Fristlose Kündigung vor Beginn des Mietverhältnisses

[Moro]

Hallo,

ich benötige Rat in folgender Situation: wir haben ein saniertes Bauernhaus, das seit drei Jahren vermietet war. Die Mieter haben es sehr verwohnt, zum Schluss keine Miete mehr bezahlt etc. Die Mieter ziehen gerade aus und wir haben mit einem neuen Mieter, der die Absicht hat (bzw. hatte), das Haus in einigen Jahren zu kaufen (bzw. in Kürze einen Mietkaufvertrag abzuschließen) einen befristeten Mietvertrag ab dem 1.9.11 (bis 31.8.12) abgeschlossen. Kündigung in dieser Zeit durch Vermieter und Mieter ausgeschlossen. Unterschrieben wurde der Vertrag am 19.6. Wir wollten in diesem Jahr dann die Einzelheiten des Mietkaufs aushandeln.
Gestern, am 31.8., sollte das Haus geräumt und Schlüssselübergabe vom alten und an den neuen Mieter stattfinden. Der neue Mieter hätte bis zum 31.9. Zeit gehabt, das Haus zu renovieren. Wir wollten davon einen Anteil übernehmen, z.B. die Verlegung eines neuen Fußbodens in der Küche.
Jetzt hatte der alte Mieter das Haus gestern noch nicht geräumt. Wir haben vor Ort mit altem und neuem Mieter den 2.8. als neuen Termin zur Übergabe festgelegt.
Jetzt ruft uns heute morgen der neue Mieter an und sagt, er will fristlos kündigen. Es seien gestern in dem halb leer geräumten Haus so erhebliche Mängel festzustellen gewesen, das seiner Meinung nach das Haus bis zum 1.9. nicht bewohnbar ist und er daher das Recht zur fristlosen Kündigung hat.
Was gestern aufgefallen ist: an zwei Wänden, die vor zwei Jahren durch einen Fachberieb per Injektionsverfahren 'trockengelegt' wurden, ist im Sockelbereich (c.a. 20 cm hoch), noch Feuchtigkeit zu sehen bzw. die Tapete/Putz lösen sich. Wir gehen eigentlich davon aus, das dies noch Restfeuchte ist die, da die alten Mieter so gut wie nie gelüftet haben, nicht abtrocknen konnte.
Es kann natürlich auch sein, das die Trockenlegung nicht ordentlich ausgeführt wurde. Aber egal was es ist, wir sind bereit diesen Mangel zu beseitigen und auch, dem neuen Mieter bei der Renovierung zu helfen bzw. notfalls diese selber auszuführen oder durch eine Firma ausführen zu lassen (mündlich war mit den neuen Mieter vereinbart, das er dies macht..).
Trotzdem will der neue Mieter fristlos kündigen weil seiner Meinung nach das Haus nicht bewohnbar ist und wir ihm auch nicht garantieren könnten, das dies bis zum 1.9. der Fall sein wird. Und da es nunmal zum 1.9. aus seiner jetzigen Wohnung raus muss sucht er sich was anderes.

Lange Rede, hier meine Frage: sind das rechtmäßige Gründe für eine fristlose Kündigung? Zumal wir jetzt vor einigen Folgekosten stehen. Nicht nur der Mietausfall bis wir einen neuen Mieter gefunden haben, auch hat z.B. der alte Mieter die Küchenzeile ausgebaut und entsorgt, weil der neue Mieter seine eigene Küche einbauen wollte etc.

Für fachkundige Kommentare bin ich dankbar, ich habe auch morgen bereits einen Termin mit einer Rechtsberatung ausgemacht...

Grüße Moro

[Berny]

Hallo Moro,

"Für fachkundige Kommentare bin ich dankbar,"
Die wären bspw.: Mit den Daten wäre viel mehr Sorgfalt angebracht, um für Dich Rechtsnachteile zu vermeiden.

"Die Mieter ziehen gerade aus und wir haben mit einem neuen Mieter, der die Absicht hat (bzw. hatte), das Haus in einigen Jahren zu kaufen (bzw. in Kürze einen Mietkaufvertrag abzuschließen) einen befristeten Mietvertrag ab dem 1.9.11 (bis 31.8.12) abgeschlossen. Kündigung in dieser Zeit durch Vermieter und Mieter ausgeschlossen."
So weit, so gut.

