Viele Fragen und Ideen zu Mietverträgen / Staffelmiete / Einbauküche :-)

[q74]

Hallo!

Ich habe recht viele Fragen und Ideen... viel Spaß beim Lesen... :-)

Vermietungsobjekt: 50qm-Wohnung, sehr gute Qualität und Lage, Uni-Stadt in Ba-Wü.

Frage 1: Staffelmiete:

Die Wohnung lässt sich problemlos neuvermieten für 20% über dem errechneten
Mietspiegelwert. (Vermutlich noch mehr, aber ich lasse es bei 20.) Bei einem
normalen Mietvertrag wäre also über viele Jahre eine Mieterhöhung sehr erschwert,
zumal es nichts mehr zu modernisieren gibt. Daher möchte ich einen Staffelmietvertrag
machen. Am liebsten würde ich die Miete ja genau so prozental verändern, wie
sich die Mieten vor Ort entwickeln, aber das ist ja rechtlich nicht möglich,
obwohl es eigentlich am transparentesten und logischsten wäre.
Ich bin nun also auf der Suche nach dem idealen Prozentsatz jährlicher Erhöhung.
Ich habe hier im Internet wenig Info gefunden. Bei normalen Mietvertägen
gibt es ja die 20%-in-3-Jahren-Grenze. Was haltet ihr von ca. 3,8-3,9% p.a.?
(In den Vertrag müssen dann natürlich die sich ergebenden Euro-Beträge, klar.)

Der Prozentsatz darf ja nicht zu gering sein (sonst ärgere ich mich, wenn die
Mieten stärker steigen als die Staffeln), aber auch nicht zu hoch. Ich
würde dann zwar freiwillig eine Staffel verzichten um zu verhindern, dass der
Mieter kündigt, wenn die Diskrepanz zu groß wird. Aber der Hauptgrund, warum
es nicht zu hoch sein sollte, ist wohl, um nicht zu viele Leute zu verschrecken,
denn die meisten sehen dann die aus heutiger Sicht hohen Staffeln in 5 Jahren
und verstehen nicht, dass das halt dann das Mietniveau sein wird, und dass
so halt Inflation und Mietpreise funktionieren.

Außerdem: Was denkt ihr kommt beim Mieter besser an: Alle zwei Jahre um 65 Euro
oder jährlich um 25 Euro? (aufgrund eines additionseffekts ist das in annährung
äquivalent, also nicht wundern, warum 65 und nicht 50. wer sich hier wundert,
sollte excel starten.)

Außerdem:

"Mei...Immob....de" sagt:
"Zu niedrig vereinbart, beschert Ihnen die Staffelmiete jahrelang eine geringere
Miete, als Sie normalerweise verlangen könnten. Rutschen die Mieten in den Keller
und liegen Sie mit Ihrer Staffelmiete mehr als 20 % über der ortsüblichen
Vergleichsmiete, müssen Sie Ihre Mietforderungen zurückschrauben – und zu viel
Gezahltes zurückzahlen."
Ist das wirklich wahr? Oder nur, wenn man zu Beginn eine Notlage des Mieters
ausenutzt hat? (Ich würde ohnehin freiwillig die Miete senken aus Fairness und
um zu verhindern, dass der Mieter kündigt, was ja verständlich wäre.)
Außerdem: wenn das stimmt, was M.I.de sagt, dann kann man ja auch den Mieter
damit beruhigen, dass er keine Angst vor Überhöhung haben muss. Das wäre
durchaus in meinem Sinne, ihn auf sein Recht aufmerksam zu machen.

Frage 2: Zeitmietvertrag:

Das Problem eines Staffelmietvertrages scheint mir, dass er einen "Blick in die
ferne Zukunft" erzwingt. Was bringt es mir, wenn ich einen Staffelvertrag für z.B.
4 Jahre mache und er danach in einen "normalen" Vertrag übergeht und ich
eben dann in 4 Jahren die Miete nicht mehr anpassen kann. Das ist eben das
Problem bei sehr schönen Wohnungen wie meiner, deren vom Mieter sehr geschätze diverse
Vorzüge einfach im Mietspiegel nur unzureichend berücksichtigt werden und der
Spiegel verunmöglicht dann die Mietanpassung, obwohl ich bei Wohnungskauf die
Vorzüge der Wohnung teuer bezahlen musste. (Jammern beendet.)

