BK-Abrechnung prüfen: Wohngebäudeversicherung

[susi]

Nehmen wir an, 2010 wurde eine Wohngebäudeversicherung aktualisiert und dadurch fast doppelt so teuer. Nehmen wir weiter an, ein Gewerbemieter bemängelt dies im Rahmen der Prüfung der Abrechnung.

Was kann man als Vermieterin dazu sagen ausser "es tut mir leid"?

Die Wohngebäudeversicherung ist laut BetrKV umlagefähig, eine Diskussion über die versicherten Risiken erübrigt sich damit, oder? Auch eine Aufschlüsselung zwischen Gewerbe- und Wohnungsmieter ist der Police nicht zu entnehmen. Der Versicherungsbeitrag wurde also nach gemieteter Fläche umgelegt.

Kann ein Mieter überhaupt den Abschluss einer Versicherung bei einem günstigeren Anbieter verlangen? Hat die Vermieterin nicht ihrer Pflicht genüge getan, wenn sie die Belege aushändigte? Wie weit darf ein Mieter im Zuge der Prüfung gehen, welche Unterlagen neben den Rechnungen einfordern?

[Berny]

Hallo susi,

"Die Wohngebäudeversicherung ist laut BetrKV umlagefähig, eine Diskussion über die versicherten Risiken erübrigt sich damit, oder?"
Nein. Weiter: unten.

"Auch eine Aufschlüsselung zwischen Gewerbe- und Wohnungsmieter ist der Police nicht zu entnehmen. Der Versicherungsbeitrag wurde also nach gemieteter Fläche umgelegt."
Richtig.

"Kann ein Mieter überhaupt den Abschluss einer Versicherung bei einem günstigeren Anbieter verlangen?"
Der VM ist verpflichtet, die Betriebskosten so gering wie möglich zu halten. Er muss nicht unbedingt zur Errichtung eines neuen Palstes der "A"-Versicherung beitragen, aber auch nicht die günstigste Versicherung mit Sitz auf Samoa nehmen. Der Umfang der Gebäudeversicherung sollte natürlich sinnvoll und angemessen sein. Eine Fast-Verdoppelung der Versicherungsprämie sollte bei jedem Zahlungspflichtigen die Alarmglocken klingen lassen.

"Hat die Vermieterin nicht ihrer Pflicht genüge getan, wenn sie die Belege aushändigte? Wie weit darf ein Mieter im Zuge der Prüfung gehen, welche Unterlagen neben den Rechnungen einfordern?"
Die VM hat nicht unbedingt Belege auszuhändigen, sondern dem Mieter auf Verlangen Versicherungspolice und Prämienquittungen zu zeigen.

[Soontir]

Einen ähnlichen Fall, hatte ich auch. Aufgrund einer Neubewertung des Objektes hat sich die Versicherungsprämie fast verdoppelt. Die letzte Bewertung des Objektes lag auch schon ein Weilchen zurück.

Auch bei mir hat dann ein Mieter, dann die erhöhten Beiträge moniert. Habe dem Kunden dann erklärt, warum, wieso, weshalb.

Eine Weile später erhielt ich dann ein nettes Schreiben vom Mieterbund mit der Bitte die Police, die Beitragsrechnung sowie die Neuberechnung einzureichen.

Seit dem habe ich nix mehr von denen gehört und der Mieter hat die Nachzahlung geleistet.

[Berny]

Eine Weile später erhielt ich dann ein nettes Schreiben vom Mieterbund mit der Bitte die Police, die Beitragsrechnung sowie die Neuberechnung einzureichen.

Hattest Du das dann gemacht?

[Soontir]

Ja, hab Kopien gezogen und hingeschickt. Hab vorher noch beim H+G nachgefragt ob ich muss.
Dort sagte mir man dann, ja.

[Berny]

Ja, hab Kopien gezogen und hingeschickt. Hab vorher noch beim H+G nachgefragt ob ich muss.
Dort sagte mir man dann, ja.

M.M. eine falsche Auskunft. Muss nein, kann ja.

