Energetische Sanierung und Heizkostenersparnis

[feelflows]

Hallo zusammen,

ich beabsichtige, mein DFH aus den Sechzigern energetisch zu sanieren: neue Fenster, Außendämmung, Dämmung der Geschossdecke, der Dachschrägen und er Kellerdecke. Außerdem soll eine Öl-Brennwertheizung und Luftwärmepumpe eingebaut werden.

Ein Gutachten durch einen beauftragten Bauingenieur hat erwartungsgemäß die schlechten Dämmeigenschaften des Hauses offengelegt.

Problem: Zwei der drei Mietparteien verbrauchen extrem wenig Heizöl (Kommentar des Bauingenieurs: "Wenig Heizkosten ? D.h., diese Mieter heizen nicht."). Wie auch immer die das hinkriegen, es ist mir ein Rätsel. Die Partei im Erdgeschoss heizt aber normal und verbraucht dementsprechend schon Recht viel Heizöl.

Ich sehe mich bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung jetzt gedanklich vor dem Problem, das die beiden genannten Mietparteien eine Einsparung von Heizkosten durch die energetische Sanierung bestreiten könnten. Sie würden ohnehin sowenig Heizöl verbrauchen, dass die Maßnahmen zu keiner signifikanten Einsparung für sie führen würden.

Ich sehe es natürlich etwas anders. Dass die Wärmedurchgangswerte der Außenwände und Fenster sehr schlecht sind, habe ich schwarz auf weiss. Es kann nicht sein, dass man energetische Werte auf annähernd Neubauniveau herstellt und die Maßnahmen dafür dann nicht als Modernisierung umlegen darf.

Was meint Ihr ?

Gruß

feelflows

[RMHV]

Original von feelflows
Ich sehe mich bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung jetzt gedanklich vor dem Problem, das die beiden genannten Mietparteien eine Einsparung von Heizkosten durch die energetische Sanierung bestreiten könnten. Sie würden ohnehin sowenig Heizöl verbrauchen, dass die Maßnahmen zu keiner signifikanten Einsparung für sie führen würden.

Weder die zufälligen Vorstellungen noch das zufällige Verhalten eines einzelnen Mieters ist ein Kriterium bei der Feststellung, ob eine Modernisierung vorliegt oder nicht. Die Umlage von Modernisierungskosten ist auch keineswegs auf irgendeine Einsparung des Mieters begrenzt. was eine Modernisierung ist, ergibt sich aus § 559 BGB. Demnach sind bauliche Maßnahmen, die "nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken", ein Modernisierung. Das Kriterium ist die Maßnahme, nicht was der Mieter daraus macht.

[Grueneninny]

Vielleicht sind die Mieter ja gerade wegen den hohen Heizkosten so sparsam und sitzen mit Jacke und Decke im Wohnzimmer.

Denk so eine umfangreiche Modernisierung ist auf jeden Fall zu rechtfertigen, auch wenn die Mieter "sparsam" sind.
Die Auswertung zeigt ja eindeutig dass das Haus nicht energiesparend ist.

[pragmatiker]

die mieterhöhung dürfte allerdings bei den beschriebenen massnahmen kapital ausfallen. das herauszuwirtschaften wird schon ein paar jährchen in anspruch nehmen.

[Grueneninny]

Original von pragmatiker
die mieterhöhung dürfte allerdings bei den beschriebenen massnahmen kapital ausfallen.

Was für eine Mieterhöhung haben denn deine Mieter zukünftig zu erwarten?
Bzw. wie hast du es geplant wieder zu erwirtschaften?

[feelflows]

was eine Modernisierung ist, ergibt sich aus § 559 BGB. Demnach sind bauliche Maßnahmen, die "nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken", ein Modernisierung. Das Kriterium ist die Maßnahme, nicht was der Mieter daraus macht.

Ja, das sind doch gute Argumente. Vielen Dank.

Was für eine Mieterhöhung haben denn deine Mieter zukünftig zu erwarten?

Ich bin noch dabei, alle Daten zusammenzutragen und kann daher noch nichts Genaues sagen. Es wird aber wahrscheinlich nicht wenig werden.

