Wasserschaden

[amjo]

Hallo zusammen,

meine Situation stellt sich wie folgt dar:

Ich besitze ein Zweifamilienhaus. Die untere Wohnung ist vermietet und ich, der Eigentümer, wohne in der oberen Wohnung. Der Mietvertrag wurde im Feb. 2010, mit einem Kündigungsverzicht von 3 Jahren, abgeschlossen. Das Mietverhältnis ist mittlerweile untragbar und man korrespondiert nur noch über Anwälte und Richter. Aber das eigentlich Problem derzeit stellt sich wie folgt dar:

Wir hatten letztes Jahr einen Wasserschaden wegen starker Regenfälle. (Wände und Boden nass) Dieser Schaden wurde durch die Versicherung behoben. Ca. 4 Monate später sollten angeblich wieder die gleichen Wände nass sein. Somit wurde wieder eine Trocknungsfirma bestellt. Die gaben nach 2 Wochen das OK das wieder alles trocken sei. 2 Wochen später sollten die gleichen Wände wieder nass sein. Somit haben wie einen Gutachter bestellt der nichts feststellen konnte. Nur in den Fensterbereichen waren die Messwerte leicht erhöht da wir die Fenster noch nicht, zwischen Hauswand und Fenster, versiegelt hatten. Das war im April. Angeblich sollen die gleichen Wände jetzt schon wieder nass sein. Es gab keinen Schnee und keine Zunami-Regenfälle.

Ich vermute das der Schaden künstlich verursacht wird. Warum? Die Mieter wohnen im Neubau - Bauabnahme 2005 - . Bevor die Mieter eingezogen sind haben meine Eltern in der Wohnung gelebt und wir hatten nie einen Wasserschaden oder sonstige Schäden. Beim Bau habe ich alle Vorkehrungen gegen Grundwasser und Regenfällen getroffen die man nur machen kann. Dies kann ich durch Fotos und Videos belegen. Zudem sollen Wände im Wohnbereich betroffen sein die an kein Fenster angrenzen. (Fensterversiegelung) Schon bei den letzten Fotos wurde ich stutzig. Es war eine Steckdose mit abgelichtet die glänze als wenn Sie nass sein. Beim nachstellen des Bildes wurde meine Vermutung bestätigt, aber unser Anwalt war der Meinung das dies als Beweis nicht ausreichend sei. Zudem mussten wir die Mieter, per Anwalt, ermahnen die Trocknungsgeräte anzulassen und nicht immer abzustellen oder gar nicht laufen zu lassen.

Guter Rat schein in dieser Angelegenheit teuer zu sein. Den Mietern kündigen kann ich nicht. Laut unseres Anwalts reichen die Gründe nicht aus um eine außerordentliche fristlose Kündigung oder eine Kündigung zur Störung des Hausfriedens zu schreiben. Ich habe schon überlegt das Haus oder die Wohnung meiner Freundin zu verkaufen, da sie offiziell nicht in meinem Haushalt gemeldet ist. In der Hoffnung dass dann ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird ohne Kündigungsverzicht und die Mieter dann endlich ausziehen müssen.

Hättet ihr vielleicht einen Rat für mich wie ich in der Sache Wasserschaden bzw. Kündigung weiter verfahren kann? So langsam weiß ich nicht mehr wo ich noch bei der Problemlösung ansetzen soll.

Viele Grüße
Amjo

[Ingerose]

Einen Gutachter holen.

[amjo]

Nochmal? Damit der wieder das Gleiche erzählt?!

[Ingerose]

bezahlen die Mieter Miete, oder machen die Mietminderung
Sind die schon 2 Monatsmieten im Rückstand.
Wenn die Mieter 2 Monatsmieten im Rückstand sind wegen der angeblichen Feuchtigkeit, dann würde ich einen Gutachter holen, und sollte keine Feuchtigkeit sein, dann den Mietern fristlos also außerordentlich kündigen. Ersatzweise noch ordentlich kündigen, damit man die mit Sicherheit los bekommt
Wenn die Miete kommt, dann einfach ggf nicht mehr antworten. Feuchtigkeit im Bereich des Fensters kommt oftmals vom nicht Lüften. Denn die feuchte Luft kann ja nicht zum Fenster raus und setzt sich unter dem Fenster an der Wand fest, dies führt zur Schimmelbildung. Aber wenn nicht mal Schimmel vorhanden ist, dann kann es wohl auch nicht feucht sein, oder befeuchten die Mieter diese Stelle, bevor eine Besichtigung statt findet.

[amjo]

Miete:
- Die Mieter kürzen die Miete seit letzem Jahr. Der Zeit um 30%.
Leider zahlen sie diese!