[Christian]

Wenn ich das hier im Forum richtig mitbekommen habe, hättest du nicht gemusst.
Du hättest lediglich, wie von Berny weiter oben angedeutet, Einsicht in die Belege gewähren müssen (unter der Voraussetzung, daß die Entfernung für den Mieter nicht zu groß ist).

Allerdings kann es auch nicht schaden, ein paar Cent in Kopien zu investieren, um dann Ruhe zu haben.

[susi]

Über die Kosten von Kopien rede ich nicht. Allerdings verschicke ich wegen schlechter Erfahrungen keine Originale mehr, wer die sehen will, muss kommen.

Für mich ist die Frage, wie dem Ansinnen des Mieters zu entsprechen ist. Die Beitragsrechnung liegt dem Mieter in Kopie vor, den aktuellen Nachtrag zum Versicherungsschein kann er in Kopie haben aber was ist mit Neuberechnung gemeint? In die Kalkulation der Versicherung hat der Versicherungsnehmer ja keine Einsicht.

[Martens]

was ist mit Neuberechnung gemeint?

Es wird ein Schreiben geben, in dem die Versicherung mitteilt, um wieviel, zu welchem Termin und aus welchem Grunde die Prämie angehoben wird.
Dieses Schreiben wird mMn gemeint sein.

Christian Martens

[Soontir]

Mit Neuberechnung ist folgendes gemeint. Die Versicherungsheinis haben bei der Berechnung der Versicherungsprämie so nen tollen Bogen, wo dann die Daten des Objektes eingetragen werden, aus welchen sich die neue Prämie errechnet.

Die Anforderung für die Belege kam übrigens vom Mieterbund und da ich keine Lust hatte zu denen zu fahren habe ich die Kopien gemacht und sie denen in Rechnung gestellt.

Bezüglich der Auskunft bei H+G habe ich mich vielleicht missverständlich ausgedrückt. Meine Frage an dort war, ob ich verpflichtet bin überhaupt Einblick in die Versicherungspolice sowie die Berechnungsgrundlage der GV zu gewähren.

Gruß

[susi]

Mit Neuberechnung ist folgendes gemeint. Die Versicherungsheinis haben bei der Berechnung der Versicherungsprämie so nen tollen Bogen, wo dann die Daten des Objektes eingetragen werden, aus welchen sich die neue Prämie errechnet.

Du meinst den Antrag auf Änderung/Versicherung? Und H+G meinte, dass das für den Mieter und die Prüfung der BK von Bedeutung ist? Das erstaunt mich.

[Berny]

Du meinst den Antrag auf Änderung/Versicherung?

Solch ein Formular muss es ja nicht sein. Nenne es doch einfach "Fragebogen".

[susi]

Wie man es nennt ist doch egal.

Die Frage ist, welche Tiefe macht bei der Prüfung der BK-Abrechnung Sinn. Kann der Mieter am Ende mit der Vermieterin über die versicherten Risiken diskutieren, sprich muss die Vermieterin im Zweifel die Wohngebäudeversicherung auf ansinnen eines Mieters ändern?

Bisher dachte ich, die Wohngebäudeversicherung ist umlagefähig im Sinne der BetrKV und darauf kommt es an. Gibt es denn eine Aufstellung der Risiken, die im Rahmen einer Wohngebäudeversicherung versichert werden dürfen? Ansonsten verstehe ich denn Sinn nicht, diese Details wissen zu wollen. Nennt mich naiv aber ich bin bis jetzt davon ausgegangen, dass eine Versicherung keine Wohngebäudeversicherung für Mehrfamilienhäuser anbietet, die nicht voll umlagefähig ist.

[Martens]

Nennt mich naiv

wie Du möchtest...

aber ich bin bis jetzt davon ausgegangen, dass eine Versicherung keine Wohngebäudeversicherung für Mehrfamilienhäuser anbietet, die nicht voll umlagefähig ist.

Die Versicherungen bieten Verträge an, mit denen die Versicherungen Gewinne erwirtschaften können, das sollte man bedenken.

Zum sonstigen Thema, der Mieter hat ein Einsichtsrecht in die Belege, also die Rechnungen und Überweisungen. Er kann auch die Vertragsunterlagen einsehen, damit er prüfen kann, ob es sich um umlagefähige Kosten handelt.

