Mietminderung wg. zu hoher NK aufgrund alter Heizung

[oengel]

Hallo zusammen,
ich vermiete eine gutausgestattete 2 Zim Wohnung (neue Fenster, neuer Boden, etc.)
aus diesem Grund konnte ich die Wohnung relativ "gut" vermieten, d.h. der Mieter akzeptierte das obere Level vom Mietspiegel.
Einzige Mako ist die Heizung, bzw. das Heizsystem. Hier kommt noch ein sog. Einrohrheizsystem zum Einsatz. Daher ist der (Grund-)Verbrauch relativ hoch, vorallem auch wenn der Mieter wenig heizt. Verdunster befinden sich keine an den Heizkörpern.

Nun hat der Mieter 15% Mietminderung angekündigt, weil nach seinen Aussagen, auch lt. seinen Worten, nachweisbar) der Verbrauch vergleichbar mit einer größeren 3 Zim Wohnung ist, obwohl er wenig heizt.

Kommt er damit durch?

Vielen Dank und Grüße
OE

[pragmatiker]

nein, allerdings kann er die heizkostenabrechnung um 15% mindern, wenn keine verbrauchsabrechnung stattfindet. sie schrieben, sie hätten keine verdunster an den heizkörpern. wie können sie dann abrechnen ? oder wohnen sie in einem selbstbewohnten 2-familienhaus mit dem mieter und haben es so vereinbart ?
wenn nicht, empfehle ich die lektüre der heizkostenverordnung.

[oengel]

Vielen Dank für die schnelle Antwort,
abgerechnet bzw. abgelesen wird durch den örtlichen Energieversorger (Gas)
Das Problem, ist nicht das Ablesen oder Messen der Einheiten, diese sind richtig sondern vielmehr die Methode des Heizens bzw. Messens.
Man muss sich das folgendermaßen vorstellen: Jede Wohnung wird mit einem sog. Ein-Rohr-Heizsystem beheizt. D. h. Jede Wohnung besitzt einen Verbrauchszähler am Eingang, dieser misst die Differenz vom Heizungswasser also die Heizleistung in kwh. Dabei tritt folgende Problematik auf: Das Heizungswasser hat mit Eintritt in eine beliebige Wohnung beispielsweise 90 Grad. Das Wasser fliesst als Kreislauf durch die ganze Wohnung, nur wenn ein Heizkörper aufgedreht ist, fließt das Wasser durch diesen. Am Ende hat das Wasser beispielsweise 70 Grad. Diese Differenz wird in KWH gemessen. Daraus ergeben sich dann auch die Verbrauchswerte. Nur für den Mieter verhält es sich dann so, dass selbst bei komplett abgedrehten Heizkörpern ein Wärmeverlust und somit Verbrauchswerte ergeben. Die teilweise lt. seinen Aussagen nicht unerheblich sind. Weil ja ein Heizfluss stattfindet, nämlich bis zum Heizkörper aber ohne diesen zu erhitzen, ist ja abgedreht...

Wo kann ich die Heizkostenverordnung einsehen?

MFG
OE

[armeFrau]

tja...hat der Mieter sich denn nicht vor Abschluß des Mietvertrages mit dem dort vorhandenen Heizsystem vertraut gemacht wenn er sich schon so gut auskennt.
Vielleicht hätte er dann besser eine andere Wohnung angemietet, mit einem anderen System, eines, dass ihm genehm ist.
Grundsätzlich denke ich, man kann doch nicht etwas anmieten und dann an den vorhandenen Gegebenheiten und Tatsachen der Wohnung rummäkeln und mindern!
Vertrag ist Vertrag

[Thomas76]

Original von oengel
Nun hat der Mieter 15% Mietminderung angekündigt, weil nach seinen Aussagen, auch lt. seinen Worten, nachweisbar) der Verbrauch vergleichbar mit einer größeren 3 Zim Wohnung ist, obwohl er wenig heizt.

Kommt er damit durch?

Meiner Meinung nach nicht.Die Heizanlage ist wie sie ist, wenn das dem Mieter nicht zusagt, muß er sich nach einer anderen Wohnung mit anderem Heizsystem umsehen.

