NeuKauf eines MFH wo kein jährliche Nebenkosten gemacht wir...

[ismet61]

Hallo,

Will mir ein MFH kaufen mit 7WE in diesem MFH wird keine jährliche Nebenkostenabrechnung gemacht.
Die Mieter wohnen mit Warmmiete drin, (die Warmmieten sind sehr niedrig), da keine jährliche Abrechnung gemacht wird bleibt derzeit der Vermieter auf den Rest Nebenkosten sitzen.

Nun meine frage: Kann ich als neuer Vermieter die Mietverträge ändern so das ich die Nebenkosten auf die einzelnen WE teilen kann.

[Berny]

Hallo,
Kann ich als neuer Vermieter die Mietverträge ändern

Nein, kannste nicht ohne Zustimmung der Mieter.

[Heizer]

Nein, kannste nicht ohne Zustimmung der Mieter.

Das ist zwar richtig, aber auch nicht nötig. Denn die Heizkostenverordnung gilt auch wenn nichts dazu im Mietvertrag steht, da sie ja bekanntlich über rechtsgeschäftlichen Bestimmungen steht.

Du kannst also, bzw. mußt sogar, Verbrauchserfassungsgeräte anbringen lassen und damit dann verbrauchsabhängig abrechnen.

Aber auch für den vergangenen Abrechnungszeitraum ohne Verbrauchserfassung kannst Du 85% der Heizkosten abrechnen.

[Berny]

Du kannst also, bzw. mußt sogar, Verbrauchserfassungsgeräte anbringen lassen und damit dann verbrauchsabhängig abrechnen.

Besonders im vorliegenden all-inclusiv-Fall nicht realisierbar. Entsprechenden Thread hatten wir kürzlich.

[RMHV]

Besonders im vorliegenden all-inclusiv-Fall nicht realisierbar. Entsprechenden Thread hatten wir kürzlich.

Selbstverständlich ist das auch bei einer Inklusivmiete realisierbar. Die Heizkostenabrechnung ist zwingendes Recht. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05).
Heizkosten können und müssen also abgerechnet werden. Streitträchtig ist dabei allenfalls die Frage, welcher Anteil der bisherigen Inklusivmiete als Vorauszahlung anzurechnen ist.

Darüber hinaus kann nach § 556a Abs. 2 BGB für die verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Betriebskosten der Verbrauch erfasst und - für die Zukunft - nach Verbrauch oder Verursachung abgerechnet werden. Auch in diesem Fall muss ein Anteil der Inklusivmiete als Vorauszahlung angerechnet werden.

Für die übrigen Betriebskosten kann der Vermieter die Mietpreisvereinbarung nicht einseitig ändern.

Eine Abrechnung von Betriebskosten zusätzlich zum bisherigen Betrag der Inklusivmiete wird mit Sicherheit nicht möglich sein.

[Berny]

Selbstverständlich ist das auch bei einer Inklusivmiete realisierbar. Die Heizkostenabrechnung ist zwingendes Recht. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05).
Heizkosten können und müssen also abgerechnet werden. Streitträchtig ist dabei allenfalls die Frage, welcher Anteil der bisherigen Inklusivmiete als Vorauszahlung anzurechnen ist.

Darüber hinaus kann nach § 556a Abs. 2 BGB für die verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Betriebskosten der Verbrauch erfasst und - für die Zukunft - nach Verbrauch oder Verursachung abgerechnet werden. Auch in diesem Fall muss ein Anteil der Inklusivmiete als Vorauszahlung angerechnet werden.

Für die übrigen Betriebskosten kann der Vermieter die Mietpreisvereinbarung nicht einseitig ändern.

Eine Abrechnung von Betriebskosten zusätzlich zum bisherigen Betrag der Inklusivmiete wird mit Sicherheit nicht möglich sein.

Ja klar, lassen sich die Heizkosten errechnen. Aber was nützt es, wenn ich keinen derzeitigen Anteil an der Bruttomiete weiss oder/und noch nicht mal die Nettomiete? Das hatten wir ja schon mal, ohne definiertes Ergebnis, afair.

[ismet61]

Also in den Mietverträgen ist nichts definiert, es steht nur ein Betrag X darüber hinnaus wird nichts mehr gezahlt, nicht mal jährlich wird irgendwas abgerechnet.

Wie ich verstehe kann man die Heizkosten auf jedenfall am jahresende abrechen wie sieht es den mit den anderen Kosten aus wie z.B. Schornstein, Versicherung usw. kann ich als neuer Vermieter, wenn ich den das Haus kaufe, diese sachen abrechen und muss der Mieter damit einverstanden sein oder kann er wieder sprechen, wenn es Ordungsgemäß abgerechnet wird.

Würden Sie mir unter diesen Umständen noch empfehlen das Haus zukaufen.

[Heizer]

Würden Sie mir unter diesen Umständen noch empfehlen das Haus zukaufen.

