Haus vermieten oder verkaufen

[Andrea]

Hallo Zusammen,

ich brauche Rat bzw. Hilfe. Ich habe mir vor 3 Jahren ein Reihenmittelhaus gekauft, jetzt aber einen neuen Job und die einfache Fahrtstrecke zum meinem Arbeitsplatz beträgt 44 km. Da ich ein Geschäftsfahrzeug habe muss ich die Kilometer versteuern und das macht wirklich eine Menge aus bei 44 km.
Jetzt weiss ich nicht ob ich verkaufen oder vermieten soll, denn ich denke nicht das ich die Miete bekommen würde die ich bräuchte, das mich das Haus die nächste Zeit nicht "belastet". Sprich die Höhe der monatlichen Raten.
Wie kann man den für sich am sinnvollsten bzw. lohnenswertesten Weg raus finden??

Vielen Dank für eure Hilfe!!! Andrea

[Skygirl237]

Hallo Andrea,
ich würde vorschlagen Du besorgst Dir einen Mietspiegel deiner Gemeinde um nachzuschauen, wieviel Du Miete verlangen könntest und erst dann kannst Du dir darüber ein Bild machen bzgl der Kosten etc.! Denn nichts desto trotz, solltest Du nicht verkaufen..."Eigentum verpflichtet" und dieser Verpflichtung entkommst Du halt auch nicht, wenn Du es behälst bzw. "nur"vermietest, das solltest Du schon genau abwägen, was ja leichter fällt, wenn Du genauere Kosten im Auge hast...!
VG Skygirl237

[Andy027]

Hi Andrea,

soweit ich weiß, kannst Du die Kfz-Benutzung nach km versteuern (Fahrtenbuchmethode) oder pauschal. Eventuell solltest Du prüfen (lassen), was für Dich da günstiger wäre.
Nicht berücksichtigt ist dabei natürlich der zeitliche Aspekt - aber es gibt Leute, die sind jeden Tag 2 Stunden unterwegs, um die Strecke Wohnung-Arbeit zurückzulegen.

Viele Grüße
Andy027

[lucas1]

...also ich kann nur raten VERKAUFEN.

Siehe "der Verzweiflung nahe"

Gruß lucas

[aspren01]

Andrea,
um zu einer Entscheidung zu kommen solltest Du eine Kostenanalyse machen und dazu noch die Pros und Cons zusammenstellen. So was kann man nicht einfach aus dem Bauch heraus entscheiden. Hier ein paar Tips was Du bei der Kosten analyse beachten musst ('+' ist Geld wo reinkommt, '-' sind Geldausgaenge). Ein typischer Berechnungszeitraum ist z.B. 20 Jahre):
Option #1: Verkaufen
-------------------
+ Verkaufspreis (schau mal was aehnliche Objekte in Deiner Gegend erziehlen)
+ Hypothekzinsen (wenn Du ein Darlehen hast musst Du ja die Zinsen nimmer bezahlen)
- Notargebuehren
- Werbekosten
- Steuer (kann ein ganz schoener Happen sein, haengt von Deinen Umstaenden ab)
+ Zinsen der naechsten 20 Jahre von dem uebrigen Geld wenn Du es angenommen mit 5% Zinsen anlegst
etc.
Option#2: Vermieten
-------------------
+ Netto-Mieteinnahmen der naechsten 20 Jahre
+ geschaetzter Verkaufspreis in 20 Jahren (schwierig) nach Steuer
- Hypothekzinsen ueber die naechsten 20 Jahre
- Werbekosten ueber die naechsten 20 Jahre
+/- Steuer auf Mieteinanhmen/Zinsen
- Renovierungskosten
etc.
Verwirrt? Eine Bank oder Finanzberater kann Dir da bestimmt helfen. Der Clou sind Deine steuerlichen Verhaeltnisse, die eine Option besser machen kann.
Fuer die Pros und Cons koennte man folgendes Fragen:
- Beabsichtigst Du vielleicht irgendwann mal zurueckzukommen und brauchst dann die Wohnung wieder --> dann vermieten
- Kannst Du die Wohnung als Altersversorgung fuer Dich verwenden --> vermieten
- Wird es schwierig von Deinem Wohnsitz die Wohnung zu verwalten und Du musst noch zusaetzlich einen Hausverwalter einsetzten --> verkaufen
- brauchst Du den Batzen Geld um ein neues Haus zu kaufen --> verkaufen
- usw.
Hoffe das alles hoert sich nicht zu kompliziert an. Generell wuerde ich Dir eher raten die Wohnung zu vermieten, wenn Du den Cash des Hausverkaufes nicht unbedingt brauchst. Das gibt Dir eine Sicherheit wenn Du mal wieder dorthin ziehen moechtest oder auch als Altersversorgung.
Andreas

[Jerry]

Hi zusammen,

Kostenanalyse ist richtig, wichtig und ein wenn nicht der beste Tipp, aber:

Original von aspren01
Option #1: Verkaufen
-------------------
+ Verkaufspreis (schau mal was aehnliche Objekte in Deiner Gegend erziehlen)
+ Hypothekzinsen (wenn Du ein Darlehen hast musst Du ja die Zinsen nimmer bezahlen)
- Notargebuehren
- Werbekosten
- Steuer (kann ein ganz schoener Happen sein, haengt von Deinen Umstaenden ab)
+ Zinsen der naechsten 20 Jahre von dem uebrigen Geld wenn Du es angenommen mit 5% Zinsen anlegst
etc.

