Nebenkostenanpassung bei Änderung der Personanzahl

[ObiWan]

Hallo zusammen,
vor einigen Jahren mietete ein Paar eine Wohnung in meinem Mehrfamilienhaus an.
Die erste Zeit lief auch alles reibungslos, die Mieten kamen pünktlich und es kamen auch keine Beschwerden.

Ende 2010 fingen allerdings die Probleme an.

Zuerst wurden die Betriebskosten nicht mehr in voller Höhe bezahlt, dann kamen die Mieten nicht mehr pünktlich.
Mahnungen meinerseits und auch persönliche Gespräche habe zu keiner Besserung geführt.

Aktuell fehlt noch die Miete für Dezember 2011 (Januar 2012 kam pünktlich) und ein Teil der Betriebskosten aus 2011 und Januar 2012.

Die Außenstände haben noch nicht die Höhe von zwei MM erreicht, ansonsten hätte ich die Kündigung schon ausgesprochen. Um Druck zu machen habe ich, nachdem ich zuvor den Mahnbescheid (an beide Mietparteien) erlangt hatte, gestern den Vollstreckungsbescheid beantragt.

Nun ist mir zu Ohren gekommen, dass
1. die beiden vor einiger Zeit geheiratet haben
2. sie sich aber wohl vor kurzem getrennt haben, wobei ER wohl ausgezogen sein soll.

Wie geschrieben, handelt es sich hier um Hörensagen. Offiziell, also schriftlich, davon in Kenntnis gesetzt wurde ich nicht.

Es kann ja nun sein, dass ich doch noch davon in Kenntnis gesetzt werde, dass ER ausgezogen ist und deshalb die Betriebskosten ja nicht mehr ich der ursprünglich veranlagten Höhe korrekt sind.

Nun meine Frage:
Bin ich dazu verpflichtet, die Betriebskosten nur noch nach einer Person zu berechnen?

Ich bin der Meinung, dass ich nicht dazu verpflichtet bin, den Mietvertrag zu ändern. Dieser kann nur durch beide Personen gekündigt werden und ich könnte dann (was ich allerdings nicht beabsichtige) mit ihr einen neuen MV abschließen.

Wie seht ihr das?

Gruß
ObiWan

[Gruwo-NDS]

Auch wenn der Lebensgefährte aus der Wohnung ausgezogen ist, entbindet ihn dies nicht von der Verpflichtung zur Erfüllung des Mietvertrages. Und dazu gehört auch die Zahlung der Mieten und Betriebskosten.

[ObiWan]

Auch wenn der Lebensgefährte aus der Wohnung ausgezogen ist, entbindet ihn dies nicht von der Verpflichtung zur Erfüllung des Mietvertrages. Und dazu gehört auch die Zahlung der Mieten und Betriebskosten.

Hallo Gruwo-NDS,

danke für die Antwort.

Meine Unsicherheit besteht aber darin, ob ich die Betriebskosten anpassen muss sobald ich Kenntnis vom Auszug des Ehemanns bekomme.

Ansonsten heißt es für mich erst einmal "Füsse stillhalten" und auf das Ergebnis der Vollstreckung warten.

Gruß
ObiWan

[Papabär]

Von Dir aus musst Du erst mal keine BKVZ-Anpassung vornehmen. Ansonsten halte Dich einfach an den §560 (4) BGB ... wobei die "angemessene Höhe" eine reine Rechenaufgabe mit ein wenig Überzeugungskraft sein sollte.

Haben die Mieter die Januarmiete selber für Januar bestimmt, oder ist die Zahlung einfach nur im Januar eingegangen? In letzterem Fall würde ich diese für Dezember verbuchen, und - sofern die nächste Zahlung nicht bis zum 3. vollständig auf Deinem Konto ist - ganz flux die fristlose Kündigung zustellen.

[Gruwo-NDS]

Meine Unsicherheit besteht aber darin, ob ich die Betriebskosten anpassen muss sobald ich Kenntnis vom Auszug des Ehemanns bekomme.

Wäre mir irgendwie neu, es sei denn du hast im Mietvertrag als Vorauszahlung eine personenabhängige Variante vereinbart, was ich allerdings dann schon für äußerst ungewöhnlich halte. Eine Anpassung ist erst dann erforderlich, wenn die nächste Abrechnung für die in der Wohnung verbleibende Mieterin ein erhebliches Guthaben aufweist.