Wenn die Kosten signifikant gestiegen sind, bedarf es einer Erklärung, dies gilt für alle Kostenpositionen, nicht nur für die Versicherungen. Eine solche Erklärung sollte gegeben werden, der Mieter kann dann entscheiden, ob ihm diese reicht oder nicht.

Wie sich die Diskussion dann entwickelt, ist Spekulation.

Mich würde nun wirklich mal interessieren, was sich hinter der Aussage "2010 wurde eine Wohngebäudeversicherung aktualisiert und dadurch fast doppelt so teuer" für ein Vorgang verbirgt. Was ist aktualisiert worden und warum, daß die Kosten sich verdoppelten?

Christian Martens

[Soontir]

Gerade heute, wo man ja in Policen alle möglichen Versicherungen reinpacken kann, ist es schon verständlich, dass der Mieter Einblick in die Police haben will.

Man könnte ja eine Mietausfallversicherung mit reinpacken, welche aber nicht umlagefähig ist.

Genauso die Berechnug des Versicheurngswertes, denn vielleicht ist das Objekt ja aufeinmal zu hoch bewertet. Dem Vermieter kann es ja egal sein, denn die Mieter müssen die Versicherung bezahlen.

[RMHV]

Wenn die Kosten signifikant gestiegen sind, bedarf es einer Erklärung, dies gilt für alle Kostenpositionen, nicht nur für die Versicherungen.

Das wird immer wieder - hauptsächlich wohl aus interessierten Kreisen - als endgültige Wahrheit verkündet. Eine belastbare Begründung dafür habe ich allerdings bisher noch nicht gelesen.
Zu den endgültigen Wahrheiten erinnere ich daran, dass vom BGH die endgültige Wahrheit, dass Abrechnungen nur nach dem Leistungsprinzip zulässig wären, vor gar nicht allzu langer Zeit verworfen wurde (BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07).

Der Vermieter hat die Kosten eines Jahres abzurechnen. Nicht mehr und nicht weniger. Er hat selbstverständlich das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Der Mieter kann die Belege einsehen und feststellen, ob die abgerechneten Beträge zutreffend sind oder nicht. Damit ist das Thema m.E. zu Ende. Einwendungen gegen eine Abrechnung können sich ausschließlich aus der streitigen Abrechnung ergeben, nicht aber aus früheren Abrechnungen. Der Vermieter hat sich also nicht für frühere Abrechnungen zu rechtfertigen.

Eine solche Erklärung sollte gegeben werden, der Mieter kann dann entscheiden, ob ihm diese reicht oder nicht.

Da bin ich durchaus dabei. Allerdings aus Zweckmäßigkeitserwägungen, nicht weil ich einen Anspruch des Mieters sehen würde.

[Martens]

Wenn die Kosten signifikant gestiegen sind, bedarf es einer Erklärung, dies gilt für alle Kostenpositionen, nicht nur für die Versicherungen.

Das wird immer wieder - hauptsächlich wohl aus interessierten Kreisen - als endgültige Wahrheit verkündet. Eine belastbare Begründung dafür habe ich allerdings bisher noch nicht gelesen.

Die Abrechnung hat (natürlich nur für den objektiven Empfängerhorizont) geordnet, verständlich und nachvollziehbar zu sein, das ist jedenfalls mein Kenntnisstand.
Ich habe als Verwalter keine Probleme damit, die Kostenentwicklung zu erläutern. Ich erstelle intern immer eine Begründung, warum sich die Kosten wie entwickelt haben, diese kann ich dann auch dem Mieter mitteilen.

Wenn die Gebäudeversicherung z.B. wegen Schadenshäufigkeit kündigt und den Vertrag nur zu anderen Konditionen fortsetzen will oder ich gar einen anderen und dann meist deutlich teureren Versicherer brauche, dann ist das eine Erklärung für die Kostenentwicklung, die ich mitteile.

Ob diese Geschichte dem Mieter schmeckt oder nicht, darum geht es an dieser Stelle ja nicht.