Notargebühren? Sollte sich im Rahmen halten, der Löwenanteil hängt eh beim Käufer.
Werbekosten? Hast Du auch nur überschaubar, wenn Du's über Makler oder Hausbank machen lässt. Der Käufer hat da deutlich größere Probleme mit...
Steuer? Ist in der Regel nur dann ein Problem, wenn Du das Objekt noch keine 10 Jahre hast.

Hypothekenzinsen draufrechnen? Kannst Du nicht. Das sind nur laufende Ausgaben, die Du _nicht mehr_ hast. Im Verkaufsfall abziehen musst Du aber unbedingt:

- Vorfälligkeitsentschädigung

Das ist nämlich der ganz böse Batzen, der bei einem noch nicht abgelaufenen Darlehen auf den Hauseigentümer zukommt.

Damit allein ist ein Verkauf schon unattraktiv, wenn man noch weit vom Ende der Zinsbindungsfrist entfernt ist. Ist der Termin relativ nahe, ist das hingegen ein fast vernachlässigbarer Posten.

Option#2: Vermieten
-------------------
+ Netto-Mieteinnahmen der naechsten 20 Jahre
+ geschaetzter Verkaufspreis in 20 Jahren (schwierig) nach Steuer
- Hypothekzinsen ueber die naechsten 20 Jahre
- Werbekosten ueber die naechsten 20 Jahre
+/- Steuer auf Mieteinanhmen/Zinsen
- Renovierungskosten
etc.

Hier stimmt die Rechnung _fast_ - zu dem Abzug für die Werbungskosten kommt nämlich auch, dass man ein fremdgenutztes Objekt steuerlich _abschreiben_ kann, und zwar mit üblicherweise 2% des Gebäudewertes (ohne Grundstückswert - die logische Argumentation ist, dass Land keiner Abnutzung unterliegt). Der Ersparnis durch Abschreibung stehen natürlich die Tilgungsraten gegenüber - das kann sich hervorragend ausgleichen.

Andreas' Tipp, sich mit einem Finanz- und/oder Steuerberater mal intensiv über das Problem hinzusetzen, ist ebenfalls sehr gut: Jede persönliche Situation ist anders, Dir ohne einen Einblick in diese Details einen abschließenden Rat zu geben, wäre abgrundtief dumm.

Wichtige Faktoren, die Du bedenken solltest:

Bei Deinem Objekt handelt es sich um _eine_ Mieteinheit. Steht die leer, weil grad kein Mieter drin ist (oder Du hast Pech und einen nichtzahlenden Mietschmarotzer erwischt - man hört ja immer mal wieder solche Stories), hast Du postwendend 100% Einnahmeausfall. Dann hast Du zwar eine kernige Steuerersparnis, je nach Darlehenslage tut das aber trotzdem weh, und zwar wahrscheinlich sehr. Das ist das große Risiko.

Das große Plus bei Vermietung ist, dass gerade Einfamilienhäuser so gut wie immer "gehen", d.h. wenn Du es behältst, und später _nicht_ selbst drin wohnen willst, bleibt ein gesunder, stabiler Wert, den Du irgendwann in barer Münze rausholen kannst - wenn es vermietungstechnisch gut läuft, noch dazu ein Wert, den in der Zwischenzeit überwiegend jemand anderes für Dich bezahlt hat.

Bei Verkauf ist dieser Vorteil schlagartig weg. Dafür hast Du - wenn Du nicht in das Vorfälligkeitsproblem rennst - eine ordentliche Summe Geld übrig, das Du anderweitig investieren kannst (neues, selbstgenutztes Wohneigentum, ein interessantes Investment oder sonst irgendwas, was Du brauchst oder haben willst). Und danach ist dann Sense - nix mehr, worüber Du Dir Gedanken machen musst. Auch das hat unbestreitbar einen gewissen Charme.

Im übrigen verstehe ich Dich, Andrea: Die Dienstwagenbesteuerung ist abgrundtiefe *bitte-bevorzugten-Kraftausdruck-einfügen*. Ich bin in derselben Situation: An sich müsste ich ein Dienstfahrzeug fahren, aber steuerlich würde es mich umbringen. Also fahre ich meinen Privatwagen und bekomme dafür einen finanziellen Ausgleich. Zweifelsfrei zahle ich auch dabei in gewissem Umfang drauf, aber es tut erheblich weniger weh und ich habe die freie Wahl des Fahrzeugtyps.

So schön Dienstwagen sind, so unattraktiv werden sie schlagartig, wenn Du sie uneingeschränkt privat nutzen darfst (musst!) und einen nominalen Weg zwischen Wohn- und Arbeitsstätte hast. Und die meisten Firmen _weigern_ sich, die Fahrtenbuchabrechnung zu akzeptieren (ausserdem dürftest Du dann mit dem Dienstwagen nicht nach Hause fahren, sondern müsstest ihn morgens in der Firma abholen und abends wieder abliefern - da verkehrt sich schnell der Sinn des Dienstwagens).

Ach, das ist alles ein Mist...

Jerry

[Tschiatschuan]

Ist denn nicht in der Regel im Hypothekenvertrag drin, dass bei einem Verkauf keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird? Nur bei neuem Vertrag mit besserem Zins?
Tschiatschuan