Hauskauf, Eigenbedarf, Kündigungsfristen etc.

[Skelanimal]

hallo, ich bin neu hier, und hoffentlich im richtigen thread gelandet
es geht um folgendes:

wir wollen ein 3-familienhaus kaufen, um dort mit der gesamten familie einzuziehen. 2 wohnungen in diesem haus sind vermietet (wohnung 1 seit bald 8 jahren, wohnung 2 seit 2 monaten, in der 3. wohnt der eigentümer). der kauf soll nächsten monat stattfinden, summe wird bei übergabe fällig zum 30.06.2012.

ab wann können wir den mietern kündigen, und wie sieht es mit den kündigungsfristen aus? handelt es sich um die üblichen 6 und 3 monate? oder stimmt es, dass bei eigenbedarf 3 monate dazu kommen, wenn das haus mehr als 2 wohnungen hat?
welche möglichkeiten haben wir? die mieter, die fast 8 jahre dort wohnen, haben wohl schon verlauten lassen, dass es mit 1 kinderzimmer und 2 kindern langsam zu eng wird, und die anderen mieter sind zum 01.12.11 eingezogen, mit dem wissen, dass das haus zum verkauf steht. muss nichts heißen, aber ich möchte es erwähnen.

haben wir überhaupt eine chance das gesamte haus bis zum juli frei zu bekommen?

brauchen wir eine vollmacht vom jetzigen eigentümer zum kündigen, da kaufsumme und übergabe erst im sommer stattfinden werden? oder könnte der eigentümer die mieter besser kündigen?

vielen dank vorab für eure antworten

[Pharao]

Skelanimal,

meiner Meinung nach könnt ihr erst den Mietern wegen Eigenbedarf kündigen, wenn ihr auch Besitzer seit des Hauses. Der jetzige Besitzer kann ja schlecht einen Grund angeben der noch garnicht eingetreten ist und ihn auch nicht betrifft.

Kündigungsfristen sind m.E die im Mietvertrag stehen (normalerweis sind das die gesetzlichen Kündigungsfristen). Kürzere Kündigungsfristen als die gesetzlichen gibt es meines Erachtens nicht, da dies ja eine Benachteiligung wäre. Probleme gibt es evtl., wenn im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart worden ist über einen Zeitraum x. Denn der hätte m.E. weiter bestand und ändert nichts daran, nur weil sich die Besitzverhältnisse ändern.

haben wir überhaupt eine chance das gesamte haus bis zum juli frei zu bekommen?

Wenn die Mieter mitspielen, dann könnte das evtl klappen. Allerdings wenn die Mieter hier nicht mitspielen, sei es weil sie keine andere passende Wohnung finden oder weil sie einfach nicht ausziehen wollen aus was für Gründen auch immer, dann kann sich das ganze auch ziehmlich in die Länge ziehen ! Im schlimmsten Fall musst du sie rausklagen und sowas dauert ......

[Skelanimal]

danke pharao

bislang habe ich auch nur von den gesetzlichen kündigungsfristen gelesen. habe aber auch mal gehört, dass 3 monate dazu kommen bei eigenbedarf, sobald das haus größer ist, als ein 2-fam-haus. dazu konnte ich im netz aber leider noch nichts konkretes finden..

denke mal, dass der jetzige eigentümer uns eine vollmacht ausstellen kann, so dass wir schon vor übergabe kündigen können, oder!?

als vermieter hat man es echt nicht leicht..

[RMHV]

... habe aber auch mal gehört...

Ausagen, die damit beginnen, verdienen in aller Regel nur eine Wertung: Unsinn.

denke mal, dass der jetzige eigentümer uns eine vollmacht ausstellen kann, so dass wir schon vor übergabe kündigen können, oder!?

Selbstverständlich kann der Erwerber mit einer Vollmacht des Vermieters kündigen. Auch der 3. Nachbar links oder jeder beliebige Dritte könnte bevollmächtigt werden.

An dieser Stelle müsste eigentlich das Denken beginnen...
Kündigen kann - hier wiederhole ich mich sicher zum 795sten mal - ausschließlich der Vermieter. Dabei kann er sich selbstverständlich vertreten lassen. Eine Vertretung ändert aber nichts daran, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben muss.

Worin könnte das berechtigte Interesse bestehen, wenn der Vermieter verkaufen will oder möglicherweise bereits einen Kaufvertrag abgeschlossen hat?

[Pharao]

Selbstverständlich kann der Erwerber mit einer Vollmacht des Vermieters kündigen.

Hi,

also für mich bedeutet: wenn ich ein Haus kaufe und der Kauf dann auch offiziell vollzogen ist, dann bin ich automatisch der neue Eigentümer, also der neue Vermieter.

[Dr. Hetmeier Immobilien]

Im Grundsatz ist es so, dass Sie mit der Umschreibung des Hauses in die Rolle des Vermieters schlüpfen und erst ab diesem Zeitpunkt den in Ihrer Person liegenden Kündigungsgrund (Eigenbedarf) geltend machen können. Die Kündigungsfristen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses: Sie verlängern sich nach 5,8 und 10 Jahren um jeweils 3 Monate. Ein Mieter der 8 Jahre wohnt, hat also 9 Monate Kündigungsfrist. Die Kündigung sollte rechtssicher formuliert sein. also den Rat eines Anwalts oder von Haus und Grund in Anspruch nehmen... Ich hoffe, das hilft Ihnen fürs erste...

[Skelanimal]

danke, das war soweit klar. ein bekannter notar meinte jedoch, dass bei eigenbedarf 3 monate nochmal dazu kommen, unabhängig von der normalen gesetzlichen kündigungsfrist. diesbezüglich konnte ich aber nirgendwo eine bestätigung der aussage finden. ich gehe mittlerweile auch davon aus, dass er sich geirrt hat.
die kündigungen werden wir natürlich von einem anwalt schreiben lassen, damit alles seine ordnung hat.

[Pharao]

Skelanimal,

wenn du auf Eigenbedarf kündigst, müsste eigentlich der §573 BGB Abs2 Punk 2 zählen. (Hier ist also der Eigenbedarfsgrund entscheident)


Ansonsten hier der §573a BGB Abs1 (falls das zutrifft):
Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.



Sollte letzeres zählen, dann kann natürlich der jetzige Eigentümer bzw Vermieter auch schon mal seinen Mieter kündigen, auch wenn der Kauf noch nicht vollzogen ist !!!! Könnte also interessant sein, weil hierbei kein berechtiges Interesse zählen muss. Dagegen musst du bei Eigenbedarf nach §573 m.E. selber Vermieter bzw Eigentümer sein, bevor du den anwenden kannst.

[Papabär]

Ich erlaube mir einen heldenhaften Vorstoß und interpretiere

... 3-familienhaus ...

mal als Haus mit 3 (in Worten: Drei) Wohneinheiten.

§573a (2) BGB dürfte als Begründung damit ausfallen wegen is nich´.