Ärger mit Mieterin bzgl. Schönheitsreparaturen und Mängelanzeigen

[ribi2000]

Hallo Zusammen,

eine meiner Mieterinnen streitet sich wieder mit mir rum und ich bin nicht nur mit meinem Latein am Ende..

Diesmal geht es um diverse angezeigte Mägel wie z.B. ein ca 5 Cent-Stück großer Fleck an der Wohnzimmerdecke (angeblich ein Feuchtigkeitsschaden, aber auf dem Dachboden gibt es keine solche feuchte Stelle!), eine hygienische Abdeckung des Toilettenabflussrohres aus Gußeisen, eine Leitungsabdeckung (?) vom Beuler zur Wand, das Streichen der Dachluke zum Dachboden.

Die Dame war beim Mieterbund und dieser hat uns nun schriftlich diese Mängel noch einmal aufgeführt. Ausserdem wurde uns mitgeteilt, dass die Klausel in § 3 des MV von 1978 über Schönheitsreparaturen unzulässig sei, weil das Weißen der Decken eine Einschränkung des Mieters sei.

1978 war es eine völlig normale Formulierung in fertigen Mietverträgen, dass Decken und Wände geweisst werden.
Jetzt braucht deswegen der Mieter überhaupt nicht zu renovieren???
JA das kann doch wohl nicht sein..

Zu der Wohnzimmerdecke. Der Fleck ist meiner Meinung nach ein ehemaiges Dübelloch, wo mal etwas gehangen hat. Ich denke, dass dort das Loch irgendwie zugekittet wurde und sich nun aus welchem Grund verfärbt hat.
Die Mieterin verlangt aber von uns, dass wir wegen dieses kleinen Fleckens die gesamte Decke steichen sollen.
Wie kann ich mich dagegen wehren??

Die Abdeckung des Gußrohres an der Toilette. Es gibt für diese dicken Rohe keine passenden Abdeckungen und es war auch noch NIE eine Abdeckung auf diesem Rohr! Also hat sie die Mietsache doch so übernommen und kann doch jetzt keine Abdeckung verlangen? Nach über 20 Jahren....
Ebenso besagte Leitungsabdeckung... Der Boiler wurde vor ca 10 Jahren ausgetauscht und seitdem lebt sie damit, wie es jetzt ist. Plötzlich soll da von uns etwas verbessert werden? Wozu?

Wie ist es mit der Dachluke? Es ist so eine typische absenkbare Treppe, um zum Dachboden zu gelangen. Ab und an wird diese Dachluke von dem Schornsteinfeger genutzt, um das Dach betreten zu können.
Wer muss diese Luke streichen? Die Mieterin behauptet, das sei Aufgabe der Vermieters.

Ganz ehrlich. Die Dame raucht, wohnt seit über 20 Jahren in der Wohnung und wir sollen für die renovieren? Das kann ja wohl nicht Recht sein??

Danke schon mal für Eure Hilfe!!!

[Soontir]

Hallo,

erstmal zum Allgemeinen, ja die alten starren Renovierungsklauseln wurden vom BGH für nichtig erklärt.
Dies bedeutet, dass bei alten Verträgen die Pflicht zur Renovierung nicht an den Mieter übertragen wurde, sondern bei Vermieter hängt. Das Urteil ist äusserst unglücklich, keine Frage, aber leider nicht zu ändern.

So nun zum Speziellen.

der dunkle Fleck => nimm etwas weisse Farbe, einen Pinsel und streich ihn über, fertig. Sollte die Decke aber seit längerer Zeit nicht mehr gestrichen worden und schon vergilbt sein, wirst Du um das Streichen auf Deine Kosten nicht umhinkommen.

Abdeckung Gußrohr => Wie muss ich mir das vorstellen? Das Abflussrohr ist am Klo offen? Da dieser "Mangel" schon bei Einzug vor 20 Jahren bestand, gibt es hier kein Recht die Miete zu kürzen § 536 b BGB.

Der Boiler => das ganze kann ich mir gerade nicht vorstellen. Der Boiler hängt oder steht doch an der Wand, oder nicht? MIt den Kabeln sind doch bestimmt die Stromleitungen des Boilers gemeint, sind diese Leitungen so lang bis sie in die Wand verschwinden? Im ganzen bezweilfe ich aber, das die einen Mangel darstellt, solange die Kabel ordnungsgemäß verlegt wurden und die Ummantelung der Kabel nicht beschädigt ist (Es soll sogar Altbauwohnungen geben wo sehr viele Stromleitungen noch Aufputz verlegt sind)

Dacheinschubtreppe => Hier wirst du nicht umhinkommen, diese zu streichen (siehe hierzu Allgemeines)

[Suzuki650]

Hmmm, in vielen alten Mietverträgen ist es aber auch so, das durch die Formulierung "im Allgemeinen" oder ähnlich die starren Fristen aufgeweicht sind.

Also stellst du am besten mal die genaue Formulierung des MV über die Schönheitsreparaturen hier rein.

Das Gußrohr und die Boilersache würde ich unter gemietet wie gesehen abhaken.

Suzi

[Mieter1962]

Die Klausel ist aber schon alleine durch die Formulierung "Weißen der Decken und Wände" unwirksam geworden.

Auch wenn "Weißen" früher eine Ausdrucksweise für "Streichen" war, so könnte es bei ungünstiger Auslegung auch als "in der Farbe Weiß zu streichen" verstanden werden und ist deshalb so nicht mehr gültig.
Und wenn die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter umgelegt wurde, verbleibt diese Pflicht nunmal beim Vermieter.
Auch wenn es erstmal hart klingt, sei froß, dass der Mieter nicht gleich eine Renovierung der kompletten Wohnung fordert. Nach 20 Jahren dürfte da durchaus auch was fällig sein (falls er nicht "freiwillig" sowiso von Zeit zu Zeit selbst renoviert hat)

[ribi2000]

ich bin völlig entsetzt...

ich weiß gar nicht, ob es in den 70er schon bunte Farben für die Wände gab... Bunte Tapeten ja - aber Farbe??

