Schäden an Whg mit Kaution verrechnen?

[Borsty]

Hallo, ich habe hier lange und ausgiebig gelesen und leider nichts passendes zu meinem Problem gefunden.
Daher möchte ich Euch "kurz" mein Problem schildern, und danke bereits im Voraus für Eure Hilfe!!!

Vergangenen Monat zog bei mir eine Mieterin aus, mit der ich bis dato ein gutes Verhältnis hatte.
Leider musste ich bei der Übernahme der Wohnung feststellen, dass ein neu verlegter Laminatboden mit Löchern und tiefen Kratzern "verziert" war. Habe daraufhin der Dame gleich erklärt, das sie für den Schaden aufkommen müsse, wo sie auch zustimmte. (Laminat wurde 1 Jahr zuvor verlegt, war zu Ihrem Einzugstermin nagelneu).
Weiterhin hatte Sie mit mir vereinbart, die Wohnung unrenoviert zu übergeben, d.h. sie musste nicht streichen, was nach der kurzen Mietdauer eigentlich auch nicht nötig gewesen wäre. Lediglich einige Wandmalereien in den Kinderzimmern (Comic-Figuern etc.) sollte sie wenigstens "verschwinden" lassen, was sie aber "leider nicht mehr geschafft hat"...
Da nun zwischen dem Auszug der alten Mieterin und dem Einzug des nachfolgenden Mieters nur zwei Tage Leerstand kalkuliert waren, machte ich mich schleunigst ans Werk, um die Whg. in einen für mich "vermietbaren" Zustand zu bringen.
So habe ich das erwähnte Laminat komplett rausgerissen, entsorgt und neues verlegt. dann machte ich mich an die Beseitigung der Comics. Genialerweise waren diese mit Wasserfarbe und schwarzem Filzstift auf die Wände gemalt, so dass selbst drei Schichten Alpina-Deckweiss keinen richtigen Deckungungserfolg brachten. Erst ein Abschaben ALLER alten Farbschichten sowie ein teilweises Entfernen des Putzes mit anschließendem Flächenspachteln führen zum gewünschten Ergebenis: Eine "normale" weisse Wand.
Letzten Endes ist noch aufgefallen, das ein montiertes Verdunklungsrollo offenbar von der Umzugsfirma irrtümlich abgebaut und mitgenommen wurde...

Nun zu meinem Problem:

Kann ich der guten Dame meine Arbeitsleistung von der Kaution abziehen? Wenn ja, wie genau kann man so etwas berechnen? Die Materialkosten würde ich pauschal abziehen (sind ja alle belegbar). Ich habe es mir zur Passion gemacht, möglichst alles im Vermietgeschäft hieb- und stichfest nach den geltenden Gesetzen zu handhaben, um möglichst keinen Ärger zu bekommen... In diesem speziellen Fall kommt noch hinzu, das die Kaution teilweise von der ARGE bezahlt wurde, und die werden vermutlich genau hingucken, wo ihr Geld verschwindet. Immerhin reden wir hier von einem Betrag i.H.v. ca. 650Euro bei 900Euro Kaution. Möchte gar nicht an die NK-Abrechnung im kommenden Frühling denken....

[Papabär]

Hallo Borsty,

Du kannst die Kaution noch bis zu einem halben Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses festhalten. In Deinem Fall würde ich das machen.

Selbstverständlich kannst Du auch Deine Arbeitsleistung in Rechnung stellen ... nur hört sich das für mich als handwerklicher Theoretiker erst mal so an, als ob Du Dich mit dem Wandbild einfach nur doof angestellt hast - soll heißen, das Du´s mit dem Stundenansatz hier nicht übertreiben solltest.

Um die Sache hieb- und stichfest zu machen empfiehlt mir mein Anwalt regelmäßig die Ex-Mieter nochmals schriftlich zur Mängelbeseitigung (mit angemessener Nachfrist) aufzufordern ... aber wenigstens eine ordentliche Dokumentation wirst Du ja sicher haben, gell?

