Schulden aus Anwalts- u. Gerichtskosten vs. doppelte Miete

[susi]

Eine Mieterin schuldete Monatsmieten und wurde deshalb auf Räumung verklagt. Die Schulden wurden rechtzeitig durch Zahlung geheilt. Nun hat die Mieterin bei der Vermieterin Schulden aus Anwalts- und Gerichtskosten in ungefähr gleicher Höhe wie vormals die Mietschulden. Gepfändet werden kann offenbar nicht. Soweit so unerfreulich.

Nun hat die Mieterin, vermutlich aus Versehen, die Miete für August doppelt überwiesen. Allerdings steht bei jeder Überweisung der Verwendungszweck (Miete August 2011). Sehe ich das richtig, dass die zu viel gezahlte Miete nicht mit den Schulden aus Anwalts- und Gerichtskosten verrechnet werden darf sondern an die Mieterin zurück überwiesen werden muss?

[Martens]

Sehe ich das richtig, dass die zu viel gezahlte Miete nicht mit den Schulden aus Anwalts- und Gerichtskosten verrechnet werden darf sondern an die Mieterin zurück überwiesen werden muss?

Möchtest Du jetzt doch eine Rechtsberatung oder wie darf ich Deine Frage verstehen?

Stammen die Anwalts- und Gerichtskosten aus dem Mahn- oder Klageverfahren wegen Mietschulden? Falls ja, sind die Zahlungen des Schuldners falsch verrechnet worden.
Sind diese Forderungen tituliert?
Wenn nein, warum nicht?

Wenn jemand die Miete doppelt überweisen kann, ist er auch erfolgreich pfändbar.

Zur eigentlichen Frage, ich würde die Doppelzahlung zurückbehalten, bis die anderen Forderungen beglichen sind. Sobald die Mieterin ihren Fehler bemerkt, wird sie ohnehin mit der nächsten Mietzahlung aussetzen und Dich bitten, die Doppelzahlung darauf zu verrechnen.

Christian Martens

[susi]

Stammen die Anwalts- und Gerichtskosten aus dem Mahn- oder Klageverfahren wegen Mietschulden? Falls ja, sind die Zahlungen des Schuldners falsch verrechnet worden.
Sind diese Forderungen tituliert?
Wenn nein, warum nicht?

Ja, sie stammen aus diesem Verfahren und wurde so vom Gericht festgesetzt.

Ja, sie sind tituliert. Aber der Gerichtsvollzieher sagt, es sein nichts vorhanden.

Wenn jemand die Miete doppelt überweisen kann, ist er auch erfolgreich pfändbar.

Es ist leider etwas komplizierter, weil die Miete oft von Freunden der Mieterin gezahlt wird. Für August zahlte nun auch die Mieterin. Daher "doppelt".

Zur eigentlichen Frage, ich würde die Doppelzahlung zurückbehalten, bis die anderen Forderungen beglichen sind. Sobald die Mieterin ihren Fehler bemerkt, wird sie ohnehin mit der nächsten Mietzahlung aussetzen und Dich bitten, die Doppelzahlung darauf zu verrechnen.

Stimmt, eigentlich mache ich mir unnötig Sorgen... *seufz*

[Martens]

Susi,

Zahlungen des Schuldners werden zuerst auf die Kosten des Verfahrens verrechnet, dann auf die Zinsen und erst dann auf die Hauptforderung.

Diese Vorgehensweise soll genau Deinen Fall verhindern, daß die Schuld angeblich beglichen ist und der Gläubiger auf den Kosten sitzen bleibt.
Bei korrekter Verbuchung bleibt ein Mietrückstand offen, der bei der Kündigung helfen könnte.

Christian Martens

[susi]

Was soll ich dazu jetzt sagen? Ich bin kein Jurist. Vermutlich habe ich etwas falsch wiedergegeben?