Ob ich die höchstmögliche Mieterhöhung ankündigen werde oder lieber direkt einen niedrigeren Betrag, dass weiss ich noch nicht. Angeblich sollen bestimmte Größen ja gar nicht durchsetzbar sein.

Andererseits möchte ich auch nicht zu tief einsteigen. Meine Mieter handeln auf Teufel-komm-raus und würden selbst einen schon deutlich reduzierten Betrag noch wochenlang runterdiskutieren.

[Annika1975]

Von einer Luftwärmepumpe würde ich dir dringend abraten. Strom wird zukünftig noch teurer, die sind alles andere als effizient und auch gerne mal defekt. Wenn Du Gas an der Straße hast, würde sich ein Brenntwertkessel anbieten. Hast Du nach der Sanierung einen errechneten Verbrauch von >60.000kWh, würde auch ein mikro-BHKW in Frage kommen.

[BarneyGumble2]

Ich möchte Dir nicht zu nahe treten, aber die Investitionen, die Du da vorhast übersteigen bei grober Schätzung locker 60.000 Euro.
Bei einer Mieterhöhung um insgesamt 11 % der Kosten pro Jahr sind das etwa 180 Euro mögliche Mieterhöhung pro Monat/Wohneinheit.
Da könnte ich den Unmut der Mieter schon verstehen. :tuschel

Damit sich das rentiert, müssten sich die Gaszähler rückwärts drehen...
Dein ökologisches Denken in allen Ehren, aber meinst Du nicht, dass Du damit über das Ziel hinaus schießt?

Wir besitzen u.a. ebenfalls ein vergleichbares Objekt (3 WE, 220 qm Gesamtwohnfläche) und haben eine jährlichen Gasverbrauch von etwa 30.000 Kw/h. Das entspricht Gaskosten p. a. von ca. 1800 Euro und damit 150 Euro pro Monat...

Mein Tip: Falls Du das Geld übrig hast und nicht anderweitig ausgeben möchtest, lass Dir ne Photovoltaikanlage auf Dein Dach bauen, damit erwirtschaftest Du vermutlich ähnlich viel Geld pro Monat und hast weniger Stress mit den Mietern...

Kleinere Sachen wir Kellerdecke dämmen, mal ein defektes
Fenster austauschen etc. sind natürlich meiner Meinung nach dennoch lohnende Investitionen!


EDIT: habe grad mal grob überschlagen, eine Photovoltaikanlage für 50.000 Euro erwirtschaftet ca. 5000 Euro pro Jahr

[Annika1975]

Achtung bei PV -> Kürzungen sind in Planung.

[feelflows]

Ich möchte Dir nicht zu nahe treten, aber die Investitionen, die Du da vorhast übersteigen bei grober Schätzung locker 60.000 Euro. Bei einer Mieterhöhung um insgesamt 11 % der Kosten pro Jahr sind das etwa 180 Euro mögliche Mieterhöhung pro Monat/Wohneinheit. Da könnte ich den Unmut der Mieter schon verstehen. :tuschel

Mit den Investitionen hast Du nicht Unrecht. Was die Höhe der Mietererhöhung betrifft, da denke ich zurzeit eben noch drüber nach. Das eine komplette Umlage der Modernisierungskosten schon ein Schock für die Mieter bedeutet und für mich schwer durchzusetzen sein wird, das ist eben das Problem.

Es kann meiner Meinung nach aber auch nicht sein, dass man eine energetische Sanierung deswegen gar nicht durchführen bzw. gem. § 559 auf die Mieter umlegen kann. Mir geht es nicht nur um ökologisches Denken, sondern auch darum, den Wert des Hauses für die Zukunft zu erhalten.

Im Übrigen habe ich die 180 Euro mal grob durchgerechnet: In einem Neubaugebiet in der Nähe werden Wohnungen zu einer Kaltmiete angeboten, die der meines Hauses zzgl. der etwaigen 180 Euro entsprechen. Und wenn ich annähernd Neubauzustände herstelle, so könnte man auch nachvollziehen, dass hiernach entsprechende Mieten zu zahlen sind.