Ist denn die Höhe der Heiznebenkosten einigermaßen angebracht ? Wenn nämlich die Vorauszahlungen für die Heizkosten so niedrig sind, das sie niemals die tatsächlichen Heizkosten decken, könnte der Mieter evtl. hier einen Hebel zur Mietminderung ansetzen.

Darüber hinaus könnte man sich bei diesem doch eher "ungerechten" Beheizungssystem überlegen, ob man nicht an den Heizkörpern elektronische Heizkostenverteiler installieren und über eine Firma ablesen&abrechnen läßt.Dann würde der Verbrauch exakt erfasst.Allerdings gibt es auch hier, wie bei jedem Heizsystem Grundkosten, die unter den Mietern aufgeteilt werden.

[oengel]

Ok hört sich schonmal vermieterfreundlich an! Aber was heißt Vertrag ist Vertrag? Hier werden doch nur die Höhe der NK festgestzt.

[Kitzblitz]

Original von oengel
... D. h. Jede Wohnung besitzt einen Verbrauchszähler am Eingang, dieser misst die Differenz vom Heizungswasser also die Heizleistung in kwh. Dabei tritt folgende Problematik auf: Das Heizungswasser hat mit Eintritt in eine beliebige Wohnung beispielsweise 90 Grad. Das Wasser fliesst als Kreislauf durch die ganze Wohnung, nur wenn ein Heizkörper aufgedreht ist, fließt das Wasser durch diesen. Am Ende hat das Wasser beispielsweise 70 Grad. Diese Differenz wird in KWH gemessen. Daraus ergeben sich dann auch die Verbrauchswerte. Nur für den Mieter verhält es sich dann so, dass selbst bei komplett abgedrehten Heizkörpern ein Wärmeverlust und somit Verbrauchswerte ergeben. Die teilweise lt. seinen Aussagen nicht unerheblich sind. ...

Dein Mieter scheint ja ein schlaues Kerlchen zu sein.

Wenn jede Wohnung einzeln mit einem Einrohrsystem angefahren wird und der Wärmeverlust gemessen wird, kann bei abgeschalteten Heizkörpern auch kein Heißwasser durch das Einrohrsystem fließen - es wird nichts gemessen.

Der Mehrverbrauch tritt dadurch auf, dass bei Einschalten z.B. des letzen Heizkörpers in der Kette auch die ersten Heizkörper mitlaufen müssen, auch wenn diese gar nicht benötigt werden.

Ob es sich bei der Heizungsanlage nun um ein Ein- oder Zweirohrsystem handelt, dürfte bei der Wohnungsbesichtigung nicht aufgefallen sein.

Das Einrohrsystem war zum Zeitpunkt seiner Erbauung sicherlich Stand der Technik. Durch die Einordnung in der richtigen Baujahrsklasse des Mietspiegels müsste dieser Stand der Technik im weitesten Sinne auch berücksichtigt sein.

Der Mieter hat hier wenig Chancen. Gemietet wie gesehen - als versteckten Mangel kann man ein Einrohrsystem nicht betrachten. Wenn die Nebenkostenvorauszahlung nicht maßlos untertrieben ist (um einem potentiellen Mieter z.B. u.a. günstige Heizkosten vorzugaukeln) muss sich der Mieter mit der Situation abfinden - falls nicht, kann er ja ausziehen. Ich würde mich da auf keine Diskussionen einlassen.

[Thomas76]

Original von Kitzblitz
Wenn jede Wohnung einzeln mit einem Einrohrsystem angefahren wird und der Wärmeverlust gemessen wird, kann bei abgeschalteten Heizkörpern auch kein Heißwasser durch das Einrohrsystem fließen - es wird nichts gemessen.

Also so wie ich das verstehe, ist es bei dem Einrohrsystem so, das es schon einen Kreislauf gibt, nur nicht auf zwei Rohre verteilt, wie man es von zeitgemäßen Heizungsanlagen kennt, sondern eben nur auf ein Rohr.

Aber das hängt wohl davon ab, wie es im Detail gebaut ist.