Folglich muss ich entweder (a) Staffeln für weit mehr als 4 Jahre machen,
oder (b) den Mietvertrag begrenzen.

Bei (a) entsteht ein Abschreckungseffekt wegen der vermeintlich hohen
Miete in 10 Jahren, und bei (b) hab ich die Begründugsprobleme eines qualifizierten
Zeitmietvertrags. Natürlich könnten meine Eltern die Wohnung als Ferienwohnung
nutzen wollen, aber das steht nun wirklich in den Sternen. (Am liebsten
würde ich einfach einen neuen Staffelvertrag nach 5 Jahren aufsetzen,
angepasst an die Situation zu dem Zeitpunkt, also die zukünftigen Staffeln
senken oder erhöhen.)

Außerdem möchte ich eine Mindestvertragslaufzeit einbauen, was würdet
ihr da empfehlen? Ich hielte ja 18 Monate für ein faires Mittelmaß?

Ich frage mich auch, ob ich nicht einfach auf 8 Jahre begrenzen
mit Begründung Ferienwohnung, um wenigstens überhaupt eine Möglichkeit
in der Hand zu haben. 8 Jahre ist ja eine lange Zeit und wird wohl
nicht sehr abschrecken? Oder 10...


Frage 3: Einbauküche

Ich habe den Eindruck, es macht Sinn, die Einbauküche (2005) in
einem komplett separaten Vertrag zu vermieten, um sie aus dem Mietspiegelvergleich
rauszuhalten. Seht ihr das auch so? Besteht die Gefahr, dass der Mieter irgendwann
die Küche "kündigt" und seine eigene einbaut, wenn ich einen komplett separaten Vertrag
mache? Ich möchte in jedem Fall, dass die Einbauküche nicht in der Kaltmiete
enthalten ist. Oder ist das eine dumme Idee?

Frage 4: TG-Stellplatz

Wenn der TG-Stellplatz im Hauptmietvertrag enthalten ist, kann er dann vom Mieter
separat gekündigt werden, obwohl der Mieter das Wohnungs-Mietverhältnis beibehält?
Falls ja, kann man das verhindern?


Danke an alle, die sich an diesem Thread beteiligen im Voraus!

Q

[Christian]

Frage 4: TG-Stellplatz

Wenn der TG-Stellplatz im Hauptmietvertrag enthalten ist, kann er dann vom Mieter
separat gekündigt werden, obwohl der Mieter das Wohnungs-Mietverhältnis beibehält?

Hallo q74,

m.E. mietet der Mieter das "Paket" bestehend aus Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Bad und Tiefgaragenstellplatz (wenn alles in einem (Haupt-)Mietvertrag enthalten ist).

Genau so wenig wie der Mieter das Wohnzimmer aus diesem "Paket" herauslösen und separat kündigen kann, kann er m.E. auch den TG-Stellplatz nicht einzeln herauslösen und kündigen (es sei denn, beide Vertragspartner sind sich einig).


Zur Einbauküche: Wenn du dem Mieter die Küche vermietest, musst du als Vermieter dafür sorgen, daß die Küche ihren Zweck erfüllt (d.H. du als Vermieter musst den defekten Herd auf deine Kosten ersetzen).
Wenn du dem Mieter die Küche verkaufst, hast du nichts mehr mit der Küche zu tun.

Gruß,
Christian

[Papabär]

... Wenn du dem Mieter die Küche vermietest, musst du als Vermieter dafür sorgen, daß die Küche ihren Zweck erfüllt (d.H. du als Vermieter musst den defekten Herd auf deine Kosten ersetzen).
Wenn du dem Mieter die Küche verkaufst, hast du nichts mehr mit der Küche zu tun.