[lostcontrol]

also das mit der PV würde ich nochmal gründlich durchrechnen.
die renditen sind da deutlich gefallen, da ja die einspeisevergütung mittlerweile drastisch gefallen ist. wenn du die PV-anlage über kredit finanzieren musst rechnet sich das kaum noch.
da würde ich eher über solarthermie nachdenken - da bist du dann auch in sachen wärmeschutzgesetz (das ja deutschlandweit eingeführt werden soll) auf der deutlich besseren seite und deine mieter haben tatsächlich was davon.

[quote]Original von feelflows

Ich möchte Dir nicht zu nahe treten, aber die Investitionen, die Du da vorhast übersteigen bei grober Schätzung locker 60.000 Euro. Bei einer Mieterhöhung um insgesamt 11 % der Kosten pro Jahr sind das etwa 180 Euro mögliche Mieterhöhung pro Monat/Wohneinheit. Da könnte ich den Unmut der Mieter schon verstehen. :tuschel

naja - ist erstmal die frage ob das alles komplett als modernisierung anerkannt wird, das müsste man erstmal prüfen lassen, könnte sein dass manches davon auch unter instandhaltung fällt...

Original von feelflows
Es kann meiner Meinung nach aber auch nicht sein, dass man eine energetische Sanierung deswegen gar nicht durchführen bzw. gem. § 559 auf die Mieter umlegen kann. Mir geht es nicht nur um ökologisches Denken, sondern auch darum, den Wert des Hauses für die Zukunft zu erhalten.

mach dich mal schlau wie das bei euch mit dem wärmeschutzgesetz aussieht.
hier soll's ja demnächst empfindliche strafen geben, wenn man nicht 20% der im haus verbrauchten energie selbst erzeugt über solarthermie, biomasse etc. (photovoltaik gehört da NICHT dazu!).
du würdest dir ins eigene fleisch schneiden wenn du jetzt modernisierungen vornimmst, die hinterher nicht zu den neuen regelungen passen.

Original von feelflows
Und wenn ich annähernd Neubauzustände herstelle, so könnte man auch nachvollziehen, dass hiernach entsprechende Mieten zu zahlen sind.

deine bemühungen in allen ehren, aber du kannst aus einem 60er-jahre haus keinen neubau machen (ausser du reisst ab und baust komplett neu).
du kannst alles gut in schuss halten, modernisieren was geht, aber den neubau-status wirst du nicht erreichen können, entsprechend rechne mal lieber nicht mit neubau-mieten.
du kannst natürlich deinen mietern vorteile verschaffen, für die sie bereit sind auch höhere mieten zu zahlen (also z.b. durch 'ne solarthermische anlage etc.), aber meine feststellung ist die, dass mieter nach wie vor eher auf die niedrige kaltmiete schauen als auf die betriebskosten (auch wenn mir das nach wie vor ein rätsel ist, warum so agiert wird).

[BarneyGumble2]

Original von lostcontrol
also das mit der PV würde ich nochmal gründlich durchrechnen.
die renditen sind da deutlich gefallen, da ja die einspeisevergütung mittlerweile drastisch gefallen ist. wenn du die PV-anlage über kredit finanzieren musst rechnet sich das kaum noch.
da würde ich eher über solarthermie nachdenken - da bist du dann auch in sachen wärmeschutzgesetz (das ja deutschlandweit eingeführt werden soll) auf der deutlich besseren seite und deine mieter haben tatsächlich was davon.

Daher habe ich auch gesagt:"Falls Du das Geld übrig hast und nicht anderweitig ausgeben möchtest"

Original von lostcontrol
hier soll's ja demnächst empfindliche strafen geben, wenn man nicht 20% der im haus verbrauchten energie selbst erzeugt über solarthermie, biomasse etc. (photovoltaik gehört da NICHT dazu!)

Bist Du da sicher, dass Du das nicht mit der Bestimmung für NEUBAUTEN verwechselst? Es gibt doch in der Regel so etwas wie Bestandschutz?!

Original von lostcontrol
deine bemühungen in allen ehren, aber du kannst aus einem 60er-jahre haus keinen neubau machen (ausser du reisst ab und baust komplett neu).
du kannst alles gut in schuss halten, modernisieren was geht, aber den neubau-status wirst du nicht erreichen können, entsprechend rechne mal lieber nicht mit neubau-mieten.
du kannst natürlich deinen mietern vorteile verschaffen, für die sie bereit sind auch höhere mieten zu zahlen (also z.b. durch 'ne solarthermische anlage etc.), aber meine feststellung ist die, dass mieter nach wie vor eher auf die niedrige kaltmiete schauen als auf die betriebskosten (auch wenn mir das nach wie vor ein rätsel ist, warum so agiert wird).