Original von KitzblitzDer Mehrverbrauch tritt dadurch auf, dass bei Einschalten z.B. des letzen Heizkörpers in der Kette auch die ersten Heizkörper mitlaufen müssen, auch wenn diese gar nicht benötigt werden.

Das dürfte auch abhängig von der Bauart sein.Die Heizkörper sind entweder hintereinander geschaltet oder jeder Heizkörper hat seinen eigenen Anschluß an die Heizleitung.Im Falle von ersterem hättest du recht.

[armeFrau]

Der Verbrauchszähler am Eingang der jeweiligen Wohnung bestimmt die Höhe des Verbrauches und somit der Heizkosten?

Also, ich denke mal grundsätzlich, wenn der Mieter sich mit so etwas auskennt, sollte er genaue Fragen über das jeweilige Heizsystem einer Wohnung auch stellen.
Denn dann kann er entscheiden, welche Wohnung er mit welchem Heizsystem warum auch immer anmieten möchte.
Hat er das getan, sich genau über das System der Heizung zu informieren, bei Abschluß des Mietvertrages?

[Kitzblitz]

Original von Thomas76

Original von Kitzblitz
Wenn jede Wohnung einzeln mit einem Einrohrsystem angefahren wird und der Wärmeverlust gemessen wird, kann bei abgeschalteten Heizkörpern auch kein Heißwasser durch das Einrohrsystem fließen - es wird nichts gemessen.

Also so wie ich das verstehe, ist es bei dem Einrohrsystem so, das es schon einen Kreislauf gibt, nur nicht auf zwei Rohre verteilt, wie man es von zeitgemäßen Heizungsanlagen kennt, sondern eben nur auf ein Rohr.

Aber das hängt wohl davon ab, wie es im Detail gebaut ist.
...

Du hast Recht, gebräuchlicher als das von mir beschriebene Einrohrsystem ist ein solches bei dem der Heizkörper quasi als Bypass zum Heizungsrohr angeschlossen ist.

Original von Thomas76
,,,

Original von KitzblitzDer Mehrverbrauch tritt dadurch auf, dass bei Einschalten z.B. des letzen Heizkörpers in der Kette auch die ersten Heizkörper mitlaufen müssen, auch wenn diese gar nicht benötigt werden.

Das dürfte auch abhängig von der Bauart sein.Die Heizkörper sind entweder hintereinander geschaltet oder jeder Heizkörper hat seinen eigenen Anschluß an die Heizleitung.Im Falle von ersterem hättest du recht.

Bei der zweiten Variante fließt tatsächlich auch Heißwasser durch die Einrohrleitung, wenn alle Heizkörper ausgedreht sind. Der Wärmeverlust wird vom Meßgerät erfasst.

Für eine gewisse Grunderwärmung der Räume sollte der Mieter allerdings schon sorgen, damit die Wohnung nicht vollständig auskühlt.

Egal welches System ausgeführt ist: Der Mieter kann damit m.E. keinen haltbaren Abzug an der Nebenkostenabrechnung machen.

Wenn mann den Pfad "gemietet wie besichtigt" verlässt, kommt noch der nächste Mieter auf die Idee, dass der Vermieter einen 10 Jahre alten Heizkessel austauschen soll, weil doch die akuellen Heizkessel 25 % sparsamer sind. Weil der Vermieter so einer irren Fordernung nicht nachkommt, kann der Mieter auch nicht die Heizkostenabrechnung um 25% kürzen.

Nachtrag: Bei einem Zweirohrsystem zirkuliert der Heizkreislauf auch, wenn die Heizkörper abgedreht sind.

[oengel]

Dein Mieter scheint ja ein schlaues Kerlchen zu sein.

Kann sein mir aber egal, was nicht geht geht nicht, das finde ich schonmal gut, auf die Dauer wirds nur nervig und anstrengend :stupid
soll eigentlich froh sein, ein Dach über den Kopf zu haben...

Danke für die Meinungen!

[BSWH]

[i].......
Einziges Manko ist die Heizung, bzw. das Heizsystem. Hier kommt noch ein sog. Einrohrheizsystem zum Einsatz. Daher ist der (Grund-)Verbrauch relativ hoch, vorallem auch wenn der Mieter wenig heizt. Verdunster befinden sich keine an den Heizkörpern.