Vor allem ist die Küche - sofern sie bei Vertragsbeginn in der Wohnung eingebaut ist - ohnehin Bestandteil der Mietsache. Ein separater Mietvertrag ist also nutzlos.

... "Mei...Immob....de" sagt:
"Zu niedrig vereinbart, beschert Ihnen die Staffelmiete jahrelang eine geringere
Miete, als Sie normalerweise verlangen könnten. Rutschen die Mieten in den Keller
und liegen Sie mit Ihrer Staffelmiete mehr als 20 % über der ortsüblichen
Vergleichsmiete, müssen Sie Ihre Mietforderungen zurückschrauben – und zu viel
Gezahltes zurückzahlen."

Man kann es schon fast als "beruhigend" bezeichnen, daß das Fachwissen hier nicht der Beilage der Fernsehzeitung entnommen wurde.

Die 20%-Hürde ist hier wohl aus dem §5 WiStG entnommen. Die Frage, die sich mir aufdrängt ist, was q74 mit den 20% Überhöhung zzgl. der Staffelmieterhöhung macht, wenn die Mieten lt. Mietspiegel eben nicht in entsprechendem Maß steigen ... wem wird dann die Schuld an der Owi gegeben?

[Syker]

Hallo zusammen,

...
Die Frage, die sich mir aufdrängt ist, was q74 mit den 20% Überhöhung zzgl. der Staffelmieterhöhung macht, wenn die Mieten lt. Mietspiegel eben nicht in entsprechendem Maß steigen ... wem wird dann die Schuld an der Owi gegeben?

na dem Mietspiegel ist doch klar.

Ist es nicht sinnvoller eine Indexmiete zu vereinbahren?
Ist meiner Meinung nach logischer als Staffel.

VG
Syker

[Gruwo-NDS]

Ist es nicht sinnvoller eine Indexmiete zu vereinbahren

Wäre in diesem Fall auch mein Vorschlag.

[Pharao]

Vermietungsobjekt: 50qm-Wohnung, sehr gute Qualität und Lage, Uni-Stadt in Ba-Wü.

Hi,

die erste & wichtigste Frage wäre erstmal: an wen willst du vermieten !
Nur mal als Beispiel:

• wenn du es als Studentenbude vermieten willst, dann ist die Einbauküche pflicht. Willst du dagegen an ein Paar vermieten, die wollen oft selber ihre Küche mitbringen. Wobei bei der Wohnungsgröße evtl trotzdem eine Einbauküche reingehört.
• wenn du an einen Studenten vermieten willst, dann sind längerfristige Bindungen eher nachteilig, denn das können Studenten nicht garantieren. Jedes Semester (1/2 Jahr) kann sich hier was Grundlegendes ändern.
• usw.

Zu deinem Stellplatz: Wenn du das extra in den Mietvertrag reinschreibst als einzelnen Berechnungspunkt, dann kann man den ggf auch kündigen. Ansonsten taucht der Stellplatz nur auf als "gehört dazu", aber ist schon in der Miete enthalten.

[q74]

Hallo, danke für euer Feedback!

Staffelmietverträge können ja dazu dienen, bei hochwertigen sehr begehrten Wohnungen, bei
denen außerdem über viel Jahre keinen Modernisierungen anstehen, sicherzustellen, dass
die Miete in Zukunft auch über den Mietspiegelwert hinaus angehoben werden kann. Ansonsten
kann es passieren, dass man ggf. über sehr viele Jahre keine Mietanpassung vornehmen kann.
Außerem spart man sich Stress mit Mieterhöhungsbegründungen. Das Problem bei meiner
Wohnung ist, dass sehr viele ihrer (von mir teuer bezahlten) Eigenschaften im Mietspiegel
vernachlässigt werden, obwohl vom Mieter sehr geschätzt. Der ("wissenschaftliche") Mietspiegel
ist *sehr* merkwürdig und hat auch entsprechende Presseecho erfahren, die Kriterien, nach welchen es Zu- und Abschläge gibt, sind kaum zu fassen, geradezu absurd. (Ich habe mehrere ander Mietspiegel vergleichbarer Städte gelesen, und diese waren im Gegensatz zu hiesigen alle völlig nachvollziehbar, logisch und gerecht.)