Mit der ersten Abrechnung macht man sich naturgemäß sehr unbeliebt. Und unter diesen Umständen hat man nicht mit viel Entgegenkommen der Mieter zu rechnen.

Die Schornsteinkosten gehören in die Heizkosten. Genauso wie die Kesselwartung, der Betriebsstrom und die Reinigung des Heizungsraumes.


Wie hoch die Nettomiete etwa ist, kannst Du ja im Mietspiegel einsehen. Keine Ahnung ob dieses Verfahren rechtlich Bestand hätte.

[Berny]

ismet61:

"Also in den Mietverträgen ist nichts definiert, es steht nur ein Betrag X darüber hinnaus wird nichts mehr gezahlt, nicht mal jährlich wird irgendwas abgerechnet."
Also eine All-Inclusiv-Miete, zur Freude der Mieter.

"Wie ich verstehe kann man die Heizkosten auf jedenfall am jahresende abrechen wie sieht es den mit den anderen Kosten aus wie z.B. Schornstein, Versicherung usw."
Natürlich kannst Du das alles abrechnen, um zu erfahren, was und wieviel alles bereits in der All-Inclusiv-Miete enthalten ist: Also reine nichts nützende Rechenspielerei.

"kann ich als neuer Vermieter, ..."
Ob neu oder alt spielt überhaupt keine Rolle. Die Mieter interessiert lediglich Änderung der Vermieternamens, -adresse und seiner Bankverbindung - das war's.

"wenn ich den das Haus kaufe, diese sachen abrechen und muss der Mieter damit einverstanden sein"
Wie schon gesagt, Du kannst "abrechnen" genauer: rechnen, aber niemandem kannste eine Rechnung präsentieren.

"oder kann er wieder sprechen, wenn es Ordungsgemäß abgerechnet wird."
Es gibt nichts zum Widersprechen.

"Würden Sie mir unter diesen Umständen noch empfehlen das Haus zukaufen."
Nein.

[RMHV]

ismet61:

"Also in den Mietverträgen ist nichts definiert, es steht nur ein Betrag X darüber hinnaus wird nichts mehr gezahlt, nicht mal jährlich wird irgendwas abgerechnet."
Also eine All-Inclusiv-Miete, zur Freude der Mieter.

"Wie ich verstehe kann man die Heizkosten auf jedenfall am jahresende abrechen wie sieht es den mit den anderen Kosten aus wie z.B. Schornstein, Versicherung usw."
Natürlich kannst Du das alles abrechnen, um zu erfahren, was und wieviel alles bereits in der All-Inclusiv-Miete enthalten ist: Also reine nichts nützende Rechenspielerei.

Berny, offensichtlich bist du etwas begriffstutzig...

Auch wenn ich mich wiederholen muss: die Heizkostenverordnung ist zwingendes Rechts. Entgegenstehende Vereinbarungen sind unwirksam.
Auch wenn es die Erkenntnisfähigkeit überfordert: es gibt keine "All-Inklusiv-Miete" und eine Abrechnung der Heizkosten ist keine "reine nichts nützende Rechenspielerei", sondern die Erfüllung einer gesetzlichen Verpflichtung.
Daran ändert sich auch nichts durch die Tatsache, dass die Abrechnung schwierig ist und viel Ansatz für Streit damit verbunden ist.
Im übrigen ist das Verfahren - auch wenn man es nicht zur Kenntnis nehmen will - bereits im § 556a Abs. 2 BGB vorgegeben.

[Berny]

Berny, offensichtlich bist du etwas begriffstutzig...

Das mag sein. Dann mache doch mal eine Beispielrechnung (mit x Unbekannten)...

[RMHV]

Das mag sein. Dann mache doch mal eine Beispielrechnung (mit x Unbekannten)...

Das wird offensichtlich so sein... Wozu sollten ein paar Zahlen wohl gut sein? Kannst du nicht mal einfache Rechnungen selbst durchführen?

Das Problem ist - mehrfach von mir bereits herausgestellt - die Bestimmung des Anteils, der auf die Betriebskosten entfällt und nach § 556a Abs. 2 BGB aus der Miete herauszurechnen ist.
Dieses Problem lässt sich auch nicht durch ein Zahlenbeispiel lösen. Hat man den Wert ermittelt, sollte jeder selbst zum Abzug dieses Betrags von der Miete in der Lage sein.

Grundsätzlich ist das Verfahren vorgezeichnet...
Will man auf der sicheren Seite sein, nimmt man die Kosten des letzten Jahres als Grundlage. Naheliegend wären auch die Kosten des Jahres, in dem die aktuell gültige Miete vereinbart wurde.
Damit hat man einen Betrag, der für eine - oder auch mehrere - Betriebskostenarten ind der Miete enthalten ist. Um genau diesen Betrag wird der bisherige Gesamtbetrag für Miete einschließlich Betriebskosten reduziert auf eine neue - jetzt Teilinklusiv - Miete und Betriebskostenvorauszahlungen in der ermittelten Höhe.