[ObiWan]

es sei denn du hast im Mietvertrag als Vorauszahlung eine personenabhängige Variante vereinbart

Hallo Gruwo-NDS,
ich habe einen Umlageschlüssel für die Betriebskosten nach einem "Punktesystem" vereinbart.
Pro Raum und pro Personen einen "Punkt".
Insofern ändert sich die Vorauszahlung bei Änderung der Personenzahl schon.

[Papabär]

... ich habe einen Umlageschlüssel für die Betriebskosten nach einem "Punktesystem" vereinbart.
Pro Raum und pro Personen einen "Punkt".

Also mit Verlaub, aber ... was ist DAS denn? :kopfpatsch:

Hast Du schon mal über den Begriff "Traumhaus" sinniert ... vlt. etwas zu lange?

[ObiWan]

Hallo Papabär,

es tut mir ja leid, aber ich habe diese Mietverträge (40 Stck.) vom Vorvermieter übernommen.
Eine Änderung des Umlageschlüssels ist also nicht möglich.
Diese Art der Umlage ist vielleicht nicht üblich, aber erlaubt.
So groß ist der Unterschied zwischen Umlage nach qm und Personen zu Räume und Personen ja jetzt auch nicht, oder?

Gruß
ObiWan

[Pharao]

Eine Änderung des Umlageschlüssels ist also nicht möglich.
Diese Art der Umlage ist vielleicht nicht üblich, aber erlaubt.

Hi ObiWan,

also gehört habe ich von deinem Umlagesystem noch nichts. Vom gedanken her denke ich aber, das dein System für den Mieter als "gerechtestes" einzustufen wäre. Aber das heißt ja wiederum nicht, das es für dich das leichteste System ist.

Und warum kannst du den Verteilerschlüssel nicht abändern ? Ich kenne hier jetzt nur ein Urteil was verbietet den Verteilerschlüssel rückwirkend abzuändern.

[ObiWan]

Hallo Pharao,

der Verteilerschlüssel ist ein fester Bestandteil in den Mietverträgen.
Wenn ich den Schlüssel abändern würde heißt das doch, ich ändere den Mietvertrag.
Das kann ich ohne Zustimmung der Mieter nicht machen, oder liege ich hier falsch?

Eigentlich möchte ich an diesem Umlagesystem auch gar nichts ändern, da ich dieses als am gerechtesten ansehe. Andere Umlageschlüssel wie z.B. nur nach Wohnfläche (die ich im Übrigen gar nicht für alle Wohnungen weiß) oder nur nach Personenzahl sind ungerechter.

Das von mir angewendete "Punktesystem" ist, da gebe ich Dir uneingeschränkt Recht, nicht das leichteste. Die Abrechnung hat bisher aber immer gut funktioniert, selbst der Mieterverein (ich hatte Probleme mit einer Mietpartei und deshalb auch Kontakt mit dem Mieterverein) hatte nichts zu bemägeln.

Meine Frage war aber, ob ich die Betriebskostenvorauszahlungen anpassen muss sobald ich "offiziell" von dem Auszug des Ehemanns erfahre, durchführen muss und im weiteren, ob ich die Betriebskostenabrechnung anhand einer Personen weniger durchführen muss.

Nach meiner Meinung "nein", da beide Personen im Mietvertrag stehen und mich niemand "zwingen" kann den Mietvertrag zu ändern bzw. einen neuen Vertrag mit der Ehefrau zu schließen. Seht ihr das auch so?

Gruß
ObiWan

[Pharao]

Das kann ich ohne Zustimmung der Mieter nicht machen, oder liege ich hier falsch?

Obi Wan,

naja, wenn ein berechtigter Grund vorhanden ist, denke ich schon das man dies abändern könnte. Allerdings würde ich in so einem Fall auch eher auf schriftliche Zustimmung des Mieters setzen. Und wie üblich, wenn man es dem Mieter etwas schmackhaft macht, dann stimmt dieser evtl leichter zu. Möglich wären zB keinere einmalige Gutschriften.

Eigentlich möchte ich an diesem Umlagesystem auch gar nichts ändern, da ich dieses als am gerechtesten ansehe. Andere Umlageschlüssel wie z.B. nur nach Wohnfläche (die ich im Übrigen gar nicht für alle Wohnungen weiß) oder nur nach Personenzahl sind ungerechter.