Ich kann nur sagen, was unterm Strich rauskam und muss mich darauf verlassen, dass das Gericht und mein Anwalt richtig gehandelt haben. Das eigentliche Verfahren fand ja nicht statt, weil die Mieterin kurz vorher die Mietschulden beglichen hat. Übrig blieben die Kosten des Verfahrens.

[RMHV]

Zahlungen des Schuldners werden zuerst auf die Kosten des Verfahrens verrechnet, dann auf die Zinsen und erst dann auf die Hauptforderung.

Es fängt immer mit der Verrechnungsbestimmung des Schuldners an. Nur wenn der Schuldner keine Bestimmung vorgenommen hat, greift die gesetzliche Verrechnungsreihenfolge.

[susi]

Mit anderen Worten, da die Mieterin ihre Mietschulden vor Prozessbeginn mit der Bestimmung "Mietschulden" beglichen hat, können die Zahlungen nicht mit den Gerichts- und Anwaltskosten verrechnet werden. Und da sie offenbar darüber hinaus kein Geld hat (ich nehme an, dass die Mietschulden auch von ihren Freunden bezahlt wurden), bleibt die Vermieterin also auf den Gerichts- und Anwaltskosten sitzen. Es ist also so gelaufen, wie es sein soll...

[Martens]

Es fängt immer mit der Verrechnungsbestimmung des Schuldners an. Nur wenn der Schuldner keine Bestimmung vorgenommen hat, greift die gesetzliche Verrechnungsreihenfolge.

Ja, natürlich, wenn der Schuldner die Zahlungen mit Verwendungszweck leistet, muß man dem folgen und es bleiben die Verfahrenskosten übrig.
Daß auch bei der ersten Zahlung so verfahren wurde, war mir nicht klar.

Susi,

wenn es einen Titel gibt, könnte man ja pfänden.

Sofern Dritte die Miete zahlen, sollte man diese in Erfahrung bringen. Da niemand ohne Grund für jemand anderen zahlt, wird es einen Anspruch der Mieterin an den Zahler geben.
Man nimmt also den Titel und sendet dem Drittschuldner einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluß, um dort alle Ansprüche der Mieterin zu pfänden. Vorher kann man auch ein vorläufiges Zahlungsverbot verhängen, dann ist das Konto ersteinmal platt. Das kann zwei bis drei Wochen dauern und hinterläßt Eindruck!

Sofern man es mit mehreren Zahlern zu tun hat, um die man sich gleichzeitig kümmern möchte, läßt man sich beim Amtsgericht Duplikate des Titels ausstellen, das kostet etwas Geld, macht einen jedoch flexibel.

Mit dieser Methode kommt nicht sofort Geld in die Kasse, aber die Möglichkeit der Mieterin, über Dritte die Miete zahlen zu lassen, wird stark eingeschränkt.

Sofern ihr damals wegen Mietrückständen bereits gekündigt war und sie die Kündigung mit der Zahlung heilte, ist sie nun bei jedem neuen Verzug dran und kann fristlos gekündigt werden. Sie hat dann auch keine Chance mehr, mit sofortiger Zahlung die Kündigung zu vermeiden.
Schießt man ihr nach obigem Schema die "Freunde" weg, kommt sie zwangsläufig in Verzug, erneute Kündigung und Peng.
Details bitte mit dem Anwalt besprechen.

Die Methode ist dreckig, klar, aber der Situation nicht unangemessen, wie ich meine.

Viel Erfolg,
Christian Martens

[susi]

Die Pfändung wurde ja versucht, nach Auskunft der Gerichtsvollzieherin ist die Mieterin jedoch "amtsbekannt pfandlos".

Sofern Dritte die Miete zahlen, sollte man diese in Erfahrung bringen. Da niemand ohne Grund für jemand anderen zahlt, wird es einen Anspruch der Mieterin an den Zahler geben.
Man nimmt also den Titel und sendet dem Drittschuldner einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluß, um dort alle Ansprüche der Mieterin zu pfänden. Vorher kann man auch ein vorläufiges Zahlungsverbot verhängen, dann ist das Konto ersteinmal platt. Das kann zwei bis drei Wochen dauern und hinterläßt Eindruck!