Christian Martens

[susi]

Mich würde nun wirklich mal interessieren, was sich hinter der Aussage "2010 wurde eine Wohngebäudeversicherung aktualisiert und dadurch fast doppelt so teuer" für ein Vorgang verbirgt. Was ist aktualisiert worden und warum, daß die Kosten sich verdoppelten?

Ist eigentlich ganz einfach: es stellte sich heraus, dass der Gewerbemieteranteil deutlich höher ist, als der Versicherung bekannt war. Warum auch immer, das weiss ich wirklich nicht. Jedenfalls bestand die Versicherung auf eine Aktualisierung. Dass dabei der Versicherungsschutz erweitert wurde, schliesse ich nicht aus, mir ist der Umfang der alten Versicherung nicht im Detail bekannt.

Wenn die Gebäudeversicherung z.B. wegen Schadenshäufigkeit kündigt und den Vertrag nur zu anderen Konditionen fortsetzen will oder ich gar einen anderen und dann meist deutlich teureren Versicherer brauche, dann ist das eine Erklärung für die Kostenentwicklung, die ich mitteile.

Ob diese Geschichte dem Mieter schmeckt oder nicht, darum geht es an dieser Stelle ja nicht.

Der letzte Satz macht mir ja etwas Hoffnung, weil er fast meine Frage beantwortet: muss die Vermieterin mit der Mieterin über die einzelnen versicherten Risiken diskutieren? Kann die Mieterin gar eine Veränderung der Versicherung verlangen? Gibt es einen Katalog der im Rahmen einer Wohngebäudeversicherung zulässigen Risiken?

Die aktuelle Versicherung umfasst Brand, Blitzschlag, Im-/Explosionen, Überspannung durch Blitze, Leitungswasser, Rohrbruch/Frost und Sturm/Hagel. In der BetrKV stehen nur "die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug".

Da es bei der Versicherung nur drei Pakete zur Auswahl gibt, sind auch Risiken versichert, die für das Gebäude nicht wirklich wichtig sind, wie z. B. die Dekontamination von Erdreich, Mehrkosten infolge Behördlicher Auflagen und Gebäudebeschädigung durch unbefugte Dritte. Und dann gibt es da noch Risiken wie Aufprall fremder Fahrzeuge, Blindgänger, Überschallknall und Tiefflieger, Dekontamination nach Brandschäden und Löschmittel der Feuerwehr, die auf Grund der Seltenheit eher geringe Anteile am Beitrag haben dürften.

Welches Risiko welche Kosten verursacht ist nur der Versicherung bekannt.

Der Vermieter hat die Kosten eines Jahres abzurechnen. Nicht mehr und nicht weniger. Er hat selbstverständlich das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Der Mieter kann die Belege einsehen und feststellen, ob die abgerechneten Beträge zutreffend sind oder nicht. Damit ist das Thema m.E. zu Ende.

Ich hatte es bisher auch so verstanden, dass die Prüfung sich auf die Umlagefähigkeit und Richtigkeit der Belege bezieht. Diese Mieterin will aber offenbar ins Detail. Sie zweifelt u.a. auch die Richtigkeit der Berechnung der Grundsteuer und der versiegelten Flächen (Niederschlagswasserentgelt) an. Ich weiss teilweise nicht, was ich dazu sagen soll.

Einwendungen gegen eine Abrechnung können sich ausschließlich aus der streitigen Abrechnung ergeben, nicht aber aus früheren Abrechnungen. Der Vermieter hat sich also nicht für frühere Abrechnungen zu rechtfertigen.

Das würde ja bedeuten, die Mieterin darf nicht fragen, warum die Versicherung im Vergleich zur letzten von ihr nicht beanstandeten Abrechnung teurer geworden ist. Das kann ich mir in der Praxis nicht vorstellen.

[Martens]

moin susi,

Ist eigentlich ganz einfach: es stellte sich heraus, dass der Gewerbemieteranteil deutlich höher ist, als der Versicherung bekannt war. Warum auch immer, das weiss ich wirklich nicht. Jedenfalls bestand die Versicherung auf eine Aktualisierung.