"Gestern, am 31.8., >>> 31.07.?<<< sollte das Haus geräumt und Schlüssselübergabe vom alten und an den neuen Mieter stattfinden. Der neue Mieter hätte bis zum 31.9. >>> 31.08.?<<< Zeit gehabt, das Haus zu renovieren."

"Jetzt ruft uns heute morgen der neue Mieter an und sagt, er will fristlos kündigen."
Geht nicht. Und wenn er es täte, wäre sie unwirksam-

"Es seien gestern in dem halb leer geräumten Haus so erhebliche Mängel festzustellen gewesen, das seiner Meinung nach das Haus bis zum 1.9. nicht bewohnbar ist"
Das ist Spekulation.

"und er daher das Recht zur fristlosen Kündigung hat."
Nöö, ist kein Grund.

"Was gestern aufgefallen ist: an zwei Wänden, die vor zwei Jahren durch einen Fachberieb per Injektionsverfahren 'trockengelegt' wurden, ist im Sockelbereich (c.a. 20 cm hoch), noch Feuchtigkeit zu sehen bzw. die Tapete/Putz lösen sich. Wir gehen eigentlich davon aus, das dies noch Restfeuchte ist die, da die alten Mieter so gut wie nie gelüftet haben, nicht abtrocknen konnte.
Es kann natürlich auch sein, das die Trockenlegung nicht ordentlich ausgeführt wurde. Aber egal was es ist, wir sind bereit diesen Mangel zu beseitigen und auch, dem neuen Mieter bei der Renovierung zu helfen bzw. notfalls diese selber auszuführen oder durch eine Firma ausführen zu lassen (mündlich war mit den neuen Mieter vereinbart, das er dies macht..)."
Diese Mängel haben mit dem neuen Mietvertrag nichts zutun. Es obliegt Dir, dem neuen Mieter die Mietsache zum Mietbeginn in vertragsgemässem Zustand zu übergeben.

"Trotzdem will der neue Mieter fristlos kündigen weil seiner Meinung nach das Haus nicht bewohnbar ist und wir ihm auch nicht garantieren könnten, das dies bis zum 1.9. der Fall sein wird. Und da es nunmal zum 1.9. aus seiner jetzigen Wohnung raus muss sucht er sich was anderes."
Letzteres kann er ruhig machen. Kündigen sollte er zwecks Vermeidung von Nachteilen doch besser fristgerecht jetzt sofort (bis zum 03.08. Zugang bei Dir) zum frühesten Termin 31.10.

"Lange Rede, hier meine Frage: sind das rechtmäßige Gründe für eine fristlose Kündigung?"
Nein.

"Ich habe auch morgen bereits einen Termin mit einer Rechtsberatung ausgemacht..."
Na, siehste...

[Moro]

Hallo Berny,

danke für die Antwort. Du hast natürlich recht, es muss gestern - 31.7.- heißen und auch bis zum -31.8.- um das Haus zu renovieren.

Du sagst, fristgerecht sei seine Kündigung, wenn sie bis zum 3.8. bei mir eingeht, zum 30.10. Wir haben aber einen befristeten Mietvertrag bis zum 31.8.2012 abgeschlossen, der eine ordentliche beiderseitige Kündigung ausschließt. Kann er dann trotzdem zum 31.10.2011 kündigen?

Danke und Grüße

Moro (der keine Lust mehr hat Vermieter zu sein :-()

[Berny]

Hallo Berny,

danke für die Antwort. Du hast natürlich recht, es muss gestern - 31.7.- heißen und auch bis zum -31.8.- um das Haus zu renovieren.

Du sagst, fristgerecht sei seine Kündigung, wenn sie bis zum 3.8. bei mir eingeht, zum 30.10. Wir haben aber einen befristeten Mietvertrag bis zum 31.8.2012 abgeschlossen, der eine ordentliche beiderseitige Kündigung ausschließt. Kann er dann trotzdem zum 31.10.2011 kündigen?

Danke und Grüße

Moro (der keine Lust mehr hat Vermieter zu sein :-()

Ähh, jaa, dann eben bis 31.08.12...! (HIV, Hatte Ich Vergessen.)
Abba, wie gesagt, Ihr solltet Gas geben mit der Herrichtung der Mietsache. Und ich würde dem Neumieter schriftlich mitteilen, dass die Mietsache ihm vereinbarungsgemäss zum 01.09.11 zur Übergabe bereitgestellt werden wird. Auf seine "Gummi"argumente würde ich garnicht eingehen.