Vermieter muss Belege zusenden

[Martens]

moin Renate,

3. Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten
Die verbrauchsabhängigen Kosten Wasser/Abwasser, Müllabfuhr und Hausstrom
werden nur an die Wohnungen berechnet, die im Zeitraum der Abrechnung
bewohnt waren, da diese Kosten auch nur für diese Wohnungen entstanden sein
können. Je nach Aus- bzw. Einzug ändert sich damit die bewohnte Fläche
(Bemessung Gesamt in qm) eines Hauses.

interessant...
Hausstrom ist meiner Ansicht nach nicht nach Verbrauch abzurechnen, wie sollte der Verbrauch denn erfaßt werden?

Müll ist nur dann verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn das Müllaufkommen jedes einzelnen Mieters erfaßt und entsprechend abgerechnet wird. Technisch machbar, in Mehrfamilienhäusern aber recht aufwendig.

Im Falle von Leerstand trägt der Eigentümer die anteiligen Kosten auch der sogenannten verbrauchsabhängigen Kosten für die leerstehenden Einheiten.

Es ändert sich daher die Berechnungsgrundlage "Gesamtfläche" nicht, schon gar nicht innerhalb eines Jahres, je nach Aus- oder Einzug einzelner Mieter.

Ich verweise in diesem Zusammenhang auf die Entscheidung des BGH zu VIII ZR 159/05 vom 31.05.2006 - also ein aktuelles Urteil. Zu finden inkl. Kommentierung über beispielsweise www.beck-aktuell.de

mit kollegialen Grüßen
Christian Martens

[renatebrummer]

Oje, und die Mieter beanstanden das nicht ???

Wie sieht der MV aus.

Mfg.

Renate Brummer

[lostcontrol]

renate - was sollten sie denn daran beanstanden?
ich bin da völlig mit martens einig, wir machen das seit ewigkeiten so und es gab noch nie irgendwelche beanstandungen.

aber vielleicht hab ich das jetzt auch nicht richtig kapiert bzw. die stolperfallen überlesen...

bei leerstand von wohnungen entstehen dort ja auch kosten, z.b. muss da ja auch ein bisschen geheizt werden, um die bausubstanz nicht zu gefährden. also fällt da auch allgemeinstrom an (heizungspumpe usw.). das kann man wohl kaum den anderen mietern in rechnung stellen. die können ja schliesslich nichts für den leerstand (hoffentlich nicht!!! und falls doch, dann ist da vermutlich eh juristisch was im gange...)

von grundsteuer, versicherung etc. ganz zu schweigen. das muss ja auch trotzdem bezahlt werden. die mieter würden sich herzlich bedanken, wenn ich ihnen diese kosten für eine leerstehende wohnung aufbuckeln würde. mal ganz abgesehen davon, dass ich nicht wüsste, wie ich das dann berechnen sollte. oder bin ich da einfach zu lieb?

und was ist im falle von bauarbeiten etc.? da wird doch auch strom verbraucht und wasser...

sorry, aber ich komm da nicht so wirklich mit.

und ich find das nur normal, dass kosten, die übers jahr verteilt mehrmals entstehen (also gerade z.b. der schorni - bei mir privat kommt der nur einmal im jahr, im mietshaus aber vier mal) im ganzen aufs jahr verteilt umgelegt werden. der schornstein wird doch auch übers jahr verteilt verschmutzt und die emissionsmessung belaste ich ja auch allen gleichmässig...

klärt mich auf, wenn ich da was falsch mache - ich bin ja nicht beratungsresistent, im gegenteil, wenn ich da was falsch mache, dann werde ich das gerne ändern...

[renatebrummer]

Hallo alle zusammen, ich bin’s schon wieder :

Ups, Hausstrom ist natürlich keine verbrauchsabhängige Kostenart.

Die allgemeinen Betriebskosten werden in der Regel mach Quadratmetern abgerechnet
Der Abrechnungsmodus wird im Mietvertrag vereinbart.

Die Grundlage der Rechnungslegung zur Schonsteinreinigung bildet die Kehr- und Überprüfungsgebührenordnung. Die Rechnung wird ¼ oder ½ jährlich durch den entsprechenden Schornsteinfegermeister gelegt. Hier könnte man z.B. die Kosten für die betreffenden Mieter kalkulatorisch in die Abrechnung einbuchen um die Mieter zu entlasten die in diesem Zeitraum noch nicht im Haus wohnten bzw. bereits ausgezogen waren.

Wenn es jedoch im MV anders vereinbart ist und die Mieter die Abrechnung nicht beanstanden, ist es doch ok. Dann wurde möglicherweise vereinbart

* Die Verteilung der Kosten erfolgt jeweils an die Mieter, die im Abrechnungszeitraum die
Wohnung genutzt haben. D.h. auch wenn einige z.B. 2006 ausgezogen sind, müssen
diese Mieter die Kosten für 2005 im vollen Umfang tragen

Gerade in der Art und im Umfang der Umlagenabrechnung gibt es zwischen Eigentümern von einem Haus, mehreren Häusern, kleinen und großen Wohnungsgesellschaften oder einzelnen Eigentumswohnungen größere Unterschiede.