Achso, mit "Raum + Person" meinst du garnicht die "Wohnfläche + Person" ? Hmm naja, dann ist das System auch nicht ganz optimal für den Mieter. Schliesslich sind Räume unterschiedlich groß.

Die normalen Systeme sind ja so gedacht:

• um so mehr Personen in der Wohnung leben, um so mehr ist die Beteilung, oder
• je größer die Wohnfläche, je größer muss die Beteiligung sein.

Am gerechtesten wäre es meiner Meinung nach natürlich, wenn man diese beiden Systeme kombiniert. Allerdings dürfe unstrittig sein, welches System für den Vermieter am einfachsten zu händeln ist.

Ein wirklich gerechtes Systeme gibt es aber nicht !

• Nimmst du zum Beispiel Versicherungen: Hier wäre nun m.E. die Wohnfläche am gerechtesten und nicht nach Personen.
• Dagegen bei Müll (oder Wasser, falls nur ein Hauptzähler existiert) kann man ja davon ausgehen, je mehr Personen in der Wohnung leben, um so mehr Müll / Wasser wird produziert / verbraucht. Also eigentlich ist hier die Personenanzahl gerechter, als die Wohngröße. Unberücksichtigt bleibt hier aber: ist der Mieter sparsam oder ein Wasserverschwender bzw extrem Müllproduzierer.

Eigentlich möchte ich an diesem Umlagesystem auch gar nichts ändern

Naja, dann hat sich das ja eh erledigt. Denn wenn dir das System taugt, dann wäre es ja auch unsinnig hier was zu ändern.

Meine Frage war aber, ob ich die Betriebskostenvorauszahlungen anpassen muss sobald ich "offiziell" von dem Auszug des Ehemanns erfahre, durchführen muss und im weiteren, ob ich die Betriebskostenabrechnung anhand einer Personen weniger durchführen muss.

Da du ja nach Personen gehst, musst du das natürlich dann anpassen, wenn in der Wohnung eine Person mehr oder weniger sich aufhält bzw offiziell gemeldet ist. Denn du berechnest ja nach Raum & Personen.

Das ist ja auch der Grund, warum es nach Personen für den Vermieter umständlicher ist abzurechnen, weil sich dauernt was ändern kann. Rechnest du dagegen über die Wohnungsfläche ab, ändert sich in der Regel wenig bis nie was und wieviele Personen dann wirklich in der Wohnung leben, kann dir egal sein für die Abrechnung.

Nach meiner Meinung "nein", da beide Personen im Mietvertrag stehen

Das spielt meiner Meinung nach bei der Abrechnungsart nach Personen keine Rolle wer im Mietvertrag steht. Denn auch wenn ein Untermieter einzieht, musst du das abändern, da sich die Personenanzahl ändert. Ob der Ehemann nun noch im Mietvertrag steht oder nicht, hat also garnix damit zu tun, ob er dort wohnt oder eben nicht dort wohnt.

[ObiWan]

Hallo Pharao,

danke erst einmal für Deine Einschätzung.

Normaler Weise ändere ich die Vorauszahlungen im laufenden Jahr ab, wenn ich über Änderungen der Personen informiert werde. Der Mieter bekommt eine Bestätigung und ich die geänderten Vorauszahlungen.
Die Abrechnung nach Personenzahl kann unter Umständen tatsächlich etwas kompliziert werden, falls sich die Personenzahl im laufenden Jahr mehrmals ändert. Die Abgrenzungen funktionieren aber. Mein persönlicher "Rekord" liegt bei 4 Abgrenzungen.

Gerade bei der aktuell betroffenen Mieterin möchte ich anders vorgehen. Da noch Zahlungen ausstehen (die aktuelle Miete fehlt auch noch), will ich Ihr in keiner Weise entgegenkommen. Es sei denn, ich wäre dazu verpflichtet.

Der Antrag auf Vollstreckungsbescheid ist raus. Kommt die aktuelle Miete nicht, folgt die Kündigung.

Mir ging es eher um eine grundsätzliche Einschätzung.

Gruß
ObiWan

[Pharao]

Es sei denn, ich wäre dazu verpflichtet.

Hi,

naja wie immer: wo kein Kläger, da kein Richter

Gerade bei der aktuell betroffenen Mieterin möchte ich anders vorgehen. Da noch Zahlungen ausstehen (die aktuelle Miete fehlt auch noch), will ich Ihr in keiner Weise entgegenkommen.