Aber was hat der mündige VERMIETER von einer Solaranlage, die Warmwasser bereitet, ausser einem guten Gewissen und einem Argument bei Neuvermietung?
Soweit ich weiß, kann man doch dem Mieter nur die einem selbst entstandenen Kosten in der Betriebskostenabrechnung in Rechnung stellen!?
Somit könnte man höchstens die Installationskosten als Modernisierung deklarieren, das Warmwasser selber ist nunmal ein Geschenk der Sonne :tuschel

Mal angenommen, die Solaranlage kostet 5000 Euro, dann könnte man die Miete um unglaubliche 15 Euro im Monat erhöhen...

Original von lostcontrol
..., dass mieter nach wie vor eher auf die niedrige kaltmiete schauen als auf die betriebskosten (auch wenn mir das nach wie vor ein rätsel ist, warum so agiert wird)

Das denke ich würde meine persönliche Entscheidung sehr beeinflussen!

[lostcontrol]

Original von BarneyGumble2
Bist Du da sicher, dass Du das nicht mit der Bestimmung für NEUBAUTEN verwechselst? Es gibt doch in der Regel so etwas wie Bestandschutz?!

ja, da bin ich sicher - war deswegen extra bei 'ner städtischen beratung.
aber so ganz ausgereift ist das alles auch noch nicht, ähnlich wie beim energiepass.
fängt doch schon damit an dass man garnicht so einfach bestimmen kann wieviel energie in einem haus verbraucht wird. heute wohnen in wohnungen, in denen früher ganze familien gewohnt haben singles - und das kann sich ganz schnell wieder umdrehen.

Original von BarneyGumble2
Aber was hat der mündige VERMIETER von einer Solaranlage, die Warmwasser bereitet, ausser einem guten Gewissen und einem Argument bei Neuvermietung?
Soweit ich weiß, kann man doch dem Mieter nur die einem selbst entstandenen Kosten in der Betriebskostenabrechnung in Rechnung stellen!?

zum einen kannst du diese modernisierung umlegen, zum anderen zahlen mieter für solche vorteile auch gerne höhere mieten.
und bezüglich wärmeschutzgesetz hast du dann ja vielleicht schon alles abgekaspert, was du an auflagen bekommen kannst.
und - falls du auf sowas wert legst - fürs image isses auch ganz gut.

Original von BarneyGumble2
Somit könnte man höchstens die Installationskosten als Modernisierung deklarieren, das Warmwasser selber ist nunmal ein Geschenk der Sonne

sicher - aber wie gesagt: für solche vorteile sind viele bereit mehr kaltmiete zu bezahlen.

Original von BarneyGumble2
Mal angenommen, die Solaranlage kostet 5000 Euro, dann könnte man die Miete um unglaubliche 15 Euro im Monat erhöhen...

wieso nur 15 euro? ich komm da auf 'ne andere zahl...

Original von BarneyGumble2
Das denke ich würde meine persönliche Entscheidung sehr beeinflussen!

meine auch, aber es ist wirklich so - ich bin jedesmal von den socken wie wenig sich die mieter dafür interessieren.

[BarneyGumble2]

@Lostcontrol
Du widersprichst Dich...

Zum Einen sagst Du:

zum anderen zahlen mieter für solche vorteile auch gerne höhere mieten

zum Anderen:

aber meine feststellung ist die, dass mieter nach wie vor eher auf die niedrige kaltmiete schauen

Ach ja:

wieso nur 15 euro? ich komm da auf 'ne andere zahl...

Meine Rechnung der möglichen Mieterhöhung nach Modernisierung:

5000 Euro Gesamtkosten * 11 % jährliche Umlage
=550 Euro pro Jahr

550 Euro / 3 Wohneinheiten
=183,34 Euro Umlagefähige Kosten pro Mieteinheit / Jahr
=15,28 Euro mögliche Mieterhöhung pro Monat (Ich gebe zu, meine 15 Euro waren gerundet )

Okay, Wartungskosten kann man in die Betriebskosten rechnen, aber ansonsten hält sich der Nutzen für den VERMIETER in Grenzen (abgesehen von dem Argument bei Vermietung).
Wie sieht denn Deine Rechnung aus?

