Energetische Sanierung und Heizkostenersparnis

[BarneyGumble2]

Original von lostcontrol
sag mir welche version du vorliegen hast, dann können wir da weiterdiskutieren.
ich geh natürlich von der bawü-version aus (die ja eigentlich schon in kraft ist) - soweit ich weiss ist die bundeseinheitliche version noch nicht in kraft sondern erst in planung.

§ 20 EEWärmeG:
Dieses Gesetz tritt am 1. Januar 2009 in Kraft.

Allerdings habe ich etwas überlesen:

§3 Abs 2 EEWärmeG
Die Länder können eine Pflicht zur Nutzung von Erneuerbaren Energien bei bereits errichteten Gebäuden festlegen...


Hessen richtet sich soweit ich weiß nach der EnEV 2009, die in den genannten Bereichen ja nur dann eine Rolle spielt, wenn etwas im großen Maße verändert wird. Eine Nachrüstpflicht war glaube ich nur bei Heizungen von 1977 oder älter ...

Ach ja, Nachtspeicherheizungen müssen bis 2020 mehr oder weniger verschwinden, aber auch da gibt es glaube ich wieder Ausnahmen..

Ansonsten quasi nach dem Motto: Wenn Du schon etwas baulich veränderst, dann nach diesen Standards!

[lostcontrol]

Original von BarneyGumble2
Ansonsten quasi nach dem Motto: Wenn Du schon etwas baulich veränderst, dann nach diesen Standards!

ja, und genau darauf wollte ich ja raus - dass man sich bei einem solchen vorhaben an diesen vorgaben orientieren sollte, selbst dann wenn das gesetz noch nicht überall verabschiedet ist.

[feelflows]

So, ich bin jetzt endlich weitergekommen. Die Unterlagen sind alle soweit zusammengetragen und die Ankündigungsschreiben erstellt.

Weil es sich wirklich um eine umfangreiche Modernisierung handelt, beträgt die rechnerische Mieterhöhung pro Mietpartei zwischen 250 und 300 Euro pro Monat. Dabei habe ich schon streng zwischen Instandhaltung und Modernisierung unterschieden und rd. 40 % der Kosten ausgesondert.

Zu der Mieterhöhung muss man allerdings auch sagen, dass die betroffenen Mieter zurzeit eine geringe "Altbaumiete" zahlen (unter 4 Euro pro qm). Alte Miete und Mieterhöhung zusammen bewegen sich ungefähr im Bereich der Marktmiete für vergleichbare Wohnungen.

Die Mietparteien verlangten vor Jahren bereits eine energetische Sanierung. Als ich Ihnen dann einmal die Konsequenzen vor Augen führte, kamen keine solche Forderungen mehr. Ich habe damals aber schon erklärt, in Zukunft modernisieren zu wollen. Man hatte jetzt über zwei Jahre Zeit, sich gedanklich damit vertraut zu machen und ich habe auch vor einigen Wochen im persönlichen Gespräch noch einmal alle Vorhaben erläutert.

Nichsdestotrotz, wird es wohl auf eine rechtliche Auseinandersetzung wegen der Mieterhöhung und evtl. auf einen Vergleich hinauslaufen. Mir ist es aber lieber, "hoch" einzusteigen, auch wenns vielleicht erstmal einen Schock für die Mieter bedeutet.

Hat vielleicht jemand Tips für eine gute Verhandlungsstrategie ;-) ?

[BarneyGumble2]

300 €? Mag ja rechtlich machbar sein wegen der Modernisierung, aber moralisch hätte ich da große Bedenken!

Na dann viel Spaß beim Rechtsstreit! :tuschel

[Michael_62]

Original von BarneyGumble2
300 €? Mag ja rechtlich machbar sein wegen der Modernisierung, aber moralisch hätte ich da große Bedenken!

Na dann viel Spaß beim Rechtsstreit! :tuschel

Meinst du dein Mieter hat moralisch grosse Bedenken, die die Beschädigung der Eingangstür duch den Hund des Besuches nicht mitzuteilen, wenn´s keiner gesehen hat?

Der obige Rechtsstreit geht einfach aus. Der Mieter kann zustimmen oder kündigen.
Eine Einigung ist beidseitiger Unsinn wenn es Mietinteressenten in der Gegend gibt.

