Minderung wegen Isolierung und Energieausweis

[Dido]

Guten Tag,

mal wieder steht etwas Ärger vor der Tür mit meinen Mietern.

Sie fordern von mir einen Energieausweis und ggf. werden die auch Mietminderungen durch führen wegen mangelhafter bzw. fehlender Isolierung.

Kurze Erklärung:
Finanziell geht es mir leider nicht mehr so prächtig. Das Haus was von meinen Mietern bewohnt wird wurde 2000 durch mich fertiggestellt. Aufgrund von Geld und Zeitmangel ist die Isolierung insbesondere um die Fenster nicht ausreichend. Teilweise habe ich Glaswolle angebracht, aber diese ist der Witerung ausgesetzt da die Holzverkleidung nicht angebracht ist. Desweiteren gibt es Stellen am Haus wo (insbesondere an den Seiten der Fensterrahmen) die Isolierung ganz fehlt und man mit bloßem Auge das Meuerwerk sieht.

Ich hatte den Mietern bei Einzug gesagt das die Isolierungsarbeiten zueende gemacht werden, es sieht aber so aus das ich es nicht schaffe aus diversen Gründen. Eine schriftliche Zusage habe ich denen bei Einzug jedoch nicht erteilt, was die Isolierungsarbeiten angeht.

Leider fehlte mir das Geld um einen Energieausweis zu erstellen. Ich habe den Mietern mal erzählt das ich kein brauche für das Haus. Das haben die erst geglaubt und sind auch dann eingezogen am 1 Januar 2010.

Es gab Ärger mit meinen Mietern, nun vordern diese von mir einen Energieausweis. Ist das überhaupt noch Möglich das die sowas noch fordern dürfen jetzt nach Einzug?
Mir wurde angedroht das die Kaltmiete um 25 % gekürzt wird, aufgrund der mangelnden Isolierung und das vertuschen des Energieausweis. Das entspricht bei einer Kaltmiete von 500 € eine Kürzung um 125 €.

Die Mieter haben mir angedroht sich sonst Rat von Behörden einzuholen und dort rüber den Energieausweis zu fordern. Auch wollen meine Mieter beim Baumamt hier im Ort nachfragen ob der Bau mit der mangelnden Isolierung der Bauvorschrift entspricht.

Desweiteren wird angemangelt das es in den Wohnungen zieht, an den Balkontüren, die Rahmen sind verzogen. Auch hier befürchte ich Mietkürzungen.

Was komtm auf mich zu und wie muss ich mich verhalten? Bin mit dieser Sache grad etwas überfordert. Den Weg zum Anwalt will ich mir aus finanziellen Gründen sparen.

Die Mieter machen auch ernst, soviel ist sicher, da es bereits schonmal ernst wurde.

Mit freundlichen Grüßen.

[Michael_62]

Da hast du dich in eine schöne Situation manövriert.

In folgender Reihenfolge wäre jetzt zu klären:

Welcher Gebäudetyp liegt vor, welche Bauordnung (welches Land)
Sind hier Mindestanforderungen nach EnEv bei Modernisierung einzuhalten?
Sind hier Mindestanforderungen Brandschutz einzuhalten?
Liegt ein arglistiger Täuschungsversuch vor?
wenn nicht
dann-> gemietet wie gesehen.

Wenn du kein Geld hast etwas zu beseitigen, dann verkaufe die Hütte. Fertig.
Vermieten ohne ständige Investition in die Substanz geht nur bei extrem robusten Konstruktionen.

Bautechnisch:

Kaufe dir ein Buch über gängige Baukonstruktionen und ziehe dir die PDF´s der zugelassenen Dämmsystemhersteller (ich gehe mal davon aus, dass du ein zugelassenes WDVS benutzt hast?)
Dann bessere die Sachen nach.

Die Mineralwolle kannst du jetzt wieder rausreissen und wegwerden. Wenn MiWo durchnässt ist, ist sie ein idealer Käleleiter und trocket auch nicht mehr aus.
Über die MiWo hätte mindestens eine Dampdiffusionsoffene Sperrfolie gehört, uswusf...

Wenn du dir das Geld für Fachleute wie Bauingenieure, Architekten, Anwälte nicht leisten kannst, dann solltest du die Finger von solchen Projekten lassen, oder von Anfang an viel Lehrgeld einkalkulieren.

[Dido]

Kann mir eine Behörde auf Wunsch der Mieter eine Auflage erteilen das ich einen Energieausweis haben muss?

Ich denke das demnächst jemand vom Bauamt hier steht und sich das Haus anschaut und mir Auflagen erteilt.