Beispiel: In einer großen Wohnungsgesellschaft wird für die Grundsteuer der Abrechnungsschlüssel nach Quadratmetern vereinbart. Bei Eigentumswohnungen gibt es für jede Wohnung einen Grundsteuerbescheid mit unterschiedlichen Summen. Hier wird z.B. die Grundsteuer kalkulatorisch in der Umlagenabrechnung der jeweiligen ET-Wohnung eingebucht. Ist gut so, da eine Hausverwaltung nicht zwangsläufig alle Eigentumswohnungen in einem Haus verwalten muss.

Nebenkosten bei Leerstand:

Sind in einem Wohnhaus einzelne Wohnungen nicht vermietet, so hat grundsätzlich, wie schon richtig gesagt, der Vermieter, Eigentümer anteilig die auf Leerstehenden Wohnraum entfallenen Kosten zu tragen. Eine Ausnahme hiervon kann gemacht werden bei den Kosten der Wasserversorgung und der Müllabfuhr, soweit sie wohnungs- bzw. personenbezogen angesetzt werden.

Also:

Zur Tragung von Betriebskosten ist der Mieter nur dann verpflichtet, wenn im Mietvertrag eine entsprechende und eindeutige mietvertragliche Vereinbarung getroffen worden ist. Die Nebenkosten sind sodann bei Entrichtung von Vorauszahlungen jährlich abzurechnen, wobei
der Verteilermaßstab unterschiedlich sein kann. Ein Teil der Kosten kann nach Verbrauch abgerechnet werden, andere Kosten nach Personenzahl oder eben auch wie vielfach üblich nach Quadratmeterwohnfläche. Sind also einzelne Wohnungen nicht vermietet, so werden diese Wohnungen dem Vermieter, Eigentümer zugeordnet, d.h. anteilig trägt er diejenigen Kosten, die unabhängig von der Nutzung anfallen. Unzulässig ist es, dass der Vermieter, Verwalter oder Eigentümer die Gesamtfläche um diejenige der nicht vermieteten Objekte reduziert, dieses gilt uneingeschränkt für Kosten wie Hausbeleuchtung (hier ist mir in meinem Beitrag ein Fehler unterlaufen – keine verbrauchsabhängige Kostenart) Treppenhausreinigung oder Aufzug.

Hinter dem Grundsatz, dass der Vermieter, Verwalter, Eigentümer die Kosten für leerstehende Wohnungen zu tragen hat, steht der Gedanke, dass die verbleibenden Mieter keine Kosten entstehen sollen, die sie nicht hätten, wenn alle Wohnungen belegt wären. Der Grundsatz soll aber nicht dazu führen, dass die verbleibenden Mieter ihren individuellen Verbrauch nicht bezahlen müssen.

Die Heizkosten sind wieder eine ganz andere Sache.

Die Entwicklung der Preise ist von der dramatischen Heizölpreisentwicklung gekennzeichnet.
Der Heizölpreis bestimmt maßgeblich die Entwicklung des Arbeitspreises.

Alle diese Faktoren spiegeln sich in der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten wieder. Werden Leerwohnungen beheizt, sollte dieses sehr kontrolliert erfolgen. Diese Kosten müssen tatsächlich über die Zeit des Leerstandes vom Vermieter, Verwalter, Eigentümer getragen werden.

Bei notwendigen Maßnahmen wie aufstellen von Trocknungsgeräten, Baumaßnahmen usw. werden Zwischenzähler geschalten um den dadurch entstanden Mehrverbrauch vor der Umlagenabrechnung aus der vorliegenden Rechungslegung abzuziehen.
Hier sollte geklärt werden, ob dieses Versicherungsmäßig weiter gegeben werden kann oder der Vermieter, Verwalter, Eigentümer die Kosten zu seinen Lasten tragen muss.

Die lieben Betriebskosten

Mtg.

R.B.

[Martens]

moin Renate,

vielen Dank für die Klarstellung (Kostentragung bei Leerstand), dann sind wir uns ja einig.

Nur der Vollständigkeit halber lege ich Wert darauf, daß im Verhältnis zu den Mietern der Verwalter keine Kosten trägt und keine "Gelder bekommt", er ist immer nur treuhänderisch für den Eigentümer tätig, der letztlich die Kosten zu tragen hat und dem andererseits die Erträge zustehen.

schönen Tag allerseits,
Christian Martens

[lostcontrol]

na dann bin ich ja beruhigt :-)

aber eins zur ergänzung:
ausser der umlegung nach quadratmetern (übrigens gerade bei den heizkosten eher nach KUBIKmetern - man denke an unterschiedliche deckenhöhen, dachschrägen etc.) und der umlegung nach verbrauch (z.b. wasser, so entsprechende zähler vorhanden) gibt es auch noch die möglichkeit, nach PARTEIEN umzulegen oder nach PERSONEN.
nach parteien macht z.b. beim schornsteinfeger durchaus sinn (ob die räume für ein, zwei oder mehr menschen beheizt werden, macht da ja keinen unterschied), nach personen könnte bei der hausreinigung eine rolle spielen (mehr personen = mehr dreck im treppenhaus etc.).

