Wie genau finktiniert das mit den 11%

[magura]

Hallo,

ich habe da mal ein grundsätzliche Frage:

Angenommen ich führe eine Modernisierung in Höhe von 20.000 EUR durch. Ich nehme keinen Kredit auf, sondern zahle es aus Eigenmitteln. Dann kann ich also die Miete jährlich um 2200 EUR erhöhen. Damit hätte ich also die Investition in ca. 9 Jahren wieder drin. Doch was passiert danach? Bleibt dann die Mieterhöhunh quasi für Immer bestehen? Das hieße ja man führt eine Modernisierung durch und mach angfristig gesehen Gewinn?

Gibt es denn da eine Grenze...theoretisch müßte das Dach, die Heizung und die Fenster gemacht werden...

[armeFrau]

Du kannst die Miete um 11% erhöhen. Und, Du kannst die Massnahmen steuerlich absetzen.
Natürlich bleibt die Miete bestehen, für immer...bzw. bis zu dem Zeitpunkt, bis eine neue Mieterhöhung z.B. aufgrund von Mietspiegelanpassung und/ oder Modernisierungsmassnahmen ansteht.

[magura]

also kann man doch eigentlich nur gewinnern oder?
Aber es gibt doch bestimmt eine Grenze bis zu der die Mehrbelastung durch Modernisierung für dem Mieter tragbar ist

[armeFrau]

Klar, kann man nur gewinnen, Du erhälst Dir das Haus und die Mieteinnahme.
Die Grenze für den Mieter ist die, wenn er die Miete nicht tragen kann, muß er ausziehen. Die Einkommensverhältnisse des Mieters sind nicht dein Problem.
Deine Grenze ist da erreicht, wo Du das Haus nicht mehr vermieten kannst, weil die Miete zu hoch ist und Du keinen Mieter findest.
Vlt. kann man eine Modernisierung nach der anderen vornehmen und nicht alles gleichzeitig, dann kann man mehrmals erhöhen (wobei ich jetzt die gesetzlichen Fristen nicht kenne). Da kann man sich ja erkundigen.

[RMHV]

Original von magura
also kann man doch eigentlich nur gewinnern oder?

Mit Modernisierungen ist es wie immer: nichts ist ohne Risiko. Niemand kann sicher vorhersehen, welche Miethöhe bei einer Neuvermietung zu erzielen sein wird. Bei einer Neuvermietung geht es ausschließlichlich um die dann aktuellen Marktverhältnisse, nicht mehr um irgendwelche Kosten aus der Vergangenheit.

Original von magura
Aber es gibt doch bestimmt eine Grenze bis zu der die Mehrbelastung durch Modernisierung für dem Mieter tragbar ist

Eine absolute oder eindeutige Grenze gibt es nicht.

Man muss bei der Frage der Modernisierung trennen zwischen der Duldungspflicht und der Mieterhöhung.

Im Grundsatz ist der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB zur Duldung von Modernisierungen verpflichtet. Die duldungspflicht besteht nach Satz 2 nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch bei Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen wäre.

Die Mieterhöhung ist ein Aspekt, der bei der durchzuführenden Interessenabwägung zu berücksichtigen ist, keineswegs aber der einzige. Dabei ist nach Satz 4 die Mieterhöhung - egal in welcher Höhe - keine Härte, "wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist".
Der Mieter wird also z.B. bei vorhandenen Einzelöfen kaum den Einbau einer Heizung wegen einer besonderen Härte verweigern können.

Wie auch immer die Interessenabwägung ausgehen könnte ist nicht mehr relevant, wenn die Maßnahme durchgeführt wurde. Der Anspruch des Vermieters auf die Mieterhöhung hängt nach § 559 BGB nicht mehr von irgendwelchen Abwägungen ab, sondern nur noch von der Durchführung der Maßnahme.

Wenn der Mieter der Meinung ist, die Mehrbelastung wäre für ihn nicht tragbar, hat er nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Die Mieterhöhung hat er bei einer Kündigung nach § 561 BGB nicht zu zahlen.

[magura]

ok, alles klar.

Ob der Mieter dann eben dach nach zwei Jahren auszieht weiß natürlich keiner.
Unter der Vorraussetzung, dass der das nicht macht, wäre das doch ein win Situation für mich..?

[Christian]

Angenommen ich führe eine Modernisierung in Höhe von 20.000 EUR durch. Ich nehme keinen Kredit auf, sondern zahle es aus Eigenmitteln.

Wenn man die 20.000 Euro nicht hat, kann man auch keine 20.000 Euro investieren. Wenn man die 20.000 Euro 'rumliegen hat, kann man alternativ in risikoreiche Aktien investieren und u.U. viel mehr Gewinn erzielen. Unter der Vorraussetzung, daß der Mieter weder auszieht, stirbt, arbeitslos wird, beruflich in ein anderes Land versetzt wird oder irgendwann der Meinung ist, daß die Wohnung mittlerweile zu teuer ist, wäre eine Modernisierung denkbar ;-)

Helsehen kann (leider) keiner, und was alles dazwischenkommen kann, weiß man meist erst dann, wenns passiert.