Modernisierung liegt nicht vor, das Haus habe ich 2000 fertig gestellt.

Was die arglistige Täuschung angeht bin ich mir unsicher. Ich habe ja versucht den Mietern klar zu machen das ich keinen Energieausweis benötige. Wenn diese sich zusammen tun und das vor Gericht sagen habe ich sicherlich ein Problem.
Ich weiß auch nciht in wie weit sich das Bauamt dort einmischt, mir wurde gesagt das auch diese für Energieausweise zuständig sind, bzw. dafür das die Vorschriften eingehalten werden.

Kann mich das Bauamt schriftlich auffordern das ich ein energieausweis erstellen muss?

Dann meine weitere Frage: Da die Isolierung ja mangelhaft ist (somit nicht den Vorschriften entspricht), darf überhaupt ein Energieausweis ausgestellt werden unter den Bedingungen oder werde ich zu NAchbesserungen ran gezogen?

[BarneyGumble2]

Falls das Haus in Deutschland steht, MUSST Du zwingend einen Energieausweis bei Neuvermietung haben!
Wenn Du das nicht hast, begehst Du eine Ordnungswidrigkeit. Wieviel Strafe Du in einem solchen Fall zahlen musst, kann ich aus dem Kopf nicht sagen, google einfach mal.
Ach ja, wenn Du irgendwelche Lügen erzählt hat, um eine höhere Miete erzielen zu können bzw. die Wohnung überhaupt zu vermieten, könntest Du dich einem Betrug strafbar gemacht haben...

§ 263 I StGB (Betrug):
Wer in der Absicht, sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen, das Vermögen eines anderen dadurch beschädigt, daß er durch Vorspiegelung falscher oder durch Entstellung oder Unterdrückung wahrer Tatsachen einen Irrtum erregt oder unterhält, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.

[Michael_62]

Bitte gehe die Fragen der Reihenfolge nach sorgfältig durch.
Sonst kann das Amt dir die Immobilie aufgrund baurechtlicher Mängel versiegeln.
Dann hast du neben dem ganzen Ärger, den du hast um die Baugenehmigung einzuhalten, auch noch den, dass du bis dahin keine Mieteinnahmen hast und den Schadensersatz der Mieter tragen musst.

Vor Kurzem hier geschehen. Bau entgegen der Auflagen aus einem Punkt heraus (Nachbarschaftsabstand, Brandschutz). Versiegelung.Längerer Leerstand, Versteigerung zu 8% des Verkehrswertes weil die aktuellen einer neuen Baugenehmigung wirtschaftlich nicht mehr herzustellen wären.

Du benötigst dringend professionelle Hilfe.

[lostcontrol]

Original von Dido
Kann mir eine Behörde auf Wunsch der Mieter eine Auflage erteilen das ich einen Energieausweis haben muss?

viel schlimmer noch: es kann sein dass du mächtig strafe zahlen musst.
hier war mal die rede von 50.000 euro!

Original von Dido
Ich habe ja versucht den Mietern klar zu machen das ich keinen Energieausweis benötige.

aha, und wieso brauchst ausgerechnet du den nicht, aber jeder andere in deutschland? zu den ausnahmefällen gehört dein haus ja wohl nicht...
wie begründest du, dass du keinen energieausweis brauchst?

Original von Dido
Dann meine weitere Frage: Da die Isolierung ja mangelhaft ist (somit nicht den Vorschriften entspricht), darf überhaupt ein Energieausweis ausgestellt werden unter den Bedingungen oder werde ich zu NAchbesserungen ran gezogen?

der energiepass wird halt dann entsprechend hundsmiserabel aussehen.
das zwingt dich aber noch lange nicht zu nachbesserungen, allerdings wirst du auch entsprechend wenig miete verlangen können.

aber in deinem fall sind das ja echte mängel - so kannst du das definitiv nicht lassen, der ärger deiner mieter ist absolut berechtigt.

schau dass du das in ordnung bringst - sonst kann das verdammt teuer für dich werden, denn hier geht's nicht mehr nur um die mängel am bau, hier geht's auch um ordnungswidrigkeiten (energiepass) und eventuell sogar um betrug.
darauf stehen hohe geldstrafen und wenn du ganz viel pech hast sogar gefängnis.

[Dido]

Strafe bis 50.000 € ? Das ist eine 3er Reihenhaus mit insgesamt ca. 350qm ... soviel Strafe das wäre ein Unding. Dachte ich bewege michd a vielelicht im Bereich von ein paar hundert Euro.

Wer wird mir die Strafe auferlegen, wenne s denn kommt. Welche Behörde wird da tätig? Ist es das Ordnungsamt?