bei bauarbeiten etc. in nicht vermieteten wohnungen (was zumindest bei uns doch öfter mal der fall ist, wenn man zwischen zwei vermietungen die gelegenheit nutzt, zu modernisieren / sanieren) kann bzw. muss man den strom auch einfach direkt auf den vermieter anmelden (wenn die wohnung leersteht, geht das garnicht anders, denn der vormieter wird den strom ja wohl abgemeldet haben und der nachmieter noch nicht angemeldet). zwischenzähler sind nur nötig, wenn kein eigener stromzähler vorhanden ist, was wohl bei abgeschlossenen wohnungen nur sehr selten der fall sein dürfte. ansonsten könnte man auch problemlos den stand ablesen und die kosten ausrechnen. ersteres macht aber mehr sinn, weil man so automatisch eine entsprechende rechnung vom versorger bekommt, die man ohne umstände direkt dem steuerberater überreichen kann.
keinesfalls akzeptabel ist die nutzung des hausstroms hierfür!!!

[renatebrummer]

Hallo Christian,

das mit dem Verwalter ist richtig.

Der Verwalter kümmert sich um kaufmännisches und technisches Management der Immobilie / Hoher Einfluss auf die für die Immobilie anfallenden Kosten.
Da habe ich mich wohl etwas unklar ausgedrückt, sorry


Mfg.

Renate

[lostcontrol]

hallo renate,

Original von renatebrummer
Der Verwalter kümmert sich [..] technisches Management der Immobilie

was ist unter "technischem management" zu verstehen?

[Martens]

Original von lostcontrol
hallo renate,

Original von renatebrummer
Der Verwalter kümmert sich [..] technisches Management der Immobilie

was ist unter "technischem management" zu verstehen?

na, ganz einfach, er stellt im Herbst die Heizung an und dreht die Außenwasserhähne ab, er macht die Regenrinnen sauber, kontrolliert den Kessel der Ölheizung auf Ablagerungen und reinigt wöchentlich Treppenhaus und Außenanlagen.
:banana

ok, war nur ein Scherz, aber manchmal ist genau dies die Wunschvorstellung der Eigentümer.

Der Verwalter tut das alles nicht selbst, er veranlaßt es aber und kontrolliert die Ausführung der Arbeiten.
Weiterhin verschafft er sich einen Überblick über den baulich / technischen Zustand des Hauses, plant Instanhaltungsmaßnahmen und bereitet die notwendigen Investitionen für die Eigentümer vor.

Das ist so der Bereich, den man unter technischem Gebäudemanagement versteht.

bis denn,
Christian Martens

[lostcontrol]

wow geil.
das is ja wie das mit der tippse, die sich heute office managerin nennt.
super - ich hab 'n neuen titel!

isses auch it-management, wenn man 'n rechner betreibt?

[renatebrummer]

Danke Christian

Oftmals bestehen wirklich völlig falsche Vorstellungen von den tatsächlichen Aufgaben dieses Berufsstandes und der damit einher gehenden Verantwortung.

Tatsächlich sind die fachlichen Anforderungen an diese Berufsgruppe in den letzten Jahren aus verschiedenen Gründen stark gestiegen. Der Verwalter ist schon lange nicht mehr nur der Kostenabrechner einer Liegenschaft.

Und so heiße es;

Erwünscht ist heute die umfassende Betreuung einer Immobilie!

Gefragt sind ein perfektes, alles umfassendes Gebäudemanagement zur Werterhaltung des jeweiligen Immobilieneigentums, die persönliche Betreuung der Eigentümer, auch im Rahmen vorbeugender Streitbewältigung in der Gemeinschaft, ordnungsgemäße Vertretung in gerichtlichen Streitverfahren auf Aktiv- und Passivseite und selbstverständlich die Bewältigung aller kaufmännisch/organisatorischen und sehr weitgehend auch vieler einschlägiger rechtlicher und technischer Fragen.

Korrekte Pflichterfüllung über einen Dienst nach Vorschrift hinaus, im Rahmen leistungsgerechter und angemessener Vergütung, wird tatsächlich dem Verwalter heute nicht leicht gemacht.

Und ich bin auch keine Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft mehr sonder dieses nennt man zukünftig Immobilienkauffrau, wenn das nichts ist.



Mfg.

Renate

[lostcontrol]

so ein mist - und ich muss das alles machen ohne vergütung, weit über den üblichen dienst hinaus (weil es ja keinen üblichen gibt) und hab die ganze verantwortung und den ganzen ärger trotzdem an der backe...
irgendwas mach ich falsch :-(((

p.s.: nur teilweise ernstgemeint

[renatebrummer]

Ich gucke aus dem Fenster:

- draußen ist noch da!

Ja, so ist das eben :banana


Allen ein schönes, sonniges Wochenende :hase


Mfg.

Renate