Damit ist ja die Frage beantwortet, warum sich die Prämie erhöht hat.

Der letzte Satz macht mir ja etwas Hoffnung, weil er fast meine Frage beantwortet: muss die Vermieterin mit der Mieterin über die einzelnen versicherten Risiken diskutieren?

Man muß mit dem Mieter über die Betriebskostenabrechnung nicht diskutieren.
Wenn man sicher ist, die Abrechnung wurde korrekt erstellt und der Mieter zahlt seinen Nachzahlung nicht, muß man klagen. Im Zuge des Klageverfahrens werden dann sicherlich viele Fragen zu beantworten sein, die der Mieter vielleicht auch jetzt schon stellt.

Von daher ist es oftmals sinnvoll, die Fragen des Mieters bereits vorprozessual zu beantworten, um so eine zeitnahe Lösung zu finden.

Kann die Mieterin gar eine Veränderung der Versicherung verlangen?

Im Zuge der Betriebskostenabrechnung ist es unerheblich, welche Versicherungen gegen welche Risiken der Vermieter unterhält und der Mieter hat dabei auch kein Mitspracherecht.
Entscheidend ist jedoch die Frage, welche der entstandenen Kosten ich an den Mieter weitergeben kann.

Gibt es einen Katalog der im Rahmen einer Wohngebäudeversicherung zulässigen Risiken?

Die Kosten der Versicherung gegen die von Dir genannten Risiken sind dem Mieter in der Betriebskostenabrechnung zu belasten, sofern sein Mietvertrag eine Klausel enthält, daß er solche Kosten zu tragen hat.

Ich hatte es bisher auch so verstanden, dass die Prüfung sich auf die Umlagefähigkeit und Richtigkeit der Belege bezieht. Diese Mieterin will aber offenbar ins Detail. Sie zweifelt u.a. auch die Richtigkeit der Berechnung der Grundsteuer und der versiegelten Flächen (Niederschlagswasserentgelt) an. Ich weiss teilweise nicht, was ich dazu sagen soll.

Ich würde alles offenlegen, das ich habe.
Manchmal, ganz ganz selten aber immerhin, stoßen einen "nervige" Mieter mit diesen Fragen auf eigene Fehler oder Fehler der Vorverwaltung, die man einfach übernommen hat.
Falls dem so ist, sollte man die Fehler eingestehen und korrigieren.

Sofern der Mieter trotzdem nicht zahlen will, würde ich klagen.

Christian Martens

[susi]

Mir liegt viel an aussergerichtlicher Einigung, schon alleine, weil ich bisher schon zu oft auf Anwalts- und Gerichtskosten sitzen blieb, was die Klage im Nachhinein sinnlos machte.

Ich habe auch kein Problem damit eigene Fehler einzugestehen nur Dinge wie die Festsetzung der Grundsteuer entziehen sich meiner Kenntnis und laut Steuerberater auch meinem Einfluss und die Einspruchsfrist gegen den Bescheid ist auch längst abgelaufen. Und der Aufwand die versiegelten Flächen neu zu bestimmen steht auch ganz sicher nicht im Verhältnis zu einer möglichen Ersparnis für die Mieter. Ein ganz kleines bisschen fühle ich mich da schikaniert auch wenn ich den Wunsch des Mieters nach einer fairen und transparenten Abrechnung natürlich verstehe.

Im Zuge der Betriebskostenabrechnung ist es unerheblich, welche Versicherungen gegen welche Risiken der Vermieter unterhält und der Mieter hat dabei auch kein Mitspracherecht.
Entscheidend ist jedoch die Frage, welche der entstandenen Kosten ich an den Mieter weitergeben kann.

Wobei wir ganz schnell bei dem Problem sind, dass es offenbar nicht möglich ist, einzelne Risiken aus den Paketen zu lösen, ich hatte es versucht (Kontamination des Erdreichs erscheint mir z. B. ohne Ölheizung nicht wirklich wichtig). Und da ich die Kosten der einzelnen Risiken nicht kenne, kann ich sie auch nicht aus der NK-Abrechnung raus rechnen.