Die Dritten sind bekannt. Offenbar zahlen sie tatsächlich aus Barmherzigkeit oder Fürsorge. Kann man denn einen Pfändungsbeschluss "ins Blaue" an die Dritten schicken, ohne zu wissen, ob tatsächlich ein Anspruch seitens der Mieterin besteht?

Der RA hat als mögliches Vorgehen eine Kontopfändung bei der Mieterin und einen Vollsteckungsauftrag an die Mieterin vorgeschlagen. Der Sinn der Kontopfändung erschloss sich mir allerdings nicht, da sicher kein Vermögen vorhanden ist und die Pfändung war, wie gesagt, erfolglos.

Was ist ein vorläufiges Zahlungsverbot?

Sofern ihr damals wegen Mietrückständen bereits gekündigt war und sie die Kündigung mit der Zahlung heilte, ist sie nun bei jedem neuen Verzug dran und kann fristlos gekündigt werden. Sie hat dann auch keine Chance mehr, mit sofortiger Zahlung die Kündigung zu vermeiden.
Schießt man ihr nach obigem Schema die "Freunde" weg, kommt sie zwangsläufig in Verzug, erneute Kündigung und Peng.

Auch wenn der von Dir skizzierte Weg schmutzig ist, wäre ich bereit ihn gehen, denn aktuell kann das MV endlos weiterlaufen, wenn andere für die Mieterin zahlen. Das ist aber nicht im Interesse der Vermieterin, denn es gibt gute Gründe, das MV zu beenden. Z. B. behauptet die Mieterin Mängel (bisher keine Minderung), lässt aber keine Handwerker zur Beseitigung in die Wohnung. So etwas macht Eigentümer verständlicher Weise nervös.

[Martens]

Die Pfändung wurde ja versucht, nach Auskunft der Gerichtsvollzieherin ist die Mieterin jedoch "amtsbekannt pfandlos".

Schon klar, nicht bei der Schuldnerin pfänden, das ist offenbar fruchtlos.

Die Dritten sind bekannt. Offenbar zahlen sie tatsächlich aus Barmherzigkeit oder Fürsorge.

Wenn es nicht (erkennbar) enge Verwandte sind, würde ich ersteinmal davon ausgehen, daß sie zahlen, um einen Anspruch zu befriedigen.

Kann man denn einen Pfändungsbeschluss "ins Blaue" an die Dritten schicken, ohne zu wissen, ob tatsächlich ein Anspruch seitens der Mieterin besteht?

Zu Risiken und Nebenwirkungen frage Deinen Anwalt.
Aus meiner Erfahrung als Verwalter sage ich: ja, kann man. Der Drittschuldner bekommt ein Formular, auf dem er mitteilen kann, wenn keine Ansprüche bestehen. Ihm entsteht kein Schaden.

Der RA hat als mögliches Vorgehen eine Kontopfändung bei der Mieterin und einen Vollsteckungsauftrag an die Mieterin vorgeschlagen.

Standardvorgehen, das führt hier nur zu Kosten auf Deiner Seite.

Ein vorläufiges Zahlungsverbot an die Bank der Mieterin kann Wunder wirken. Selbst dann, wenn ihr Guthaben unterhalb der Pfändungsgrenze liegen sollte, kommt sie bis zur Klärung des Vorganges nicht an ihr Geld. Sofern doch pfändbare Beträge vorhanden sind, bekommst Du wenigstens die, sobald Du den PfÜB nachschiebst.
Man muß die Schuldner ja irgendwie motivieren, damit sie sich bewegen.

Was ist ein vorläufiges Zahlungsverbot?

Ein Mittel der Zwangsvollstreckung, damit Du ersteinmal die Hand auf den Geldern hast. Das vorläufige Zahlungsverbot ist wesentlich schneller umzusetzen, als eine Pfändung.

Christian Martens