Verjährung des Kautinsanspruches im Zusammenhang mit der Zwansversteigerung

[lisgo]

Hallo liebe Gemeinde,

das Googlen hat mich bisher nicht weitergebracht, deshalb wende ich mich sehr erwartungsvoll an euch.

Im Juli 2006 hebe ich eine vermietete ETW in einem Zwangsversteigerungsverfahren ersteigert. Somit bin ich in die Rechte und Pflichten des alten Eigentümers eingetreten. Die Mieter sind in der Wohnung geblieben. So weit so gut.


Noch vor meiner Zeit, im Jahre 2005 haben mein Vorgänger ( Voreinetümer) mit meinen Mietern einen Mietvertrag abgeschlossen, es wurde eine Kaution in Höhe von 800,- € an das Privatkonto des Vermietrs gezahlt.


In August 2006, also ein Monat nach der Ersteigerung, habe ich mit den Mietern den "alten" Mietvertrag im gegenseitigen Einverständnis aufgelöst und einen neuen Mietvertrag abgeschlossen. Eine erneute Kaution wurde zwischen uns nicht vereinbart!

Den alten Eigentümer habe ich im Sept. 2006 schriftlich zur Herausgabe der Kaution aufgefordert, weil ich das Geld auf ein "neutrales" Konto anlegen wollte. Auf die Antwort warte ich bis heute noch. Ein Mahnverfahren habe ich nicht eingeleitet.

Das Mietverhältnis besteht noch. Über Umwege habe ich erfahren, dass die Mieter erst in 2010 ausziehen werden.

Nun meine Fragen:

1. Ist mein Kautionsherausgabeanspruch gegenüber dem alten Eigentümer nach einer so langen Zeit erloschen oder nicht?

2. Erlischt der Kautionsanspruch meines Mieters aus dem "alten" Vertrag (Vertragsende August 2006) nach 3 Jahren, oder knüpft sich der Anspruch an den "neuen" Mietvertag noch an?

Ich hoffe, ich habe die Problematik verständlich beschrieben...

Danke Euch im Voraus!!!!

[lostcontrol]

Original von lisgo
2. Erlischt der Kautionsanspruch meines Mieters aus dem "alten" Vertrag (Vertragsende August 2006) nach 3 Jahren, oder knüpft sich der Anspruch an den "neuen" Mietvertag noch an?

ich kann nicht folgen.
die kaution bleibt ja eigentum des mieters, sie wurde nur an den vermieter verpfändet. sowas kann doch nicht "verjähren"?
das wäre ja wohl der hammer, wenn man, nur weil man irgendwo länger als lächerliche 3 jahre zur miete wohnt, draufzahlen müsste?
strafgeld für langfristiges wohnen oder was?

***

edit: also im moment geht's mir sogar so, dass ich schon fast bereit wäre, mietern die länger als 3 jahre mieten, zur belohnung was draufzuzahlen.

[RMHV]

Original von lostcontrol

ich kann nicht folgen.
die kaution bleibt ja eigentum des mieters, sie wurde nur an den vermieter verpfändet. sowas kann doch nicht "verjähren"?
das wäre ja wohl der hammer, wenn man, nur weil man irgendwo länger als lächerliche 3 jahre zur miete wohnt, draufzahlen müsste?
strafgeld für langfristiges wohnen oder was?

So schwierig ist der Sachverhalt nicht zu verstehen...

Im UP war zu lesen: "es wurde eine Kaution in Höhe von 800,- € an das Privatkonto des Vermietrs gezahlt".
Damit sollte klar sein, dass es nicht um den Anspruch auf Freigabe eines verpfändeten Guthabens geht, sondern um einen Rückzahlungsanspruch. Dieser Rückzahlungsanspruch entsteht mit dem Ende des Mietverhältnisses und wird der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren unterliegen.

Die entscheidende Frage ist nun, ob das ursprüngliche Mietverhältnis mit der Unterzeichnung eines neuen Vertragsexemplars beendet und ein neues Mietverhältnis begründet wurde oder ob das ursprüngliche Mietverhältnis zu geänderten Bedingungen fortgesetzt wurde.

Unterstellt man die erste Variante, hätte die Verjährungsfrist im Beispiel Anfang 2007 begonnen und könnte frühestens Ende 2009 ablaufen.
Unterstellt man die zweite Variante, ist der Anspruch auf Kautionsrückzahlung noch nicht entstanden. Die Verjährung könnte damit auch nicht laufen.