[Berny]

Dieses Problem lässt sich auch nicht durch ein Zahlenbeispiel lösen.

Eben, und damit drehen "wir uns" weiterhin im Kreise...

[Dirk80]

Ich komme hier nicht so ganz mit. So wie ich das sehe, MUSS man die Heizkosten errechnen und somit auch bei der Miete ausweisen. Sollten die Nebenkosten also höher liegenals bisher, kann man dies auch geltendmachen und die Mieter müssen eben entsprechend mehr bezahlen. Oder verstehe ich da etwas falsch?

[Berny]

Ich komme hier nicht so ganz mit. So wie ich das sehe, MUSS man die Heizkosten errechnen und somit auch bei der Miete ausweisen. Sollten die Nebenkosten also höher liegenals bisher, kann man dies auch geltendmachen und die Mieter müssen eben entsprechend mehr bezahlen. Oder verstehe ich da etwas falsch?

Am besten kann Dir geholfen werden, wenn Du zu einer geschilderten Situation klare Fragen stellst.

[Syker]

Hallo zusammen,

...
So wie ich das sehe, MUSS man die Heizkosten errechnen und somit auch bei der Miete ausweisen. Sollten die Nebenkosten also höher liegenals bisher, kann man dies auch geltendmachen und die Mieter müssen eben entsprechend mehr bezahlen.
...

Genau so verstehe ich das auch.

VG Syker

[elli55]

Hallo ismet61

a) Apropos Gesetzgebung: Wie RMHV darlegt, ist die Heizkostenverordnung zwingendes Recht und entgegenstehende Vereinbarungen sind unwirksam.

Beispiel: Wenn Sie als Autofahrer im Baustellenbereich wegen überhöhter Geschwindigkeit einen Umfall mit Todesfolge verursachen, werden Sie in den nächsten Jahren gesiebte Luft atmen dürfen. Sie können sich nicht darauf berufen, dass an dieser Stelle normalerweise kein Tempolimit vorgesehen ist.

Wenn Sie keine Heizkostenabrechnung machen, kann auch das Konsquenzen haben. Der Mieter hat einen Anspruch auf eine Heizkostenabrechnung innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach der Abrechnungsperiode. Wird diese gesetzliche Vorgabe nicht erfüllt, hat der Mieter Ansprüche.

Bitte denken Sie nach, welche Konsequenzen sich daraus ergeben und welches enorme finanzielle Risiko damit verbunden ist.

b) Warmmiete - Teilinklusivmiete - Kaltmiete

Schon im eigenen Intersse sollten Sie eine detaillierte Nebenkostenabrechnung erstellen. Sonst werden Sie geringe Chancen haben, eine Mieterhöhung durchzusetzen. Wolllen Sie vor Gericht mit statistischen Durchschnittswerten über die Betriebskosten aufwarten (z.B. die vom Deutschen Mieterbund)? Das ist zu mager. Dazu würde ich mich mit mindestens 2 Jahresabrechnungen ausrüsten. Erstellt von einer professionellen Hausverwaltung; nicht selbstgestrickt.

Wenn Sie Freude haben an Verwaltungstätigkeiten und Buchhaltung, außerdem ein stoischer Typ sind und Sie noch Spaß daran haben, verkorkste Situationen glattzuziehen; dann kaufen Sie dieses Objekt.

Beste Grüsse
elli55

[Dirk80]

Also Fazit: Der Hauskauf ist nicht unattraktiv, aber es bedeutet eine Menge Arbeit, um die Nebenkosten künftig richtig zu ermitteln.

[elli55]

Hallo Dirk80.

In meinem Beitrag ist wohl nicht deutlich rübergekommen, dass in meiner Kaufempfehlung auch eine gehörige Portion Ironie mitschwang.

Aber im Ernst: wenn Sie momentan für ein derartiges Renditeobjekt entflammt sind, empfehle ich die Lektüre eines Fachbuches über "Betriebskostenabrechnungen". Sollten Sie das Durchhaltevermögen aufbringen, ein derartiges Fachbuch mit Aufmerksamkeit zu lesen und nicht schon nach 5 Seiten in die Ecke zu pfeffern, könnten Sie die richtigen Voraussetzungen für einen derartigen Erwerb mitbringen.

Aber nur, wenn Sie danach noch Fachliteratur über Mietrecht, die richtige Mieterauswahl etc. verschlingen.

Von einem Sprung ins kalte Wasser rate ich ab.

Beste Grüsse
elli55

[Dirk80]

Hehe - ok. Vielen Dank für die Informationen. Für mich war das ja eher ne Interessensfrage, da ich nicht direkt vor der Entscheidung stehe, aber es war interessant, zu wissen, wie das so abläuft.