[weigela]

also grundsätzlich ist die kaution genau für sowas gedacht.
nur:

Leider musste ich bei der Übernahme der Wohnung feststellen, dass ein neu verlegter Laminatboden mit Löchern und tiefen Kratzern "verziert" war. Habe daraufhin der Dame gleich erklärt, das sie für den Schaden aufkommen müsse, wo sie auch zustimmte. (Laminat wurde 1 Jahr zuvor verlegt, war zu Ihrem Einzugstermin nagelneu).

ein nagelneues laminat muss die dame nicht bezahlen sondern lediglich die reparatur der kratzer, allerhöchstens aber den zeitwert des laminats.
du hättest da unbedingt einen kostenvoranschlag vom profi machen lassen sollen bzw. erstmal hören was die reparatur kostet. ich habe schon kratzer in laminat beseitigen lassen (dummerweise war's mir selbst passiert direkt nach verlegen des neuen laminats) und das war absolut keine grosse sache und man sieht absolut nichts davon. kostenfaktor: keine 50 euro.
zudem wundere ich mich dass die kaution fürs komplette verlegen eines neuen bodens reichen soll...

Weiterhin hatte Sie mit mir vereinbart, die Wohnung unrenoviert zu übergeben, d.h. sie musste nicht streichen, was nach der kurzen Mietdauer eigentlich auch nicht nötig gewesen wäre.

wenn du eine unrenovierte übergabe vereinbart hast, dann kannst du nicht hinterher kommen und eine renovierung verlangen.
hast du das mit dem "unrenoviert übergeben" schriftlich vereinbart?

dann machte ich mich an die Beseitigung der Comics. Genialerweise waren diese mit Wasserfarbe und schwarzem Filzstift auf die Wände gemalt, so dass selbst drei Schichten Alpina-Deckweiss keinen richtigen Deckungungserfolg brachten. Erst ein Abschaben ALLER alten Farbschichten sowie ein teilweises Entfernen des Putzes mit anschließendem Flächenspachteln führen zum gewünschten Ergebenis: Eine "normale" weisse Wand.

eine schicht trennmittel zwischen comic und neuer farbe hätte es auch getan.
ich hatte das selbst schon - markierungen mit edding an der wand (da merkt man den unterschied zwischen profi und heimwerker - der profi würd sowas nie machen sondern kreide oder ähnliches benutzen, denn edding lässt sich halt nicht so einfach überstreichen), unmöglich zu überstreichen. mit trennmittel (häufig auch als "trennlack" bezeichnet) aber überhaupt kein problem. dafür muss weder farbe noch putz runter.
hast du hier wenigstens einen kostenvoranschlag eingeholt?
du hast den teuersten weg der "reparatur" gewählt, ich denke nicht dass die mieterin das zahlen muss, schon garnicht wenn eine "unrenovierte übergabe" vereinbart wurde.

Letzten Endes ist noch aufgefallen, das ein montiertes Verdunklungsrollo offenbar von der Umzugsfirma irrtümlich abgebaut und mitgenommen wurde...

ach, sowas passiert immer wieder mal. einfach der mieterin mitteilen dass sie's zurückgeben soll und gut ist.

Kann ich der guten Dame meine Arbeitsleistung von der Kaution abziehen?

bezüglich laminat: allerhöchstens anteilig, da du wesentlich mehr aufwand betrieben hast als notwendig gewesen wäre. da es hier tatsächlich schäden gegeben hat, die nichts mehr mit "schönheitsreparaturen" zu tun haben, denke ich dass du da durchaus ein bisschen was abziehen kannst, allerdings ganz sicher nicht die verlegung eines komplett neuen laminats.

Wenn ja, wie genau kann man so etwas berechnen? Die Materialkosten würde ich pauschal abziehen (sind ja alle belegbar).

so wird's nicht gehen, siehe oben. es war ja sicher nicht jedes einzelne stück laminat beschädigt. und eine komplette neuverlegung war sicher auch nicht nötig.

Ich habe es mir zur Passion gemacht, möglichst alles im Vermietgeschäft hieb- und stichfest nach den geltenden Gesetzen zu handhaben, um möglichst keinen Ärger zu bekommen...

dann hast du das mit der "unrenovierten übergabe" sicher auch schriftlich - und somit bezüglich der "überstreichung" der comics auch absolut keine handhabe.

In diesem speziellen Fall kommt noch hinzu, das die Kaution teilweise von der ARGE bezahlt wurde, und die werden vermutlich genau hingucken, wo ihr Geld verschwindet.

na dann wollen wir mal hoffen dass du die "schäden" ausreichend belegen kannst, denn die wirst du der ARGE gegenüber beweisen können müssen.