Ich hatte den Mietern halt erzählt das ich keinen brauche (weil ich mir das Geld sparen wollte) ... jetzt haben die raus bekommen das ich doch ein brauche und fühlen sich verarscht von mir.
Aber ich glaube nicht das die im nach hinein noch Ansprüche geltend machen können aus dem Energieausweis.

Reicht eigentlich ein Verbrauchsabhänger Ausweis aus oder muss es der Bedarfsgerechte sein?

[Michael_62]

Du kannst dir ja mal die Arbeit machen und den Ausweis vorbereiten. Dann ist der Rest vom Fachmann schnell gemacht.

Du benötigst Hauspläne und U-Wert Rechner.

Ansonsten lies halt mal die EnEv und die HeizKostV.

Wenn dich das alles annervt überlasses einem Verwalter.

Mieter veräppeln ist immer der erste Schritt in richtigen Kleinkrieg.

[lostcontrol]

Original von Dido
Ich hatte den Mietern halt erzählt das ich keinen brauche (weil ich mir das Geld sparen wollte) ... jetzt haben die raus bekommen das ich doch ein brauche und fühlen sich verarscht von mir.

völlig zurecht!!!

Original von Dido
Aber ich glaube nicht das die im nach hinein noch Ansprüche geltend machen können aus dem Energieausweis.

sie können dich anzeigen. nicht nur wegen des fehlenden ausweises sondern tatsächlich auch wegen betrugs.

Original von Dido
Reicht eigentlich ein Verbrauchsabhänger Ausweis aus oder muss es der Bedarfsgerechte sein?

sag mal, du hast dich wohl wirklich nullkommanull informiert?
der verbrauchsabhängige war nur bis vor ein paar jahren möglich.
heute brauchst du in jedem falle den bedarfsabhängigen (der wesentlich teurer ist).

[Dido]

In der Tat habe ich mich über den Energieausweis nicht informiert weil ich ihn immer meiden wollte.

Meine Mieter sind jetzt mit folgenden Ideen an mich herran getreten.

Die Kaltmiete beträgt derzeit 500 €, die haben mir vorgeschlagen auf 350 € oder 400 € die Miete dauerhaft zu senken. Dafür erstatten die keine Anzeige oder ähnliches.

Ich finde die Mietsenkung bzw. das Angebot ziemlich mies. Aber von rechnerischen her gesehen sollte man das tun oder besser nicht?

[Michael_62]

Das ist Erpressung.
Wenn du darauf eingehst ist die nächste Senkung schon im Anmarsch.

Mensch. Beseitige die Mängel, mach den blöden Ausweis, stell dich aufrecht hin.

Aber da du ja oben schon nicht auf mich gehört hast, wirst du das sicherlich hier auch nicht tuen.
Erinnert mich an die Kleinkinder die immer erst mal alleine auf die heisse Herdplatte fassen müssen. :stupid

[lostcontrol]

Original von Michael_62
Das ist Erpressung.

ich weiss nicht ob man das erpressung nennen kann wenn der vermieter hier bewusst ordnungswidrigkeiten begangen hat und die mieter vorsätzlich angelogen hat.

wenn den mietern immer wieder erzählt wurde dass die noch aussenstehenden arbeiten zeitnah ausgeführt wurden und nie was passiert ist, dann finde ich es nur logisch dass sie auf diesem weg versuchen endlich mal ein bisschen druck zu machen, denn die nachlässigkeit und unzuverlässigkeit des vermieters hat sie ja schon 'ne menge geld gekostet!
an mieterstelle würde ich aber in so einem fall wohl schnellstmöglich ausziehen.

Original von Michael_62
Mensch. Beseitige die Mängel, mach den blöden Ausweis, stell dich aufrecht hin.

DAS kann ich nur unterschreiben!!!

Original von Dido
In der Tat habe ich mich über den Energieausweis nicht informiert weil ich ihn immer meiden wollte.

fernsehen, presse und sonstige medien waren voll davon!
und du kannst dich doch nicht einfach um etwas drücken, was von gesetz wegen vorgeschrieben ist! oder verzichtest du beim auto auch einfach auf den TÜV?

[Helen]

Mein Problem ist ein Ähnliches.Nur habe ich am anfang nicht geschwindelt, sondern habe diese Thematik umgangen.
Der Mieter kann jetzt also keinen Energieausweis von mir verlangen,gut. Jetzt ist unser Verhältnis aber etwas naja zerüttet, so dass ich fürchte, er ahnt, dass ich keinen Ausweis habe.Kann er mich irgendwo anschwärzen oder kann ich ihm das Anschwärzen verleiden? Wissen tut er nichts.