Einige Fragen - bestehende Mietverhältnisse im MFH

[tzwenn]

Guten Tag zusammen,

mein erster Beitrag hier und schon ein halber Roman...

Zur Geschichte, ich hoffe, das liest sich wer durch...

Ich habe vor kurzem ein MFH erworben. Das Objekt beinhaltet lt. Aufteilungsplan drei Wohnungen; die Wohnsituation ist wie folgt:
- Wohnung 1 bewohnt von Partei A, Mietzahlungen regelmäßig, und dem örtlichen Mietniveau entsprechend, möchten nach Eigentumsübergang auch dort bleiben;
- Wohnung 2 bewohnt von Eltern des Vorbesitzers, nennen wir sie Partei B; scheinbar (Nachforschung steht noch aus) kein Mietverhältnis, sondern ein Nutzungsrecht mit Nutzungsentschädigung an die Vorbesitzerin;
- Wohnung 3 bewohnt von Partei C, Mietzahlungen regelmäßig, und dem örtlichen Mietniveau entsprechend, möchten nach Eigentumsübergang auch dort bleiben.

Kurz erklärt: ich habe das Objekt als Geldanlage erworben und werde selbst nicht einziehen. Mieter A (Wohnung 1) und C (Wohnung 3) sind aus meiner Sicht ordentliche und gute Mieter; Mietverträge bekomme ich in Kürze. Ich plane dort auch keine Erhöhungen etc., so dass das halbwegs geregelt über die Bühne gehen dürfte.

Kompliziert wird es mit Partei B in Wohnung 2: die Eltern der Vorbesitzerin...

Sie bewohnen die größte Wohneinheit; der Sohn bewohnt zusätzlich einen als separat ausgewiesenen Raum, der eigentlich zur Wohnung 1 (von Partei A) gehört. Diese benötigen den Platz aber nicht; ich könnte den Raum aber sehr wohl als 1Zi-App. vermieten. Des Weiteren wird ein zur Wohnung von B gehöriger Kellerraum (wohl auch ohne schriftliche Grundlage) von der Vorbesitzerin als gelegentlicher Wohnraum/Lager genutzt.

Mein Ziel:
- ich möchte, dass die Partei B, also die Eltern der Vorbesitzerin, die Wohnung räumen. Ich strebe kein Mietverhältnis mit ihnen an; die Chemie wird da niemals stimmen... Wohnung 2 möchte ich daher (nach kleineren Sanierungsarbeiten) an neue Mieter vermieten.
- ob der Sohn von B im Appartment bleibt, hängt von der Gestaltung der Vertragsgrundlage ab. Meines Wissens gibt es aktuell keinen Mietvertrag.
- die Vorbesitzerin muss ebenfalls aus dem nicht als Wohnraum vorgesehenen Kellerraum (der zur Wohnung 2 gehört) raus. Dieser Verwendung muss ich als Besitzer/Vermieter ja zustimmen, nur ist in der Praxis der Nachweis wohl knifflig.

Meine Fragen:
- habt ihr Tipps für mich? Allgemeiner Natur? Bin für jede Hilfe dankbar.
- wie gehe ich mit der Nutzungsentschädigung um, die die Eltern (Partei B) an die Vorbesitzerin gezahlt haben? Ich muss denen doch einen MV anbieten können, den sie ablehnen (z.B. Mietzins an Obergrenze des ortsüblichen etc.)?
- wie würdet ihr vorgehen, wenn die Vorbesitzerin/ihre Eltern nicht den Kellerraum aufgeben will/wollen - ich kann mir ja kaum einfach Zutritt verschaffen und räumen, denn es ist ja der KR von Partei B...
- Sohn von B in "Appartment 4": Mietvertrag anbieten? Oder?

Vielen Dank schon mal vorab und
viele Grüße!

[fight for survival]

Hallo tzwenn,

warum hast Du Dir nicht vor dem Kauf die Miet-, Nutzungs- und Hausverträge angesehen?

Wie sieht es mit dem Grundbuch aus, sind da irgendwelche Nutzungsrechte auf Lebzeit eingetragen?

Schätze mal, dass Du dann wirklich erst warten musst, bis Dir die Verträge vorliegen, um zu sehen, was alles vereinbart worden ist.

LG

ffs

[tzwenn]

Hallo, ffs!