Immerhin reden wir hier von einem Betrag i.H.v. ca. 650Euro bei 900Euro Kaution.

ein komplett neu verlegtes laminat für grad mal 650 euro inklusive verlegung? wow. wieviel quadratmeter waren das denn? 20?
war das, das drin lag auch so billig? dann wundert mich's ehrlich gesagt nicht, dass das so schnell kratzer gekriegt hat, das war dann wohl eher mindere qualität.

fazit:
beim laminat wirst du wohl (sofern du die schäden entsprechend belegen kannst) gute chancen haben ein bisschen was ersetzt zu bekommen - allerdings sicher nicht die kosten für einen komplett neuen boden.
was die comics angeht: keine chance, wenn das mit der "unrenovierten übergabe" schriftlich vereinbart wurde (und nach eigener aussage machst du sowas ja immer "hieb- und stichfest").

[Borsty]

Hallo, erstmal vielen Dank für die schnellen und ausführlichen Antworten!!
Leider klärt das für mich die Sache noch nicht vollständig:

Die Sache mit dem Kostenvoranschlag vom Profi hätte sich aufgrund des engen Zeitrahmens als schwierig erwiesen... Mieterin ist am Mittwoch ausgezogen, verweigerte eine vorherige Wohnungsabnahme, am Samstag stand der neue Mieter auf der Matte!
Materialkosten des Laminats: 140€, Verlegung 10 Arbeitsstunden á 15€ macht zusammen 290 Euro, abgeschrieben auf Zehn Jahre also 29 Euro Zeitwert pro Jahr. Bei einer Mietdauer von 14Monaten (Laminat war beim Einzug neu!) komme ich auf einen Zeitwert von 256€, richtig?
Eine teilweise Reparatur war kaum möglich, da neben den normalen Gebrau hsspruen wie etwa leichtne Oberflächenkratzern etc. eine Reihe von 18 Schraublöchern einmal quer durch den Raum ging (ist lt. Aussage der Mieterin beim Aufbauen der Möbel im Rahmen des Einzugs passiert, durch feuchtes Wischen ist an diesen Stellen auch der Boden aufgequollen.) Ich lehne mich mal weit aus dem Fenster, aber das kann man meines Erachtens mit ein bisschen Holzwachs nicht mehr gradebiegen.

Die Sache mit der unrenovierten Übergabe der Wohnung ist NICHT schriftlich belegbar, im MV steht ursprünglich, das bei Einzug und bei Auszug renoviert werden muss... (Zur Erklärung, wir sind damals in unser neu Gebautes Haus gezogen, und die Dame wollte uns helfen, indem sie die Wohnung ungestrichen übernimmt und trotzdem turnusgemäß zum Auszug ggf. wieder streichen muss. Um mich für ihre damalige Hilfe zu bedanken, habe ich ihr im Gespräch angeboten, dass sie nur die "Krassen" Farben wie Dunkles Rot, Violett und eben die erwähnten Wandmalereien im Kinderzimmer grob überstreicht. Aber nicht mal diese eine Stunde Arbeit konnte Sie oder ihr Mann aufwenden?
Ich habe die Wand mit sog. Vorstreichfarbe vorgestrichen, lt. Auskunft Fachhandel deckt die so ziemlich alles ab, das ganze zwei mal, mit einem bestenfalls 50%igem Deckungsergebnis. Als dann auch noch als dritte Schicht eine Lage Alpina Deckweiss keinen Erfolg brachte, hab ich einen Maler angerufen (ein Bekannter, den ich auch mal ausserhalb der üblichen Geschäftszeiten erreiche), und der hat mir dann erklärt, dass ich die alten Farbschichten komplett entfernen müsse. Kostenvoranschlag hat er keinen gemacht, er weiß ja, dass ich sowas immer selbst erledige...
Die übrigen Renovierungsarbeiten in der Wohnung möchte ich von der Dame ja auch gar nicht verlangen, nicht mal anteilig oder irgendwas, ich bin halt etwas verärgert, das man nicht mal die paar Quadratmeter streichen kann, wie es vereinbart wurde, und zusätzlich noch mit Edding auf den Wänden rummalt...
Mich würde auch interessieren, wie ich denn den Stundensatz meiner Arbeit ansetzen kann? Habe mir 15€ vorgestellt, Handwerker kosten ein Vielfaches, was meint Ihr dazu?

@weigela
Meinst Du, ich soll die Dame wirklich zur Herausgabe dieses Rollos auffordern? Das Ding ist 1,6m lang, und sie ist in eine 400km entfernte Stadt gezogen...