Schimmel:
-Mal ist in den Schreiben von 40 cm Schimmel die Rede. Dann nur ist der nur im Sockelbereich und ein anderes Mal ist von Schimmel gar nicht mehr die Rede. Auf den Fotos und als wir mit dem Gutachter in der Wohnung waren war ebenfalls kein Schimmel zu sehen.

Ingerose: "... oder befeuchten die Mieter diese Stelle, bevor eine Besichtigung statt findet."

Diese Vermutung habe ich. Aber wie soll ich denen das Nachweisen. Die ziehen alles künstlich in die Länge und mindern die Miete beim kleinsten Anlass oder drohen mit Klage. (Vielleicht ist das ein Sport für die. Da ich jetzt rausgefunden habe, dass ihr letzter Vermieter ebenfalls nur Ärger mit dieses Leuten hatte.)

Info:
Die Mieter sagen die Wände sind nass und wollen gleichzeitig von uns die Bude renoviert bekommen. Das SCHREIT doch zum Himmel!!!!

[Ingerose]

Der Gutachter hatte festgestellt dass keine Feuchtigkeit vorhanden ist.
Wenn seitdem infolge der Mietminderung 2 Monatsmieten Rückstände aufgelaufen sind, so würde ich denen per Einschreiben Rückschein einen Termin setzen, bis zu dem die Rückstände zu begleichen sind. Mahnungen schicken, wegen der Rückstände, ungerechtfertigte Mietminderungen.
Außerordentliche Kündigung, weil dann insgesamt 2 Monatsmieten oder mehr vorhanden sind. Bevor keine 2 Monatsmieten Rückstände sind, würde ich nichts machen. aber mit Einschreiben den gekürzten Betrag würde ich sofort anmahnen. Wenn 2 Monatsmieten aufgelaufen sind, dann sofort kündigen und Räumungsklage einreichen. Besser noch im Sommer, denn da kann ja keine Feuchtigkeit in den Wänden sein. Wenn Schimmel um die Fensterscheiben ist, dann kommt dies vom nicht lüften, die LuftFeuchtigkeit schlägt sich an den Scheiben nieder, da die nicht raus kann. Wie mehr abgedichtet es ist um so mehr wird die Wand feucht, wenn nicht gelüftet wird. Zudem wenn sich die Tapete nicht gelöst hat und kein Schimmel an der Tapete ist, so wurde die wohl vor der Besichtigung angefeuchtet, weil man möglichst wenig Miete zahlen möchte. Ich hatte auch schon solche, die suchen krampfhaft um die Miete mindern zu können.
30 % Minderung, dann ist denen die Wohnung gut genug, sonst würden die ja ausziehen.

Also wenn ein Gesamtbetrag von 2 Monatsmieten aufgelaufen ist, dann kann fristlos wegen der Mietrückstände gekündigt werden.
Wichtig Mahnungen schreiben wegen der Rückstände, denn die sagen sonst, Du wärst mit der Minderung einverstanden gewesen.
Bevor eine Mietminderung stattfinden kann, muss dem Vermieter Zeit gegeben werden um den Schaden zu beseitigen.

[amjo]

OK!!! Damit kann ich arbeiten.

Sie hatten für einige Zeit die Miete um 100% gekürzt. Jedoch sind Sie für diesen Zeitraum nicht ausgezogen. Dieses Geld wollen wir eh einklagen. Aber laut dem was Du sagst, dürfte ich dann ja kündigen, weil sie unberechtigterweise die Miete zu hoch gemindert haben.

In dem neuen Schreiben von Ihrem Anwalt kürzen Sie die Miete weiter wegen den Mängeln und wegen der angeblichen Nässe. Zuvor waren es nur die Mängel. Ich muss mir noch mal den ganzen Schriftkram vor nehme und das prüfen was nach dem Gutachtertermin noch alles passiert ist. Aber das war schon mal ein sehr guter Tip von Dir. Danke!

Zu deinem letzten Satz:
Verstehe ich das richtig? Wenn über den gesamten Zeitraum die Mietminderung eine Summe von 2 Monatsmieten ausmacht. Und die Minderung bzw. die höhe der Minderung nicht berechtigt war darf ich kündigen?

[Ingerose]

Miete 100% kürzen geht gar nicht, denn dies wäre wenn die Wohnung unbewohnbar ist, und dann müsste die ausziehen. Es gibt kein Gesetz das einem Mieter berechtigt kostenlos zu wohnen, sogar ein Zeltplatz ist nicht kostenlos.
Diese 30 % Mietminderung kann ja auch nicht auf die gesamte Wohnung berechnet werden. Es sind ja nicht alle Zimmer nass. Selbst wenn in einem Zimmer unter dem Fenster Feuchtigkeit wäre die der Vermieter zu vertreten hätte, somit kann die Mietminderung nicht auf alle Räume, also auf die gesamte m2 Zahl erfolgen.
Der Gutachter hat festgestellt,dass die Wand nicht feucht war. Schimmel am Fensterrahmen ist allerdings ein Nachweis dafür, dass nicht gelüftet wird.