Nachvollziehbar .....

Mir ging es eher um eine grundsätzliche Einschätzung.

Also Grundsätzlich wäre meine Meinung dazu: Wenn sich die Personenanzahl ändert, dann ändert sich bei einer personenbezogener Abrechnung, diese natürlich auch. Wer bzw wieviele da im Mietvertrag stehen, spiel keine Rolle. Das eine ist die Abrechnung und das andere der Mietvertrag.

Normaler Weise ändere ich die Vorauszahlungen im laufenden Jahr ab, wenn ich über Änderungen der Personen informiert

Kann man machen, muss man m.E. aber nicht umbedingt sofort tun, also gerade wenn nun eine Person weniger gemeldet wird. Letztendlich muss die Abschlußrechnung stimmen.

[ObiWan]

Hallo Pharao.

naja wie immer: wo kein Kläger, da kein Richter

Eben. Ich stelle mich erst mal dumm. Fällt mir nicht schwer.

Kann man machen, muss man m.E. aber nicht umbedingt sofort tun, also gerade wenn nun eine Person weniger gemeldet wird. Letztendlich muss die Abschlußrechnung stimmen.

Die Abrechnung steht bei mir aktuell an. Werde mich morgen wohl mal dranbegeben. Abrechnen werde ich 2 Personen. Offiziell weiß ich ja nichts gegenteiliges.

Gruß
ObiWan

[Soontir]

Hallo ObiWan,

natürlich kannst du den Abrechnungsschlüssel ändern, siehe hierzu § 556a BGB

[ObiWan]

Hallo Soontir,

ich habe mir § 556a BGB einmal angesehen.

"(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam." macht mir da schon wieder Bauchschmerzen.

Eine Änderung auf den Umrechnungschlüssel qm könnte für einige Mietparteien ungünstiger sein.

Die Änderung ist für mich vom Tisch. Ich warte jetzt erst mal ab wie es mit meiner "Lieblingsmieterin" weitergeht und werde mich dann entscheiden wie ich weitermache.

Danke an alle Ratschlaggeber.

Gruß
ObiWan

[Pharao]

Eine Änderung auf den Umrechnungschlüssel qm könnte für einige Mietparteien ungünstiger sein.

Hi,

genau deswegen hab ich auch geschrieben:
"Allerdings würde ich in so einem Fall auch eher auf schriftliche Zustimmung des Mieters setzen. Und wie üblich, wenn man es dem Mieter etwas schmackhaft macht, dann stimmt dieser evtl leichter zu."

Aber wenn dir das System taugt, dann würde ich auch nichts daran ändern.

[Papabär]

Wenn sich die Personenzahl ändert, dann musst Du das eben in der Abrechnung berücksichtigen ... eine Verpflichtung die Vorauszahlungen deswegen bereits vor der Abrechnung anzupassen jibbet nich.

Allerdings würde ich - falls der Mieter einen entsprechenden Wunsch schriftlich äußert - diesem Wunsch in angemessenem Rahmen nachkommen - auch, weil ich mir bei der Interpretation des §560 (4) BGB (... so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung ...) noch nicht ganz sicher bin, ob damit evtl. "... aufgrund einer Abrechnung ..." gemeint sein könnte.

[ObiWan]

Wenn sich die Personenzahl ändert, dann musst Du das eben in der Abrechnung berücksichtigen

Hallo Papabär,

ich habe gestern die Betriebskostenabrechnung erstellt. Abgerechnet habe ich 2 Personen da ich ja offiziell nichts vom Auszug des Ehemanns weiß.

Sofern die Mieterin diese Abrechnung bemängelt, werde ich die Vorauszahlungen für das kommende Jahr anpassen.

Rückwirkend für 2011 werde ich keine Änderungen nicht vornehmen. Wie ich ja schon geschrieben hatte liegt mir keine Meldung über die Änderung der Personenzahl vor.

Ich lass mich mal überraschen.

Gruß
ObiWan

[Mieter1962]

Ich hätte vorher mal nachgefragt. Wenn das nun bemängelt wird, musst du alle Abbrechungen des Hauses neu machen. Dadurch ändern sich die Abbrechungen der anderen Parteien zu deren Ungunsten, was sicher noch den ein oder anderen dazu veranlasst sich die Abbrechung extragenau anzuschauen. Und am Ende kommt da auch nochmal was zum Ändern usw.