[lostcontrol]

Original von BarneyGumble2
@Lostcontrol
Du widersprichst Dich...

mich weiss dass das widersprüchlich ist *g*.
es gibt halt "sodde un sodde" = der eine so, der andere so.
da ich hauptsächlich mit altbau zu tun habe und dank denkmalschutz vieles garnicht machen darf, was sinnvoll wäre, erlebe ich hauptsächlich diejenigen als miet-interessenten, die sich für die niedrige miete interessieren.
ich weiss aber von anderen, dass diejenigen, die lieber neubau haben durchaus bereit sind für diesen luxus (vollwärmeschutz, solartechnik = kosteneinsparungen etc.) auch mehr zu bezahlen.

Original von BarneyGumble2
=183,34 Euro Umlagefähige Kosten pro Mieteinheit / Jahr
=15,28 Euro mögliche Mieterhöhung pro Monat (Ich gebe zu, meine 15 Euro waren gerundet )

ok, ich dachte du beziehst das aufs jahr und aufs ganze haus.

Original von BarneyGumble2
Okay, Wartungskosten kann man in die Betriebskosten rechnen, aber ansonsten hält sich der Nutzen für den VERMIETER in Grenzen (abgesehen von dem Argument bei Vermietung).

also ich seh jetzt keinen vermieter-nutzen darin, wenn mit den betriebskosten umgelegt werden kann, dass man wartungskosten umlegen kann war ja eh klar. streng genommen ist das sogar ein nachteil, weil man ja 'nen posten mehr auf der abrechnung hat (es sei denn man nimmt's zu den heizkosten mit rein), aber das sind ja kinkerlitzchen.

ich seh den nutzen wirklich vor allem darin, dass man so das wärmeschutzgesetz abkaspern kann - da man ja etwas wird unternehmen MÜSSEN (wenn man nicht "strafe zahlen" will bzw. höhere steuern zahlen) scheint mir das halt der sinnvollste weg zu sein. bei mir gibt's aber auch die alternative erdwärme oder biomasse nicht.

Original von BarneyGumble2
Wie sieht denn Deine Rechnung aus?

ich muss da zum glück nicht viel rumrechnen.
unser mietshaus baujahr 60 ist ja schon sehr gut in schuss.
ok, ein badezimmer (das letzte, das noch nicht gemacht wurde) muss jetzt dieser tage noch komplettsaniert werden, da werden wir dann bei der neuvermietung entsprechend die miete erhöhen, klar.
ansonsten haben wir alles peu à peu gemacht und mieterhöhungen gab's eigentlich fast nur bei mieterwechseln (wir haben in diesem haus leider nur eher kleine wohnungen, da hat man ja leider eine höhere fluktuation, was aber in diesem fall ja von vorteil ist).
so einiges lief bei uns schlicht ohne "direkte" modernisierungsumlage. die neue heizung hätten wir (meines wissens) garnicht umlegen dürfen, die war einfach fällig (das meinte ich übrigens dass man sich da schon schlau machen muss, was alles tatsächlich als modernisierung gerechnet werden darf).

[BarneyGumble2]

@ Lostcontrol

Ich werde demnächst auch mal auf Deine Rechtschreibfehler achten

So, wie schreibt ein Mitglied dieses Forums immer so schön:
Ein Blick ins Gesetz verbessert regelmäßig die Rechtskenntnis...

§ 3 Abs. 1 EEWärmeG (Dein Wärmeschutzgesetz...):

Die Eigentümer von Gebäuden nach § 4, die neu errichtet werden, (Verpflichtete) müssen den Wärmeenergiebedarf durch die anteilige Nutzung von Erneuerbaren Energien nach Maßgabe der §§ 5 und 6 decken.

und für diejenigen, die mit dem Begriff NEU nichs anfangen können, wird das nochmal erläutert...
§ 19 Abs. 1 EEWärmeG:

§ 3 Abs. 1 ist nicht anzuwenden auf die Errichtung von Gebäuden, wenn für das Vorhaben vor dem 1. Januar 2009 der Bauantrag gestellt oder die Bauanzeige erstattet ist.