Auch bei einer Zweirohrheizung fliesst Wasser durch die Rohre. Das Problem des höheren Energieverbrauchs wird vermutlich eher sein, dass die Heizungsanlage keine außentemperaturgeführte Mischersteuerung hat, und nicht die Ausführung als Einrohranlage.

Das Argument, "Ich habe die Heizung gar nicht aufgedreht" zieht nicht, evtl. heizt bereits dass im Fußboden verlegte Heizungsrohr (wie eine Fußbodenheizung) die Wohnung auf.

Da weiter unten die Frage gestellt wurde und hier auch noch nicht beantwortet worden ist: Eine gute kommentierte Version ist unter www.heizkostenverordnung.de zu finden (§5 in dem Link kommentiert ausführlich das Thema Einrohrheizung und Vorerfassung (d.h. pauschale Umlage eines Teils der Heizkosten) und §6 das Thema Verteilung).

Der interessante Teil, Einbeziehung der unterschiedlichen Gebäudesubstanz ist im §7 geregelt, wonach zwischen 30% und 50% der Energiekosten anteilig auf alle Wohnungen umzulegen sind und nur der darüber hinausgehende Anteil verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Damit soll grundsätzlich der Tatsache Rechnung getragen werden, dass eine Wohnung, auch wenn gar nicht geheizt wird, durch die umliegenden Wohnungen mitgeheizt wird - oder wie im Falle der Einrohrheizung Fußboden, Decke, Wände somit ggf. die Nachbarwohnung) mitbeheizen. Ein für mich nicht wirklich nachvollziehbares Argument, da beim Einsatz von (Gas)etagenheizungen jeder einzelne Mieter ja auch nicht 30% seiner Gasrechnung von den anderen Mietern vergütet bekommt.

Ein weiterer nach meiner Erfahrung durchaus großer Posten im Gasverbrauch ist der Energiebedarf für den Warmwasserverbrauch, die frühere Methode Energiebedarf im Verhältnis 18%WW / 82% HZ aufzuteilen, darf heute nicht mehr angewendet werden, und ist meiner Erfahrung nach auch nicht realistisch (der WW Anteil liegt eher bei 25 bis 30%). Ab 2013 müssen Wärmemengenzähler zum Einsatz kommen, ansonsten führen die üblichen Formeln meiner Erfahrung nach eher zu einer zu hohen Abschätzung des Energiebedarfs für Warmwasser (ich habe derzeit noch cbm Zähler für Kalt/Warmwasser im Einsatz und fahre die Anlage mit konstanter WW Temperatur). Kann es evtl. hier zu einer veschobenen Betrachtung kommen, so dass aufgrund zu niedriger Ansätze für Warmwasser zu hohe Ansätze für die Heizung getroffen wurden ?

Lange Rede kurzer Sinn: Du musst die Heizkostenverordnung anwenden, egal ob es Sinn macht oder nicht, und der Mieter muß zahlen, es sei denn die Heizungs/Warmwasserrohre sind (in nicht beheizten Räumen) nicht gem EnEV isoliert, nach der Schilderung hier schliesse ich dass aber zumndest für den Wohnungsteil schon mal aus und ich gehe auch mal davon aus, dass die Zuleitungen von der Heizung zu den Wohnungen hin wärmeisoliert sind.

[nobrett]

Die Diskussion läßt sich imho abkürzen:

- Egal ob der Mieter die Heizkörper an oder aus hatte, zahlen muss er allemal. Unabhängig davon, ob die Rohre den Estrich und die Wände aufheizen (tun sie) oder er nur von der laufenden Heizung der anderen Hausbewohner profitiert.

- Aufgrund der Bauart der Heizung und der gemessenen (!) Heizkosten die MIETE mindern zu wollen ist absurd. Selbst wenn es aufgrund der Bauart der Heizung einen Overhead gäbe, dann würde der alle Mieter gleichmäßig treffen und wäre somit für die Aufteilung zu vernachlässigen.

Ein netter kreativer Ansatz, die Kosten zu drücken mehr nicht. Damit kommt er weder durch, noch hat er technisch betrachtet recht.