Der Sachverhalt ist also durchaus nachvollziehbar. Eine zuverlässige Antwort kenne ich nicht. Ich neige allerdings zur zweiten Variante. Man könnte unterstellen, dass die Kautionsvereinbarung in den neuen Vertragstext nicht aufgenommen wurde, weil die Kaution ohnehin schon vorlag; die Parteien wären sich mithin darüber einig gewesen, dass die Kaution weitergeführt werden soll.
Noch mal: die Richtigkeit meiner Einschätzung ist in diesem Punkt sehr ungewiss.

[lostcontrol]

Original von RMHV
Dieser Rückzahlungsanspruch entsteht mit dem Ende des Mietverhältnisses und wird der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren unterliegen.

soll also gemeint sein, dass wenn die ausgezogenen mieter erst 3 jahre später auf die idee kommen, dass sie ja noch kaution zurückbekommen müssten, dieser anspruch dann verjährt sein soll?

sorry, aber die mieter haben doch anspruch auf ihre kaution!
dass das verjähren würde, wär mir nun wirklich völlig neu.
ich hab neulich erst jemandem, der 18 jahre gemietet hatte, seine kaution zurückgegeben. das hätte ich dann nicht machen müssen oder was?

[lisgo]

@RMHV,

genau so ist es!!! Du hast die Problematik verstanden, danke!



@lostcontrol

ich hab neulich erst jemandem, der 18 jahre gemietet hatte, seine kaution zurückgegeben. das hätte ich dann nicht machen müssen oder was?

So ist es nicht. Der Mieter verliert seinen Anspruch auf die hinterlegte Kaution dann, wenn er 3 Jahre nach dem Auszug seit Beginn des neuen Kalendejahres keine Forderengung stellt. z.B: Mieter zieht im September 2006 aus. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem 01.01.2007 zu laufen. Am 31.12.2010 tritt die Anspruchsverjährung ein, wenn bis dahin keine Forderung beim Vermieter eingegangen ist. Die Dauer des Mietverhältnisses hat damit nichts zu tun!

[Beluga]

Der alte Vermieter ist zur Herausgabe der Kaution an den neuen Vermieter
oder den Mieter verpflichtet.
Die Kaution gehört dem Mieter. Wird nur zur Verwahrung/Sicherheit bei dem Vermieter hinterlassen.
Der Mieter wohnt noch in derselben Wohnung. Der Mieter hat immer noch Anspruch auf seine Kaution. Aber gegenüber dem alten Vermieter, da diese
dem neuen Vermieter nicht ausgehändigt worden ist.
Der von RMHV geschilderte Fall trifft hier nicht zu.

Der neue Vermieter soll seinem Mieter umgehend darauf hinweisen, dass seine Kaution sich noch bei dem alten Vermieter befindet.
Der alte Vermieter macht sich strafbar, wenn er das Geld unterschlägt. Es sei denn, er hätte Gegenforderung gehabt > Aber wo ist die Kautionabrechnung ?

[lisgo]

@Beluga,

Der Mieter hat immer noch Anspruch auf seine Kaution. Aber gegenüber dem alten Vermieter, da diese

Wo hast du diese heiße Information her???? Genau so ein Urteil suche ich!!!!!!!
Ich habe mich wegen dieser Kautionsproblematik schon bei 2 Anwälten beraten lassen. Der eine behauptet es genauso wie du es oben geschildert hast. Diese Ausnahme ist mit dem Zwangsversteigerungsrecht verbunden.

Der andere beruft sich auf die Mietrechtreform vom 2001, wonach ich als neuer Eigentümer zur Kautionsherausgabe verpflichtet bin, unabhängig davon, ob ich die Kaution von alten Eigentümer bekommen habe oder nicht und unabhängig davon auf welchem Wege ich diese Immobilie erworben hab...

Ich weiß echt nicht mehr weiter...

Wäre echt super, wenn du da was Handfestes(BGH-Urteil o.s.) hättest!!!

