Miete in Betracht kommen und Kaution ist nun mal keine Miete.

Nichtzahlung der Kaution ist durchaus auch ein Kündigungsgrund. Nur eben eben anderer und hier ist, anders als beim Zahlungsverzug, eine Abmahnung zwingend erforderlich.

Die beiden möglichen Kündigungsgründe kann man aber keinesfalls in einen Topf werfen, kräftig umrühren und dann Kaution zur Miete machen.

[J308]

@Berny, Pharao, RHMV:
Danke wieder für die schnellen Antworten. Gerade danke für die einzelnen Ausführungen und Differenzierungen.

Für mich stellt sich jetzt die Frage:
Kündigung androhen, ja oder nein? (Bzgl. der Kaution)
Ich rechne fest damit, das der Mieter zum nächsten Termin, das wäre der 2.2. die Warmmiete überweist, allerdings glaube ich mit 100% Sicherheit, das der Kautionsanteil wieder nicht kommt, da er dies in einer SMS bereits "angedroht" hat.
(Verhalt: Er bekommt die Kaution von seinem Vorvermieter nicht, ich sollte ihm eine Bescheinigung schreiben über das Zustandekommen des Mietverhältnisses, was ich nicht machen werde, weil der Mieter die Tatsachen verdreht und von mir eine Bescheinigung will, die nicht der Wahrheit entspricht.
Inzwischen habe ich auch den vormaligen Vermieter kontaktieren können, der im Rechtsstreit mit meinem neuen Mieter ist. Mit diesem Rechtsstreit will ich nichts zu tun haben, deswegen schreibe ich ihm auch keine Bescheinigung über irgendwas...).

Verzwickte Angelegenheit, mein Vater ist damals wohl auf den Mieter reingefallen,
weil er ein Beamter ist. Und Beamte bekommen ja monatlich ihr Gehalt...
Nur, was sie damit machen ist wohl immer eine andere Sache. Leider.

MFG, Johannes

[Berny]

J308:

"Kündigung androhen, ja oder nein? (Bzgl. der Kaution)"
Würde ich nicht machen, "am-Rad-drehen", bringt ja doch nichts.

"Ich rechne fest damit, das der Mieter zum nächsten Termin, das wäre der 2.2. die Warmmiete überweist, allerdings glaube ich mit 100% Sicherheit, das der Kautionsanteil wieder nicht kommt, da er dies in einer SMS bereits "angedroht" hat."
Ich hatte mal das gleiche Problem mit einem Mieter wie folgt gelöst: Die Betriebskostenvorauszahlungen waren zu hoch berechnet, und somit waren dann die jährlichen Rückzahlungen geeignet, den Kautionsrückstand innerhalb von drei Jahren abzubauen.

"Er bekommt die Kaution von seinem Vorvermieter nicht, ich sollte ihm eine Bescheinigung schreiben über das Zustandekommen des Mietverhältnisses, was ich nicht machen werde, weil der Mieter die Tatsachen verdreht und von mir eine Bescheinigung will, die nicht der Wahrheit entspricht."
Den Abschluss eines Mietvertrages kannste ihm doch bescheinigen, oder...?

"Inzwischen habe ich auch den vormaligen Vermieter kontaktieren können, der im Rechtsstreit mit meinem neuen Mieter ist. Mit diesem Rechtsstreit will ich nichts zu tun haben, deswegen schreibe ich ihm auch keine Bescheinigung über irgendwas...)."
Die obige Bescheinigung ist doch kein Eingriff in einen Rechtsstreit...!
Vielleicht erreichst Du aber dadurch, dass der streitsüchtige beamtete Mieter sich Dir gegenüber etwas konzilianter verhält...

[Pharao]

Hi J308,

das der Ex-Vermieter seine Kaution noch einbehält stellt keinen Grund dar, warum du jetzt hier das nachsehen haben musst bzw rechtfertigt nicht den Mieter zu nicht-Zahlung.

Da der Mieter ja bemängelt, unter Androhung der Mietminderung, das es "zieht" an Türen, ect, würde ich an deiner Stelle hier mir das schon mal anschauen, denn es könnte ggf wirklich ja auch sein, das die Dichtungen defekt sind und somit evtl es wirklich zieht. Das wäre aber gerade bei neuen Kunststoff-Fenster ein Mangel den du schnell abstellen könntest.

Als Hinweis noch: Falls in der Mietswohnung eine Etagen-Gastherme betrieben wird, dann müssen zum Teil die Dichtungen undicht sein ! Hier ist oft Interessant, wer an welchen Schornstein hängt bzw wieviele. In dem Fall erkundigt ihr euch am besten dann beim Schornsteinfeger.

Wenn der Mangel also berechtigt wäre, dann könnte man ggf über die Kautionsrate mal reden (also da wäre ich eher dann Kulant). Wenn der Mangel aber unberechtigt ist, dann würde ich hier auch ihm in keiner Weise entgegen kommen und empfehle dir dann anwaltliche Hilfe. Denn dann zeigt das ja eher, das der Mieter hier entweder kein Geld hat oder einfach nicht zahlen will.