[weigela]

Die Sache mit dem Kostenvoranschlag vom Profi hätte sich aufgrund des engen Zeitrahmens als schwierig erwiesen...

und du hast dir den zustand vorher nicht angeschaut?
war die neue mieterin allein zum besichtigungstermin dort?
sorry, aber sowas fällt einem doch vorher auf!

Eine teilweise Reparatur war kaum möglich, da neben den normalen Gebrau hsspruen wie etwa leichtne Oberflächenkratzern etc. eine Reihe von 18 Schraublöchern einmal quer durch den Raum ging (ist lt. Aussage der Mieterin beim Aufbauen der Möbel im Rahmen des Einzugs passiert, durch feuchtes Wischen ist an diesen Stellen auch der Boden aufgequollen.) Ich lehne mich mal weit aus dem Fenster, aber das kann man meines Erachtens mit ein bisschen Holzwachs nicht mehr gradebiegen.

hast recht, das hört sich wirklich krass an. wie kann einem denn sowas beim möbelaufbau passieren? und warum hat die mieterin das nicht sofort gemeldet? von daher sehe ich dich schon im recht.
trotzdem die frage: hast du fotos vom kaputten laminat gemacht? ich hoffe es sehr für dich...

Die Sache mit der unrenovierten Übergabe der Wohnung ist NICHT schriftlich belegbar, im MV steht ursprünglich, das bei Einzug und bei Auszug renoviert werden muss...

da müsste man jetzt den genauen wortlaut der jeweiligen klausel(n) kennen um beurteilen zu können, ob die gültig sind.
wenn ja, dann hast du gute karten bezüglich der "comics". allerdings wohl nicht kosten für neuen putz und den ganzen aufwand den du (meiner ansicht nach unnötigerweise) betrieben hast, sondern nur für das, was der profi gemacht hätte (trennlack).

kleiner tipp am rande: alpina taugt nix. davon braucht man meiner erfahrung nach IMMER mehrere schichten. hol dir das nächste mal echte malerfarbe, am besten direkt von einem maler deiner wahl, die ist zwar deutlich teurer, aber weil du dann eben auch weniger anstriche brauchst kommt's dich im endeffekt billiger.
selbst die 0815-standardfarbe hornbach eigenmarke ist besser als alpina!

Mich würde auch interessieren, wie ich denn den Stundensatz meiner Arbeit ansetzen kann? Habe mir 15€ vorgestellt, Handwerker kosten ein Vielfaches, was meint Ihr dazu?

also wir sind auch schon mit 20€ die stunde für eigenleistung problemlos durchgekommen... natürlich ohne märchensteuer, klar.

Meinst Du, ich soll die Dame wirklich zur Herausgabe dieses Rollos auffordern? Das Ding ist 1,6m lang, und sie ist in eine 400km entfernte Stadt gezogen...

definitiv kannst du das!
dass der rollo mitvermietet wurde kannst du ja sicher beweisen (hieb- und stichfest).
soll sie das teil halt schicken. oder wahlweise ersatz bezahlen.

[tokape]

Wenn du nach einem Versicherungsfall etwas in Eigenleistung machst dann gibt es maximal 12 €. Hatten wir erst letztens.

[weigela]

Wenn du nach einem Versicherungsfall etwas in Eigenleistung machst dann gibt es maximal 12 €. Hatten wir erst letztens.

ist das denn ein versicherungsfall?
wenn die mieterin das nicht sofort gemeldet hat, dürfte es jetzt deutlich zu spät sein...

[tokape]

Nein, das ist es nicht. Ich wollte nur was zum eventl. Stundensatz beitragen!

[weigela]

könnte auch sein dass das von der region abhängt - die handwerkerlöhne sind ja auch unterschiedlich, je nachdem wo die immo steht...
aber wie gesagt: wir haben auch schon 20 euro problemlos bekommen, und das war ein fall bei dem's sogar vor gericht ging.
hier kriegen aber auch putzkräfte schon 20 euro die stunde.