Meine Fragen sind nun:
- Was soll den der Vorteil einer Indexmiete gegenüber eine Staffelmiete sein? Wenn die Mieten
in der entsprechenden Stadt viel stärker steigen als der Index, hat man doch nur Nachteile?
- Ich habe bei Staffelmieten alles gefunden zwischen 2 und 5%. Meinem Eindruck könnten
4% p.a. durchaus sinnvoll sein. Was haltet ihr von diesem Wert?
- Wisst ihr, warum viele Vermieter KEINE Staffelmieten abschließen, obwohl es sinnvoll wäre?
Warum empfehlt ihr Indexmieten?
- Warum schließen Vermieter Staffelmieten oft auf 5 oder 4 Jahre ab? Das verschiebt
das Problem doch nur... Man müsste die Staffeln doch zumindest 10 Jahre fortsetzen?
Formulierungen wie "nach 5 jahren wird eine neue staffelvereinbarung getroffen" sind
meines erachtens nicht haltbar/wertlos, oder?
- Meine Hauptfrage: Meine Idee ist, dass ich alle 2 Jahren eine neue Mietstaffel fällig
wird. BEVOR sie fällig wird, gucke ich aber in den aktuellen Mietspiegel und teile
dem Mieter ggf. mit, dass ich die Staffel REDUZIERE, damit sie nicht mehr als 20% über
dem Spiegel liegt. (Und wenn sie mehr als 4%p.a. gestiegen sind, dann hat der Mieter
Glück gehabt.)
In München z.B. wäre es zeitweise sehr ärgerlich gewesen, ne Indexmiete zu haben, oder?
Ich will quasi die Staffelmiete als Vehikel "nutzen", in Wahrheit geht es mir gar nicht
um die Staffeln, sondern nur darum, Ungerechtigkeiten im Mietspiegel auszugleichen,
Mieterhöhungsstreitigkeiten im Voraus vorzubeugen, und de facto ggf die Staffeln
gar nicht auszunutzen sondern sie zu kürzen, wenn die Mieten nicht um 4p.a. oder mehr gestiegen
sind. Haltet ihr das für vernünftig und rechtssicher? Fair ist es m.E. in jedem Fall.

[Pharao]

Wisst ihr, warum viele Vermieter KEINE Staffelmieten abschließen, obwohl es sinnvoll wäre? Warum empfehlt ihr Indexmieten?

Hi,

die Indexmiete ist in dem Sinne auch keine Mieterhöhung, sondern immer nur eine Mietanpassung. D.h wenn sich der Verbraucherindex ändert und der bezieht sich u.a auf die Lebenserhaltungskosten, bezogen auf ein Basisjahr, dann kannst du das ziehmlich leicht anpassen.

Vor 30 Jahren hast du zB für Strom, Nahungsmittel, Benzin, ect kaum was bezahlt im Gegensatz zu heute. Somit waren die Lebenserhaltungskosten damals weniger als heute. Die Indexmiete bezieht aber sowas also indirekt mit ein.


Im übrigen: manchmal ist es finanziell gesehen besser, lieber etwas weniger Mieteinnahmen zu haben als was evtl. möglich wäre. Hintergrund: die Mieter bleiben dann evtl länger bei dir wohnen, denn ein ständiger Mieterwechsel bedeutet auch Ausfall & Kosten für dich. Seit es der Leerstand oder die Anzeige oder evtl. Renovierungsarbeiten, ect

Außerdem ist es auch garnicht so leicht in der heutigen Zeit jemanden zu finden, der sich zB 4 Jahre Bindet ohne das er ggf. ein Sonderkündigungsrecht hat. Nützt dir nämlich auch nix, wenn der Mieter seine Arbeit verliert oder wegen der Arbeit umziehen muss und deswegen ggf. nicht mehr zahlen kann.

Also denke hier nicht nur immer an`s Geld !