[magura]

das ist ja auch alles richtig....es geht ja im prinzip auch nur darum, dass der Mieter bei einer solchen Ankündigung direkt kündigt...das wäre das Ziel, da ich das Haus eben verkaufen will...nur ist das eben nicht so einfach mit einem Mieter, der dort wohnen bleiben will

[Unregistriert]

Tja, wie schön man doch in bester Absicht am Thema vorbeireden kann wenn der OP seine Absichten schamhaft nicht offenlegt ...

rofl

B-test

[T.M]

Vielleicht nochmal eine Ergänzung zu den 11%. Dass du von beispielsweise 20.000 einfach 11% auf die Jahresmiete verteilen kannst stimmt nur bedingt. Nehmen wir an du wolltest komplett neue Fenster einbauen lassen. Diese kosten jetzt einfach mal eben die besagten 20.000 €. Nun hättest du die alten Fenster aber auch wieder in Schuss bringen können. Nehmen wir an, dies hätte 5.000 € gekostet. Ergebnis: 20.000 - 5.000 = 15.000 €. Die 11% darfst du nun nur von den 15.000 € nehmen. Bitte beachten und entsprechend Kostenvoranschläge einholen.

[Eilemuc]

als unbedarfter-
ich kann die (z.B.) 15.000 auf die nächsten 10 Jahre in die Miete rechnen?
Der Mieter trägt also die Kosten in den nächsten 10 Jahren ab?

[T.M]

Hallo Eilemuc, als Unbedarfter hast du da im Prinzip recht!

[Insolvenzprofi]

rmhv hats schon echt gut beschrieben - wir machen das tagtäglich, häuser komplett durchsanieren. die kosten kann man prima umlegen, zwar gibts da immer differenzen, anwalt des mieters bittet um konkretisierte aufstellung bis ins kleinste detail, z. b. einbau einer fußbodenheizung, warum dieses eine wertverbesserung gebrauchserhöhung darstellt usw.

allerdings haben wir 2 gerichtsprozesse durch und die gerichte sind dahingehend doch sehr vermieterfreundlich. ich gehe davon aus, das dieses mit an dem druck liegt, dem der staat auf den vermieter überträgt, klimafreundlich zu modernisieren.

die mieten sind dann meistens so hoch, das die mieter gegen abfindung ausziehen. man merkt allerdings doch wie dreist die mietergemeinschaft ist, man wird regelrecht erpresst.

Mit Modernisierungen ist es wie immer: nichts ist ohne Risiko. Niemand kann sicher vorhersehen, welche Miethöhe bei einer Neuvermietung zu erzielen sein wird. Bei einer Neuvermietung geht es ausschließlichlich um die dann aktuellen Marktverhältnisse, nicht mehr um irgendwelche Kosten aus der Vergangenheit.



Eine absolute oder eindeutige Grenze gibt es nicht.

Man muss bei der Frage der Modernisierung trennen zwischen der Duldungspflicht und der Mieterhöhung.

Im Grundsatz ist der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB zur Duldung von Modernisierungen verpflichtet. Die duldungspflicht besteht nach Satz 2 nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch bei Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen wäre.

Die Mieterhöhung ist ein Aspekt, der bei der durchzuführenden Interessenabwägung zu berücksichtigen ist, keineswegs aber der einzige. Dabei ist nach Satz 4 die Mieterhöhung - egal in welcher Höhe - keine Härte, "wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist".
Der Mieter wird also z.B. bei vorhandenen Einzelöfen kaum den Einbau einer Heizung wegen einer besonderen Härte verweigern können.

Wie auch immer die Interessenabwägung ausgehen könnte ist nicht mehr relevant, wenn die Maßnahme durchgeführt wurde. Der Anspruch des Vermieters auf die Mieterhöhung hängt nach § 559 BGB nicht mehr von irgendwelchen Abwägungen ab, sondern nur noch von der Durchführung der Maßnahme.

Wenn der Mieter der Meinung ist, die Mehrbelastung wäre für ihn nicht tragbar, hat er nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Die Mieterhöhung hat er bei einer Kündigung nach § 561 BGB nicht zu zahlen.

[icke]

Ich häng mich mal in dieses Thema rein.
Ich hab letztes Jahr neue Fenster und eine neue Haustür einbauen lassen ( vorher noch einfachverglaste Fenster und Haustür ), dieses Jahr habe ich den Dachboden sprich Zwischendecke gedämmt.
Die Kosten waren jetzt nicht so wahnsinnig hoch, aber immerhin...
Die Frage ist nun: kann ich die Kosten vom letzten Jahr und diesem Jahr durch diese besagten 11 % umlegen ?
Und wenn ja: wie muß ich vorgehen ? Ich hab da leider überhaupt keine Vorstellung von, wie genau ich das machen könnte.
Kann mir da jemand weiter helfen ?

Liebe Grüße,
Icke

P.S.: den Dachboden habe ich eigenhändig gedämmt, wie rechne ich da meine Eigenleistung ab ?
Das Haus wurde zusätzlich neu verputzt und gestrichen. Diese Kosten kann ich warscheinlich nicht umlegen oder doch ?