[ribi2000]

hier der Ausschnitt aus dem Mietvertrag

[RMHV]

ich bin völlig entsetzt...

ich weiß gar nicht, ob es in den 70er schon bunte Farben für die Wände gab... Bunte Tapeten ja - aber Farbe??

Ob es früher irgendwelche Farben gab oder nicht, ist für die Auslegung von allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht relevant. "Weißen" wird nun mal vom BGH bei kundenfeindlichster Auslegung als "weiß streichen" verstanden und schränkt damit die Gestaltungsfreiheit des Mieters während der Mietzeit unangemessen ein. Die Klausel ist schon aus diesem Grund unwirksam (BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08). Auch völliges Entsetzen ändert daran nichts.

Allerdings hat nicht der Mieter darüber zu befinden, ob Schönheitsreparaturen erforderlich sind.
Wenn der hier vermittelte Eindruch vom Umfang des Mangels zutreffend ist, wird es sich bei dem Fleck an der Decke um einen Mangel handeln, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht mehr als nur unerheblich beeinträchtigt. Eine Minderung dürfte also ausgeschlossen sein.
Ein offen verlaufende Rohre oder Elektroleitungen sind keinesfalls ein Mangel, sondern nach Lage der Dinge der vertragsgemäße Zustand. Eine Minderung wird also auch hier nicht in Betracht kommen.

Hinsichtlich der Luke gilt nichts anderes als für den Rest der Mietsache: der Vermieter hat den vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Ob der derzeitige Zustand der Luke noch als vertragsgemäß anzusehen ist, wird sich in einem Forum nicht bewerten lassen. Sollte ein Mangel vorliegen, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt, kommt eine Minderung der Miete in Betracht. Es dürfte nicht zu übersehen sein, dass sich bei Dekorationsmängeln ein weites Feld für persönliche Bewertungen eröffnet. Das gilt sowohl für Mieter und Vermieter als auch für das Gericht, das in einem Streitfall zu entscheiden hat.

[ribi2000]

danke schön für die Antworten... Werde es wohl vom Gericht klären lassen.
Mit der Dame hatte ich schon Ärger genug.
Wäre froh, wenn ich die irgendwie loswerden könnte :-(

[weigela]

ähm...
über 20 jahre keinen ärger? über 20 jahre zuverlässig miete gekriegt?
sorry leute - ich mach mir da dann keinen kopp und rechne automatisch damit dass da dann eh 'ne general-sanierung ansteht.
so blöd das für manche klingen mag, aber seid mal realistisch: ein mieter bezahlt die miete dafür, dass er die wohnung abnutzt. das ist der deal. wenn ich 20 jahre lang keinen stress oder ärger hatte, noch nicht mal irgendwas ersetzen oder erneuern musste, dann weiss ich doch von vornherein dass da einiges fällig ist, angefangen mit billigem wie tapete und farbe, über teureres wie bodenbelag etc. bis hin zu substantiellen dingen wie elektrik.
so ist das halt wenn man vermietet. das ist ja hoffentlich in die miete reinkalkuliert.

wenn man in seiner privatwohnung nach 5 jahren oder sowas um den dreh frisch streicht etc. hält man das doch auch für normal.

dass das mietrecht in sachen schönheitsreparaturen "gekippt" wurde, war natürlich fies den vermietern gegenüber, aber mal ehrlich: nach 20 jahren steht die sanierung doch eh an, und da ist das malern das kleinste problem.

manchmal hab ich den eindruck dass so einige vermieter glauben es wäre damit getan etwas zu haben und dafür zu kassieren...

[Micha47]

Ärgerlich ist sicher nicht, dass man nach 20 Jahren eine Wohnung renovieren muss, sondern die Verpflichtung auch zukünftig Schönheitsreparatueren vorzunehmen. Ein Bedarf an Schönheitsreparaturen ist schnell festgestellt.
In jedem Fall würde ich von einem Gang zu Gericht im Falle der Schönheitsreparaturen absehen und höchstens die vermutlich zu Unrecht geminderte Miete im Urkundenverfahren einfordern.

[Mieter1962]

Die Klausel ist auch noch aus einem weiteren Grund unwirklsam. Und zwar weil dort steht, dass er Mieter die Schönheitsreparaturen .. "vornehmen zu lassen" hat.
Dies nimmt dem Mieter die Möglichkeit auch selbst zu renovieren. Und das ist ebenfalls nicht zulässig.

Es tut mir wirklich leid, aber viele Vermieter standen bzw. stehen vor dem Problem, dass alte Klauseln einfach nicht mehr gültig sind. Da machst du aber jetzt auch nichts mehr dran.

[Papabär]

... In jedem Fall würde ich von einem Gang zu Gericht im Falle der Schönheitsreparaturen absehen und höchstens die vermutlich zu Unrecht geminderte Miete im Urkundenverfahren einfordern.

Ähem ... und im Urkundsprozess entscheidet dann der Bäcker ... oder was?

[Micha47]

Ähem ... und im Urkundsprozess entscheidet dann der Bäcker ... oder was?

Nein. Das macht dort das schlaue Milchmädchen.

Man muss doch offensichtlich unterscheiden, zwischen den angemahnten Schönheitsreparaturen und Mietminderungen wegen den anderen angemahnten "Mängeln".