Ich hätte moralisch eher wegen der 11% Bedenken. Die vom Gesetzgeber zugelassene Umlage ist viel zu gering, da diese die Finanzierungskosten der Massnahme nicht mit erfasst.

[BarneyGumble2]

Ich glaube, diese beiden Dinge kann man genauso vergleichen wie Äpfel und Birnen...

Auch wenn in Neubaugebieten knapp die angestrebte Miete verlangt wird, aus einem Altbau wird nunmal kein Neubau...
Im Neubau ist halt einfach alles neu!

Mal angenommen, dass ja bei der Modernisierung schon 40 % herausgerechnet wurden, die nicht umgelegt werden können, dann sind wir bei einer Investitionssumme von etwa 170.000 €.

Wenn man von etwa 4 €/qm derzeitiger Miete in einem durchschnittlich grossen 3-FH ausgeht, dann ist eine Mieterhöhung um 300 € wohl fast eine Verdoppelung der Miete!

Und eine Mieterhöhung um schätzungsweise 100 % halte ich halt für moralisch bedenklich

Mal ehrlich: Wenn Du dort Mieter wärst, würdest Du da wohnen bleiben oder eine günstigere oder zum gleichen Preis modernere Wohnung suchen?

[lostcontrol]

leute - das ist 'ne grundsatzdiskussion und 'ne frage der einstellung.
es gibt eigentümer, die die verwaltung komplett aus der hand gegeben haben und nur die kontoauszüge angucken und ihre rendite ausrechnen.
es gibt eigentümer, die blut, schweiss und tränen in jeden einzelnen millimeter ihres eigentums stecken, ihre mietinteressenten nicht nur auf solvenz sondern auch auf herz und bauch prüfen und den vorhandenen mietern zu weihnachten gutsle vor die tür legen und ein neujahrs-briefle verfassen etc.

BEIDES GLEICHZEITIG geht nicht - behaupte ich jetzt mal einfach so (aus dem bauch raus).

wenn deine mieter für dich neutren sind, die du nur über zahlungseingänge kennst und die dir ansonsten am a.... vorbeigehen, dann zieh's durch. du wirst neue mieter suchen müssen, das ist dir aber ja schon klar.

wenn du ein gutes verhältnis zu deinen mietern hast und das auch bewahren möchtest, dann wirst du umdenken müssen.

was ist besser?
keine ahnung. ich gehör zur blut-schweiss-tränen + gutsle-fraktion.

[BarneyGumble2]

Original von lostcontrol
wenn deine mieter für dich neutren sind, die du nur über zahlungseingänge kennst und die dir ansonsten am a.... vorbeigehen, dann zieh's durch. du wirst neue mieter suchen müssen, das ist dir aber ja schon klar.

wenn du ein gutes verhältnis zu deinen mietern hast und das auch bewahren möchtest, dann wirst du umdenken müssen.

was ist besser?
keine ahnung. ich gehör zur blut-schweiss-tränen + gutsle-fraktion.

Dem kann ich mich nur voll und ganz anschließen!

[feelflows]

Hallo,

@Michael1962:

Eine Einigung ist beidseitiger Unsinn wenn es Mietinteressenten in der Gegend gibt.

Das hast du Recht. Ich bin mir nur nicht sicher, wie es in einer rechtlichen Auseinandersetzung ausschaut. Kann das Amtsgericht einen Vermieter dazu zwingen, sich mit dem Mieter auf eine Mieterhöhung zu einigen ?

[RMHV]

Original von feelflows
Kann das Amtsgericht einen Vermieter dazu zwingen, sich mit dem Mieter auf eine Mieterhöhung zu einigen ?