Ja Du hast den letzten Satz richtig verstanden. Wenn die Mietminderungen den Gesamtbetrag von 2 Monatsmieten erreicht hat, dann frisietlos also außerordentlich kündigen, wegen Mietrückstände da 2 Monatsbeträge oder mehr überschritten sind. Gleichzeitig noch ordentlich kündigen, wegen Verstoß gegen den Mietvertrag, denn es wurde ja die vereinbarte Miete nicht bezahlt. Es ist davon auszugehen,dass die Mieter trotz Kündigung nicht ausziehen, dann muss Räumungsklage eingereicht werden.

Haus an Freundin verkaufen ist eine schlechte Idee, denn selbst wenn man das Haus verkauft, so müssen die Mieter nicht raus. Die Freundin kauft die Mieter sozusagen mit. Eigenbedarf durchzusetzen, wenn man ein Haus gekauft hat, in dem die Wohnung vermietet ist, das ist sehr schwer.
Anders ist es wenn man ein Haus bei einer Zwangsversteigerung ersteigert hat, dann muss der Mieter raus, wenn man selbst einziehen möchte

[amjo]

Das müsste dann eine außerordentliche fristlose Kündigung sein?! Richtig? (§543)

Ich nehme mir morgen noch mal meine Ordner vor. Der Anwalt hatte schon mal ausgerechnet wie viel Miete die gemindert haben und wie viel er davon einklagen wollte. Aber ich kann mich nicht mehr an die Summe erinnern. Vielleicht weiß das meine bessere Hälfte noch.

Aber die Minderung als Mietrückstand zu betrachten, auf die Idee bin ich noch nicht gekommen. Ich habe immer gedacht das gilt nur wenn die verspätet oder gar keine Miete zahlen ohne Grund.

Wenn ich das durchgesetzt bekomme, dann hast Du bei mir was gut. Das schwöre ich! Dann hätte dieser Nerven-Krieg endlich ein Ende!!!

[Ingerose]

Bei der Kündigung schreibe ich nie den § dazu.
Ich schreibe das wie folgt.
Hiermit kündige ich die Wohnung Straße HausNr ort. im 1 OG rechts fristlos (außerortentlich) da insgesamt mehr als 2 Monatsmieten im Rückstand sind.
Ersatzweise spreche ich hiermit auch noch die ordentliche Kündigung aus, wegen Verstoß gegen den Mietvertrag, da die im Mietvertrag vereinbarte Mietbeträge nicht komplett, wie im Mietvertrag vereinbart beglichen wurden.

Ich bin ganz sicher, dass die Minderung als Rückstand durchgeht, ich habe doch schon auf dieser Basis welche los bekommen. Es darf insgesamt kein Betrag zusammen kommen der 2 Monatsmieten übersteigt, sonst sind die drausen.
Aber mache schlaue Mieter, bezahlen noch kurz vor der Verhandlung die Rückstände, dann bleiben die drinnen.
Darum immer noch bei der Kündigung zuschreiben, HIERMIT KÜNDIGE ICH AUCH NOCH ERSATZWEISE ORDENLICH, wegen Verstoß gegen den Mietvertrag. So bekommt man die dann 100% raus.
Ich nehme schon an, dass die sich wehren, dann würde ich das Gutachten vorlegen, dass die Wohnung in Ordnung ist. Zudem würde ich die Wohnung erst nochmals in Augenschein nehmen, und dem Mieter sagen, was wollen Sie denn die Wohnung ist doch in Ordnung, wo soll es feucht sein. Möglichst ein Foto machen, und auch sagen da ist gar nichts feucht. Sollten an dem Fenster Blümentöpfe oder sonstiger Kram auf der Fensterbank stehen, so ist das ein Beweis dass nicht gelüftet wird, denn ein Mieter stell dies doch nicht 2x täglich weg um eine Stoßlüftung zu machen. Zum Lüften muss das Fenster komplett geöffnet werden, Kippstellung ist nicht gelüftet. Blumentöpfe oder Kleinkram immer an derselben Stelle auf der Fensterbank, wie soll denn dann das Fenster zum Lüften geöffnet worden sein. Ggf das Fenster fotografieren.

[amjo]

Ich werde morgen rechnen wie ne Wilde, darauf kannst Du dich verlassen.

Ich würde dich gerne als Kontakt/Freund in mein Profil auf nehmen. Damit ich Dich auf
dem laufenden halten kann. Wie geht das?

Ich glaube ich habe Dir eine Freundschaftsanfrage geschickt.

[Ingerose]

ich weiß auch nicht wie das geht, mit Freunde zufügen. Muss mal sehen ob ich das finde.