[ObiWan]

Als Hinweis noch: Falls in der Mietswohnung eine Etagen-Gastherme betrieben wird, dann müssen zum Teil die Dichtungen undicht sein ! Hier ist oft Interessant, wer an welchen Schornstein hängt bzw wieviele. In dem Fall erkundigt ihr euch am besten dann beim Schornsteinfeger.

Hallo Pharao,
könntest Du das bitte noch einmal etwas genauer ausführen?

Gruß
ObiWan

[Berny]

Hallo Pharao,
könntest Du das bitte noch einmal etwas genauer ausführen?
Gruß
ObiWan

Würde mich auch sehr interessieren, vor allem, welche Dichtungen er meint. Meine von Junkers ist nämlich 26 Jahre alt.

[Pharao]

Hallo Pharao,
könntest Du das bitte noch einmal etwas genauer ausführen?

Hi,

ich möchte nichts falsches sagen, jedoch war bei uns eine Auflage, das in dem Raum wo die Gastherme hängt, die Fensterdichtung undich seinen muss (u.a wurden in der Wohnung auch neue Fenster eingebaut).

Warum, weshalb, weswegen der Schornsteinfeger dies verlangte, kann ich nicht mehr sicher wiedergeben. Ich weis nur noch das je nach Model der Gastherme eine gewisse Kubikanzahl an Raumluft zu Verfügung stehen muss. Auch Lüfter wie zB Dunstabzugshauben die nach außen die Luft absaugen oder in innenliegenden Bäder/WC wo ein Abluftlüfter installiert sind, machen hier Probleme. Anscheinend können dadurch die Abgase der Therme in die Wohnung gelangen.

Würde mich auch sehr interessieren, vor allem, welche Dichtungen er meint. Meine von Junkers ist nämlich 26 Jahre alt.

Es geht hier um Fensterdichtungen.

[ObiWan]

Hallo Pharao,

jetzt weiß ich was Du meinst, kann Dir aber nicht zustimmen.

Es ist korrekt, dass die Therme für den ordnungsgemäßen Betrieb, eine gewisse Kubikmeterzahl Raumluft benötigt.
Dazu ist es allerdings ausreichend, in der Badezimmertür, natürlich nur wenn die Therme auch im Badezimmer montiert ist (ggf. auch in weiteren Zimmertüren), Lüftungsgitter einzubauen.

Das ist ausreichend!

Es kann ja schließlich nicht zielführend sein, erst aufwendig zu isolieren, um dann absichtlich Kältebrücken an den Fenstern einzubauen.

Gruß
ObiWan

[Pharao]

Hi ObiWan,

wie schon gesagt, ich möchte jetzt hier nichts falsches sagen, aber in dem korektem Fall war das eine Auflage vom Schornsteinfeger. Evtl lag das daran, das die benötigte Kubikanzahl von Raumluft nicht ausreichend war oder ..... sorry, ich weis es nicht mehr.

[Mieter1962]

Ich hab jetzt aus Zeitgründen erstmal noch nicht alles gelesen. Aber ich würde noch gerne was zu der nicht erfolgten Kautionszahlung als Kündigungsgrund schreiben:

Und zwar kann man nicht wegen dieser offenen Forderung kündigen. Genausowenig wie man wegen Rückständen aus Nebenkostenabrechnungen kündigen kann. Man kann dies allenfalls abmahnen, und einklagen.
Auch sind Mietminderungen kein Kündigungsgrund. Man kann sich zwar gerichtlich streiten ob überhaupt ein Grund vorlag und ob die Höhe der Minderung angemessen war. Aber im schlimmsten Fall (wenn sich heraus stellt, dass z.B. die Minderung zu groß war) müsste der Mieter die zuviel geminderte Miete nachzahlen.

Ein Tip wäre aber: Wenn der Mieter bei seinen Überweisungen nicht im Verwendungsweeck angibt, dass es z.B. Miete und NK für Febr. 2012 sind, kannst du bei der nächsten Überweisung die Zahlung auf die älteste Schuld anrechnen. Also auf die Kaution. Ganz nebenbei kommt so dann ein tatsächlicher Mietrückstand zustande, den du dann anmahnen kann, und wo auch die Drohung mit Kündigung für den Mieter real wird.

[Pharao]

Und zwar kann man nicht wegen dieser offenen Forderung kündigen. Genausowenig wie man wegen Rückständen aus Nebenkostenabrechnungen kündigen kann. Man kann dies allenfalls abmahnen, und einklagen.
Auch sind Mietminderungen kein Kündigungsgrund.

Hi,

hier kann ich dir ggf. zick Urteile dazu posten die was anderes dazu sagen ......
Auch kann ich dir zick Beiträge von Haus&Grund oder von Mietervereinen dazu posten, die auch zu einem anderen Ergebnis kommen .....

[Berny]

Hi,
hier kann ich dir ggf. zick Urteile dazu posten die was anderes dazu sagen ......
Auch kann ich dir zick Beiträge von Haus&Grund oder von Mietervereinen dazu posten, die auch zu einem anderen Ergebnis kommen .....

Das bezweifele ich.