Soviel zum Thema Zwangsmaßnahmen am Altbau...

[lostcontrol]

Original von BarneyGumble2
@ Lostcontrol

Ich werde demnächst auch mal auf Deine Rechtschreibfehler achten

ähm barney - ich glaub du verwechselst mich da grad.
ich hab hier in diesem forum noch nie die rechtschreibfehler anderer kritisiert noch jemals behauptet ich würde keine machen...

Original von BarneyGumble2
Die Eigentümer von Gebäuden nach § 4, die neu errichtet werden, (Verpflichtete) müssen den Wärmeenergiebedarf durch die anteilige Nutzung von Erneuerbaren Energien nach Maßgabe der §§ 5 und 6 decken.

das ist nett dass du das schreibst, aber hast du auch den teil gelesen der sich auf bestand bezieht? der kommt wesentlich weiter hinten und ist auch nicht ohne...

Original von BarneyGumble2
Soviel zum Thema Zwangsmaßnahmen am Altbau...

es gibt auch bezüglich altbauten vorschriften.
findest du wie gesagt weiter hinten.

aber mal abgesehen davon: erinnerst du dich noch wie das in sachen energiepass lief? der sollte ursprünglich auch nur für neu errichtete gebäude gelten. jaja. wie lange hat's gedauert bis die altbau-eigentümer dann doch einen gebraucht haben? zwei jahre oder so, wenn ich mich recht erinnere...
das wärmeschutzgesetz steht ja erst am anfang, wenn du mal googelst wirst du feststellen, dass die entsprechenden gesetzesentwürfe schon zur abstimmung vorliegen.

ich würde jedenfalls im leben nicht aktuell einen altbau komplettsanieren ohne mich da gründlich schlau gemacht zu haben. da würd ich mich dann lieber erstmal auf diejenigen dinge im haus konzentrieren, die davon unabhängig sind. abgesehen von fälligen modernisierungen in den wohnungen selbst also z.dachboden- und kellerdämmung zum beispiel oder auch die neuen fenster. heizung sollte man ohnehin erst sanieren wenn der vollwärmeschutz tatsächlich da ist etc.
bis es dann so weit ist dass man die geschichte auch ernst nehmen kann (bzw. muss) würde ich tunlichst vermeiden in etwas geld zu stecken, das tendenziell in die falsche richtung geht und mir da lieber alle möglichkeiten offen lassen.

ich hab ja selbst damit zu tun und regelmässig kontakt mit dem offiziellen energieberater der stadt, der rät mir ungefähr genauso regelmässig zum abwarten.

[BarneyGumble2]

Original von lostcontrol

Original von BarneyGumble2
@Lostcontrol
Du widersprichst Dich...

mich weiss dass das widersprüchlich ist *g*.

Nein, ich verwechsel Dich nicht, aber war auch nur nen Scherz

Original von lostcontrol
es gibt auch bezüglich altbauten vorschriften. findest du wie gesagt weiter hinten

Vielleicht habe ich da was überlesen, könntest Du mir evtl. die genaue Stelle nennen?!
Würde mich schon mal interessieren!

[Michael_62]

Mich auch.

Es wird immer wieder dargestellt, dass in Bestandsgebäuden neue Anforderungen gestellt werden könnten.

Mir ist das nur bekannt bei Nutzungsänderung oder Nutzungsaufgabe nach Bauordnung.

Klärt mich mal auf!

[lostcontrol]

Original von BarneyGumble2
Nein, ich verwechsel Dich nicht, aber war auch nur nen Scherz

ach das meinst du *lach*
da hatte ich wohl deinen rechtschreibfehler schon für einen scherz gehalten und entsprechend reagiert, sorry.

Original von lostcontrol
Vielleicht habe ich da was überlesen, könntest Du mir evtl. die genaue Stelle nennen?!
Würde mich schon mal interessieren!

sag mir welche version du vorliegen hast, dann können wir da weiterdiskutieren.
ich geh natürlich von der bawü-version aus (die ja eigentlich schon in kraft ist) - soweit ich weiss ist die bundeseinheitliche version noch nicht in kraft sondern erst in planung.