Vielen Dank

[F-14 Tomcat]

Original von Beluga
Der Mieter wohnt noch in derselben Wohnung. Der Mieter hat immer noch Anspruch auf seine Kaution. Aber gegenüber dem alten Vermieter, da diese
dem neuen Vermieter nicht ausgehändigt worden ist.

das dürfte vor der Mietrechtreform 2001 so gewesen sein
wie es jedoch bei einer Zwangsversteigerung ist weiß ich nicht genau ich schätze aber das der Mieter dadurch nicht benachteiligt wurde

Original von lisgo
Der andere beruft sich auf die Mietrechtreform vom 2001, wonach ich als neuer Eigentümer zur Kautionsherausgabe verpflichtet bin, unabhängig davon, ob ich die Kaution von alten Eigentümer bekommen habe oder nicht und unabhängig davon auf welchem Wege ich diese Immobilie erworben hab...

diese Meinung vertrete ich auch
der mitbieter bei einer Zwangsversteigerung kann sich vorher darüber informieren und sein Limit entsprechend setzen

[RMHV]

Original von lisgo
@Beluga,

Der Mieter hat immer noch Anspruch auf seine Kaution. Aber gegenüber dem alten Vermieter, da diese

Wo hast du diese heiße Information her???? Genau so ein Urteil suche ich!!!!!!!
Ich habe mich wegen dieser Kautionsproblematik schon bei 2 Anwälten beraten lassen. Der eine behauptet es genauso wie du es oben geschildert hast. Diese Ausnahme ist mit dem Zwangsversteigerungsrecht verbunden.

Der andere beruft sich auf die Mietrechtreform vom 2001, wonach ich als neuer Eigentümer zur Kautionsherausgabe verpflichtet bin, unabhängig davon, ob ich die Kaution von alten Eigentümer bekommen habe oder nicht und unabhängig davon auf welchem Wege ich diese Immobilie erworben hab...

Ein Blick ins Gesetz erleichtert regelmäßig die Rechtsfindung...

Zwangsversteigerungs- und ZwangsverwaltungsG
§ 57 [Mieter und Pächter]
Ist das Grundstück einem Mieter oder Pächter überlassen, so finden die Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1, §§ 566c und 566d des Bürgerlichen Gesetzbuchs nach Maßgabe der §§ 57a und 57b entsprechende Anwendung.

BGB
§ 566a Mietsicherheit
1Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. 2Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.

Die §§ 57a, 57b Zwangsversteigerungs- und ZwangsverwaltungsG befassen sich mit der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist bzw. mit Vorausverfügungen über die Miete und sind bei dem hier Rede stehende Sachverhalt nicht weiter relevant.

Es wird also kaum ein Urteil zum aktuellen Recht geben können, das den Ersteher von der Verpflichtung zur Rückzahlung einer Mietkaution befreit.

[lisgo]

Beluga hat geschrieben:

Der alte Vermieter macht sich strafbar, wenn er das Geld unterschlägt. Es sei denn, er hätte Gegenforderung gehabt > Aber wo ist die Kautionabrechnung ?

Die Abrechnung ist aus dem Überweisungsbeleg des Mieters zu entnehmen.

Welche Straftat kommt denn hier überhaupt in Frage? Unterschlagung kann das meines Erachtens nicht sein, weil Geld ein Vermögenswert und keine Sache ist im Sinne des StGB ist. Man könnte vielleicht versuchen, hier die Untreue gem. § 266 StGB anzuprüfen...

@RMHV,

Es wird also kaum ein Urteil zum aktuellen Recht geben können, das den Ersteher von der Verpflichtung zur Rückzahlung einer Mietkaution befreit.

ich fürchte, du hast Recht...

[Vermieterheini1]

Der Mieter hat gegenüber dem Ersteigerer (= neuer Vermieter) einen Rechtsanspruch auf Auszahlung der Mietkaution (..sonstige Bedingungen ...),
wenn der alte Vermieter nicht zahlt.
Daran ändert auch eine Ersteigerung nichts.

[Unregistriert]

Bei dieser Diskussion ist offensichtlich verloren gegangen, dass der Mieter und der Erwerber einen neuen Mietvertrag ohne Kautionsvereinbarung geschlossen haben. Dabei mag ein Herausgabeanspruch der Kaution auch an den neuen Vermieter (Erwerber) entstanden sein, dieser unterliegt dann allerdings der Verjährungsregelung.

Wie ging es in der Praxis in dem o.a.a Fall weiter?