Der Kauf geschah im Rahmen eines ZVV, das Objekt ist komplett Lastenfrei, es sind keinerlei Nutzungsrechte eingetragen. Die Verträge und alle Unterlagen erhalte ich dieser Tage vom Rechtspfleger.

Nach Prüfung der Pläne ergibt sich auch eine kleine Änderung zum oben geschilderten. Der als Wohnraum durch die Vorbesitzerin mutmaßlich genutzte KR gehört lt. Aufteilungsplan zu Wohnung 1 EG (ebenso wie das 1ZApp. im EG, welches der Sohn bewohnt). Daher besteht seitens der Bewohner in Wohnung 2 kein Anspruch an diesem Raum.

Ich hoffe trotzdem noch auf weitere Tipps. Im Gegenzug werde ich hier mal von meinen Erfahrungen der nächsten Tage und Wochen berichten.

Vielen Dank und
viele Grüße
tzwenn

[RMHV]

Nach Prüfung der Pläne ergibt sich auch eine kleine Änderung zum oben geschilderten. Der als Wohnraum durch die Vorbesitzerin mutmaßlich genutzte KR gehört lt. Aufteilungsplan zu Wohnung 1 EG (ebenso wie das 1ZApp. im EG, welches der Sohn bewohnt). Daher besteht seitens der Bewohner in Wohnung 2 kein Anspruch an diesem Raum.

Das ist Unsinn... Ein Aufteilungsplan ist nur dann relevant, wenn Wohnungseigentum veräußert werden soll. Da hier aber das gesamte Haus ersteigert wurde, muss es zwangsläufig auch einen einzigen Eigentümer geben haben, der selbstverständlich beliebig über sein Eigentum verfügen und damit für jeden beliebigen Raum jedem beliebigen Dritten Nutzungsrechte einräumen konnte. Es muss geprüft werden, ob einzelne Rechte durch den Zuschlag erloschen sind oder weiter bestehen. der Fortbestand irgendwelcher Rechte hängt aber keinesfalls von der Zuordnung irgendwelcher Räume in irgendeinem Aufteilungsplan ab.

[tzwenn]

Das ist Unsinn...

Ist ja gut. Geht das auch freundlicher?

Ein Aufteilungsplan ist nur dann relevant, wenn Wohnungseigentum veräußert werden soll. Da hier aber das gesamte Haus ersteigert wurde, muss es zwangsläufig auch einen einzigen Eigentümer geben haben, [...]

Nein, das ist nicht richtig (um nicht "Unsinn" zu sagen... ). Es gab zwei Eigentümer... und das Objekt besteht aus drei getrennten Einheiten. In einem ersten Termin war versucht worden, diese einzeln zu versteigern - vergeblich.

[...]...der selbstverständlich beliebig über sein Eigentum verfügen und damit für jeden beliebigen Raum jedem beliebigen Dritten Nutzungsrechte einräumen konnte. Es muss geprüft werden, ob einzelne Rechte durch den Zuschlag erloschen sind oder weiter bestehen. der Fortbestand irgendwelcher Rechte hängt aber keinesfalls von der Zuordnung irgendwelcher Räume in irgendeinem Aufteilungsplan ab.

Ich bezweifle, dass es für die Nutzung einen Nutzungsvertrag gibt; aber es kann natürlich sein. Nur: ein Nutzungsrecht an etwas, was demjenigen, der es eingeräumt hat, gar nicht gehört, ist doch eh unrechtmäßig - oder?

Da allerdings ergibt sich für mich eine Frage: mal angenommen, es gäbe diesen Nutzungsvertrag. Wenn das Eigentum übergeht, trete ich ja in einen solchen Vertrag ein - das ist aber ja kein Mietvertrag. Wenn ich also diesen Vertrag kündige und keinen neuen Mietvertrag anbiete, muss Partei A doch ausziehen - oder? Es gibt doch dann für das Bewohnen der Wohnung keine Rechtsgrundlage mehr.

Und selbst, wenn ein Mietvertrag bestünde (was nicht der Fall ist): solange die Partei nicht die ortsübliche Miete zu zahlen gewillt ist, entsteht mir doch ein finanzieller Schaden - und das ist doch ein Kündigungsgrund, oder?

@RMHV: vielleicht kannst Du zu diesen Fragen etwas beitragen?