[Borsty]

Bin immer bereit, mal was dazuzulernen... werde für den nächsten Fall dieser Art mal einen Eimer "Profi-Farbe" bunkern..*smile*
Wegen den Laminatschäden: Besichtigung habe ich schon mit den neuen Mietern gemacht, aber da auf dem Laminatboden teilweise ein Spielteppich sowie einige Möbel (Bett, Schreibtisch) und das übliche Kinderzimmerchaos verteilt waren, ist es mir nicht aufgefallen! Fotos hab ich erst nach der Wohnungsübergabe gemacht. Wie gesagt, die Mieterin hat mir in diesem Punkt schon zugesichert, das Sie den Schaden voll übernehmen wird.
Beim Rest werden wir sehen; Habe jetzt mal so eine Art "Vorab"-Abrechnung erstellt, die ich Ihr schicken werde. Mal sehen, wie Sie darauf reagiert!
Das Endergebnis werde ich hier natürlich posten!

@weigala

Orginaltext im MV bezüglich Schönheitsreparaturen:
Der Mieter erkennt an, dass Ihm der Zustand der Räume bekannt ist, und Minderungsansprüche wegen etwaiger Mängel im Zeitpunkt der Überlassung nicht bestehen. ... Er verpflichtet sich, während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten notwendig werdende Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen.
... Der Mieter verpflichtet sich zur Durchführung sämtlicher SR zum Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache und bei Beendigung des Mietverhältnisses. Schäden in den Mieträumen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Für Beschädigungen der Mieträume, oder des Gebäudes sowie der zu den Mieträumen oder dem Gebäude gehörigenAnlagen ist der Mieter haftbar und ersatzpflichtig, soweit sie von ihm oder den zu seinem Haushalt gehörigen Personen, Besuchern, Lieferanten etc. schuldhaft verursacht werden. Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, dass schuldhaftes Verhalten nicht vorgelegen hat.

[Papabär]

Aua ... wer hat denn diesen Mietvertrag entworfen?

... und Minderungsansprüche wegen etwaiger Mängel im Zeitpunkt der Überlassung nicht bestehen. ...

Ausschluss des Minderungsrechts gem. §536 ... hm, lecker - da freut sich jeder Richter.

... Der Mieter verpflichtet sich zur Durchführung sämtlicher SR zum Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache und bei Beendigung des Mietverhältnisses. ...

Na, diese Klausel ist ja noch starrer als starr ... die ist ja schon porrös. Und weil porrös immer so bröckelt, hat der BGH solche starren Klauseln gleich komlett gekippt.

VIII ZR 316/06

[Soontir]

Is wahrscheinlich ein Vertrag von Anno-Tubak.

[weigela]

soviel zum thema "hieb- und stichfest"...
naja, glücklicherweise sind die kosten ja nicht soooo dramatisch.

@ Borsty: sieh's als lehrgeld. haben wir alle schon bezahlen müssen.
und vielleicht überlegst du dir künftig, ob du wirklich an alg2-empfänger vermieten willst, denn einem nackten mann kann man nun mal leider nicht in die tasche fassen...

[Papabär]

... und vielleicht überlegst du dir künftig, ob du wirklich an alg2-empfänger vermieten willst, ...

Sorry, aber das ist Bullshit!

Auch der hochdotierte Abteilungsleiter kann arbeitslos werden und dann in ALG II fallen. Sicherlich muss man bei ALG II-Empfängern anders aufpassen ... aber eine Vorabnahme sollte man bei jedem Mieter machen.

[weigela]

Sorry, aber das ist Bullshit!
Auch der hochdotierte Abteilungsleiter kann arbeitslos werden und dann in ALG II fallen.

leute
erstmal gibt's alg1. für mindestens 6 monate (wenn man zuvor 12 monate am stück gearbeitet hat). 6 monate reichen einem "hochdotierten abteilungsleiter" locker um einen neuen job zu finden. erst danach fällt man in alg2.

abgesehen davon: selbst porsche-manager haben schon miete geprellt (ging ja ausführlich durch die presse).
der punkt ist weniger was wer wann gearbeitet hat oder überhaupt arbeitet - die frage ist immer die gleiche: zahlt er oder tut er's nicht.
es gibt anständige leute, die mit alg2 ihre miete pünktlich und in voller höhe bezahlen. es gibt unanständige leute, die trotz manager-gehalt ihre miete garnicht bezahlen.
mit wem du einen vertrag unterschreibst, bleibt weiterhin deine sache.

[Hensel2011]

Hallo,

du kannst dich wegen der Problematik und über Mietkautionen auf www.mietkaution.com
informieren.

Ich wünsche dir viel Erfolg.

Liebe Grüße