Wie sollte das denn wohl gehen?
Wir unterhalten uns hier über eine Mieterhöhung nach Modernisierung. Diese Mieterhöhung tritt durch(form- und fristgerechte) Erklärung des Vermieters zum Fälligkeitszeitpunkt ein. Die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich.
Verweigert der Mieter die Zahlung, wird der Vermieter auf Zahlung zu klagen haben. Im Verfahren wird also zu beantragen sein, den Mieter zur Zahlung zu verurteilen. Der Beklagte wird die Abweisung der Klage beantragen mit der Begründung, die Erklärung zur Umlage der Modernisierungskosten sei aus irgendeinem Grund fehlerhaft und deswegen unwirksam.
Das Gericht wird dann zu entscheiden haben, ob die Mieterhöhung wirksam oder unwirksam war und dann - in der Folge zwingend - der Klage stattgeben oder die Klage abweisen. Für das Gericht gibt es dazwischen keinen Weg. Denkbar ist allenfalls, dass dei Klageforderung in Teilbeträge aufgeteilt ist/werden kann und die Entscheidung für jeden Teilbetrag unterschiedlich ausfallen könnte (Beispiel: Umlage aus Heizungseinbau ist Modernisierung, Umlage aus Badneuverfliesung dagen nicht). Das ändert aber nichts daran, dass das Gericht nur eine JA/NEIN-Entscheidung treffen und niemals den Vermieter zu einer Einigung zwingen kann.

[feelflows]

@ RMHV:

Ein spätes Danke für Deine Antwort!

Zwischenzeitlich wird zwischen den Anwälten verhandelt. Jetzt gilt es, Nervenstärke zu bewahren. Ich werde berichten, wenn sich etwas fürs Forum Interessante ergibt.

@ BarneyGumble + lostcontrol:

So schwarz-weiss wie ihr es malt, ist die Welt leider oder Gott-sei-Dank nicht.

Es müssen auch die Belange des Vermieters berücksichtigt werden, nicht immer nur umgekehrt. Ich habe zu allen früheren und jetzigen Mietern ein gutes Verhältnis (gehabt), bis zu den beiden Mietparteien im besagten DFH, die ich leider vor drei Jahren "geerbt" habe.

Hier nützen auch Sektflaschen zu Jahreswechsel nichts (habe ich an Anfang immer getan, ohne jemals irgendeine Antwort zu erhalten), diese Leute ziehen ihre Interessen knallhart durch und "stören" sich auch nicht an Zugeständnissen und Zuvorkommnissen des Vermieters. Das ich mich deswegen mittlerweile auf eine reine Sach- und Interessensebene begeben habe (was diese speziellen Mieter betrifft), das ist für mich nicht nur legitim, sondern sogar notwendig.

[lostcontrol]

Original von feelflows
So schwarz-weiss wie ihr es malt, ist die Welt leider oder Gott-sei-Dank nicht.

nein, so schwarz-weiss ist es sicher nicht. das sind halt die zwei extrem-positionen, dazwischen gibt's natürlich noch unzählige varianten, keine frage, und jeder muss da für sich selbst entscheiden wie er das handhaben möchte und vor allem auch KANN.
ist ja nicht jedem gegeben immer den coolen obermacker zu markieren, genausowenig wie jemand immer das liebe hausmütterchen spielen kann und will.

[feelflows]

Update:

Nach der energetischen Sanierung habe ich eine Mieterhöhung wg. Modernisierung durchgeführt, gegen die man sich zur Wehr gesetzt hat. Ich musste auf Zahlung klagen.

Die Mieter haben mit sozialen Härtegründen, behaupteter Unwirtschaftlichkeit der Sanierung sowie mit unterstellter Luxusmodernisierung ein ganzes Potpourrie an Gründen aufgeführt. Die letzten beiden Punkte konnten durch einen gerichtlich bestellten Gutachter aus dem Weg geräumt werden.

Soziale Härtegründe kamen auch nicht in Frage, weil z.B. eine Partei seit kurzem als Einzelperson in einer 90 m² großen Wohnung lebt (Scheidung, etc.). Hier hat das Gericht zu Recht auf die Überdimensionierung der Wohnung hingewiesen.

Ich habe den Prozess daher in der 1. Instanz gewonnen.

Ein paar Tips an sanierungswillige Vermieter:

- Vermieterrechtschutzversicherung abschließen
- professionellen Energieberatungsbericht und Einsparnachweis von einem Bauingenieur (staatlich anerkannt für Wärmeschutz) erstellen lassen
- sachlich einwandfreie Ankündigungs- und Mieterhöhungserklärung erstellen, evtl. mit anwaltlicher Hilfe
- Änderungen während der Sanierung unbedingt mietrechtlich prüfen lassen

[BarneyGumble2]

@feelflows:

Der Ausgang des Verfahrens hat mich sehr interessiert!
Vielen Dank für das Update!