Umlage der nicht verbrauchsabhängigen Wasserkosten

[Papabär]

Hallo Gemeinde,

die WEG-Verwaltung in der Wohngeldabrechnung hat einen Teil der Wasserkosten nicht verbrauchsabhängig, sondern nach Fläche umgelegt.

Die Betriebskostenabrechnung für die Mieter habe ich auf Basis dieser WEG-Abrechnung erstellt ... und nun meint ein RA, daß diese Trennung der Wasserkosten nicht zulässig sei.

Lt. WEG-Verwaltung ist diese separate Abrechnung der nicht verbrauchsabhängigen Grundgebühren aufgrund gängiger Rechtsprechung vorgenommen worden. Ich meine auch, mal etwas in diese Richtung gelesen zu haben ... finde nur leider kein Urteil.

Hat jemand von Euch zufällig ein solches Urteil griffbereit?

[Tobias F]

Nach WEG §16 Absatz 2 sind solche Kosten des Gemeinschaftseigentums, um die es sich ja wohl handelt wenn ich Dich richtig verstehe, nach Miteigentumsanteilen zu verumlagen. Außer die WEG hat einen anderen Umlagenschlüssel beschlossen.


§ 16 Nutzungen, Lasten und Kosten
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten
des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen
Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem
Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.
(3)Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass
die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556
Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und
die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem
anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

[Gruwo-NDS]

Die Betriebskostenabrechnung für die Mieter habe ich auf Basis dieser WEG-Abrechnung erstellt ... und nun meint ein RA, daß diese Trennung der Wasserkosten nicht zulässig sei.

Ich bin immer wieder erstaunt, woher unsere Rechtsanwält ihre weisen Erkenntnisse erlangen.

Ich gehe mal davon aus, dass es sich bei besagten Kosten um eine Wasserentnahmestelle im gemeinschaftlichen Bereich handelt (z.B. Außenentnahmestelle). Und nach welchem Maßstab sollen diese Kosten denn nach Meinung des besagten Anwalts sonst abgerechnet werden?

[RMHV]

Ich gehe mal davon aus, dass es sich bei besagten Kosten um eine Wasserentnahmestelle im gemeinschaftlichen Bereich handelt (z.B. Außenentnahmestelle). Und nach welchem Maßstab sollen diese Kosten denn nach Meinung des besagten Anwalts sonst abgerechnet werden?

Wie kommt man vom Sachverhalt "nicht verbrauchsabhängig Kosten" auf den Gedanken, dass damit die Kosten eines Wasserverbrauchs im gemeinschaftlichen Bereich gemeint sein könnte? Habe ich etwa verpasst, dass die Kosten für Wasserverbrauch im gemeinschaftlichen Bereich nicht vom Verbrauch abhängen?

Ein Blick in die Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 2) zeigt, dass neben den Kosten des Wasserverbrauchs auch zu den - mietrechtlich - umlagefähigen Kosten der Wasserversorgung auch "die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe" zählen. Abgesehen von den Kosten für irgendwelche Aufbereitungsstoffen alles Posten, die nun gewiss nicht vom Verbrauch abhängen.

Es gibt also durchaus vernüftige Gründe, die verbrauchabhängigen und die verbrauchsunabhängigen Kostenanteile nach unterschiedlichen Umlageschlüsseln umzulegen.

Dass die WEG dies tun kann, dürfte unstreitig sein. Wenn die Gemeinschaft die Abrechnung so beschließt und dieser Beschluss nicht angefochten wird, ist das eben so.

Ob der Wohnungseigentümer seinen nach unterschiedlichen Schlüsseln berechneten Kostenanteil auch so an seinen Mieter weitergeben kann, wird zunächst einmal vom Inhalt des Mietvertrags abhängen. Soweit es Vereinbarungen gibt, sind diese im Grundsatz einzuhalten.
Im Grundsatz deswegen, weil die herrschende Meinung, dass die Betriebskosten des Mieters aus den Kosten der Eigentümergemeinschaft zu berechnen sind, keineswegs überzeugen kann. Betriebskosten sind nach § 1 BetrkV die Kosten, die dem Eigentümer des Gebäudes regelmäßig entstehen. Nun kann man durchaus den Standpunkt vertreten, dass als Eigentümer der Wohnungseigentümer zu verstehen sein sollte und dessen Kosten auf den Mieter umgelegt werden und nicht die Kosten Dritter, nämlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die bekanntlich auch nicht Vertragspartner des Mieters ist.
In der Heizkostenverordnung hat der Gesetzgeber diesen Sachverhalt explizit geregelt. Die HeizkV legt in § 1 Abs. 2 Nr. 3 fest, wer beim Wohnungseigentum als Gebäudeeigentümer anzusehen ist, nämlich die Gemeinschaft im Verhältnis zum Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter. Für die übrigen Betriebskosten fehlt eine entsprechende Regelung. Geht man das Streitrisiko ein, stellt sich die Frage nach dem Umlageschlüssel nicht mehr, weil der Mieter bei jedem denkbaren Schlüssel immer 100% der Kosten zu tragen hätte.

Will man mit der Betriebskostenabrechnung auf der sicheren Seite bleiben, wird man von den Gesamtkosten der Gemeinschaft ausgehen und den zutreffenden Umlageschlüssel ermitteln müssen.

Soweit es keine Vereinbarungen mit dem Mieter gibt, ist die Aufteilung nicht zu beanstanden.
Ebenso wäre eine einheitliche Umlage nach erfasstem Verbrauch im Grundsatz nicht zu beanstanden. Die Grenze der Zulässigkeit eines einheitlichen Umlageschlüssels sieht der BGH dort, "wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt" (BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 183/09, Rn. 22).

[Gruwo-NDS]

Lt. WEG-Verwaltung ist diese separate Abrechnung der nicht verbrauchsabhängigen Grundgebühren

@ RMV
ok erwischt - hab den Text wohl nicht ausführlich genug gelesen....

[Papabär]

1:0 für RMHV Es geht tatsächlich nicht um Gartenwasserverbräuche o.ä., sondern um ganz profane Grundkosten.

Danke für die ausführliche Antwort. Ich gebe gerne zu, daß ich jetzt zwei Tage gebraucht habe um die Antwort zu verstehen, aber es hat sich gelohnt.